Lohnsteuerjahresausgleich- Zweifamilienhaus, teils vermietet, teils Selbstnutzung

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von daylight, 05.01.2010.

  1. #1 daylight, 05.01.2010
    daylight

    daylight Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich möchte mal einige Fragen in die Runde stellen. Da ich hier im Forum schon das eine oder andere Mal Eure Profitips und Infos sehr gut verwerten konnte, hoffe ich auch diesmal auf Eure Hilfe.

    Sachlage ist die folgende:

    Im September des vergangenen Jahres habe ich zusätzlich zu meinem bereits vorhandenen 1/2 Anteil die andere Häfte eines Zweifamilienhauses erworben. Der Kaufvertrag wurde zwischen meinem Bruder und mir erstellt. Im Vertrag wurde keine Unterscheidung gemacht welcher Anteil der Kaufsumme auf den, seit Januar diesen Jahres vermietete Wohnung entfällt. Leider habe ich von meinem Notar keine entsprechende Info erhalten, das eine Aufteilung der Kaufsumme im Vertrag sich steuerlich positiver darstellen würde :vertrag. Ich habe im Laufe des Sommers einige Renovierungsarbeiten, sowie auch Erhaltungsarbeiten und Reparaturen sowohl in der von mir bewohnten, als auch im vermieteten Erdgeschoss durchgeführt. Davon sehr viel in Eigenleistung, eine Dachterrasse mit Umrandung aus sibirischer Lärche vom Zimmermann erstellt. Zusätzlich zu den Renovierungstätigkeiten sind natürlich auch noch jede Menge anderer Kosten entstanden. Nun würde ich gerne wissen, wie und in welcher Form ich diese, in Anbetracht meiner Vermietungsabsicht und auch erfolgreichen Vermietung steuerlich absetzen kann.

    1. Notarrechnungen und Gebühren( auch Grunderwerbssteuer?) in Hinblick auf die Vermietungsabsicht absetzbar?

    2. Hypothekendarlehen ( Schuldzinsen absetzbar? In der Aufteilung der Wohnflächen der beiden Wohnungen nur anteilig absetzbar oder zu 100%?

    3. Aufwendungen die mir entstanden sind, durch Besichtigungstermine, Annoncen im Internet? Sind das Werbungskosten?

    4. Die Erstellung der Dachterrasse, welche ich aber selber nutze und zu meiner Wohnung gehört? Wo in der Anlage VuV wird diese Erhaltungsaufwendung? eingetragen?

    5. Wie ist das mit der Abschreibung?

    6. Nebenkosten und Grundsteuer, Abgaben, Entsorgung, Abwasser können bei Vermietung und Verpachtung doch ebenfalls zumindest anteilig steuerlich abgesetzt werden. Ist das erst möglich zum Zeitpunkt der Vermietung ab Januar 2010?

    7. Die Erdgeschosswohung stand drei Monate leer. Kann der Leerstand ( keine Mieteinnahmen usw.) irgendwie steurelich berücksichtigt werden?


    8. Baumarktsquittungen sind aufgrund der Renovierungstätigkeiten viele vorhanden.Kann ich diese zu 100% als Werbungskosten für die vermietete Wohnung absetzen oder nur anteilig.

    9. Welche Unterlagen benötigt das Finanzamt, wenn es zum die Festsetzung der Wohnungsgrössen geht ( vermietete und selbstgenutze Wohnung) Grundriss, Wertegutachten?

    ....so, das war's zunächst mal...Da ich Steuerangelegenheiten ein zimlicher Neuling bin :?, freu ich mich sehr auf Eure Hilfe bei der Beantwortung des doch recht umfangreichen Fragenkataloges.....herzlichen Dank :Blumen...schon mal im voraus


    lg
    daylight
     
  2. AdMan

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  3. Capo

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    Grundsätzlich musst du zwischen eigennutzung und "Zur Vermietung gedacht" unterscheiden. Das geht soweit, dass der Laminat in der eigene wohnung raus fällt, aber die qm für die Vermietung angerechnet wird. Auch wenn es auf der BauhausRechnung EIN Betrag ist.

    Alle Ausgaben für die Vermietungswohnung kommt in die Anlage V+V. Der Rest ist Privatvergnügen.

    Wenn die Notarkosten für die Vermietungswohnung sind, dann können die angerechnet werden.

    Für V+V ist die Miethöhe maßgebend. Anhand dieser Werte wird die Wohnungsgröße bemessen. Also einfach die Größe angeben und die angedachte Miete angeben. Weicht die Größe zu sehr von der möglichen Miete ab, werden nur ein Teil der Kosten gewertet.

    Ich hoffe, das hilft einen kurzen einblick zu gewinnen.
     
  4. #3 daylight, 07.01.2010
    daylight

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    Thanks, capo....
    ich versuche z.Zt mich detailliert in die Steuerthematik einzulesen. Ist ja nicht wirklich einfach :?...ggf. könnte"Frau" den ganzen Kram ja auch dem Steuerberater überlassen. Aber ich habe da so einen gewissen Ehrgeiz. Und bei meiner Konstellation in einem Zweifamilienhaus müßte das mit der Einkommensteuer doch irgendwie zu bewältigen sein.

    Die Kaufsumme des Hauses wurde nicht detailliert auf eine Wohnung bezogen, sondern es handelt sich um einen unter Geschwistern üblichen Vertrag, wenn einer von beiden, in unserem Fall aus einer, seit 15 Jahren bestehenden Erbengemeinschaft ausscheidet und der andere ihn sozusagen auszahlt. das Haus haben wir bis zum Sommer des vergangenen Jahres gemeinsam bewohnt. Jeder hat sich damals die Wohung ausgesucht, welche ihm am ehesten zusagte.

    Vielleicht haben ja auch noch ein paar andere Forenuser Ahnung von der Steuerthematik und ein paar Tips für mich.

    lg

    daylight
     
  5. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Dann hast du die wohnung, die vermietet werden soll, gekauft und alle Kosten (von der Fahrt zum Notar und Besichtigungen bis zum Stromanschluss, der nun auf dich läuft) sind Ausgaben im Sinne von V+V. Die einnahmen wäre dann die Miete.
    Das wird bilanziert und am Ende steht das zu versteuernde einkommen, das auf das weitere zu versteuernde einkommen (unselbständige Arbeit, freiberuflich etc) hinzu gerechnet wird.

    Bei den Betriebskosten hast du die Wahl: Entweder ist es ein durchlaufender Posten (einnahmen und Ausgaben sollten ja gleich sein) oder es wird genaustens aufgeführt. Dabei ist zu beachten, dass die BK nur bei einer Vermietung laufen. Sonst sind das Leerstandskosten (grundgebühren Strom, Wasser; Steuer etc)
     
  6. #5 daylight, 07.01.2010
    daylight

    daylight Benutzer

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    o.k....Thema Notarkosten etc.Einträge und Änderungen im Grundbuch habe ich soweit verstanden.

    Noch mal kurz zu den Betriebskosten, soll heißen, die aufgelaufenen aus dem letzten Jahr sind Leerstandskosten? inkl. anteiliger Grundsteuer für die vermietete Wohnung?..während dann für's kommende Jahr anteilige Betriebskosten der vermieteten Wohnung abgesetzt werden können? Hier erfolgt die Aufteilung dann nach qm....sehe ich das richtig so??

    Kannst Du mir einen kurzen, verständlichen Einblick in die Abschreibungsthematik geben. Das Haus ist ein Altbau..Baujahr 1934..2 oder 2,5%?...was bildet die Grundlage? Wertegutachten allerdings von 1993 ist vorhanden.

    lg
    daylight
     
  7. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    die Abschreibung ist linear mit 2% für 50 Jahre
    2,5% nur vor Baujahr 1925...

    Kaufpreis - Bodenrichtwert (aktueller Marktwert des Grundstückes) = Berechnungswert

    Berechnungswert * 0,02 = AfA
     
  8. #7 Schlumpf, 23.01.2010
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    Hallo Capo,

    wie schaut es aus, wenn man eine Haushälfte vermietet, die man (als Bauunternehmer) selbst gebaut hat (1985)?

    D.h. wie errechne ich die Herstellungskosten für das Gebäude (den vermieteten Teil)?

    Geht das über die Berechnung des "Umbauten Raums" (Brutto-Rauminhalt) gemäß DIN 277?

    -> Es ist unmöglich, Rechnungen und Belege für die Herstellung zusammen zu stellen.

    (Ein Freund von mir hat dieses Problem: Das Finanzamt macht Schwierigkeiten wegen dem angegebenen AfA-Wert; ich mache für ihn die Steuererklärung per PC und irgendwas stimmt mit den Werten der Vergangenheit nicht. Seine AfA-Wertangaben schwanken.)

    Ich habe hier noch etwas gefunden zu "Gebäudewert":

    "Bei der Ermittlung des Gebäudewertes ist zunächst ein Wert auf der Grundlage von durchschnittlichen Herstellungskosten nach den Baupreisverhältnissen des Jahres 1958 zu errechnen. Dieser Wert ist nach den Baupreisverhältnissen im Hauptfeststellungszeitpunkt umzurechnen (Gebäudenormalherstellungswert). Der Gebäudenormalherstellungswert ist wegen des Alters des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt ( § 86 ) und wegen etwa vorhandener baulicher Mängel und Schäden ( § 87 ) zu mindern (Gebäudesachwert). Der Gebäudesachwert kann in besonderen Fällen ermäßigt oder erhöht werden ( § 88 )."

    http://www.steuerlinks.de/gesetz/bewg/par85.html

    Kann dieser Gebäudenormalherstellungswert (Unwort des Jahres XY?) nicht auch für die AfA Verwendung finden?
     
  9. #8 Michael_62, 23.01.2010
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    Das wäre schön.

    Nun , leider ist es so, dass die A(bsetzung) F(uer) A(bnutzung) sich nur nach der Höhe der Nettoanschaffungskosten zuzügliche der Anschaffungsnebenkosten bestimmt.

    Diese müssen nun mal belegt werden.

    Bauunternehmer geraten da in eine Falle.

    Viele lassen in den Zeiten wo extern weng zu tuen ist, Vermietsbunker hochziehen und das Material und die Zeiten gehen aufgrund anderer Bauprojekte bilanziell irgendwei verlustig.

    Funktioniert alles schön bis zum Verkauf oder der Abschreibung bei der V+V. Jetzt mangelt es an den Herstellungskosten. Da gilt nun mal der Grundstz Anschaffungskosten = 0 -> AfA = 0.

    Gegebenenfalls bekommt man eine Betriebsprüfung und muss die Erträge nachversteuern.

    :tröst
     
  10. #9 Schlumpf, 23.01.2010
    Schlumpf

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    Nun, dass die Anschaffungskosten nicht "Null" sind, sieht doch jeder ein: Das Haus ist nicht vom Himmel gefallen und von selbst aus dem Boden gewachsen ist es auch nicht.

    Das wäre ja m.E. geradezu (staats-) kriminell, wenn der Staat fordert, dass jedes Kosten-Fitzelchen des Hauses per Beleg nachgewiesen werden muss.

    In welchem Bürokratie-Staat leben wir denn, wenn der Staat sagt: Keine Belege da? Ätschebätsch, dann gibt es auch keine "Abschreibung für Abnutzung" (AfA)...

    Wenn der Gesetzgeber schon so etwas wie "Gebäudenormalherstellungswert" vorsieht, warum sollte er dann gerechterweise nicht auch auf die AfA Anwendung finden?
     
  11. #10 Michael_62, 23.01.2010
    Michael_62

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    Irgendwie möchtest du es nicht verstehen, oder verstehst es nicht.

    Du kannst das Anwesen verkaufen. Dann kann der Käufer die 2% abzüglich des Bodenwertes zuzüglich Notar abschreiben.

    Du kannst das Anwesen deiner Frau verkauen. Dann kann sie abschreiben.

    Du kannst es deinen Kindern verkaufen, dann können diese abschreiben.

    Du kannst eine GmbH gründen und dieser das Gebäude verkaufen.

    Nur in jedem dieser Fälle wird der letzte davorliegende Eigentumsübergang vom Amt geprüft.

    Wenn du das Gebäude selbst abschreiben willst musst du die Anschaffungskosten belegen. Mie Einzelbelegen wer wieviel erhalten hat, wofür mit Steuernummer etc.

    Sonst geht da gar nix.

    Aber du kannst js gerne selbst mal bei deinem Amt vorsprechen.
    :tröst
     
Thema: Lohnsteuerjahresausgleich- Zweifamilienhaus, teils vermietet, teils Selbstnutzung
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