Lohnt es sich oder ist es naiver Umfug?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Vermieterwerden, 29.11.2014.

  1. #1 Vermieterwerden, 29.11.2014
    Vermieterwerden

    Vermieterwerden Neuer Benutzer

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    Guten Tag,
    Ich erbte vor kurzen 4.000m2 in Baugrund. Doch ich werde vorrübergehend nur 1000m2 davon verwerten. Dieser Grund befindet sich in Toplage mit einem Grundstückspreis von 330 Euro pro m2 und Mieteinnahmen von 11 Euro pro m2 abzüglich Grundsteuer, Heizkosten usw.
    Ich möchte dieses Grundstück so verbauen dass ich ein Gebäude mit einer Wohnfläche von 1500m2 erhalte.
    Meine 1. Frage:
    Wie hoch denkt ihr wird der Preis eines solchen Bauvorhabens sein, wenn man so billig wie möglich baut? (Mir ist natürlich klar dass mir hier niemand hundert prozentig genaue Zahlen nennen kann aber ich möchte einen ungefähren Richtwert haben.) Ich habe vor kurzer Zeit einem Bericht gelesen wo von 1100 Euro bis 2000 die Rede war. Ist dies korrekt? Oder kann man den Preis sogar noch mehr drücken? Hat hier jemand Erfahrungen diesbezüglich?

    Meine 2. Frage:
    Da, ich selbst aber nicht genügen Eigenkapital habe, müsst ich für die ganze Summe dieses Projektes einen Kredit aufnehmen, diesen werde ich allerdings zu top Konditionen bekommen da ich über genügend Sicherheiten verfüge. Lohnt sich dieses Vorhaben dann noch oder was meint ihr hier bezüglich?

    Vielleicht sind die Fragen schwachsinnig und dieses Vorhaben wird von euch als naiv abgestempelt doch ich wollte mich einfach nur schon vorinformieren bevor ich zu einem Baumeister gehe und mit ihm alles ausführlich bespreche und plane so, dass ich mich nicht komplett blamiere.:smile008:

    Schon mal Vielen Dank für die Antworten.
     
  2. AdMan

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  3. Syker

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    Hallo zusammen,

    Ich habe kürzlich einen Bericht gelesen, da war von 100 - 500 € Baukosten je m² die Rede...

    Ob so ein Objekt dann bewohnbar ist wäre aber eine andere Frage...

    VG Syker
     
  4. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    In welchem Land ist das Grundstück?
     
  5. #4 Vermieterwerden, 30.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 30.11.2014
    Vermieterwerden

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    Aber in wie fern ist das entscheident?
     
  6. Duncan

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    Die Baukosten für umbauten Raum unterscheiden sich nicht nur von Mitteleuropa gegenüber z.B. Thailand sondern auch innerhalb der Regionen. In Stuttgart ist ein Neubau von der Summe her teurer als das gleiche Gebäude in der Uckermark. Für dich dichter dran: Ljubljana vs. Wien.

    Bedenke bei deinen Überlegungen vor allem ob du bauen willst und binnen Jahresfrist alle Objekte verkaufst und den Laden dicht machst (Bauträgermodell) oder ob du mit den Immobilien eine Einkommensquelle für dich und die nächsten 5 Generationen schaffen willst. Bei letzterem willst du auf gar keinem Fall billig bauen! Preiswert bauen ist viel besser.
     
  7. #6 Vermieterwerden, 30.11.2014
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    Ich möchte das Objekt schon behalten und als Einkomensquelle nutzen. Natürlich möchte ich stabil und mit Qualität bauen, doch gleichzeitig möchte ich den Preis möglichst niederig halten. Sind 1100 Euro pro m2 hierbei realistisch oder ist dies ein Wunschdenken von mir?
     
  8. Duncan

    Duncan
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    unter der Prämisse halte ich diesen Wert für etwas sehr optimistisch, ich würde eher um 2000 herum kalkulieren. Dies hängt aber auch von vielen Faktoren ab. Besonderheiten Baugrund (Hanglage, Feuchte, Zusammensetzung, Grundwasser,...), Materialien, Energieanforderungen usw. können aber auch noch sehr viel ausmachen. Wichtig ist auch perspektivisch zu denken. Umnutzungen, Variabilität von Leitungen. Aber auch die Möglichkeiten von abschnittsweisem Bauen, z.B. erst ein VH fertigstellen, 2-3 Jahre später ein Hinterhaus, weitere 5 Jahre später diese mit einem Seitenflügel verbinden...
    Sonst schlecht vermietbare EG-Wohnungen von vornherein als behindertengerecht zu planen und fördern zu lassen...
    Oder oder oder.
    Da Braucht man auch die Kenntnisse über die Gegebenheiten vor Ort.
     
  9. #8 Vermieterwerden, 30.11.2014
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    Der Grund befindet sich in Flachland und ist zum Bebauen eigentlich Perfekt.
     
  10. #9 Papabär, 01.12.2014
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    Dann sollte der Blick vlt. auch Richtung Vermietbarkeit/Nachfrage gehen. In ´nem Land zwischen den drei Meeren nützt auch die besten Bauqualität nichts.
     
  11. #10 Aktionär, 01.12.2014
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    Es wäre auch interessant, ob du mit den anvisierten 11€/qm Mietpreis am oberen oder unteren Rand der Mietpreise in der betreffenden Region rangierst. Für einen qm am oberen Rand der Scala wird eine entsprechende Bauweise / Ausstattung erwartet, die sich sicherlich nicht mit den geringsten Baukosten pro qm vereinbaren lässt.
    Im Moment klingt mir das alles nach dem betriebswirtschaftlich nicht existierenden Mini-Max-Prinzip.
     
  12. #11 Vermieterwerden, 02.12.2014
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    Ich hab doch schon geschrieben dass es sich das Objekt in einer guten und rentablen Lage befindet.

    11 Euro ist der Durchschnittspreis in der Gegend. Manche Vermieter verlangen auch 14 Euro pro m2, manche auch 8 Euro pro m2. Da sich mein Objekt in der besten Lage der (Klein)Stadt befindet sind 11 Euro durchaus realistisch.

    Eine Frage hätte ich noch:
    Mit welchen Monatsausgaben müsste ich als Vermieter so rechnen?
    Heizkosten, Instandhaltungskosten, Grundsteuer, Einkommenssteuer oder noch mehr?
     
  13. #12 immodream, 02.12.2014
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    Hallo Vermieterwerden,
    du wirfst da gerade so einige Dinge durcheinander.
    Wir reden bei den Mieten von sogenannten Nettomieten, d. h.Heizkosten oder Grundsteuer werden zusätzlich als sogenannte Nebenkosten vom Mieter verlangt.
    Irgendwelche Instandhaltungskosten ( Reparaturen ) oder deine Einkommenssteuer schmälern deine Nettomiete.
    Das sollte man also schon einmal genau überlegen und nicht alles durcheinanderbringen.
    Grüße
    Immodream
     
  14. #13 Glaskügelchen, 02.12.2014
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    Da fangen die Verständigungsschwierigkeiten mit dem Ausland an. Hier in D wird eigentlich grundsätzlich von den Nettomieten gesprochen, da die Betriebskosten der Mieter trägt.
     
  15. andi7

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    Nochmal zum m²-Preis:

    Wir (in Bayern) haben ein Angebot für ein MFH mit ca. 480 m² Wohnfläche über
    800.000 €.
    Das Haus ist ohne Baugrund (den hätten wir selbst), aber ansonsten schlüsselfertig, mit Garten und Garagen.

    vll. hilft das ein wenig weiter.

    lg
    Andi
     
  16. #15 Vermieterwerden, 04.12.2014
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    Vielen Dank
     
  17. #16 Aktionär, 05.12.2014
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    Und der Ausstattungsstandard? Rein die Wohnflächenangabe sagt noch nicht viel aus. Unterkellerung unterstelle ich einfach mal bei einem MFH.
    Wir hatten bei einem Bauvorhaben vor 2 Jahren bei mittlerem Ausstattungsstandard eine Vorabkalkulation von 2.500/qm. Am Ende waren es dann knapp 2.800 €/qm (ohne Baugrund).
     
  18. andi7

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    Mit Unterkellerung und Ausstattung zum Vermieten, d.h. keine Gehobene Ausstattung, allerdings auch nicht das Billigste.

    2500 bis 2800 find ich zum Vermieten schon sehr hoch.

    lg
    Andi
     
  19. #18 Aktionär, 05.12.2014
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    Stimmt, allerdings liegt das Grundstück so schön und gefragt, dass es sich rentiert.

    Es ist halt immer schwierig pauschale Aussagen zu Kostenstrukturen zu treffen. Allein die räumlichen Unterschiede ind er Republik sind dabei zu groß.

    @Vermieterwerden: Lass dicch doch aml von einem Architekten beraten um eine unegfähre Vorstellung zu bekommen, oder vielleicht kriegst Du über den örtlichen Gutachterausschuss Infos.
     
  20. #19 Vermieterwerden, 06.12.2014
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    Unterkellern werde ich das Objekt sicher nicht. Wäre mir zu teuer.

    Ja werde demnächst einen Termin bei einer Baufirmengruppe machen um einen Plan zu erstellen.
     
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