"Lohnt sich" die Finanzierung?

Diskutiere "Lohnt sich" die Finanzierung? im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Hallo ins Forum! Bisher habe ich in kleinere Objekte ohne Fremdkapital investiert. Jetzt bieten sich immer wieder größere Objekte an, die auf...

  1. #1 fidelity1992, 01.08.2017
    fidelity1992

    fidelity1992 Benutzer

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    Hallo ins Forum!

    Bisher habe ich in kleinere Objekte ohne Fremdkapital investiert.
    Jetzt bieten sich immer wieder größere Objekte an, die auf jeden Fall finanziert werden müssen.
    Lohnt sich die geringe Tilgung und die (fast) 100% Finanzierung, wenn man einen niedrigen persönlichen Steuersatz (ca. 15%) hat?
    Danke für Eure Meinung!
     
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  3. #2 Immofan, 02.08.2017
    Immofan

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    Um das wenigstens halbwegs beantworten zu können solltest Du noch ein paar mehr Details nennen. Wie hoch sind Tilgungssatz, Zinssatz, Laufzeit, Zinsbindung, Baujahr Gebäude wegen Afa bzw wird gerade saniert usw...
     
  4. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Finde ich sehr vorbildlich. Man kauft das was man sich auch leisten kann. Diese Einstellung ist heute gar nicht mal mehr so häufig.
    Ohne mehr Daten lässt sich dazu wenig sagen. Grundsätzlich kann ich dir nur zu einer 100% Finanzierung raten, wenn du das zur Not auch ganz ohne Bank finanzieren könntest. Ehrlich gesagt ist mir in den letzen Jahren aber kaum mehr was untergekommen was sich, wenn großteils finanziert, wenigstens halbwegs selber tragen würde.
     
  5. #4 fidelity1992, 02.08.2017
    fidelity1992

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    Die Darlehenszinsen sind ja steuerlich absetzbar. Da man aber in unserem Fall eher geringeren Steuersatz hat, würde sich ein größere Fremdkapital-Summe evtl nicht lohnen?
    Um eine komfortable Planungssicherheit zu haben stelle ich mir eine 10 jährige Festschreibung der Zinsen und das Abbezahlen des Darlehens innerhalb dieser Zeit vor. Entsprechend hoch wird dann ja die Tilgung. Gegen jährliche Sondertilgungen hätte ich auch nichts, wenn entsprechendes Kapitel verfügbar ist.
    Die monatlichen Raten sollten aus den Mieteinnahmen finanziert werden mit einem Rest Cashflow.
    Man hätte unterschiedliche Möglichkeiten, eine Finanzierung zu gestalten und das macht, für mich jedenfalls die Entscheidung nicht einfach. Daher erhoffe ich hier entsprechenden Anregungen.
    Derzeit wird mir ein kleines Objekt angeboten (54.000 inkl. NK) und ich stehe vor der Wahl 90-100% oder 30-50% zu finanzieren, um z.B. eine Reserve für ein weitere Objekt zu haben?
     
  6. #5 Baeuerlein, 02.08.2017
    Baeuerlein

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    Man müsste hier einmal genaue Rahmendaten wie Tilgung, Eff. Zinssatz etc haben um eine fundierte Antwort geben zu können. Alles andere ist meiner Meinung nach Kaffesatzleserei.

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  7. #6 Sweeney, 02.08.2017
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    100% Finanzierung bei 10% jährlicher Tilgung aus den Mieteinnahmem mit zusätzlichem Kapitalüberschuss nach Abzug der nicht umlegbaren Kosten? Das klingt sehr ambitioniert um es mal milde zu formulieren. Da müsste das Objekt schon fast verschenkt werden.
     
  8. #7 Baeuerlein, 02.08.2017
    Baeuerlein

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    Naja zu 54.000€ inkl. Nebenkosten bekommt man bei uns nicht mal mehr eine 1 Zimmer Wohnung. Darf man fragen um was für ein Objekt es sich genau au handelt? (Anzahl der Whg. ungefähre Lage etc.)

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  9. #8 fidelity1992, 02.08.2017
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    Ist ein 1995 Studenten-Apartment in einer West-Landeshauptstadt. Die Wohnfläche ist klein, Rendite um 5%


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  10. #9 taxpert, 02.08.2017
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    Zinsen sind zunächst einmal betriebswirtschaftlicher Aufwand! Mit einem Euro steuerlich relevanter Zinsen kann man höchstens 42 Cent Steuern "sparen", es bleiben also mindestens 58 Cent Aufwand "hängen"!

    Zinsen aus steuerlichen Gründen zu "produzieren", obwohl Eigenkapital vorhanden ist, macht in den wenigsten Fällen Sinn.

    Ausnahmen (ohne Anspruch auf Vollständigkeit!)
    -Die Zinsen fallen sowieso an, weil z.B. auch Investitionen im steuerlich nicht relevanten Bereich anfallen! Hier macht es Sinn die Zinsen möglichst im steuerlich relevanten Bereich anfallen zu lassen.
    -Die Erträge aus dem Eigenkapital sind höher (Wohl dem. der noch einen alten Bausparer mit 4% Zins hat!) oder steuerfrei.
    -Es wird Eigenkapital zurück behalten, um anstehende Kosten zu begleichen, die nicht mit einem günstigen Immo-Darlehen, sondern mit einem "teuren" Konsumentenkredit abgedeckt werden müssten!

    Die ganze Berechnung müsste man übrigens nicht mit dem Durchschnittssteuersatz, sondern mit dem Grenzsteuersatz durchrechnen.

    taxpert
     
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  11. #10 Goldhamster, 02.08.2017
    Zuletzt bearbeitet: 02.08.2017
    Goldhamster

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    Hallo,
    das ist das erste mal, das ich diesen sehr wichtigen Aspekt in diesem Forum lese.

    Nahezu alle anderen User, die ihre tolle Rendite hier schon vorgerechnet haben, vergessen dieses.

    Wenn schon in den ersten Sätzen der Fragesteller Worte wie "Rendite" oder "Cashflow" vorkommen, hat der Fragesteller es zu 90% nicht gegriffen. So auch hier.

    Mathematik: 5, bitte setzen.

    Gruß Goldhamster

    (in diesem Sinne freundlich winkend zu Usern wie Immofan, Walga, hulkhillen etc. ...)
     
  12. #11 Immofan, 02.08.2017
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    Ich weiß jetzt nicht, womit und in welchem Zusammenhang ich die Ehre verdiene von Dir extra erwähnt zu werden, aber:

    ...demzufolge hast Du selbst bisher ja nichts zu der Thematik beigetragen. Das ist nicht Böse gemeint, aber solche Beiträge wie Deiner schaffen an heißen Tagen wie heute nur sinnlos Offtopic... Ich hoffe wenigstens Du fühlst Dich dadurch besser, dann hat wenigstens einer was davon. :-)
     
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  13. AJ1900

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    Traurig aber wahr. Kommt mir auch immer so vor.
    Also Walga ist wohl aber eine Klasse für sich, denke ich. Sozusagen "ausser Konkurrenz":15:
     
  14. Duncan

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    Und damit kommen wir nun zur Ausgangsfragestellung zurück.


    Unterm Strich ein Investment, bei dem man sich freuen kann wenn man Steuern auf daraus anfallende Gewinne bezahlen darf.
    Für mich wäre das bei der Summe ein Einzimmerappartement von ca. 40m² und pi mal Daumen 420€ Warmmiete, sind so 310-315 kalt.
    sagen wir mal du kannst sehr sportlich 200€/ Monat, 2400/Jahr an Kreditkosten bedienen, bist du bei locker flockig 30 Jahren plus bis das Geld wiederkommen kann. Und das ohne Sonderumlagen der WEG usw. für die man binnen 30 Jahren schon fast garantieren kann. Dabei ist der Faktor an sich noch sehr vernünftig und das Baujahr vielversprechend.

    Wenn das Geld liegt und quasi jeden Tag weniger wert wird kann man das kaufen, aber wenn man auch noch eine Bank mit durchfüttern soll? Kann man auch als langfristigen Aufbau sog. passiver Einkünfte ansehen, wobei man da sehr vorsichtig sein sollte, ob man Mieteinnahmen darunter zählt...

    Ich rechne da ja lieber wie Hausfrau, als wie Bänker und bin damit bisher sehr gut gefahren. Deshalb mein Rat: bleibe bei deiner bisherigen Finanzierungsart, das ist die mit Abstand sicherste.
     
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  15. AJ1900

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  16. #15 Rudi Ratlos, 02.08.2017
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    > Zinsen aus steuerlichen Gründen zu "produzieren", obwohl Eigenkapital vorhanden ist, macht in den wenigsten Fällen Sinn.

    Das macht nie Sinn, wenn der persönliche Steuersatz über den gesamten Invest-Zeithorizont erwartungsgemäß gleich bleibt. Positive steuerliche Effekte lassen sich nur erzielen, wenn durch entsprechende vertragliche Gestaltung Zinsaufwände in Zeiten hoher Steuersätze und Erträge in solche mit niedrigen verlagert werden können.

    > Deshalb mein Rat: bleibe bei deiner bisherigen Finanzierungsart, das ist die mit Abstand sicherste.

    Grundsätzlich ja. Aber in der heutigen Zeit der Niedrigzinsen, wenn man Fremdkapital quasi nachgeworfen bekommt, kann man auch zu einem anderen Schluß kommen.

    Ich finanziere in der aktuellen Niedrigzins-Phase immer, obwohl genügend EK vorhanden. Denn für das "gesparte" EK kann man ein Invest finden, welches besser rentiert als der Kredit kostet.

    Beispiel:
    Ich habe Anfang diesen Jahres einen für den Kauf einer Immobilie einen Kredit für 10 Jahre mit 1,05% Zinsen aufgenommen und den exakt gleichen Betrag direkt wieder in Festgeld 10 Jahre investiert. Nur deutsche und holländische Banken und jeweils limitiert auf 100 TEUR um das angesprochene Sicherheitsrisiko zu minimieren. Gemittelter Zinssatz 1,668% über alle Banken. D.h. ich habe auf diesen Teil des EK nahezu ohne zusätzliches Risiko (kein Inflationsrisiko, kein Währungsrisiko, kein Zinsrisiko und so gut wie kein Ausfallrisiko) und mit minimalem Aufwand eine nicht unerhebliche Zusatzrendite. Die summiert sich NACH Grundschuldbestellung und Eintragung und nach Steuern (Spitzensteuersatz plus Soli) über die ganzen 10 Jahre auf immerhin 39.600 EUR. Ein schöner Effekt, wie ich meine für in Summe 2 Tage Aufwand (Kreditbeschaffung, Notar, Festgeldverträge und Überweisungen).

    Deswegen ist meine Meinung: Wenn ein Alternativ-Invest mit nahezu 0 Risiko und mit besserer Rendite zur Verfügung steht, dann muss (!!!!) finanziert werden.

    Ob ich dem Threadersteller dazu raten würde, ist aber eine ganz andere Frage. Mit Excel, der Zinsrechnung und elementaren Fragen des EK-Steuer sollte man sich entweder auskennen oder einen guten Berater haben. Aber dann stellt man diese Frage so nicht im Forum.
     
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  17. AJ1900

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    Also ich muß dazu sagen, das ich noch keine ernstzunehmende Immobilie gesehen habe, deren Kreditlaufzeit 10 Jahre betragen hat. Eher liegt so ein Kredit doch wohl bei 20-30Jahren, oder noch länger. Dann wir mitunter in diesem Zeitraum mal wieder ein zusätzlicher Kredit fällig weil das Dach kaputt ist, Zinssätze ändern sich usw.
    Wenn du mich fragst, wer heute über 10 Jahre finanziert und meint da mit 5% Rendite rauszukommen, lügt sich selbst in die Tasche. Wobei das weniger mit Exeltabellen zu tun hatte, sondern eher mit den sonstigen unwägbarkeiten das Vermieten eben so mit sich bringt.
    Wer rechnet schon nach 10 Jahren, das in der Zeit drei mal der Maler durchgetobt ist und bezahlt wurde?
     
  18. #17 Rudi Ratlos, 03.08.2017
    Rudi Ratlos

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    Thread-Thema ist:
    • 100% EK vorhanden.
    • Die Kaufentscheidung einer Immobilie ist von vielen Faktoren abhängig, aber die sind nicht Gegenstand der Fragestellung.
    • Die Betriebskosten und Instandhaltungskosten waren ebenfalls nicht Gegenstand der Fragestellung.
    Hier geht es nur um die Frage, 100% EK Einsatz oder Splitt in z.B. 50% EK / 50% FK um eine weitere Anlage zu tätigen.

    Dann muss man sich nur die Frage stellen, habe ich mit der alternativen Anlage eine bessere Rendite. Und da müssen wir nicht in Differenzen von 1% Kreditkosten zu 5% Anlagenrendite denken. In meinem Beispiel reicht eine Differenz von 0,5% für einen schönes Ergebnis.

    Und, da hast Du recht, am Ende der Zinsbindung für das FK müssen die liquiden Mittel vorhanden sein, um das FK abzulösen. Deswegen mein Beispiel mit den 10 Jahre Immokredit und den 10 jährigen Festgeldern. Da ist die Sache recht deutlich.

    Aber auch die Überlegung, 2 Objekte zu kaufen, obwohl aktuell das EK für nur eines da ist, siehe Threadersteller, kann funktionieren. Wenn eben sichergestellt ist, dass zum gegebenen Zeitpunkt die Liquidität vorhanden ist.
     
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  19. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Ich gebe dir in der Sache natürlich recht. Die Frage nach den liquiden Mitteln dürfte in der Praxis aber das Hauptproblem sein. Wer weiss schon was in 10 Jahren ist? Von daher bin ich immer dafür, etwas konservativ an die Sache ran zu gehen. Am Ende ist es nämlich besser eine Immobilie die sich nicht trägt wenigsten noch notdürftig finanzieren zu können, als an zwei Immobilien die sich nicht tragen, Pleite zu gehen.
    Da hat man wenigsten die Chance das sich das über die Zeit doch noch rechnet.
    Ansonsten kann ich nur sagen, egal was für ein Finanzierungsmodell, entscheident ist das man selbst versteht was man da tut, und auch die Risiken umfänglich kennt.
    Da ich für mich in den meisten Fällen selbstkritisch sagen muß, das ich diese Risiken nicht umfänglich überblicke, kaufe ich nur das was ich mir leisten kann.
     
  20. #19 Pitty, 03.08.2017
    Zuletzt bearbeitet: 03.08.2017
    Pitty

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    Um es kurz auszudrücken , ich habe vor 4,5 Jahren ein Mf-Haus finanziert. Im Dezember wollte ich die Restschuld mit den Einnahmen finanzieren. Es wäre alles gut geworden, wenn ich nicht die Fassade in guten Zeiten gestrichen hätte, Oder danach eine Mieterin sich zur Mietnomadin sich entwickelt hat. Nun muss ich die Restschuld von meinem privaten Geld nehmen.

    Für andere heißt es ZV.
     
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