Lohnt sich MFH neubau zur Vermietung ?

Diskutiere Lohnt sich MFH neubau zur Vermietung ? im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hallo Zusammen, aktuell habe ich folgende Überlegung : Grundstück : 60k Haus Neubau : 300 m² * 1800 € = 540k € Nebenkosten : 40k Gesamtkosten :...

  1. #1 smarti99, 06.02.2020
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    Hallo Zusammen,

    aktuell habe ich folgende Überlegung :

    Grundstück : 60k
    Haus Neubau : 300 m² * 1800 € = 540k €
    Nebenkosten : 40k
    Gesamtkosten : 640k
    Finanzierung zu 100 %
    Miete = 300*6,5€*12 = 23,4k
    Mein aktuelles Brutto beträgt 70k.

    Also die Baukosten sind hier schon sehr niedrig aber rückzahlen würde ich hier 39 Jahre.
    Da würde sich ja überhaupt kein Neubau lohnen oder habe ich hier einen Denkfehler ?
     

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  3. #2 Schnulli, 06.02.2020
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    Ich bin jetzt zwar kein Finanzprofi aber so rein gefühlsmässig denke ich nicht, dass da ein Denkfehler ist. Hinzu kommen noch die Instandsetzungen und sonstigen Geschichten die du ja irgendwie selbst bezahlen musst und ggf. nicht umlegen kannst.

    Außer du spekulierst auf den Markt, teilst nach 10 Jahren die Wohnungen ab und verkaufst sie dann einzeln. Vereinfacht gesagt hättest du dann Steuern gespart über die ersten 10 Jahre der Vermietung sowie danach der Gewinn aus der Differenz "Erlöse aus dem Verkauf der Wohnungen" und "Restschulden"
     
  4. Andres

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    Faktor 27.


    Nicht zur Vermietung. Die Sache "lohnt" sich, wenn man z.B. das Gebäude teilt und Eigentumswohnungen verkauft oder in ähnlicher Weise auf die Wertentwicklung spekuliert. Außerdem gibt es noch die Apokalyptiker, die an eine nahende Hyperinflation glauben und Bargeld in Sachwerten lagern wollen - aber das scheidet hier ja auch aus, denn es soll gar kein Eigenkapital eingebracht werden.

    Ja, für 6,50 €/m² Miete gibt es keinen Neubau. Und erst recht nicht ohne Eigenkapital.
     
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  5. #4 Newbie15, 06.02.2020
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    6,50 €/m² für einen Neubau ist sehr wenig und damit kaum lukrativ. Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital schon gar nicht. Bei der niedrigen Miete stellt sich auch die Frage, ob das in einer Gegend mit viel Leerstand geplant ist?
     
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  6. #5 smarti99, 06.02.2020
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    Bei uns in der Region ( Land ) ist nahezu Vollvermietung. Freie Wohnungen gibt es eigentlich keine und wenn nur Schrott.
    Wohne selbst in einer renovierten Wohnung für 6 €/m² in einem 15 Jahre alten Haus.
    Hier werden ständig neue Mietwohnungen gebaut aber billiger bauen als in meiner Kalkulation können die ja auch nicht.
    Ich verstehe es nicht.
    Verkaufen und Spekulieren möchte ich nicht sondern langfristig Nebeneinkünfte generieren.
     
  7. #6 Schnulli, 06.02.2020
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    Evtl. mal den Wohnungsmarkt abklappern nach Eigentumswohnungen, ob da was bezahlbares zu erwerben ist. Wäre ne kleine Alternative, wenn man nicht gleich zu 100% von Mieteinnahmen leben möchte.
     
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  8. #7 immobiliensammler, 06.02.2020
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    Kommen halt rund 30 Euro Verwaltungskosten pro Monat (nicht umlagefähig) dazu, gerade bei kleineren Wohnungen schmälert das die Rendite erheblich. Außerdem sind ETW im Multiple meist teurer als MFH! Ich würde lieber nach einem älteren MFH suchen!
     
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  9. #8 smarti99, 06.02.2020
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    Die Eigentumswohnungen bei uns sind absurd teuer und extrem schlecht geschnitten...80m², 2 Zimmer Wohn-Ess-Küche für 210teur zb
     
  10. #9 ehrenwertes Haus, 06.02.2020
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    Schlechte Raumaufteilung ist Geschmackssache und hängt stark vom angestrebten bzw. vermuteten Mieterklientel ab.

    Raumteiler, mobile Wände und Trockenbauwände können das Raumgefühl und Nutzbarkeit einer Wohnung stark verändern. Sowas muss nicht unbeingt teuer sein.
    Mit etwas Phantasie lassen sich Räume gut optisch verkleinern, wenn du meinst das ist zu viel Platz um Mieter zu finden.

    Tendentiell klagen Mieter eher über zu kleine als zu große Räume für ihren Geschmack (oder passend zu ihrem Geldbeutel).
     
  11. #10 smarti99, 06.02.2020
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    Wie würdet ihr verlässlich die maximal erreichbare Miete in erfahrung bringen?
    Da es kaum Wohnraum hier gibt und erst recht kein Neubau kann ich nicht über Angebote gehen.
    Wenn ich vielleicht von 9 Euro ausgehe und noch 1-2 Prozent jährliche Erhöhung aufgrund Inflation einbringe?
     
  12. dots

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    (Weiß jemand, wie man das Unendlich-Zeichen hier reintippen kann - und wie das richtig heißt?)

    Wenn du das "verlässlich" und "maximal" weglässt, wird es vielleicht ein bisschen einfacher, besser und hilfreicher - aber so wird das nix.

    ... gibt es vielleicht auch keine Nachfrage. Sonst hätte ja bestimmt in der Vergangenheit schon mal jemand Wohnraum geschaffen, wenn denn die Nachfrage da wäre.

    Ich würde also zunächst - statt mich mit den Angeboten zu beschäftigen - mich mit der Nachfrage beschäftigen.
    Wenn man die Nachfrage kennt, kann man sie immer noch ins Verhältnis zu den Angeboten setzen.
     
  13. #12 smarti99, 06.02.2020
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    Ich wohne ja hier und weiß aus eigener Erfahrung das fehlende Grundstück das Problem sind.
    Unsere alte Neubau Wohnung war innerhalb 2 Tagen neuvermietet im letztes Jahr als wir ausgezogen sind.
     
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  14. #13 immobiliensammler, 06.02.2020
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    Durch Angebot und Nachfrage, sprich anbieten einer Wohnung zum Preis X, wenn es da keine Nachfrage gibt muss man eben den Preis evtl. anpassen.

    Nur halt blöd, wenn es das Haus noch gar nicht gibt, dann kann man nur schätzen und weiß später, ob die Schätzung richtig war oder nicht.

    Wenn Du jetzt plötzlich mit 9 € und dann noch Erhöhungen kalkulieren willst kommt es mir so vor, als wolltest Du Dir das Projekt künstlich schönrechnen.

    Wo soll die Immo denn grob gebaut werden?
     
  15. #14 smarti99, 07.02.2020
    smarti99

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    Kann man schon so sagen...aber natürlich will ich es möglichst real rechnen und nicht schön.

    Liegt im ländlichen Saarland.
    Hier gibt es natürlich viele Regionen die nicht so attraktiv sind aber die Ortschaft hier ist sehr gefragt.
    Deshalb wird auch das Neubaugebiet erschlossen in dem ich ein Grundstück bekommen kann.
    Der Bodenrichtwert liegt bei 65 €/m² aber die Grundstücke werden für 150 €/m² verkauft.

    Was noch dazu kommt sind ja die steuerlichen Themen. Da muss ich wenn ich das richtig sehe cashflow mässig ja auch noch draufzahlen.
     
  16. Pitty

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    Mit 39 Jahren baust Du nicht für Dich, sondern Deine Kinder. Wenn Dich das nicht abschreckt. Keiner weiß wie es in 10-20 Jahren bei Dir aussieht, Gesetze sich ändern und damit Deine Finanzierung fällt. Schau dazu nach Berlin, der Mietendeckel zerstört hier ganze Excistenzen. Das Risiko ist bei Dir, auf 39 Jahre nicht zu planen.
     
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