Mängelbeseitigung und Abmahnung

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Katja2014, 12.03.2014.

  1. #1 Katja2014, 12.03.2014
    Katja2014

    Katja2014 Neuer Benutzer

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    Hallöchen...

    Zur Vorgeschichte:
    Meine Mieter teilten mündlich im Januar mit, feuchte Wände (Schlafzimmer und Wohnzimmer) zu haben. Daraufhin erfolgte zur Ursachenforschung die Auslegung von Datenloggern durch einen unabhängigen Ing., da ich der absoluten Überzeugung bin, dass nicht ausreichend geheizt und gelüftet wird. Schließlich warte ich nun schon seit 14 Tagen auf die Auswertung, auf Anrufe und Emails reagiert der Beauftragte nicht. Aber das ist ein anderes Thema - jedenfalls drohten die Mieter Ende Februar schriftlich eine Mietminderung an, wenn die Mängel bis zum 15.03. nicht behoben seien.

    Nun wäre mein Gedankengang folgender: Um mir nichts "nachsagen" lassen zu können und auch um mein Eigentum zu schützen würde ich den Bautenschutzbeauftragten, welcher sich die Feuchtigkeit schon angesehen hat und hierzu auch schon Lösungsvorschläge gemacht hat, beauftragen, die Mängel zu beseitigen. Zur weiteren Unterstützung würde ich den Mietern zwei konventionelle Luftentfeuchter zur Verfügung stellen. Außerdem gibt es einige Verhaltensweisen der Mieter, die ich abmahnen möchte. Dazu ein Anschreiben, welches ich hier zitiere:

    Sehr geehrte Frau xxx,
    sehr geehrter Herr xxx,

    die Firma xxx wurde beauftragt, die in Ihrer Wohnung festgestellten Schäden zu beseitigen. Die Ausführung der Arbeiten erfolgt in der 14. Kalenderwoche, einen genauen Termin werden wir Ihnen nach Rückmeldung der Firma rechtzeitig mitteilen.

    Da die Auswertung der Feuchtigkeitsmessungen bislang noch nicht vorliegt behalten wir uns vor, sollte sich herausstellen, dass Sie den Schaden ursächlich herbeigeführt haben oder Sie ein Mitverschulden trifft, etwaige Schadensersatzansprüche gegen Sie geltend zu machen.

    Daneben stellen wir Ihnen Luftentfeuchter zur Verfügung, welche Ihrerseits in den betroffenen Räumen aufgestellt werden müssen. Die Bedienungsanleitungen liegen den Geräten bei und sind von Ihnen zur Kenntnis zu nehmen. Da die Geräte ohne Strom funktionieren entstehen Ihnen keine Kosten. Nachfüllpackungen der Granulate können Sie bei uns erhalten.


    Darüber hinaus sprechen wir Ihnen hiermit eine Abmahnung aus.

    Wie bereits mehrfach mündlich sowie schriftlich mit Schreiben vom 23.02.2014 hingewiesen, ist eine ausreichende Belüftung und Beheizung der Wohnräume erforderlich, um die üblich entstehende Luftfeuchtigkeit aus der Wohnung zu führen. Leider mussten wir seit diesem Zeitpunkt mehrfach feststellen, dass

    -im Schlafzimmer regelmäßig keine ausreichende Lüftung erfolgt, sondern das Fenster lediglich über Stunden (insbesondere am Vormittag) in der Kippstellung belassen wird oder dauerhaft geöffnet ist, was zum Auskühlen der Wände führt
    -in der Küche sowie im Badezimmer regelmäßig die Fenster lediglich für einen kurzen Zeitraum in Kippstellung gebracht werden
    -im Kinderzimmer keine Lüftung durch öffnen des Fensters erfolgt und
    -im Wohn- / Esszimmer keine regelmäßige Lüftung erfolgt (hier ist insbesondere anzumerken, dass eine regelmäßige Lüftung durch das Vorhandensein eines Auqariums, welches Feuchtigkeit an die Luft abgibt, besonders wichtig ist)

    Wir weisen noch einmal ausdrücklich auf die Einhaltung eines ausreichenden. Lüftungs- und Heizverhalten gemäß dem Ihnen bereits überlassenen Merkblatt hin.

    Zusätzlich stellten wir fest, dass es in der Vergangenheit mehrfach vorgekommen ist, dass Ihrerseits über mehrere Stunden die Balkontür und diverse Fenster vollständig geöffnet waren, jedoch niemand von Ihnen in der Wohnung anwesend war. Damit verletzen Sie vorsätzlich Ihre Sorgfaltspflicht. Im Falle von Beschädigungen am und im Gebäude durch Wettereinflüsse, eindringende Tiere oder im schlimmsten Fall durch einen Einbruch werden wir Sie zu etwaiger Ersatzansprüche heranziehen.

    Des weiteren fordern wir Sie auf, die im Kellergeschoss unter der Treppe im Hausflur abgestellten Gegenstände sowie das Altelektrogerät (Staubsauger) im Treppenhaus im 1. OG bis spätestens zum 29.03.2014 zu entfernen. Bei der von Ihnen genutzten Fläche handelt es sich um die Nutzung einer Sonderfläche außerhalb der von Ihnen angemieteten Wohnung. Die Nutzung dieser Fläche ist nicht mietvertraglich vereinbart. Entsprechende Gegenstände sind innerhalb der von Ihnen angemieteten Räumlichkeiten aufzubewahren, insbesondere der abgestellte Kinderwagen obliegt unseres Wissens nach schon seit 2 Jahren keiner Nutzung mehr und stellt für uns Sperrmüll dar.

    Darüber hinaus stellten wir fest, dass Ihrerseits immer wieder die Mülltonnen für Restmüll der anderen Hausbewohner ohne deren Wissen von Ihnen mit genutzt werden. Dieses Verhalten können wir nicht dulden. Sollte Ihnen Ihre Mülltonne nicht ausreichen besteht die Möglichkeit entsprechende Müllsäcke kostenpflichtig bei der Gemeindeverwaltung xxx zu erhalten. Zusätzlich mahnen wir Sie an, die Trennung des Mülls sorgfältig vorzunehmen. Erst in dieser Woche mussten wir feststellen, dass in den Altpapiertonnen Restmüll und Kunststoff entsorgt wurde und sich in den gelben Säcken Restmüll und Altpapier befand, welches Ihrem Haushalt zuzuordnen war. Die Abfallentsorgungsfirma ist bei nicht sachgerechter Entsorgung berechtigt die ganze Tonne / den kompletten Sack nicht zu leeren.


    Für Rückfragen stehen wir Ihnen unter Tel zur Verfügung.

    Mit freundlichem Gruß


    Was meint Ihr dazu? Kann ich das so schreiben, ohne mich auf rechtliches Glatteis zu bewegen? Auf die Mietminderung gehe ich gar nicht ein. Die wurde bislang ja nur angedroht, aber noch nicht geltend gemacht.

    Vielen Dank schonmal!
    LG
     
  2. AdMan

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  3. #2 Bürokrat, 12.03.2014
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    Klingt für mich ein bisschen zu sehr nach verzweifeltem rundumschlag, das wird das Verhältnis zu den mietern dauerhaft beschädigen.
    Das mit der Beteiligung an den Kosten falls sie verantwortlich seien ist gut, das wird den mietern zu denken geben.
    was will der bautenschutzbeauftragte denn machen? Wenn die wände wirklich feucht sind wird das eher nicht vom lüften kommen, ist jedenfalls meine meinung...
     
  4. #3 immodream, 12.03.2014
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    Hallo,
    wenn du dich von deinen Mietern trennen willst und das " Maß " bereits voll ist , schreib es einfach so. Es gibt ja nur zwei Möglichkeiten, es wird besser oder es gibt " Krieg ".
    Irgendwann muß auch einmal ein Schlußstrich gezogen werden.
    Viel Erfolg
    Immodream
     
  5. #4 BHShuber, 13.03.2014
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    Hallo Katja,

    solange die Auswertung nicht da ist, kann man nur Mutmaßen, du befindest dich nicht im Krieg und feuerst trotzdem aus allen Rohren.

    Fakt ist, es muss was geschehen in der Wohnung um langfristig eine Beschädigung deines Eigentums zu verhindern, wenn sich herausstellt, dass es das Verschulden des Mieter ist, dann kannst immer noch losballern.

    Allerdings muss man es beweisen können und ohne Ergebnis nur aufgrund Mutmaßungen gibt das nur Ärger.

    Gruß

    BHShuber
     
  6. #5 Katja2014, 13.03.2014
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    Danke schonmal für eure Antworten...

    Also, ich befinde mich zwar nicht im Krieg, aber das Maß ist voll. Nachdem der Mieter bereits meinen Mann beleidigt hat, mich angeschrien hat und und und, sehe ich es wie immodream - das Maß ist voll. Ich habe den Mietern bereits mehrfach mündlich einen Mietaufhebungsvertrag vorgeschlagen, ohne Erfolg. Das Verhältnis ist also bereits mehr als nur zerrüttet.

    Eigentlich wollte der Bautenschutzbeauftragte gar nichts machen, bis die Auswertung vorliegt, da er der festen Überzeugung ist, das nicht korrekt gelüftet und geheizt wird. Da ich aber natürlich mein Eigentum schützen will und keinen Schimmel in der Wohnung haben möchte, will ich die Arbeiten durchführen lassen. Zur Schadenabwendung will der Bautenschutzbeauftragte einen Putz an die betroffenen Wände anbringen, welcher die Feuchtigkeit nicht speichert und an die Raumluft abgibt - bislang ist Gipsputz aufgebracht. Die Feuchtigkeit tritt nur an den kältesten Stellen in den Zimmern auf - Außenecken. Von außen kann keine Feuchtigkeit eindringen, unsere darunter liegende Wohnung vom selben Schnitt und der selben Ausstattung weist keinerlei Feuchtigkeit auf. Wir kontrollieren seit je her unsere Raumluftfeuchte im Schlaf-, Wohn- und Badezimmer mit Hygrometern.

    Nach euren Ratschlägen und Antworten werde ich das Schreiben kürzen. Die Abmahnungen werde ich erstmal heraus lassen. Allerdings werde ich erneut auf richtiges Heiz- und Lüftungsverhalten hinweisen. So habe ich wenigstens was Schriftliches in der Hand, sollte sich herausstellen, dass deren Verhalten ursächlich für den Schaden ist.

    Vielen Dank für eure Anregungen.

    LG
     
  7. #6 kranseier71, 13.03.2014
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    Hallo,
    Beleidigung des Vermieters durch den Mieter berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung.

    OK - du möchtest die Mieter loswerden (verständlich) aber sie wollen scheinbar nicht gehen; zumindest nicht im Guten.

    Zur Sache mit der Feuchtigkeit: Solange nicht durch den Gutachter klar die Ursache benannt ist würde ich gar nichts tun. Du hast dir nichts vorzuwerfen - du hast gehandelt.
    Wenn die Mieter die Miete deshalb kürzen - umso besser für dich bei einer späteren Gerichtsverhandlung wenn die Feuchtigkeit tatsächlich an falschen Heiz/Lüftungsverhalten liegt (falls du es noch nicht getan hast: unbedingt den Mietern nachweislich ein Merkblatt 'Richtiges Heizen und Lüften' zukommen lassen.

    Ich lehne mich jetzt mal wieder etwas weit aus dem Fenster:
    Ich vermute, das ihr in der Vergangenheit um des lieben Friedens Willen etwas zu zart mit den Mietern umgegangen seid und diese jetzt eine 'mit denen kann man es machen-Einstellung' entwickelt haben.
    Deshalb würde ich dir empfehlen das Schreiben nicht selbst zu verfassen sondern das einen Anwalt machen zu lassen - das macht einen anderen Eindruck und zeigt deinen Mietern dass das Mass jetzt endgültig voll ist.
    Der Anwalt kann dir dann auch weiterhelfen was Kündigung etc. angeht.

    Auch wenn das erstmal teuer wird - besser ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende.

    Viel Glück und Erfolg.
    LG, Karl
     
  8. #7 Katja2014, 15.03.2014
    Katja2014

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    Dafür muss ich aber wohl Zeugen haben... Hier steht leider Aussage gegen Aussage. :(

    Das liegt dem Mieter vor... Er wurde unter Zeugen bereits mehrfach mündlich über richtiges Heiz- und Lüftungsverhalten belehrt und ein entsprechendes Merkblatt wurde ausgehändigt.

    Ja, so ist es leider...

    Ich habe das Schreiben jetzt erstmal selbst losgelassen... Jedoch in abgewandelter Form: Hinweis, wann die Handwerker kommen, Vorbehalt der Schadensersatzpflicht, wenn sich herausstellt, dass die Mieter (mit)schuldig sind und dann noch der Hinweis wegen der sperrangelweit geöffneten Fenster.

    Die Reaktion des Mieters habe ich mitbekommen. Kommt davon, wenn man sowieso ein lautes Organ hat, die Balkontür aufsteht und die Vermieterin bei sich auf dem Balkon sitzt: "Die denkt doch wohl nicht, dass die damit durch kommt! Die Alte mach ich fertig, schließlich haben wir tausende Beweise!" - Dazu sage ich nur: Getroffene Hunde bellen, eigentlich dürfte er sich gar nicht aufregen, die Mängel werden doch beseitigt und wenn er eine "reine Weste" hat, dann braucht er auch keinen Schadensersatz befürchten.

    Mal schauen, was zurück kommt...

    LG
     
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