Mängelliste nach Mietanpassung

Diskutiere Mängelliste nach Mietanpassung im Modernisierung und Sanierung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen! Wir sind seit ca. einem Jahr Eigentümer eines Zweifamilienhauses. Eine Wohnung bewohnen wir selber und eine ist vermietet. Der...

  1. Hesyra

    Hesyra Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen!
    Wir sind seit ca. einem Jahr Eigentümer eines Zweifamilienhauses. Eine Wohnung bewohnen wir selber und eine ist vermietet. Der Vorbesitzer war immer sehr gütlich und hat seit 26 (!) Jahren die Miete nicht erhöht. Jetzt habe wir eine Mietpreisanpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete angekündigt. Darauf kam jetzt die Mieterin mit einer Mängelliste mit Mängeln, die bei einer Mietererhöhung doch erledigt werden sollten. Unter anderen Schimmel im Schlafzimmer, der schon seit mehreren Jahren vorhanden ist, defekte Aufroller für Jalousien, Terrassentüren die klemmt und bei der es zieht, eine erblindende Wohnzimmerscheibe u.a. Alle Mängel sind nicht neu und auch schon vor dem Eigentümerwechsel vorhanden gewesen.
    Wie soll man da reagieren? Muss man alle Mängel sofort beheben?
    LG
    Hesyra
     
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  3. #2 sara, 21.03.2018
    Zuletzt bearbeitet: 21.03.2018
    sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    das sind Kleinigkeiten die man schnell repariert bekommt.
    Beim Schimmel wäre Ursachenforschung angesagt.

    Aber im Zweifamilienhaus in dem ihr auch selbst wohnt, habt ihr eine erleichterte Kündigung, falls es da doch erhebliche Schwierigkeiten mit den Mietern gibt, davon Gebrauch machen.
    (Allerdings dafür lieber einen Fachanwalt für Mietrecht damit beauftragen!)

    https://www.expertehilft.de/mietrecht/mietrecht-im-zweifamilienhaus-kuendigungsrecht-vermieter
     
  4. Bovary

    Bovary Erfahrener Benutzer

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    Nun ja, da wird der Vor-Vermieter nicht nur die Anpassung der Miete, sondern auch die Instandhaltung verschlafen haben.

    Grundsätzlich ist es m. W. so, dass der Mieter wegen der Mängel z.B. die Miete kürzen könnte, dies aber nicht in einem Zusammenhang mit einem Mieterhöhungsverlangen zu sehen ist, sondern für sich allein zu betrachten ist.
    Der Mieter hat Euch nun über die bestehenden Mängel informiert. Weiter muss er erst einmal nichts tun. Wenn sich die Mietsache aber nicht in einem vertragsgemäßen Zustand befindet und auch nichts unternommen wird, kann der Mieter die Miete ggf. kürzen oder möglicherwiese zur Ersatzvornahme greifen und dann Schadensersatz geltend machen. Ob das alles erfolgreich ist, wird man dann sehen.

    In der Praxis wird es in der Vergangenheit eine mehr oder minder friedliche Koexistenz zw. Mieter und Vermieter gegeben haben. Die Wohnung war zwar mangelbehaftet, weil der Vermieter aber nicht „genervt“ hat und die Miete günstig war, hat der Mieter auch Ruhe bewahrt. Dies könnte sich nun ändern. Aus der subjektiven Sicht der Mieter seid ihr eben erst einmal in der Bringschuld.

    Es wäre daher zu prüfen, ob man in der vorliegenden Kosntellation nicht besser vom erleichterten Kündigungsrecht Gebrauch macht, alles in Ordnung und auf einen zeitgemäßen Stand bringt und dann eben auch für einen zeitgemäßen Mietzins vermietet.
    http://www.mietrecht.org/kuendigung/wohnung-im-zweifamilienhaus-kuendigungsrecht-kuendigungsfrist/
     
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  5. #4 dots, 21.03.2018
    Zuletzt bearbeitet: 21.03.2018
    dots

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    Das stimmt so nicht.
    Der Mieter kann ab dem Moment, in dem der Mangel besteht UND der Vermieter Kenntnis davon hat (woher auch immer), die Miete mindern.
    Es interessiert in diesem Zusammenhang überhaupt nicht, ob der Vermieter etwas unternimmt - und schon gar nicht, was er unternimmt.

    Das ist irrelevant.

    Man muss nicht, aber dann darf man sich über die Folgen nicht wunden.
    Mindern darf der Mieter die Miete eh schon ab dem Moment, ab dem ihr vom Mangel informiert wurdet.
    Ich würde schnellstens die Mängel beheben (lassen). Das ist letztendlich eure Pflicht, die sich aus dem Mietvertrag ergibt: Miete (Geld) gegen (mängelfreie) Immobilie.

    Der Traum eines jeden Vermieters! Ein Mieter, der sich nicht wegen jedem klitzekleinen Mangel aufregt und den Vermieter damit belästigt - wenn man ihn im Gegenzug auch in Ruhe lässt und die Miete nicht erhöht.
    Das finde ich moralisch mehr als fair vom Mieter. Wenn ihr nun mehr Geld wollt, müsst ihr halt die Mängel beheben (lassen) - ein in meinen Augen faires Angebot. Ernsthaft.
     
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  6. #5 Ich-bin-es, 21.03.2018
    Ich-bin-es

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    Ich denke, das sind Leute mit denen man reden sollte. Zumal es ein 2-Parteien-Haus ist. Wenn ihr mehr Miete wollt, müßt ihr berechtigte Mängel beseitigen. Oder eben, die Leute haben ja offensichtlich über Jahre die Mängel geduldet, die Miete nicht erhöhen. Oder ein Zwischending. Auf jeden Fall muss man miteinander reden. Für mich hört es sich so an, als könnten die Mieter sehr gut mit den Mängeln leben, sehen aber andererseits eine Erhöhung ohne Mängelbeseitigung nicht ein.

    Nun seid ihr dran. Was wollt ihr. Beides, Miete erhöhen und Mängel lassen, wird wohl nicht gehen. Außer sie sind unberechtigt.
     
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  7. Andres

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    Eine solche Kausalität gibt es rechtlich gesehen nicht und ich kann nur dringend davon abraten, das in irgendeiner anderen Art (z.B. moralisch) zu verbinden.
     
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  8. dots

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    Warum?
    Das ...
    ... ist (selbstverständlich?) klar.
    Eine moralische Begründung eines Anspruchs bedeutet ja explizit nicht, dass ein rechtlicher Anspruch besteht (oder nicht besteht).
     
  9. Nanne

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    Zitat aus: Mietrecht.org

    3. Mieter kann Mieterhöhung nicht mit einem Minderungsrecht blockieren

    Da das Gesetz Mieterhöhung und Mietminderung im Grundsatz unabhängig voneinander beurteilt, kann der Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung im Hinblick auf die Wohnungsmängel nicht von der Anerkennung seines Mietminderungsanspruchs oder der Beseitigung der Mängel abhängig machen (LG Hamburg WuM 1991, 593; LG Berlin GE 1999, 378; OLG Frankfurt RE WuM 1999, 629). Insoweit hat das Eine mit dem Anderen nichts zu tun. Dem Mieter steht insoweit auch kein Zurückbehaltungsrecht an der erhöhten Miete wegen nicht behobener Mängel zu (LG Hamburg WuM 1991, 593).
     
  10. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    @Nanne, falls das auf meine Frage bezogen war, ist das leider am Thema vorbei. Schließlich lese ich nirgendwo in deinem falsch zitierten Zitat etwas von Moral oder Ähnlichem.

    Unnütz ist das trotzdem nicht, es bestätigt das, was vermutlich allen hier bereits klar war.
     
  11. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    War nicht auf deine Frage bezogen, und falsch zitiert ist es auch nicht. Nachzulesen in "Mietrecht.org."
     
  12. dots

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    Na ja ... richtig zitiert ist das aber auch nicht.
    Wo fängt denn das Zitat an und wo hört es auf?
     
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  13. Andres

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    Richtig, aber das hier ...
    ... sehe ich anders. Der Mieter soll und muss dem Vermieter Mängel melden. Ob die nun klein sind oder nur klein scheinen - wer will das schon beurteilen? Bleiben wir doch mal beim aktuellen Fall:
    Das sind Probleme, die unter günstigen Umständen bei rechtzeitiger Meldung zwischen günstig und kostenlos zu beheben sein können: Besser lüften und den Thermostat ein kleines bisschen höher drehen, ein Gurtband tauschen, einen Fensterflügel etwas nachstellen, vielleicht einen anderen Reiniger verwenden ...

    Jetzt könnte es teuer werden: Professionelle Trocknung, dann Neuanstrich, der Rest könnte in Richtung Komplettaustausch gehen.

    Die Folgen trägt zunächst einmal der Vermieter. Danach kann er sich Gedanken machen, ob dem Mieter eine ausreichende Kausalität zwischen unterlassener Meldung und Folgeschaden nachzuweisen sein wird und ob man sich die Kosten wohl vom Mieter zurückholen kann. Einstweilen darf sich der Vermieter noch freuen, dass die Miete auf dem Niveau des letzten Jahrtausends stehen geblieben ist.

    Es ist nicht so, dass ich einem schönen "Ich sch... dich nicht an und du sch... mich nicht an"-Deal nichts abgewinnen könnte, aber zumindest den Tausch Mängelanzeige gegen Mieterhöhung halte ich für ein ganz schlechtes Geschäft für den Vermieter. Daher möchte ich das sauber trennen.
     
  14. #13 BHShuber, 21.03.2018
    BHShuber

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    Hallo,

    in beiderseitigem Verständnis dass man ein Vertragsverhältnis unterhält, würde ich sagen die Mängel tatsächlich zu beseitigen das Mieterhöhungsbegehren durchzusetzen so sind alle Beteiligten zufrieden und man kann weiter sein Leben leben, oder?

    Ob Moral oder Unmoral, denke ich doch dass alle Beteiligten an einem einvernehmlichen Mietverhältnis interessiert sind und sollten dementsprechend danach handeln.

    Gruß
    BHShuber
     
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  15. #14 immodream, 21.03.2018
    immodream

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    Hallo Hesyra,
    da der Mieter jahrelang eine niedrige Miete bezahlt hatte, konnte er mit den Mängeln leben und hat den Vorbesitzer in Ruhe gelassen.
    Es ist doch ganz normal, wenn ihr die Miete anhebt, das der Mieter sich an die lange schon bestehenden Mängel erinnert und die auch beseitigt haben will.
    Grüße
    Immodream
     
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  16. #15 Toni Hammann, 22.03.2018
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    Hallo,

    in einem Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter wohnt, gibt es ein erleichtertes Kündigungsrecht.

    Ich denke der Mieter hat sich zu sehr an die komfortable Miete gewöhnt und wird es niemals verstehen, dass er nicht lebenslang günstig wohnen kann. Je nachdem, wie die Wohnungslage ist, würde ich den Mieter kündigen, das wird nichts mehr.

    Bring in der verbleibenden Mietzeit die Mängel in Ordnung und vermiete an jemanden, der die Wohnung zu schätzen weiß.

    Da du die Miete in der verbleibenden Zeit nicht erhöhen solltest und die Mängel schon lange bestehen, wäre das Recht auf eine Mietminderung verfallen.

    Gruß
    Toni
     
  17. dots

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    Bitte was?
    Das ist falsch, aber sowas von - falscher, vonner und sowasser gehts nicht!

    Warum sollte der Vermieter die Miete in der verbleibenden Zeit nicht erhöhen?
    Das Recht auf Mietminderung verfällt nicht und besteht genau so lange, wie die Mietsache mangelhaft ist und gleichzeitig der Vermieter Kenntnis von dem oder den Mangel/Mängeln hat.
     
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  18. #17 Toni Hammann, 22.03.2018
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    Du schreibst das so, als ob du es wüsstest - und dann noch in einer völlig überheblichen Weise. Leider machst du dich nur lächerlich.

    Eat this:
    Mietminderung und Verwirkung:
    Nach der früheren Rechtsprechung des BGH (ZMR 1997, 505) büßte der Mieter sein Mietminderungsrecht auch für die Zukunft ein, wenn er ein halbes Jahr die Miete vorbehaltlos trotz der Tatsache bezahlte, dass die Mietsache mangelhaft war. Fraglich ist, ob diese Rechtsprechung auch weiterhin Gültigkeit hat, wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel zeigt. Das OLG Naumburg bejaht die Frage. Dieser Ansicht schließt sich das LG Berlin an (Urteil v. 8.11.2002, 65 S 275/02, GE 2003, 254).

    Im entschiedenen Fall hatte der Mieter 14 Monate lang die Miete ohne Vorbehalt in voller Höhe bezahlt.

    Das Gericht befand, dass auch nach neuem Recht eine Verwirkung der Mietminderungsbefugnisse in Betracht kommt. Eine Verwirkung kann dann angenommen werden, wenn das Minderungsrecht längere Zeit nicht ausgeübt wird (der Mieter also die Miete nicht kürzt oder sich die Minderung vorbehält) und der Vermieter darauf vertrauen durfte, dass das Recht später nicht geltend gemacht wird. Diese Voraussetzungen – man spricht hier von einem "Zeitmoment" und einem "Umstandsmoment" – lagen für das Gericht deshalb vor, weil zum einen die vorbehaltlose Zahlung der Miete über 14 Monate das Zeitmoment erfüllte und die Zahlungen selbst ein aktives Tun darstellten, das zu erkennen gab, dass der Mieter die Miete in voller Höhe für geschuldet hielt


    Die Empfehlung, die Miete nicht zu erhöhen, rührt daher, dem Mieter nicht das Recht zur Minderung wieder einzuräumen. Bei einer Erhöhung der Mietekönnte es durchaus so sein, dass der Anspruch aus Minderung neu entstehen kann.

    Gruß
    Toni
     
  19. #18 Olbi, 23.03.2018
    Zuletzt bearbeitet: 23.03.2018
    Olbi

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    Du pöbelst selber hier rum.

    Und dann verbreitest Du auch noch falsches Wissen.
    Das von Dir zitierte war eine Rechtssprechung, die durch BGH Urteil vom 16.07.2003 geändert worden ist. (VIII ZR 274/02, insbesondere die Rn 23 und 32 ist Interessant )

    Und das ist ganz besonderer Quatsch, weil der Mieter in jedem Monat, in dem der Mietzinsanspruch entsteht, erneut mindern kann, solange der Mangel besteht. Und die Höhe des Mietzinsanspruch ist völlig unerheblich.
    Also kann der Vermieter sehr wohl die Miete erhöhen.
     
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  20. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Lt.Mietrecht.og

    So auch meine Meinung, (und nicht nur...)
     
  21. Hesyra

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    Hallo zusammen!

    Erst einmal vielen Dank für die zahlreichen Antworten, sowie Tipps und Rechtssprüche.

    Inzwischen hat eine Begehung der Mietwohnung mit Vermieter und Mieter stattgefunden. Sämtliche angekündigten Mängel wurden gesichtet und notiert. Mündlich wurde die Beseitigung inkl. Zeitpunkt durchgesprochen.
    Einige Mängel, wie defekte Aufroller und klemmende Terrassentür wurden inzwischen behoben.
    Der Mieterhöhung wurde schriftlich zugestimmt, allerdings wurde trotz der vorab mündlichen Durchsprache der Mängel und deren Beseitigung, alle Mängel mit Unterstützung der Mieterrechtsschutzversicherung noch einmal schritlich verfasst. Die Mieterin spricht sich dabei auch von sämtlicher Verursacherschuld (Schimmel) frei, setzt Fristen (... Mängel sind kurzfristig abzustellen), schreibt Unwahrheiten z.B. .".. blindes Fenster", welches nach Sichtung nur bei direkter Sonneneinstrahlung Schlieren zeigt oder "... lüfte 3x täglich und heize alle Räume ...", weder wurde bisher ein s.g. Stoßlüften beobachtet, noch sind alle Räume richtig geheizt (Beweis: Heizkostenabrechnung). Auch schreibt sie "Bei Bestellung eines Gutachters, erklärt sich der Vermieter bereit, die Kosten zu übernehmen!". In Eigeninitiative wurde hinter den Heikörpern und an den Außenwänden des Schlafzimmers übrigens Dämmplatten verklebt, was der Schimmel besonders gerne mag ...

    Sollten oder müssen wir auf diese Mängelauflistung reagieren, oder der Mieterin einfach nur kündigen, da es offensichtlich nicht mit "darüber reden" getan ist und der Ton sich verschärft.

    LG
    Hesyra
     
Thema: Mängelliste nach Mietanpassung
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