Makler: Falschangaben im Exposé - was tun?!

Dieses Thema im Forum "Makler" wurde erstellt von Archie02, 01.01.2010.

  1. #1 Archie02, 01.01.2010
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    Hallo,

    ich habe vor einem Jahr ein MFH über einen Makler gekauft. Dieser gab im Internetexposé eine Gründstücksfläche von "ca.300m²" an und einem Baujahr von "ca.1960". Richtig wäre gewesen 248m² und 1955!
    Der Makler hat keine üblichen Klausel bei diesem Exposé, wie "Angaben ohne Gewähr", oder "Angaben aufgrund Informationen des Eigentümers"!
    Ich habe mich nun darauf verlassen, dass diese Angaben stimmen!

    Beim Notar wurde mir nun alles verlesen und da die komplette Wohnfläche aller vier Wohnungen ebenfalls 248m² betragen, habe ich den Wert als richtig hingenommen, als dieser mir vorgelesen wurde. Denn die Berechnungen, ob ich das Haus kaufen kann/möchte habe ich logischerweise vorher gemacht.

    Also reden wir hier von einem Unterschied von 52m². Bei dem hieseigen Bodenrichtwert handelt es sich im vorliegenden Fall um ca. 20.000EUR! Die Berechnungen zur Falschangabe des Baujahres sind nicht mit inbegriffen.

    Einen Grundbuchauszug habe ich nicht erhalten!

    Als der ganze Stress rum war und alles über die Bühne gelaufen ist (auch die Provisionszahlung an den Makler) ist mir das Aufgefallen.
    Daraufhin habe ich umgehend den Makler und den alten Vermieter angesprochen. Der alte Vermieter sicherte mir zu, dass der Makler alle Informationen erhalten habe.
    Diese haben keinen Maklervertrag geschlossen, der alte Vermieter habe nur einen schriftlichen Auftrag hierzu erteilt!
    Reicht das schon?

    Der Makler sagte mir zunächst, dass er die Angaben vom Vermieter habe. Nach der Konfrontation hat er eingelenkt und zugegeben, dass er sich vertan hat.
    Ich kann mir das aber auch nicht mit einem Tippfehler erklären, da auf der Tastatur die Zahlen 2 4 8 und 3 0 0 nicht wirklich dicht beieinanderliegen, sodass man sich vertippen könnte.

    Habe ich noch eine Handhabe dagegen anzugehen? Ich habe ihn sogar angeschrieben, einschließlich einer Frist von vier Wochen und ihn aufgefordert mir 50% der Provision zurückzuüberweisen. Und wenn ich rechtliche Schritte einleiten müsste, würde ich den ganzen Betrag einklagen! Natürlich hat er nicht reagiert.

    Das Problem ist nur, dass der Notar mir alles vorgelesen hat, sodass der Tatbestand des betrugs auszuschließen ist. Ich weiss nicht genau wie das mit dem Versuchten Betrug und dem Maklerrecht allgemein aussieht.

    Über eine Infos wäre ich sehr dankbar, da ich im Internet nicht wirklich viel dazu gefunden habe. Mein Bauchgefühl sagt mir, dass auch ein Makler Verpflichtungen hat und für Falschangaben geradestehen muss.

    Das Exposé und alle Emails vom Makler, wo dieser sein Fehlverhalten einräumt habe ich in digitaler Form.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Christian, 02.01.2010
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    Hallo,

    was ist denn an "ca. 300m²" und an "ca. 1960" falsch?
    (Unter der Annahme, daß es wirklich 248 m² und Baujahr 1955 wäre - wie hast du die Fläche und das Jahr ermittelt?)
     
  4. RMHV

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    Die Angaben des Maklers wurden nicht offensichtlich nicht zum Inhalt des Kaufvertrags. Vielmehr wurde ein Grundstück mit der beurkundeten Fläche gekauft.

    Was würde man von wohl einem Autokäufer halten, der ein Angebot über ein rotes Auto hat, dann einen Kaufvertrag über ein grünes Auto abschließt und anschließend darüber lamentiert, dass das gelieferte Auto grün und nicht rot ist?

    Ich zumindest bin mir unschlüssig, ob ich lachen oder weinen soll...

    Warum sollte er auch darauf reagieren? Die Provision hängt vom Kaufpreis ab. Zwingende Voraussetzung für einen Rückzahlungsanspruch in Höhe von 50% wäre daher ein Anspruch auf Minderung des Kaufpreises um 50%. Mal ganz abgesehen davon, dass ich keinerlei Anspruchsgrundlage für eine Rückforerung sehe, dürfte durch die Flächenabweichung eine Kaufpreisminderung von 50% kaum zu rechtfertigen sein.


    Sieht man mal von weiteren Aspekten ab, ist Vorsatz ein Tatbestandsmerkmal für Betrug. Ohne Vorasatz also niemals ein Betrug und auch kein Versuch dazu. Wie um alles in der Welt soll der Vorsatz des Maklers bewiesen werden? Durch den Abstand diverser Ziffern auf der Tastatur? Der Staatsanwalt, der damit vor Gericht auftreten wollte, würde für den Brüller des Jahrzenhts sorgen.
     
  5. #4 lostcontrol, 02.01.2010
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    ich versteh das problem dabei nicht so ganz.
    dass die grundstücksfläche NICHT gleich gross ist wie die wohnfläche dürfte doch normal sein..
    grundstück ist grundstück, wohnfläche ist wohnfläche.

    und bei einer circa-angabe bezüglich des baujahrs muss man schon damit rechnen, dass das plus/minus 5 jahre sein kann. da ist mir allerdings nicht ganz klar, warum das nicht einfach nachgeschlagen wurde - das steht doch auf jedem grundsteuerbescheid drauf (zumindest bei uns hier, da der satz unter anderem vom baujahr abhängt), aber nun gut, da war man wohl zu faul für...
     
  6. #5 armeFrau, 02.01.2010
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    Im Kaufvertrag des Notars stehen doch die richtigen Angaben drin.
    Wenn der Notar den Vertrag verliest und man keine Einwände hat, dieses mit der Unterschrift akzeptiert und bestätigt, ist die Nr. durch.
    Einwände und Kaufpreisverhandlungen hätten vorher erfolgen müssen.
    Ich denke, dass der Makler geschickt agiert hat.
     
  7. #6 Michael_62, 03.01.2010
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    Jemand, der Mehrfamilienhäuser nach Grundstücksgrösse bewertet, dem ist nicht zu helfen,

    Das sind Ertragswertobjekte.

    Wenn du etwas kaufst, was du nicht selbst aufmessen lässt. dann musst du das in den Notarvertrag als Preis- und Geschäftsgrundlage, vom Verkäufer zugesichert aufnehmen.

    In Verträgen über Mehrfamilienhäuser sind da etliche Dinge als verbindlich aufzunehmen, z.B. Mietvertäge, Kautionsstatus, Status von öffentlichen grundstückshaftenden Lasten, und vieles mehr.

    Mit jedem Vorkommnis und jedem Lehrgeld werden deine Verträge detaillierter.

    Ich stufe deine Anfrage mal in den Bereich Karneval, oder willst du ernsthaft gegen den Makler vorgehen? Bei Mehrfamilienhäusern ist eine kleinere Grundstücksgrösse meisst eher Wertsteigernd.
     
  8. #7 lostcontrol, 03.01.2010
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    also DAS ist jetzt 'ne echt interessante theorie.
    könntest du die mal ein bisschen mehr ausführen?
    geht's da um die betriebskosten im sinne von gartenpflege oder in welche richtung geht diese theorie?
     
  9. #8 Archie02, 03.01.2010
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    wow, zunächst einmal danke für die vielen antworten, auch wenn sie ehrlicherweise nicht meinen erwartungen entsprochen haben :-)

    @ Christian: die ca. angaben beim baujahr kann ich noch einiermaßen nachvollziehen, da eine immobilie in mehreren jahren gebaut wird und man da vermtlich taktischerweise das endjahr als grundlage nimmt.
    aber bei dem grundstück kann ich mich damit nicht anfreunden, da es wie gesagt 52m² unterschied sind, das sind ca. 17% abweichung.
    und wie gesagt ich kann es rechtlich oder maklerrechtlich überhaupt nicht einordnen, aber das kann doch nicht sein dass sie ein makler eine immobilie so schön schreiben kann oder?
    ja und den kompletten grundbuchauszug wo die größen aufgeführt wurden habe ich erst nach dem kauf erhalten.

    @lostcontrol: jaa sicher ist das klar, dann habe ich mich irrtümlich ausgedrückt! meine gesamte wohnfläche (248m²) ist genauso groß wie meine tatsächliche grundstücksfläche. aufgrunddessen habe ich den wert von 248m² beim verlesen durch den notar nicht nochmals hinterfragt.

    @rmhv:also der vergleich mit dem auto ist natürlich arg übertrieben, ich denke das weisst du auch...also ich muss zugeben, dass ich nicht unterscheiden kann - wenn ich einen üppig bepflanzten garten sehe - ob der jetzt 248 oder 300 m² hat!
    und wie gesagt deswegen schreibe ich mein anliegen hier rein damit ich ein paar meinungen dazu hören kann, natürlich wird der kaufpreis sich nicht um 50 % verringern, aber wie sieht es denn mit der theoretischen möglichkeit aus, dass man vom kaufvertrag zurücktritt?
    und unterm strich sind wir uns ja einig, der hat die immobilie schön geschrieben und ich fühle mich dadurch auf deutsch gesagt verarscht! kann ich was dagegen tun?oder wäre die einzige möglichkeit gewesen, im notarvertrag auch auf seine infos sprich das exposé zu verweisen oder das mit einfließen zu lassen?
     
  10. #9 Michael_62, 03.01.2010
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    Je gefragter die Gegend ist, desto Teurer ist Grund und Boden dort. Um wirtschaftlich zu bleiben steigt dann meist der Ausnutzungs- (oder Überbauungsfaktor) der Grundstücke.
    Im Extremfall werden diese in den Toplagen zu 100% überbaut.

    Insoweit kann man in vielen Fällen davon ausgehen, dass das kleinste Grundstück auf eine gute Lage hindeutet.

    Zum zweiten ist für den Vermieter das kleinere Grundstück auch in der Berechnung nicht umlagefähiger Lasten massgeblich. Zum Beispiel wenn die Kanalisation oder die Strasse neu gemacht wird. Das ist dann ein echt kostenentlastender Faktor. :wink

    @Archie:

    Warum fühlst du dich verarscht? Deine Kalkulation baut doch wohl auf den Mieteinnahmen, nicht auf der Grundstücksgrösse auf?
    Wenn du dich NACH dem Notarvertrag um die Details kümmerst, dann darfst du dich nicht beschweren. Es gibt keinen Rücktritt vom Notarvertrag. :vertrag
     
  11. #10 lostcontrol, 03.01.2010
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    dass die wohnfläche exakt gleich gross ist wie die grundstücksfläche ist eher unwahrscheinlich.
    reden wir hier von einem einstöckigen (damit meine ich ebenerdigen) gebäude ohne jeden keller oder dachboden?
    gibt es da keinerlei fussweg zum haus oder weg rund ums haus sondern die haustüre geht direkt auf das trottoir bzw. die straße?
    vor allem letzteres kann ich mir irgendwie nicht vorstellen.

    ich glaube du bringst da die begrifflichkeiten durcheinander.

    mit grundstücksfläche ist das grundstück gemeint, also der platz auf dem das haus steht bis zur grenze zu den nachbarn. üblicherweise gibt's da ja (auch bei reihen-mittelhäusern) zumindest vor bzw. hinter dem haus ja auch ausserhalb des hauses zumindest ein stück unbebauten grund.

    unter wohnfläche versteht man die fläche, die tatsächlich bewohnt wird, also die diversen zimmer usw. kellerräume und ähnliches gehören nicht zur wohnfläche sondern zur nutzfläche (zumindest hab ich das mal so gelernt).

    mehrfamilienhäuser sind meist mehrstöckig (zumindest bei uns hier im süden), d.h. die wohnfläche befindet sich auf mehreren stockwerken und kann somit logischerweise die grundstücksfläche durchaus überschreiten.

    d.h. du kannst in einem mehrfamilienhaus durchaus eine wohnfläche von 500qm haben bei einer grundstücksfläche von 1.000 qm aber auch eine wohnfläche von 200qm bei einer grundstücksfläche von 150qm.
    dass grundstücksfläche und wohnfläche übereinstimmen wäre schon ein grosser zufall.

    @ michael:

    gewagte theorie.
    bei uns hier ist das wohl ein bisschen anders, denn gerade die toplagen zeichnen sich dadurch aus, dass es da im normalfall auch viel gartenfläche gibt. wer es sich leisten bzw. erlauben kann, erhält den garten, auch wenn der quadratmeter dort 626 euro kostet (ist hier bei mir der fall). das sind aber gegenden in denen die immos vorwiegend von den eigentümern selbst bewohnt werden, da geht's nicht um wirtschaftlichkeit sondern um den wohlfühlfaktor.

    dagegen sind gerade die weniger guten lagen fast vollständig überbaut, kein garten, kein garnichts. und die dortigen immos sind fast zu 100% vermietet und nicht selbstbewohnt.

    und dann hängt das ganze natürlich auch vom bebauungsplan ab und nicht nur von den wirtschaftlichen möglichkeiten. hier DÜRFTE man garkeine mehrstöckigen mietshäuser bauen und die grundstücke dürfen auch garnicht 100% überbaut werden.
    ich bin da persönlich auch sehr froh drum, denn es wär sicher keine toplage mehr hier, wenn alles so dicht bebaut wäre und unmengen menschen auf engem raum wohnen würden. das würde mit sicherheit die beliebtheit der lage deutlich schmälern.
     
  12. #11 Michael_62, 03.01.2010
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    Dieser Zufall scheint hier gegeben zu sein.

    Ist aber doch bei MFH´s eher untergeordnet.
     
  13. #12 lostcontrol, 03.01.2010
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    ach was, archie bemängelt ja dass ihm einmal 'ne grundstücksfläche von 300qm genannt wurde und später eine wohnfläche von 248qm und liest da betrug raus.
    hier werden zwei komplett unterschiedliche werte miteinander verglichen.

    um auf das auto-beispiel zurückzukommen:
    da wurde ein 4-sitzer angeboten. und hinterher stand in den papieren dass das auto 100ps hat. wo ist das problem?
    ja ok, beim grundstück und der wohnfläche wird beides in der gleichen einheit gemessen, deshalb hinkt der vergleich, aber davon sollte archie sich nicht irritieren lassen.
    grundstücksfläche und wohnfläche haben im normalfall keinen echten bezug zueinander. das ist ja noch nicht mal bei grundfläche (des hauses) und wohnfläche gegeben, grundstücksfläche und wohnfläche gleichzusetzen ist aber noch weit abwegiger!
     
  14. RMHV

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    Gehen wir einfach mal zurück auf den Anfang. Dort konnte man lesen:

    Die Wohnfläche wurde erst zu einem späteren Zeitpunkt mit (zufälligerweise) ebenfalls 248 m² genannt. Thema war immer nur die Grundstücksgröße.
     
  15. #14 Christian, 03.01.2010
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    Hallo,

    wäre denn "ca. 250 m²" und ca. 1956" in Ordnung gewesen?
    Ja?
    "ca. 1957" auch noch?
    Was ist mit "ca. 1958"? Ist das noch ok, oder schon nicht mehr?

    Kann mir jemand die genaue Grenze nennen, wie viel eine Angabe, die mit dem Zusatz "ca. " versehen ist, vom tats. Wert abweichen darf? ;)

    Was ist, wenn der tatsächliche Wert nicht bekannt ist? Dann kann man ja unmöglich feststellen, ob ein geschätzter Wert innerhalb dieser Toleranz liegt ;)

    ---

    ca. 17 Prozent? Wieviel denn genau? ;) Dem Notar wirfst du das, was du selbst machst, als Betrug vor ;)
    Und: Wären 16 Prozent Abweichung noch im Rahmen? Oder 15? Wo ist da bitteschön die genaue Grenze zwischen "ok" und "nicht ok"?


    Gruß,
    Christian
     
  16. #15 Archie02, 03.01.2010
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    also bei dem MFH handelt es sich um vier parteien. die GESAMTwohnfläche beträgt 248m². GENAUSO groß wie die grundstücksfläche.
    deswegen habe ich den vom notar vorgelesenen wert von 248m² so hingenommen, habe natürlich naiverweise nicht wahrgenommen, dass es sich hierbei auch um den grundstückswert handelt. :wand:
    und jetzt ärgert mich das, dass der nptar falsche angaben zuvor gemacht hat! :-)

    klar ärgert mich mein eigenes verschulden, aber auch seine dreistigkeit!
     
  17. #16 Michael_62, 03.01.2010
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    Ich glaube nicht an Dreistigkeit.

    Der Notar wird nach den Wertetabellen bezahlt. Dem ist das herzlich egal ob dein Grundstück 248 oder 399 gross ist.

    Wenn dir das wichtig ist, dann musst du es dem Notar mitteilen, und dann wird er das als <verbindliche Zusasge des >Verkäufers im Vertrag aufnehmen.

    Aber Notar ist wie schwanger. Ein bisschen gibt es nicht. Du musst VORHER überlegen und dich schlau machen.

    Jetzt weinen ist so wie besoffen in der Kneipe heulen dass man jetzt 20 Jahre Unterhaltsverpflichtung hat.
    :bier
     
  18. #17 Christian, 03.01.2010
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    Was hat der Notar denn falsch gemacht?

    Nicht nur der Makler ist der Doofe, nun auch noch der Notar?!?!
    Zumal der Makler in meinen Augen gar keine Falschaussage gemacht hat, schließlich stand da "ca." davor.

    Der Makler wird vermutlich vom Verkäufer den Auftrag bekommen haben, einen Käufer für das Haus zu finden. Ich denke, daß es üblich ist, daß der Verkäufer nicht auf Anhieb alle Daten, wie Baujahr, Wohnfgläche und Grundstücksfläche parat hat. Der Makler wird idR bereits ein Expose mit UNGEFÄHREN Werten veröffentlichen (z.B. durch die Angabe "ca.", "ungefähr" etc.).

    Und für mich sind 248 m² treffend mit "ca.300m²" umschrieben.

    Nochmal die Frage: Wie groß dürfte die Abweichung denn in deinen Augen maximal sein? Mir ist es egal, ob du das in Prozent, Quadratmetern, Euro oder irgendeiner anderen Einheit angibst.
     
  19. #18 Thomas76, 03.01.2010
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    Ich halte ca. 17 % abweichung von der Größenangabe schon für beträchtlich.Wenn man dir eine Wohnung mit einer Größe von ca. 60 qm vermietet, die aber dann tatsächlich nur 49,8 qm groß ist, wärst du doch auch zu recht empört, oder ? ;)

    Tatsache scheint allerdings in dem Fall hier zu sein, das die ca.-Angaben im Expose nicht bindend sein dürften, zumal ja der Notar zusätzlich die korrekten Angaben gemacht hat.

    Hat er doch aber gar nicht, soweit ich das hier richtig verstanden habe ?
     
  20. #19 Archie02, 03.01.2010
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    hey thomas, danke für die antwort...genausowas habe ich befürchtet, bzw mir schon gedacht...könnte mir natürlich in den allerwertesten beißen, aber andersrum diesen fheler werde ich nie wieder machen ;-)

    hatte mich verschrieben, meinte natürlich den makler NICHT den notar

    weiss leider auch nicht ob makler allgemeine geschäftsbedingungen haben, wo sowas vielleicht geregelt sein müsste!
    wie gesagt ist einiges komisch gelaufen...der alte vermieter hatte sogar nur einen auftrag erteilt, einen vertrag haben sie gar nicht abgeschlossen, deswegen habe ich auch niemals AGBs zu gesicht bekommen!
     
  21. #20 Thomas76, 03.01.2010
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    Wie gesagt, ich vermute mal stark, das auf dem rechtliche Wege da nichts zu holen sein wird : Der Makler hat sicherlich nicht mit Vorsatz die Größe des Grundstückes im Expose übertrieben, zusätzlich wird im Vertrag ja vermutlich keinerleih Bezug auf die Angaben im Expose gemacht und, was wie gesagt am schwersten wiegen dürfte, dir wurden die korrekten Angaben von einem Notar vorgelesen.

    Möglicherweise kann man dem Makler die Situation schildern und versuchen, ein "kleines" Entgegenkommen seinerseits zu bewirken, aber einen rechtlichen Anspruch hierauf halte ich für ausgeschlossen.
     
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