Makler macht falsche Angaben zu Mieteinnahmen im Expose

Dieses Thema im Forum "Makler" wurde erstellt von Bravo12, 17.01.2010.

  1. #1 Bravo12, 17.01.2010
    Bravo12

    Bravo12 Neuer Benutzer

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    Hallo,
    wir haben im Dezember eine Eigentumswohung gekauft. Wohnung war/ist vermietet.
    Wir haben die Wohnung über eine bekannte Maklerfirma gekauft.

    Im Exposee stand an zwei Stellen:
    Die monatliche Mieteinnahme beträgt: 500 Euro. zzgl. 180 Euro Betriebs- und Heizkosten.
    und
    Mieteinnahme: 6000 Euro zzgl. NK/p.a

    Kurz nach dem Notartermin habe ich die erste Nebenkostenabrechnung erhalten.
    Es stellte sich heraus, dass keine Nebenkosten zu zahlen sind.
    Nach juristischer Analyse durch Makler stellte sich heraus, dass es gar nicht so ist wie im Exposee geschrieben.
    Die Hausverwaltung behauptet man kann die NK (kalten) nicht umlegen, da es eine Bruttokaltmiete ist.

    Es handelt sich um eine Bruttokaltmiete von 500 Euro + Heizkosten 80 Euro.


    Meine Kosten: Wohngeld 270 + 35 Steuren = 305
    Umlegen kann ich nur die Heizkosten.
    Also habe ich 500-270 -35 + 80 = 275 Bruttogewinn.

    Damit stelle ich mich um mindenstens 120 Euro schlechter, als bei der im Exposee beschriebenen Situation, und hätte unter solchen Umständen eine solche Wohnung gar nicht gekauft.

    Makler hat eine Provision in Höhe von 6% netto genommen.
    Würdet Ihr die Provision zurückverlangen? Oder so gar vor Gericht gehen?

    Was würdet Ihr machen?

    Der Makler tut so als wäre alles OK.
    "Ja, keiner hat sich bisher so intensiv damit befasst wie Sie"
    "Es ist Niemanden aufgefallen"
     
  2. AdMan

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  3. #2 Hartmut49, 17.01.2010
    Hartmut49

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    Moin Bravo,
    Je nach dem,wie lange Dein Mieter diese günstigen Bedingungen nutzen möchte,
    kann es sich um viel Kohle handeln.
    Das wäre, evtl, ein Fall fur den Rechsanwalt.
    Das ist das Selbe, wie verschwiegene Baumängel, und können, meiner Meinung den Kaufpreis mindern !
    Einen schönen Sonntag, wüsche ich Euch alle,
    Gruß,
    Hartmut
     
  4. RMHV

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    Durch einen Blick in den Kaufvertrag feststellen, ob der Inhalt des Maklerexposees zum Inhalt des Kaufvertrags gemacht wurde. Ist dies nicht der Fall, werden alle weiteren Überlegungen sinnlos sein.
    Der Makler erbringt eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung. Er ist nicht Vertragspartei. Der Inhalt des Kaufvertrags wird von den Vertragsparteien ausgehandelt. Für den Vertragsinhalt ist der Makler also keinesfalls verantwortlich. Der Verkäufer seinerseits haftet auch nicht für irgendwelche Zusagen des Maklers, sondern nur für seine eigenen Zusagen.
    Wenn der Verkäufer also nicht einen bestimmten Inhalt des Mietvertrags zugesichert hat, wird der Käufer das Problem vermutlich unter der Rubrik "eigene Dummheit" ablegen müssen.
     
  5. #4 Hartmut49, 17.01.2010
    Hartmut49

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    Hallo RMHV,
    auch der Notar,hätte sich, nach dem Vorliegen des Mietvertrages, erkundigen müssen.
    Es geht nicht an, daß Markler, und Notar sich die Taschen voll stecken, aber keine Verantwortung übernehmen. Wo zu hat man die denn ??
    Gruß,
    Hartmut
     
  6. #5 Kitzblitz, 17.01.2010
    Kitzblitz

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    Ich denke mal, dass ein Immobilienmakler genauso für finanzielle Folgen fehlerhafter Beratung zu haften hat wie ein Versicherungsmakler - der vermittelt auch nur einen Vertrag zwischen Versicherungsnehmer und Versicherungsgesellschaft.

    Die Mieteinnahme ist eine wichtige Entscheidungsgrundlage für den Kauf einer Wohnung.

    Ich würde zunächst einmal ein Beratungsgespräch mit einem geeigneten (spezialisierten) Rechtanwalt suchen. Das kostet im Vergleich zum entstehenden finanziellen Schaden nicht die Welt.

    Ich gehe auch davon aus, dass Immobilienmakler eine Haftpflichtversicherung für solche Fälle haben.

    Nachtrag:

    @ Hartmut: Dass der Notar hier mithaften könnte, kann ich mir nicht vorstellen. Der Notar regelt lediglich im Kaufvertrag, dass der Käufer in den vorhandenen Mietvertrag einzutreten hat - ohne den Inhalt prüfen zu müssen.
     
  7. #6 Hartmut49, 17.01.2010
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    Hallo Ulrich,
    der Notar, muß beide Parteien vertreten.
    Bei meinem Kaufverträgen, hat er jedenfalls ,danach gefragt.
    Gruß,
    Hartmut
     
  8. #7 Kitzblitz, 17.01.2010
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    Hallo Hartmut,

    bei uns liegt der Kauf der letzten Eigentumswohnung noch nicht lange zurück. Der Mietvertrag selbst war beim Notar inhaltlich kein Thema. Es wurde ledig besprochen und dann auch vertraglich geregelt, dass wir als Käufer in den bestehenden Mietvertrag einzutreten haben und dass uns der Verkäufer das Original des Mietvertrages zu übergeben hat.

    Der bestehende Mietvertrag (vom Bauträger mit einer Sozialhilfeempfängerin abgeschlossen) beinhaltete gravierende Fehler zum Vorteil der Mieterin, die auch heute noch in der Wohnung wohnt. Unsere Vorbesitzer hatten diesen mangelhaften Mietvertrag bereits übernehmen müssen.

    Den Mietvertrag und auch die letzten Abrechnungen der Nebenkosten hatten wir vom Immobilienmakler auf Anforderung bekommen - wir wussten daher genau, auf was wir uns da einlassen. In ca. 6 Jahren und 2,5 Monaten werden wir bei der ortsüblichen Miete landen.
     
  9. #8 Bravo12, 17.01.2010
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    Hallo Alle,
    danke für die zahlreichen Antworten.
    Es geht wie ich befürchtet habe in alle Richtungen.

    Der Kaufvertag spricht an keiner Stelle über Makler.
    Im Kaufvertrag steht lediglich, dass die Wohnung seit 19XX an Frau XXX vermietet ist und ich als Käufer in alle Rechte und Pflichten eintrete- grob gesagt.

    Soll ich bei "Haus und Grund" ( KLICK )nachforschen? Der Mitgliedsbeitrag von 35/Jahr scheint günstig zu sein.
     
  10. #9 Michael_62, 17.01.2010
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    Dem ist wohl so.
    Dies setzt aber eine Beauftragung durch den Auftraggeber mit einem qualifiziertem Auftrag voraus.
    Wenn Sie den Makler beauftragen ihnen eine Eigentumswohnung mit 500€ Kaltmietertrag zu einem maximalem Preis von 100.000€ zu beschaffen, in der keine Mietzahlungsrückstände bestehen, dann wird er dafür versichert sein, dass das Objekt zum Zeitpunkt des Angebots an sie, oder wenn das in den Notarvertrag kommt, zum Zeitpunkt des Notarvertrages so ist.

    In jedem anderen Falle, scheidet Haftung sicherlich aus.

    Dem wird wohl so nicht zuzustimmen sein. Eigentumswohnungen werden in den überwiegenden Fällen zur Eigennutzung gekauft. Nur ein kleiner Teil dient dem Vermögensaufbau.
    Und in den seltensten Fällen rechnet sich dies in der Form.
    Um dem Notar klar zu machen worum es geht, findet ein Vorgespräch statt. Darin wird doch besprochen, was Ihen wichtig ist. Haben Sie dem Notar mitgeteilt, dass Sie die Wohnung zum Zwecke des Vermögensaufbaus als fremdvermietet erwerben möchten?

    Einen Rechtsanwalt zu konsultieren um zu fragen ob man klagen sollte, ist so sinnvoll wie zum Maler zu gehen um zu fragen ob man sein Haus streichen sollte.

    Ich gehe blind eine Wette auf den Ausgang des Verfahrens gegen die Versicherung ein.

    Der Notar haftet genau in den Fällen die das Notarrecht vorsieht. In keinen anderen.
    Welchen Vorwurf machst du dem Notar? Er hat deine Interessen nicht vertreten? Kannte er diese denn überhaupt?
    :bier

    Nachtrag: Der Vorschlag mit Haus und Grund ist sinnvoll.

    Alles andere buche unter Lehrgeld ab.
     
  11. #10 Bravo12, 17.01.2010
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    ich habe mir nun unseren Kaufvertrag genauer durchgelesen.
    Dort steht ausdrücklich:
    Das Wohneigentum ist seit XX.XX.XXXX vermietet an Frau XXXX. Der Inhalt des Mietvertrages ist dem Käufer bekannt und er tritt soweit dies gesetzlich möglich ist, entsprechend §566 BGB bereits zum Zeitpunkt des Lasten-Nutzen-Wechsels anstelle des Verkäufers in die sich während der Dauer seines Eigentums ergebenden Rechte und Pflichte ein.Die monatliche Miete beträgt derzeit 500 Euro, zzgl. Betriebs- und Heizkosten.

    Verkäufer (geschieden, Sie pleite, Er in privater Insolvenz, Vertrag wurde durch Insolvenzverwalter unterschrieben) waren pleite also ist dort nichts zu holen...

    Außer einen Kaufvertrag liegt mir auch ein "Maklervertrag und Nachweisbestätigung" vor.
    Essenz:
    Der Auftraggeber (ich/wir) erklärt, dass der Kaufvertrag zum nachfolgend genannten Objekt durch den Nachweis bzw. die Vermittlung der Fa. XXXXXXXXXX zustande gekommen ist. Er bestätigt, dass ihm die Kaufgelegenheit bezüglich des unten genannten Objektes durch die Fa. XXXXXXXXX nachgewiesen wurde und bisher nicht bekannt war. Durch die Fa. XXXXXXXX wurde das ausführliche Exposé zu dem u.g. Objekt und weitere objektbezogene Unterlagen an den Auftraggeber übergeben. Adresse, Objekt Kaufpreis Provision Wann zu zahlen Datum 3 Tage vor Beurkundung...
     
  12. #11 Kitzblitz, 17.01.2010
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    Da war unser Notar geschickter - er hat keine Zahlen genannt, sondern lediglich den Mietvertrag mit Datum und die letzte Mieterhöhung mit Datum aufgeführt.

    Mit dem Begriff "Miete" fängt man nicht viel an (Kaltmiete, Brutto-Kaltmiete könnte man darunter verstehen) aber die Tatsache, dass dein Notar dann noch hinterherschiebt "zzgl. Betriebs- und Heizkosten" ist schon fatal - zumindest wird hiermit wunderbar dokumentiert, dass eine Fehlinformation vorliegt - wer auch immer die zu vertreten hat.

    Das ändert aber trotzdem nichts daran, dass du die Möglichkeit hattest, die Unterlagen vor dem Kauf zu prüfen.


    Also: auf zu "Haus- und Grund"

    @ Michael: Nicht alle Rechtsanwälte sind habgierig und stürzen ihre Mandanten in aussichtslose Prozesse um möglichst viel Honorar einzustreichen. Ich habe da schon sehr positive Erfahrungen mit Beratungsgesprächen gemacht. Allerdings habe ich dabei auch immer großen Wert drauf gelegt, mir den richtigen Anwalt auszusuchen. Allein die Sichtweise eines Juristen ist für den Laien oft sehr erstaunlich und bewirkt u.U. sogar eine andere Sicht der eigenen Situation. Entscheiden, ob man klagen will muss man ohnehin selbst. Das man die Motivation des beratenden Anwaltes dabei auch noch kritisch im Auge haben sollte, dürfte schon der gesunde Menschenverstand regeln.


    Selbst unsere in einigen Punkten kontroverse Diskussion ist für Bravo12 möglicherweise hilfreich - es erweitert einfach die Sichtweise - kann aber juristische Unterstützung nicht ersetzen - wir alle hier sind mehr oder weniger Laien und können nur Ansatzpunkte für mögliche Vorgehensweisen initiieren.
     
  13. #12 Bravo12, 17.01.2010
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    Ganz genau. Natürlich hatte ich die Möglichkeit.
    Mir passiert so etwas nicht nochmal. So etwas ist mir noch nie passiert.

    Jedoch finde ich, dass nicht jeder der zum Arzt geht Medizin studiert haben muss. Jeder der zum Notar geht genau so fit wie ein Makler und Notar sein muss. Ich hätte natürlich außer meinen Studium noch Verwaltungsrecht & Jura studieren können sowie eine Maklerausbildung absolvieren können.
    Aber schliesslich zahle ich doch Geld für die Beurkundung und Beratung- egal ob ich hier blauäugig den Fachleuten vertraut habe.
    Wofür nehmen die sonst Ihr Geld? (hier der Notar und der Makler)?


    Mir hilft dieser Austausch mit Euch sehr. Alle Eure Ansatzpunkte sind klasse.
    Am besten finde ich die Aussage mit Maler und Haus streichen :lol
     
  14. #13 Michael_62, 17.01.2010
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    Du hast beim Notar unterschrieben, dass dir der Inhalt des Mietvertrages bekannt ist.

    Du hättest, wenn du nun anfechtend gegen den Insolvenzverwalter vorgehst, das Problem, dass du im Erfolgsfalle über eine nachträglich zur Tabelle anzumeldende Insolvenzforderung verfügst.
    Frage dich selbst,was diese wert ist.
    Der Insolvenzverwalter wird nur in den allerwenigsten Fällen zur Haftung heranzuziehen sein, und dein Titel richtet sich gegen den Eigentümer.

    :vertrag
     
  15. #14 Bravo12, 17.01.2010
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    ok :vertrag ist :vertrag
    aber welche Aufgabe hat dann ein Makler und ein Notar?

    Außerdem ist der Vertrag aus Anfang 70er. Dort steht eine Miete von 150 DM drin.
    Hiernach könnte die Mieterin nur 75€ Miete zahlen...! Ich würde Ihr dann schön die Wohnung subventionieren. :rocks
     
  16. #15 Kitzblitz, 17.01.2010
    Kitzblitz

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    Wenn "deine" Mieter da schon ca. 40 Jahre drin wohnen, wird sich das Problem vielleicht schon recht bald auf natürliche Art und Weise lösen. Klingt makaber, ist aber so.

    :shame :shame :shame
     
  17. #16 Bravo12, 17.01.2010
    Bravo12

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    schon, :shame
    die Mieterin kann eigentlich nichts für die ganze Situation.
    aber die haben Kinder und ich habe es irgendwo gelesen, dass die Ihren Mietvertrag übernehmen dürfen... :wand:
     
  18. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Eine Kündigung innerhalb eines Monats steht aber dann auch dir zu. Das sollte das Prob dann endgültig lösen, oder?
     
  19. #18 Christian, 18.01.2010
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo Bravo12,

    von wo nach wohin?

    Gruß,
    Christian
     
  20. egoist

    egoist Gast

    Aus Erfahrung:
    Immer allen, aber auch allen Maklerangaben gegenüber misstrauisch sein, daher alle, aber auch alle Maklerangaben kritisch überprüfen. Wenn eine einzige Angaben nicht überprüfbar ist, weggehen.
     
Thema: Makler macht falsche Angaben zu Mieteinnahmen im Expose
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