Maklerverträge

Hallo liebe Gemeinde,

ich bin gerade dabei mir nebenberuflich als Immobilienmakler ein zweites Standbein aufzubauen.
Ich komme ursprünglich aus der Baubranche (Bauingenieur) und würde hauptsächlich als Nachweismakler fungieren.

Ich hätte im Folgenden nun einige Fragen:

1) Mit wem schließt ihr hauptsächlich provisionspflichtige Verträge ab? Mit dem Käufer, Verkäufer oder beiden Parteien (Doppeltätigkeit)?
Und wie funktioniert das, wenn ich mit dem Verkäufer eine Provision von 4 % vereinbare und dem Kunden mit 3 %? Bei einer Doppeltätigkeit müssen ja beide Provisionsanteile gleich sein. Kann man dann noch mit beiden Parteien die Provisionsanteile neu verhandeln?
Oder hat man üblicherweise nur einen rechtsbindenden Vertrag mit dem Verkäufer und mit dem Käufer eine mündliche Vereinbarung dass er beim Kauf eine anteilige Provision zu errichten hat?

2) Ich habe hier im Forum gelesen, dass eine Kaltakquise verboten sei. Gilt darunter auch schon das Anfragen von verkauf- oder vermietbaren Immobilien bei Bauherren? Was würdet ihr mir empfehlen, wie ich am Anfang zu verkauf- oder vermietbaren Objekten kommen kann?

Vielen Dank bereits vorab für eure Hilfe !