Mal wieder ne Frage zur Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von kathi, 06.05.2008.

  1. kathi

    kathi Gesperrt

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    Hallöchen,
    also wenn ich alles richtig verstanden habe, kann der Vermieter kündigen, wenn innerhalb von zwei Jahren zweimal wegen unpünktlicher Mietzahlungen abgemahnt wurde. Ist das so richtig? Beim dritten Mal dann fristlose Kündigung??
    Der Fall ist der: die Mieterin hat schon des öfteren unpünktlich bezahlt, wir haben aber nicht abgemahnt. Es gibt aber mittlerweile so einiges mehr an das die Mieterin sich nicht hält. Beispielsweise belegt sie einen Kellerraum, der ihr nicht zusteht. Sie wurde schonmal schriftlich dazu aufgefordert zu räumen was sie auch tat, aber jetzt ist der schon wieder voll.
    Macht es Sinn mehrere Abmahnungen zu schreiben oder sollte man sich auf die verzögerte Mietzahlung konzentrieren?
    Und noch was: Da die Mieterin ihr Gehalt scheinbar erst Mitte des Monats erhält, haben wir uns bereiterklärt eine Mietzahlung zum 15ten zu akzeptieren. Mündlich!! Kann man auch dies wieder zurücknehmen, wenn wie im Fall jetzt die Miete für den April immer noch nicht da ist??
    Noch was allgemeines:
    Mich ärgert das irgendwie immer wieder, dass Mieter nie mal von sich aus auf ihren Vermieter zugehen können. Vermieter sind idR keine Unmenschen und wenn man seinem Mieter schon mit der Mietzahlung entgegenkommt, dann find ich es eigentlich selbstverständlich, dass man wenn die Miete dann noch später kommt, sich mal bei seinem Vermieter meldet und das versucht zu erklären.
    Danke schonmal für die Antworten, die hoffentlich kommen
     
  2. AdMan

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  3. #2 F-14 Tomcat, 06.05.2008
    F-14 Tomcat

    F-14 Tomcat Erfahrener Benutzer

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    ein Vermieter kann fristlos kündigen wenn zwei monatsmieten fehlen der Mieter kann sich von der fristlosen Kündigung befreien wenn er die ausstehenden mieten bezahlt das geht aber nur einmal in zwei Jahren altenativ könnte auch eine fristlose kündigung wegen wiederholt verspäteter mietzahlungen übergeben werden

    bei einer fristlosen Kündigung immer hilfsweise ordentlich kündigen und unter Ausschluss der Anwendung des §545 BGB

    bei einer Kündigung müssen/sollten immer alle Faktoren die zur Kündigung beitragen könnten mit aufgeführt werden
     
  4. kathi

    kathi Gesperrt

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    Hallo Tomcat,
    das hilft mir nur sehr bedingt weiter. Dass ich irgendwann wegen verspäteter Zahlungen kündigen kann weiss ich ja bereits, aber nicht wie oft ich vorher abmahnen muss. Und ob es günstiger ist nur ein grobes Fehlverhalten abzumahnen oder gleich mehrere.
    Und ob man eine mündliche Zusage der Akzeptanz einer späteren Mietzahlung (zum 15ten des Monats) auch wieder zurücknehmen kann, wenn das Verhalten des Mieters ein Entgegenkommen des Vermieters nicht mehr zulässt.

    Eine andere Frage drängt sich mir noch auf und zwar zur fristlosen Kündigung.
    Macht diese überhaupt in einem solchen Fall Sinn?
    Ich mein angenommen die Mietzahlungen kämen von nun an immer pünktlich und auch sonst wäre alles in Ordnung, bloss in ca. nem halben Jahr verdaddelt der wieder irgendwas mit der Miete und den Rest vernachlässigt er auch. Dann bekommt er die fristlose Kündigung, d.h. nach 3 Tagen muss er draussen sein.
    Wie soll das ein normaler Mensch, selbst mit dem allerbesten Willen denn schaffen?

    Praktisch ist das eigentlich unmöglich. Was wiederum hiesse, dass alles auf ne Räumungsklage hinausläuft, und dies wiederum, dass wir erstmal zahlen müssten für RA etc. Geld, dass man von einem finanzschwachen Mieter idR niemals wiedersieht. Macht es da dann nicht mehr Sinn ausserordentlich und fristgerecht zu kündigen? Oder kann man eventuell auch fristlos kündigen aber ihm kulanterweise eine Frist von zb 2 Monaten setzen bis zum Auszug?
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Grundsätzlich reicht eine einzige Abmahnung aus. Allerdings wird das Gericht im Streitfall zu bewerten haben, ob die Verfehlung des Mieters ausreichend schwerwiegend ist zur Rechtfertigung einer (fristlosen) Kündigung. Wenn man dem Prinzip "viel hilft viel" folgt, wird man wohl kaum einen Fehler machen können.

    Wenn eine Vereinbarung über die Fälligkeit der Miete bewiesen werden kann, kann diese Vereinbarung nicht einseitig zurückgenommen werden.
    Vielleicht wurde die verspätete Mietzahlung bisher auch einfach nicht beanstandet...

    Zunächst ist ein Mietverhältnis durch eine fristlose Kündigung mit dem Zugang der Kündigung beendet. Da niemand innerhalb von wenigen Minuten eine Wohnung räumen kann, wird immer eine angemessene Räumungsfrist einzuräumen sein. Diese Frist wird mit 3 Tagen sicher zu kurz bemessen sein. Ein Zeitraum von 2 Wochen sollte dazu ausreichen. Es steht dem VErmieter aber jederzeit frei, auch eine längere Frist einzuräumen.

    Ob der Mieter freiwillig auszieht, ist weder bei einer fristlosen noch bei einer ordentlichen Kündigung vorhersehbar. Das Risiko, dass eine Räumungsklage erforderlich sein wird, besteht also in beiden Fällen.
    Es ist zunächst die Entscheidung des Vermieters, ob er die Verfehlungen des Mieters weiter hinnehmen oder das Mietverhältnis beenden will.
     
  6. kathi

    kathi Gesperrt

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    Hi,
    also so wies aussieht werden wir wohl fristlos kündigen müssen, da Geld weder für April noch für Mai mittlerweile da ist. Wenn wir jetzt fristlos kündigen bis wann muss das Geld dann dasein um diese Kündigung wieder aufzuheben? Macht ja wenig sinn in 2 Wochen dann ne Räumungsklage zu erheben, die Geld kostet, wenn der Mieter dann in vier Wochen zahlt und alles wieder ok ist und ich dann wieder dem Geld für die Räumungsklage hinterherrennen muss. Oder kann man in dem Fall das Geld vom Kautionskonto nehmen und verlangen, dass es wiederaufgefüllt wird??
     
  7. #6 lostcontrol, 14.05.2008
    lostcontrol

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    mach das bloss nicht.
    die kaution ist an sich für etwas anderes gedacht (schäden an der wohnung) und du wirst massive schwierigkeiten bekommen, an dein geld zu kommen, wenn du dich auf sowas schon von vornherein einlässt.
    zumal du nie wissen kannst, wass ein verärgerter mieter nach erhalt einer fristlosen kündigung oder nach einleitung der räumungsklage so alles mit der wohnung anstellt...
     
  8. #7 Thomas123, 15.05.2008
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    So wie ich die Sache sehe und aufgrund (teuerer) Erfahrungen beurteile, solltest du fristlos kündigen, hilfsweise fristgerecht, auf die Widerspruchsmöglichkeit des Mieters gegen die Kündung und darauf hinweisen, dass eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses nicht erfolgt...

    Gutmenschentum, "der arme Mieter hat doch nur eine kleine Zahlungsschwäche" bringt nix, deine Gutmütigkeit wird in solchen Fällen von dieser Sorte Mieter schamlos ausgenutzt...Gutmütigkeit geht voll zu deinen Lasten!

    2 Wochen Frist, die Wohnung zu räumen, dann Räumungsklage, bis die durch ist , kann 1 Jahr vergehen. Vielleicht verläßt der Mieter die Wohnung auch bei Nacht und Nebel.....
    Wenn du Glück hast, läßt er nur alte Sachen da und die darfst du dann abtransportieren lassen und 6 Wochen einlagern dann gehts damit auf den Müll...alles zu deinen Kosten. Oder er hinterläßt einen Saustall........
    Hatte mal eine Fall, da war die Wohnung neu renoviert. nach 6 Monaten war sie wieder fällig.....das war in der Zeit, als ich auch noch an das Gute im Menschen glaubte....siehe unten!
    ....heute mache ich es so: ist der Mieter anständig, bin ich es auch..... :tuschel

    In dem vorgenannten Fall nehme ich schon mal gern die Mietkaution zur "vorläufigen" Kostendeckung :tuschel..... mir hilft auch keiner....

    :wink
     
  9. #8 DieJasmin, 15.05.2008
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    Sinn macht es ja auf jedenfall, denn sie können mit der Zahlung zwar die fristlose Kündigung abwenden, nicht aber die fristgerechte. Wenn Du also hilfsweise fristgerecht kündigst, müssen sie so, oder so raus... :wink
     
  10. kathi

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    Hallo ihr,
    hab nochmal nachgefragt: Vereinbart war die Mietzahlung für den 17ten des Monats, nicht der 15te, statt des 1sten. Problem ist jetzt: Miete für April war am 15ten Mai auf dem Konto, denke die Miete für Mai wird noch ne ganze Weile auf sich warten lassen.
    Fristlose Kündigung fällt flach. Daten wann die Miete da war über die letzten Jahre liegen vor. War auch mal pünktlich aber die absolute Ausnahme. IdR zwei bis drei Wochen später. Was empfehlt ihr?? Deutliche Abmahnung per RA oder Haus und Grund? Macht manchmal auch bisschen mehr Eindruck als wenn man selber was verfasst
    dank schonmal
     
  11. #10 lostcontrol, 20.05.2008
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    mietzahlungen sind IM VORAUS zu leisten!
    d.h.: auch mit der vereinbarung, zur monatsmitte zahlen zu dürfen, ist die aprilmiete somit satte 4 wochen verspätet und die maimiete sollte eigentlich JETZT da sein.

    kamen die mieten immer erst rückwirkend?

    abmahnen kannst du auch selbst. dafür musst du keinen rechtsanwalt bezahlen.
    haus und grund übernimmt das nur dann, wenn du da schon länger mitglied bist. wenn überhaupt (ich glaube die verweisen da auch auf ihre rechtsanwälte, bin aber nicht sicher).

    verweise unbedingt auf den mietvertrag, in dem ganz sicher drin steht, dass die miete IM VORAUS zu bezahlen ist.
     
  12. kathi

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    Hallo lostcontrol,
    schon klar, dass die mit Mai jetzt wieder im Rückstand sind, aber fristlose Kündigung geht leider nur wenn man mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist, und das ist nicht der Fall.
    Die Miete kam bis auf einmal immer zu spät, mal nur ein paar Tage aber oft auch zwei oder drei Wochen zu spät.
    Ich glaube ein Verweis auf den MV, dass Mieten im voraus zu zahlen sind, bringt nicht viel wenn die mündliche Vereinbarung lautet, dass am 17ten bezahlt werden kann
     
  13. #12 lostcontrol, 21.05.2008
    lostcontrol

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    wenn die miete für APRIL erst MITTE MAI kommt, dann sind das keine 2 wochen zu spät (wie ihr aber ja anscheindend auch erlaubt hattet) sondern satte 6 wochen!
    DARAUF wollte ich raus.

    naja... man könnte jetzt sagen "das hat der mieter nicht schriftlich".
    ich würde TROTZDEM auf den MV hinweisen - denn wie gesagt, es geht nicht um die besagten 2 wochen sondern um 6 wochen verspätung.
    wenn jetzt die mai-miete nicht kommt, ist das mit den zwei monatsmieten ja erfüllt, wenn man nach dem SCHRIFTLICHEN VERTRAG geht.
    und wenn's um 'ne fristlose kündigung geht, sollte man sich aufs schriftliche beziehen!
     
  14. kathi

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    Hallo,
    muss nochmal meinen alten Beitrag hochholen, hoffe es macht sich noch wer die Mühe das alles durchzulesen.
    Folgende Situation jetzt:
    Wie oben ersichtlich hatten wir ja der Mieterin erlaubt die Miete erst zum 17ten des Monats zu zahlen, allerdings bis heute fehlt die Miete für Juli und August.
    Dies berechtigt zur fristlosen Kündigung. Wissen wir. Laut Aussage eines RAs von H&G wäre hier die fristlose Kündigung der beste Weg, hilfsweise die fristgerechte.
    Ein anderer Anwalt wiederum hält eine Abmahnung (noch nicht erfolgt) für die beste Lösung, da Räumungsklage etc. kostet ja Geld.
    Da wir aber zum Glück nicht auf regelmässige Mietzahlungen angewiesen sind, sind diese Mietschulden letztendlich ein willkommener Grund für eine Kündigung, da viele andere Verhaltensweisen der Mieterin dazu geführt haben, dass wir diese Person wirklich nicht mehr im Haus wollen. Pünktliche Mietzahlung hin oder her.
    Da die Mieterin schon bei einer anderen Gelegenheit signalisiert hat auf keinen Fall ausziehen zu wollen, gehe ich davon aus, dass sowohl eine fristlose Kündigung, wie auch eine ordentliche oder auch eine Abmahnung und dann irgendwann ne Kündigung (fristlos oder nicht) auf jeden Fall früher oder später zur Räumungsklage führen werden.
    Das heisst ich verschleppe das Problem nur, wenn ich zu einem Zeitpunkt nicht fristlos kündige, zu dem mir ein triftiger Grund dazu vorliegt. Seh ich das richtig?


    Ach ja vielleicht kann hier jemand auch einem juristischen Laien erklären, was bei einer fristlosen Kündigung der folgende Satz bezweckt:


    "Rein vorsorglich und hilfsweise kündigen wir das vorbezeichnete Mietverhältnis auch ordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von xxx Monaten"
    Danke schonmal und lg Kathi
     
  15. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Das siehst du völlig richtig. Eine Verschleppung hilft keinem. Eine Abmahnung wird üblicherweise nur dann gewählt, wenn ein Mietverhältnis weiterhin gewollt ist. Bei der aktuellen Sachlage sehe ich das jedoch als "mit wattebüschel auf Kanonen schießen" ;)

    dieser Satz ist sehr wichtig. eine Allein fristlose Kündigung kann durch eine Anzahlung der fehlenden Miete ausser Gefecht gesetzt werden. Der Kündigungsgrund der FRISTLOSEN Kündigung sind die 2 ausbleibenden Mieten. Erfolgt nun während der Kü eine Zahlung von 20€ ist der Kü Grund unter Umständen nicht mehr vorhanden und die Kü hinfällig.
    durch die hilfsweise Kü mit Frist bringt auch eine Teilzahlung keine Besserung, da die komplette Miete gezahlt werden muss und nicht nur 20€.
    Mit anderen Worten: Ohne den Satz wäre der Aufwand nicht von Erfolg gekrönt und die Mietforderung wäre uU immer noch ähnlich hoch. Mit dem Satz MUSS alles gezahlt werden um eine laufende Kü zu umgehen. Das ist wirklich Vermieterfreundlich und dem Anwalt, der so agiert, würde ich auch eher eine erfolgreiche Kü zutrauen.

    die zahlreichen Abmahnungen, die ein Vermieter im Laufe der Zeit so schreibt, sei mal ein Beweis dafür, wie wirksam ein erhobener Zeigefinger bei den heutigen Mietern ist. Aus Erfahrung weiss ich, dass nur die besseren/ ordentlicheren Mieter dem Schrieb einen gewissen Wert beimessen und nicht direkt in die Tonne kloppen.
     
  16. kathi

    kathi Gesperrt

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    Danke für die Antwort,
    dann heissts jetzts wohl ab in den Kampf, fristlose Kündigung raus und Stress die nächsten Monate. Mach das ungern, hab so auch schon Stress genug. Warum Mieter das immer wieder drauf ankommen lassen versteh ich nicht. Nervt doch.
    LG kathi
     
  17. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Die nervt das nicht. Meist erscheinen die gar nicht vor Gericht. Der Anwalt macht ja alles...
     
  18. kathi

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    Hi,
    also die fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung ist vor 2 Tagen raus direkt in den Briefkasten. Bisher keine Reaktion. Geld fehlt immer noch.
    Denke die stellen jetzt auf Vogel Strauß Politik und fertig bis zum Ende. Schade, eigentlich hatte ich gehofft, die melden sich vielleicht, lassen sich auf die fristgerechte Kündigung ein und zahlen bis dahin ihre Miete. Naja träumen kann man ja.

    Gehe also davon aus, dass es zur Räumungsklage kommt. Räumungsklage is teuer. Vor allem die Räumung. Hab jetzt von dem Modell der Berliner Räumung gehört. Klingt gut und spart evtl uns enorm Kosten, da wir die Möbel problemlos einlagern könnten. Das kann doch in ganz Deutschland angewendet werden oder?
    lg kathi
     
  19. #18 DieJasmin, 30.08.2008
    DieJasmin

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    Halli Hallo :)

    Ja Berliner Räumung geht überall - nicht nur in Berlin.

    Aber die Kündigung direkt in den Briefkasten??? Du musst sie gerichtsverwertbar zustellen lassen. Am besten über den Gerichtsvollzieher - habe mich mal erkundigt bzw. beim Anwalt erfragt - kostet 30€ und stellt sicher dass die Mieter die Kündigung in jedem Fall erhalten und nicht sagen, wir haben keine Kündigung erhalten.
    Ansonsten heißt es...ja wir hatten einen Brief im Briefkasten, war aber kein Zettel drin - nur der Umschlag oder ähnlilches...oder nö...im Briefkasten war nichts...pp...

    Lieben Gruß Jasmin
     
  20. kathi

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    Hallo Jasmin,
    stimmt scheinbar nicht so ganz das mit dem Gerichtsvollzieher. Haben die Kündigung an dem einen Tag durch Boten zugestellt (innen auf dem Brief unterschrieben wann zugestellt und durch wen) und am nächsten Tag nochmal durch Einwurfeinschreiben. Selbst unsere Anwältin (und auch ein schlaues Buch) meinte, dass Überbringung durch Boten bzw. Einwurfeinschreiben sehr sichere Methoden sind.
    Ferner schätze ich unsere Mieter nicht so ein, dass sie irgendwie protestieren werden, bis es zu spät ist. Also eher nach dem Motto agieren: Brief vom Vermieter? Könnte unangenehm sein, Schublade auf, Brief ungeöffnet rein. Fertig.
    Liebe Grüße Kathi
     
  21. #20 alibaba, 29.07.2015
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Thema: Mal wieder ne Frage zur Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung
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