Mal wieder Schönheitsreparaturen

Diskutiere Mal wieder Schönheitsreparaturen im Schönheitsreparaturen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; In der Schönheitsreparaturklausel steht wortwörtlich: Das Anstreichen von Decken und Wänden muss mit einer Farbe erfolgen, welcher einer weiss...

  1. #1 RalphderMieter, 07.01.2017
    RalphderMieter

    RalphderMieter Neuer Benutzer

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    In der Schönheitsreparaturklausel steht wortwörtlich: Das Anstreichen von Decken und Wänden muss mit einer Farbe erfolgen, welcher einer weiss angestrichenen Rauhfasertapete gleichsteht. Solche Vorschrift sind doch heute nicht mehr gesetzeskonform. Kann das zu einer kompletten Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führen? Auch wird dem Mieter aus Beseitigen von Holz- und Putzschäden übertragen. Meiner Meinung ist das so nicht korrekt. Oder?
     
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  3. Andres

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    Nur zu meiner persönlichen Erheiterung: Stammt diese meisterhafte Formulierung aus einer käuflich zu erwerbenden Vorlage (Formular aus dem Schreibwarenhandel, Haus & Grund, ...) oder ist das erkennbar eine selbst gebastelte Vorlage?

    Danke für die Antwort, die ich leider schon ahne ... :sauer031:


    Es hat weniger mit den Gesetzen selbst zu tun, mehr mit deren Auslegung. Zwei wichtige Teilaspekte der Fragestellung:
    • Unwirksam ist diese Klausel nur als AGB. Davon darf man zwar in Mietverträgen grundsätzlich ausgehen, aber es könnte sich natürlich theoretisch auch um eine Individualvereinbarung handeln.
    • Als AGB wäre die Einschränkung der Farbwahl natürlich ein Problem. Die Rückgabe in "hellen, neutralen Farben" kann man wirksam vereinbaren, die Farbe Weiß nicht. Jetzt kommt der Haken an der Sache: Sind wir sicher, dass eine weiß angestrichene Raufasertapete selbst wieder weiß ist? Die meisten werden bei dem Begriff andere Assoziationen haben, aber Raufaser gibt es auch farbig. Welche Farbe hat denn eine leuchtend rote Tapete, die man weiß überstreicht?

    Ich habe keine klare Meinung, ob diese Klausel wirksam ist, obwohl es dafür sicher gute Ansatzpunkte gibt. Mächtig ungenau ist sie auf jeden Fall.

    Sehr wahrscheinlich hat man hier wieder einmal mit "Trick 17" versucht, eine unzulässige Vertragsgestaltung zu umgehen. Wenn das gelungen sein sollte, dann nur auf Kosten einer so unklaren Gestaltung, dass ich deshalb als Vermieter keinen Prozess riskieren wollte.


    Ja, das ist der Regelfall bei solchen Geschichten: Nicht nur der Farbwahl-Teil würde dadurch unwirksam, sondern sehr wahrscheinlich die gesammelten Vereinbarungen zur Schönheitsreparatur.


    Zu den Schönheitsreparaturen zählen solche Maßnahmen eindeutig nicht. Sofern sich aus dem Kontext nicht irgendwie ergeben würde, dass es hier um vom Mieter verschuldete Schäden geht, ist auch das wieder ein Schritt in Richtung Unwirksamkeit.
     
  4. #3 RalphderMieter, 08.01.2017
    RalphderMieter

    RalphderMieter Neuer Benutzer

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    Es handelt sich wohl um einen Vertrag aus einem Schreibwarengeschäft. Bin mir nicht ganz sicher. Der Vertrag ist von einem Makler, welcher allerdings sehr wenig mit Vermietungen gemacht hat, sondern mehr Wohnungen und Häuser verkauft hat. Soweit ich weiss, geht aus dem Übernahmeprotokoll auch nicht hervor, ob die Wohnung renoviert übergeben wurde. Wer hat hier die Beweispflicht ob die Wohnung renoviert war bzw. nicht renoviert. Mieter oder doch eher der Vermieter.
     
  5. #4 lostcontrol, 08.01.2017
    lostcontrol

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    Es gibt keine Verpflichtung Wohnungen zu renovieren bevor sie neu vermietet werden - entsprechend muss das auch nicht im Übergabeprotokoll stehen.
    Aber warum weisst Du nicht was im Übergabeprotokoll steht?
     
  6. Andres

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    Danke, das überrascht dann doch - aber ich wollte es ja wissen. ;)


    Wenn der Mieter sich wegen der Verbesserung des Zustands der Mietsache auf die Unwirksamkeit dieser Klausel berufen will, trifft ihn dafür die Beweispflicht, BGH VIII ZR 185/14. (Gibt es irgendwelche Treuepunkte, wenn ich das Urteil heute noch einmal nenne? :D)
     
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  7. Duncan

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    wirklich? Mich überrascht das nicht. Dazu hab ich schon zu viele von den Dingern gesehen.
     
  8. Andres

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    Ja, schon ein bisschen. Mir sind diese Teile zwar auch schon negativ aufgefallen, aber eher wegen der Aktualität, was neben dem Verwender auch am Händler liegen dürfte. Gelegentlich hatte ich auch schon solche Altverträge in der Hand, in denen wirklich alle Eventualitäten durch ankreuzbare Alternativen abgedeckt sein sollten. Das ist erstens grausam unübersichtlich, führt zweitens zu einem 20-seitigen Vertrag, dessen wirksame Klauseln auch auf 4 Seiten gepasst hätten, und hat drittens die "Spezialisten" trotzdem nicht von eigenen Ergänzungen mit fatalen Folgen abgehalten.

    An einen derartig schwach durchdachten Inhalt kann ich mich zumindest spontan nicht erinnern.
     
  9. Nanne

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    http://www.mieterschutzbund-berlin.de/Schönheitsreparaturen.html
     
  10. #9 BHShuber, 09.01.2017
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    Hallo,

    regelmäßig fliegt das den Mietern um die Ohren, denn im Zweifelsfall muss dieser den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Anmietung nachweisen, weil der Zustand der Wohnung nicht dokumentiert ist und eben genau dieser Mieter behauptet, die Wohnung wäre nicht, bzw. in unrenoviertem Zustand übernommen worden.

    Weiter lies bitte hier:

    http://www.mietrecht.org/schoenheit...hne-uebergabeprotokoll-bei-einzug-in-wohnung/

    Gruß
    BHShuber
     
  11. Nanne

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    ..fliegt das den Mietern um die Ohren...Da blicke ich im Moment nicht ganz durch.
     
  12. #11 immobiliensammler, 09.01.2017
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    Ist ein Grundsatz im Zivilrecht: Immer der, der vor Gericht etwas behauptet muss es beweisen (sofern die Gegenseite es bestreitet), hier behauptet der Mieter, die Wohnung wäre beim Einzug unrenoviert gewesen .....
     
  13. #12 BHShuber, 09.01.2017
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    Hallo,

    ganz einfach, der Mieter schuldet die Schönheitsreparaturen lt. Vertrag spätestens bei Auszug wenn die Fristen es denn hergeben und es von Nöten ist, jetzt behauptet der Mieter aber er hätte die Wohnung unrenoviert bekommen, hat aber keinen Beweis dafür, weder im Übergabeprotokoll noch im Mietvertrag, somit fliegt ihm das um die Ohren, wenn der Vermieter behauptet die Wohnung wäre in einwandfreien Zustand übergeben worden.

    Gruß
    BHShuber
     
  14. Nanne

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    Und wer bekommt Recht gesprochen? Würde mich interessiern. Es geht Aussage gegen Aussage. Wie man sieht, es sind vielfach Nachlässigkeiten -beiderseits - die dann zum Streit führen. Ein Übergabeprotokoll
    hätte alles geklärt. Erfahrungsgemäß geht es bei Gericht zum Vorteil des Mieters aus sofern der VM nicht beweisen kann was er behauptet. In diesem Fall mach der M. den Reibach, andersrum hätte er enorme Kosten am Hals (..die er niemals begleichen wird).

    Fazit: ohne Übergabeprotokoll keine Schlüssel. Selbst jetzt könnte einem der M. Schwierigkeiten bereiten, er kann nähmlich nicht gezwungen werden ein Protokoll zu unterschreiben, aber er kann am Einzugsdatum die Schlüssel zur Wohnung verlangen, und der VM müsste sich Zeugen bezügl. des Zustands der Wohnung beschaffen. Es ist nur im Moment keiner zur Stelle, der M. darf einziehen und lässt wieder bei Auszug von sich hören. Da heisst es dann: war ja nicht renoviert.
    Nur ein Gedankengang von mir.

    Fotos für den Zustand der Wohnung bei Einzug müssten schon sehr präzise sein um bei Gericht standzuhalten, denke ich mal.
     
  15. Andres

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    ... was gemeinhin andere Folgen hat, als sich manche Leute vorstellen. Oben habe ich das Az. eines BGH-Urteils angegeben, in dem explizit (und schon auf der zweiten Seite) steht, wer die Beweislast trägt.


    Das liegt daran, dass die Beweislast für viele Umstände im Mietrecht beim Vermieter liegt. Hier ist es anders.


    Na, man sollte schon sehen können, was man gerne beweisen wollte. :brille001:
     
  16. #15 BHShuber, 10.01.2017
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    Hallo Nanne,

    derjenige der vertraglich zur Schönheitreparatur verpflichtet ist und die Behauptung aufstellt die Wohnung oder das Mietobjekt unrenoviert übernommen zu haben hat die Beweislast, kann er es nicht beweisen und wird vom Vermieter bestritten, was glaubst du wer hier den kürzeren zieht, das steht doch in beiden verlinkten Artikel.

    Gruß
    BHShuber
     
  17. Nanne

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    Bislang war ich der Meinung, wenn der VM vom M. die Renovierung der Wohnung verlangt und behauptet, die Wohnung war bei Einzug renoviert, müsste doch der VM erstmal beweisen, dass dies den Tatsachen entspricht, sofern der M.es bestreitet.

    Beispiel: Wenn mich jemand verklagt muss derjenige einen Grund für die Klage angeben. Diesen Grund bestreite ich. Nun ist der Kläger in der Beweispflicht.

    Ist wohl nicht vergleichbar mit unserer Renovierungssache. Hier ist es eben anders.

    Und wenn das anders ist und der VM nichts beweisen muss, dann ist es für den VM doch eher von Vorteil, kein Übergabeprotokoll bei der Wohnungsübergabe zu erstellen, denn dann hat er bei Auszug ja eher die Möglichkeit zu behaupten, die Wohnung war renoviert bei Einzug, obwohl dies nicht so war. Mit Protokoll wäre ihm diese Möglichkeit genommen. Da stünde z.B. eindeutig: Nicht renoviert.

    Welche Lehre ziehe ich daraus. In Zukunft kein Übergabeprotokoll sofern es für mich als VM von Vorteil ist.
    Bei Auszug kann ich dann immer noch die Wohnung schönreden, der M. muss mir das Gegenteil beweisen, wenn er lt.MV für die Renovierung zuständig ist.
    Das merke ich mir.
     
  18. #17 Papabär, 10.01.2017
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    Was für den obigen Fall bedeuten würde, dass die genannte Klausel wirksam wäre bzw. sein müsste. Ist sie dies nämlich nicht, wäre eine Verpflichtung zur Schönheitsreparatur ja überhaupt nicht abgewälzt.

    Nach meinem Verständnis ist die Klausel allerdings gültig, wobei offen steht, was einer "weiß angestrichenen Raufasertapete gleichsteht". Da eine Festlegung auf die Farbe weiß ja unzulässig ist, könnte dies also auch eine türkis angestrichene Raufasertapete sein ...
     
  19. #18 Akkarin, 11.01.2017
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    ich halte die für sowas von ungültig...

    dürfte im gesamten übrigens die Klausel sein, die habe ich schon ein paar mal gelesen:
    (Fragt mich aber bitte nicht, welcher Herausgeber dass ist)

    1. Der Mieter übernimmt die notwendigen SR auf eigene Kosten. Zu den SR gehören: Anstrich der Wände und Decken, dem das Anbringen einer weiß gestrichenen Rauhfasertapete gleichsteht, Reinigen von Kunststoff-, Parkett- und Teppichböden, Anstrich von Innentüren, Aussentüren, sowie Fenstern von Innen, Anstrich von Heizkörpern und Heizrohren, sowie von streichbaren Holztüren bei Einbaumöbeln, Beseitigen kleinerer Putz- und Holzschäden. Die allgemeinen Reinigungspflichten im Rahmen einer ordnungsgemäßen Rückgabe der Mieträume bleiben unberührt.

    2. Der Vermieter kann die nach Maßgabe des nachstehenden Fristenplanes üblicherweise fälligen SR bereits während der Laufzeit des Vertrages fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses. Alles bis zu diesem Zeitpunkt nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigunggemäß nachstehenden Fristenplan erforderlichen SR verlangen.
    Als angemessene Zeitabstände der SR gelten im Allgemeinen:
    Wand- und Deckenanstriche in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Räumen alle sieben Jahre; Reinigen von Parkett- und Teppichböden alle fünf Jahre; Lackieren von Heizkörpern und Rohren, Innentüren, Fenstern und Außentüren von Innen, sowie von streichbaren Holztüren bei Einbaumöbeln alle sechs Jahre.
    Die Fristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses bzw. ab der letzten während des Vertrages ordnungsgemäß durchgeführten SR.
    Für den Umfang und den Zeitpunkt von während der Mietzeit ausgeführten SR ist der Mieter beweißpflichtig.

    3. Sind bei Ende des Mietverhältnisses SR nach dem vorstehenden Fristenplan entweder ab Einzug des Mieters oder seit den zuletzt durchgeführten SR noch nicht fällig, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter anteilige Renovierungskosten trägt, die sich im Allgemeinen wie folgt berechnen: Liegen die letzten SR während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20% der Renovierungskosten, länger als zwei Jahre 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als vier Jahre 80%. Die Kosten der Renovierung werden im Zweifel nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malerfachgeschäfts ermittelt. Die Selbstdurchführung der erforderlichen SR bleibt dem Mieter unbenommen.

    4. Die Kosten kleiner Instandhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind vom Mieter zu tragen, soweit die Schäden nicht vom anderen Vertragspartner zu vertreten sind. Kleine Instandhaltungen umfassen nur das Beheben von Schäden bis zum Betrag von Eur120,- , im Einzelfall an Teilen der Wohnung, die dem direkten und häufigen Zugriffs des Mieters ausgesetzt sind, wie z.B. Hähne und Schalter für Wasser, Gas und Strom, Bedienungselemente für Jalousien und Markisen, Verschlussvorrichtungen für Fenster, Türen und Fensterläden, Spiegel, Verglasungen und Beleuchtungskörper, Gebrauchsteile der WC- und Badezimmereinrichtung. Die Verpflichtung besteht nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller Einzelreparaturen von bis zu 8% der Jahresbruttokaltmiete.

    5. Ist Gewerberaum vermietet hat der Mieter alle Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen mit Ausnahme der Instandsetzung des Daches, der Wände und der sänitären und elektrischen Installation durchzuführen.
     
  20. Nanne

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    Was Du hier anführstt erinnert mich an die Quotenabgeltungsklausel, die inzwischen gekippt wurde.

    ..nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malergeschäfts. Dieser Hinweis ebenfalls nachteilig für den VM. Es müsste der M. ebenfalls einen Kostenvoranschlag beibringen dürfen etc.

    Manchmal kommt's auf Komma an....
     
  21. Nanne

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    Zu meinen Beiträgen #13 und 16
    Manchmal kommt die Erleuchtung über Nacht.

    Der M.schuldet lt.MV die Renovierung, die er nicht ausführt, weil, wie er sagt, die Wohnung bei Einzug nicht renoviert war. Und genau das muss er bei Gericht beweisen. Dieses "schuldet" habe ich nicht beachtet.

    Beweispflichtig ist hier der Mieter.
     
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