Maßnahme bauliche Veränderung?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Blauaeugig, 14.08.2014.

  1. #1 Blauaeugig, 14.08.2014
    Blauaeugig

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    Guten Morgen,

    in unserer WEG soll über die Durchführung folgender Maßnahmen abgestimmt werden:
    - Installation Schneefanggitter;
    - Installation Wasserenthärter;
    - Beplankung Dachspitz;
    - Sammelbestellung Rauchmelder über HV.

    Liegt hier eine Instandhaltung, modernisierende Instandhaltung oder bauliche Veränderung vor?

    Bei dem Schneefanggitter handelt es sich meiner Meinung nach um eine bauliche Veränderung, ebenso bei der Beplankung des Dachspitzes. Den Wasserenthärter kann ich leider nicht einordnen. Das Haus ist in 2011 erstbezogen worden. Daher dürfte es sich nicht um eine modernisierende Instandhaltung handeln. Ebenfalls bauliche Veränderung?

    Welchen Status haben per Sammelbestellung der einzelnen Eigentümer beschaffte Rauchmelder? Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Eigentum des einzelnen Eigentümers?

    Vielen Dank für Infos bzw. Einschätzungen sagt
    Blauaeugig
     
  2. AdMan

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  3. #2 Leipziger82, 14.08.2014
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    Meine Einschätzung hierzu:

    Wasserenthärter:
    Hier würde ich zu einer Modernisierung tendieren. Je nach aktuellem Härtegrad, könnte dies eine Gebrauchswerterhöhung darstellen. Da bin ich mir aber auch nicht sicher.

    Wo werden denn die Rauchmelder verbaut? Wohnung oder Treppenhaus?
    Die Anschaffung/Installation eines Rauchmelders stellt im Übrigen auch eine Modernisierung dar.

    Ansonsten verstehe ich nicht, warum diese Geräte gekauft werden. Warum nicht einfach mieten und diese Kosten (+Wartung) auf die Mieter umlegen (sofern vertraglich machbar)?

    Bei der Beplankung und dem Schneefallgitter bin ich Deiner Meinung.
     
  4. #3 Martens, 14.08.2014
    Martens

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    moin,

    - Installation Schneefanggitter;
    - Installation Wasserenthärter;

    Das könnte beides Modernisierung sein, sofern sich dadurch der Gebrauchswert der Immobilie erhöht, die Maßnahme also nicht komplett sinnfrei ist.

    - Beplankung Dachspitz;

    Geht es um das Innere des Daches, ja? Außen wird es ja schon verkleidet / eingedeckt sein...
    Sofern es sich um eine nachhaltige Verbesserung handelt (wohnwerterhöhend), ist das ebenfalls Modernisierung.

    - Sammelbestellung Rauchmelder über HV.

    Das ist ein Serviceangebot der Hausverwaltung, sie macht sich Arbeit für die Eigentümer, obwohl sie es nicht müßte.

    Zur Begrifflichkeit siehe z.B. hier:
    Bauliche Veränderung oder Modernisierung | Wir sind die Eigentümer!

    Christian Martens
     
  5. #4 Blauaeugig, 20.08.2014
    Blauaeugig

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    Guten Tag,
    sorry, dass ich nicht eher geantwortet habe. Eine Sehnenscheidenentzündung zwang mich, die Finger still zu halten.

    @Leipziger
    Wasserenthärter: da hier das Wasser wirklich sehr kalkhaltig ist, wäre ein Wasserenthärter sicher ein Gewinn für alle (weniger putzen, weniger Wasch- u. Reinigungsmittel, Verhindern von teuren Folgereparaturen). Wir hatten dies bereits vor 2 Jahren vorgeschlagen. Da sind wir als völlig übergeschnappt abgestempelt worden.

    Rauchmelder sollen per Sammelbestellung beschafft werden und in den Räumen der jeweiligen Wohnungen verbaut werden (also im Sondereigentum). Im Treppenhaus und anderen Gemeinschaftsräumen sind meines Wissens nach keine Rauchmelder geplant.

    Warum die Rauchmelder gekauft werden sollen? Keine Idee. Vielleicht weil die Rauchmelder lediglich gemeinsam in einer Sammelbestellung beschafft werden sollen, dann aber ins Privateigentum des einzelnen Eigentümers übergehen? Das wäre für mich noch nachvollziehbar.

    @Martens
    Schneefanggitter ist meiner Meinung nach sinnfrei: Dachneigung beträgt 22 Grad, Baugenehmigung ist ohne Schneefanggitter erteilt worden, es ist bisher erst ein einziges Mal im vorletzten Winter etwas Schnee vom Dach gefallen. Eine Miteigentümerin, die erhebliche psychische Probleme hat, hat eine Todesangst, vom Schnee erschlagen oder erstickt zu werden. Völlig wertungsfrei als Info.

    Durch den Wasserenthärter erhöht sich sicher der Gebrauchswert der Immobilie.

    Dachspitz: genau, von aussen ist das Dach eingedeckt. Jetzt soll der Dach(fuß)boden, welcher gleichzeitig die Zimmerdecke der darunterliegenden beiden Wohnungen darstellt, mit Rauhspund verschlossen werden.

    @ all
    Ich habe in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nachgeschaut. Ich befürchte, wir haben uns bezüglich des Dachspitzes "über den Tisch" ziehen lassen. In der Gemeinschaftsordnung steht:
    ...
    "§2 Zweckbestimmung
    ...(5)
    d) Der Bauträger ist ohne Einschränkungen zur Umwandlung in Teileigentum ohne Einschränkungen berechtigt, solange er noch mind. Eigentümer einer Sondereigentums-
    einheit der Anlage ist.
    ...

    §3 Sondernutzungsrechte
    ...(1)
    An den im beigefügten Plan eingezeichneten Dachspitzflächen bestehen Sondernutzungsrechte. Diese sind derzeit noch nicht zugeordnet.
    ...
    (6)
    Dem Sondernutzungsberechtigten obliegt auch die Unterhaltungspflicht.
    (7) Der Bauträger hat das Recht zur Festlegung der Lage, Größe und Unterteilung der Garagen sowie zur Zuordnung der vorgenannten Sondernutzungsrechte zu den einzelnen Sondereigentumseinheiten. Das Recht endet mit der Veräußerung der letzten Sondereigentumseinheit durch den Bauträger. Mit Veräußerung eines Sondernutzungsrechts an einen Erwerber wird die Zuordnung an ihn bindend.
    Die Begründung von Sondernutzungsrechten erfolgt in der Teilungserklärung. Die Begründung von weiteren Sondernutzungsrechten erfolgt ggf. durch den Bauträger zu einem späteren Zeitpunkt. Hierzu ist die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer und des Verwalters nicht erforderlich.
    ...
    §7 Instandhaltung u. -setzung des Gemeinschaftseigentums
    ...
    (4)
    Aus der Rücklage werden die Kosten für Instandhaltung und -setzung des gemeinschaftlichen Eigentums bestritten. Falls die Rücklage nicht ausreicht, wird der offene Betrag im Verhältnis der Miteigentümeranteile auf die Eigentümer verteilt.

    §9 Dachspitz
    Der über den Wohneinheiten 4 und 5 gelegene Dachspitz ist nicht ausbaufähig. Er ist Gemeinschaftseigentum, sofern ernicht dem jeweiligen Eigentümer der Einheiten 4 bzw. 5 als Lager bzw. Stauraum als Sondernutzungsrecht zugewiesen wird, oder sofern er nicht durch Offenlassen des Bodens entfällt.
    ..."

    Wir haben die Befürchtung, dass der Dachspitz auf Kosten der WEG als Gemeinschaftseigentum mit Rauhspund geschlossen werden soll und dann den Eigentümern Nr. 4 oder 5 als Sondernutzungsrecht zugewiesen werden soll. Das wollen wir natürlich nicht bezahlen. Ich befürchte jedoch, dass wir uns dagegen nicht wehren können. Mit welchem Stimmrecht muss hierüber abgestimmt werden?

    In der Gemeinschaftsordnung steht dazu:
    "...
    § 16 Eigentümerversammlung
    ...
    (4)
    Die Eigentümerversammlung ist ohne Rücksicht auf die Zahl der erschienenen Eientümer beschlussfähig. Auf jede Wohnungs- oder Teileigentumseinheit entfällt eine Stimme.
    ..."

    Vielen Dank für Infos sagt
    Blauaeugig
     
  6. #5 Martens, 20.08.2014
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    Die Zuweisung von Sondernutzungsrechten bedarf der allstimmigen Genehmigung ;) sofern die TE keine abweichenden Regelungen vorsieht.

    Wenn Schneefanggitter keine Wohnwertsteigerung bieten -> sinnfrei -> bauliche Veränderung -> Allstimmigkeit.

    Christian Martens
     
  7. #6 Blauaeugig, 21.08.2014
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    @Martens
    Zum Thema "Zuweisung Sondernutzungsrechte" findent sich das Folgende in der TE:

    "...
    Weiter ist dieser Urkunde beigefügt als Anlage XY der Sondernutzungsplan, aus dem sich der Umfang der gem. dieser Urkunde bestellten Sondernutzungsrechte ergibt.
    ..."
    -unserer Urkunde ist nur der Sondernutzungsplan für unsere Wohnung beigefügt.

    "...
    Änderungsvollmacht
    Dem Bauträger wird Vollmacht erteilt
    ...
    - Sondernutzungsrechte zu bilden, zuzuordnen, übertragen und aufzuheben.
    ...
    Die Vollmacht gilt Dritten gegenüber unbeschränkt, wird im Innenverhältnis dahingehend eingeschränkt, dass hiervon nur Gebrauch gemacht werden darf, wenn sich die Rechtsgeschäfte im Rahmen der Grenzkorrektur gem. Ziffer VII. halten. Im Innenverhältnis kann nach dem Verkauf einzelner Einheiten die Vollmacht nur insoweit ausgeübt werden, als das Sondereigentum u. der Miteigentumsanteil verkaufter Einheiten nicht davon betroffen wird.
    ..."

    Weitere Regelungen gibt es nicht. Ansonsten habe ich die entsprechenden Passagen der Gemeinschaftsordnung (bei uns als Anlage 1 zur Teilungserklärung gekennzeichnet) oben aufgeführt.

    Gibt es hier gesetzliche Regelungen? Wenn ja, bin ich für eine Fundstelle dankbar.

    Viele Grüße,
    Blauaeugig
     
  8. Syker

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    Hallo blauäugig,

    Das was du aus der TE zitierst ist aber m.E. sehr Bauträgerlastig.

    Ich hätte u.U. von diesem Objekt abstand genommen...

    VG Syker
     
  9. #8 Blauaeugig, 21.08.2014
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    @ Syker
    Im Nachhinein würden wir so eine Wohnung auch nicht wieder nehmen. Es ist wirklich mehr als einiges schief gegangen: so sind uns die Unterlagen erst am Tag des Notartermins zugänglich gemacht worden. Wie wir hinterher erfahren haben, darf das nicht sein.
    Aber nun hilft kein Jammern und Klagen, nun müssen wir sehen, mit so wenig Schrammen wie möglich aus der Geschichte rauszukommen :-).

    Viele Grüße,
    Blauaeugig
     
  10. #9 Martens, 21.08.2014
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    Wir sind uns ja zusammen mit Familie Blauäugig darin einig, daß bei Kenntnis aller Fakten und insbesondere dem Umgangsstil dieser WEG die Fam. B. diese Wohnung nie gekauft hätte.

    Die Teilungserklärung muß einem Käufer nicht zugänglich gemacht werden, nur der Kaufvertrag und dies 14 Tage vor der Unterzeichnung.

    Der potentielle Erwerber tut aber gut daran, sich bei konkretem Interesse an einer Wohnung die komplette Teilungserklärung, die Beschlußsammlung und die Abrechnungen der letzten paar Jahre zu "besorgen", also vom Verkäufer anzufordern. Weiterhin ist ein Gespräch / Telefonat mit dem Verwalter sinnvoll, um herauszubekommen, wie der so drauf ist und welche wichtigen Dinge evtl. nicht in den Protokollen verzeichnet sind.

    Es kann auch sinnvoll sein, die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Wohnung einzusehen (liegt beim Grundbuchamt) um zu überprüfen, ob die Wohnung in der Papierform auch den tatsächlichen oder vorgeblichen Verhältnissen entspricht. Dies ist nicht zwingend der Fall, da im Genehmigungsverfahren niemand überprüft, ob die AB (und damit der Umfang des Sondereigentumes an einer Wohnung) den tatsächlichen Verhältnissen entspricht.

    Meiner Erfahrung nach machen das die wenigsten Kaufinteressenten, hinterher heißt es dann oftmals "aber der Makler hat doch gesagt...".

    Zum Thema:
    In der Teilungserklärung sind Sondernutzungsrechte ausgewiesen, aber aus den zitierten Passagen ergibt sich nicht, daß diese auch zugewiesen wurden. Somit gibt es also Bereiche, die einzelnen Eigentümern oder Gruppen von Eigentümern zur Sondernutzung zugewiesen werden können, dieser Schritt der Zuweisung erfordert die Allstimmigkeit.

    Darüber hinaus bindet auch ein allstimmiger Beschluß über die Zuweisung von Sondernutzungsrechten nur die Eigentümer, die ihn getroffen haben. Sobald durch Verkauf einer Einheit ein neuer Eigentümer hinzukommt, ist dieser nicht an die Zuweisung gebunden, darf sich also z.B. auf der Rasenfläche sonnen, die vorher dem Eigentümer X zugewiesen wurde.

    Um die Zuweisung der Sondernutzungsrechte auch für künftige Eigentümer verbindlich zu machen, muß sie in die einzelnen Grundbücher der WEG eingetragen werden, dies macht ein Notar und alle Eigentümer müssen unterschreiben. Danach ist die Zuweisung wasserdicht - bis sie durch erneuten allstimmigen Beschluß geändert wird.

    Christian Martens
     
  11. Syker

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    @blauäugig,

    Sorry war etwas hart formuliert, aber zumindest hast du jetzt auch etwas für die Zukunft gelernt
     
  12. #11 Akkarin, 21.08.2014
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    Hallo Blauäugig,

    mir fehlt eine wesentliche info in deinen Angaben. Befindet sich noch eine Wohnung im Besitz des Bauträgers oder nicht?

    Die Rauchmelder werden übrigens bestellt, weil sie in (fast) allen Bundesländern ab 2015 Pflicht werden.
     
  13. #12 Blauaeugig, 25.08.2014
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    @Akkarin
    Ja, lt. Aussage des Mitarbeiters des Grundbuchamtes ist für eine Wohnung noch die Auflassungsvormerkung eingetragen, die Wohnung aber noch nicht auf die Eigentümerin umgeschrieben. Daher scheint diese Wohnung noch dem Bauträger zu gehören und die Eigentümerin ist seit Ende 2010 werdende Eigentümerin.

    Mich interessiert bei der Beschaffung der Rauchmelder vor allem, welchen rechtlichen Status sie erhalten. Wenn sie ins Eigentum des einzelnen Wohnungseigentümers übergehen, ist meiner Meinung nach selbiger auch für Wartung, Unterhalt, Reparatur, evtl. Ersatz zuständig.

    Viele Grüße,
    Blauaeugig
     
  14. #13 Blauaeugig, 25.08.2014
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    Hallo,
    hier ein update zum Thema Schneefanggitter:

    habe soeben Antwort von unserem HV auf meine Frage ( ist Installation Schneefanggitter bauliche Veränderung) erhalten: Nein, es würde sich hier um ein "Angleichen an den Stand der Technik" handeln. Allerdings habe ich im Internet durchaus andere Meinungen gefunden.

    Da das Haus in Bayern (Nordschwaben bzw. Oberschwaben) steht, gilt die Bay. Landesbauordnung. Dort ist der Passus die Schneefanggitter betreffend bei der letzten Novellierung herausgefallen. Es besteht hier also keine Pflicht zum Anbringen von Schneefanggittern, zumal die Dachneigung 22 Grad beträgt.

    Weitere Auskunft des HV zur Frage, ob Bauträger noch eine Wohneinheit gehört: Nein. Doch lt. Aussage Mitarbeiter Grundbuchamt ist für eine Wohneinheit (die mit den größten MEA) seit 2010 nur Auflassungsvormerkung eingetragen, die Eigentumumschreibung noch immer nicht vollzogen. Dadurch ist meiner Meinung nach der Bauträger immer noch Eigentümer, der momentane Bewohner der Wohnung werdender Eigentümer und "nur" Besitzer. Was dem Bauträger immer noch sozusagen beide Beine in der Tür der WEG sichert, nicht nur einen Fuss.

    Viele Grüße,
    Blauaeugig
     
  15. #14 Martens, 25.08.2014
    Martens

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    Ich sehe hier keine "Gefahren" durch den Bauträger, die betroffene Wohnung ist zwar noch nicht auf den Erwerber umgeschrieben, der Verkauf hat aber bereits stattgefunden, sonst gäbe es keine Vormerkung.

    Auch die anderen Rechte dürfen nur ausgeübt werden, solange sie die Rechte von bereits verkauften Einheiten nicht beschneiden.

    Also: keine Angst vor dem bösen Wolf, äh, dem Bauträger.

    Christian Martens
     
Thema:

Maßnahme bauliche Veränderung?

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