Materialkosten - selbst genutzte Wohnung - die im Auftrag eines Mieters entstehen

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Steffent, 11.08.2014.

  1. #1 Steffent, 11.08.2014
    Steffent

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    Hallo erstmal an Alle hier. Ich bin neu hier und setze mich gerade mit den Rechten und Pflichten einer Vermietung auseinander.

    Ich bin Eigentümer einer 2-Zimmer-Wohnung, welche ich im Moment noch selbst mit meiner Verlobten bewohne.
    Da wir uns vor kurzem ein Haus gekauft haben, welches ab 04/2015 renoviert wird, möchte ich die Wohnung in Zukunft gerne vermieten.

    Meine Schwiegermutter wird hier als Mieterin zum 01.04.15 einziehen.
    Nachdem wir das klar hatten, fragte sie mich, ob ich nicht noch die Eine oder Andere Erneuerung vornehmen kann. Diese müssen aber noch in 2014 passieren, da ich in 2015 alle Hände mit meinem eigenen Bau voll habe.

    Nun waren wir am Samstag im Fliesenstudio und haben neue Fliesen ausgesucht, welche in Eigenleistung verlegt werden. Soweit ich weiß, kann man für selbstgenutzte Immobilie lediglich die Lohnkosten steuerlich geltend machen.
    Für eine vermietete Immobilie aber zusätzlich auch das Material.
    IST DAS KORREKT?

    Das Problem ist nun, dass die Kosten schon in 2014 entstehen. Der Mietvertrag aber erst in 2015 zustande kommt. Die Kosten entstehen allerdings im Auftrag des zukünftigen Mieters.

    Wie sieht das mit der Steuer aus? Reicht es evtl, der Steuererklärung ein Schreiben meiner Schwiegermutter (dass sie den Auftrag dazu erteilt hat) oder einen Mietvertrag beizulegen? Welche Möglichkeiten gibt es da?

    Vielen Dank für eure Antworten!!
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Nur so ungefähr.

    Für die selbstgenutzte Wohnung kommt ein Ansatz als Handwerkerleistung (§ 35a Abs. 3 EStG) in Betracht. Man darf 20 % der Arbeitskosten direkt von der Steuerschuld abziehen. Pro Jahr darf man höchstens 1200 € (d.h. Arbeitskosten bis 6000€) abziehen. Die Rechnung muss unbar bezahlt werden. Effektiv entspricht das ungefähr einer Erstattung der Umsatzsteuer auf den Arbeitslohn.

    Für die vermietete Wohnung ist dagegen ein (vollständiger, d.h. 100 %) Ansatz als Werbungskosten möglich. Die einzige echte Einschränkung dabei ist die Einnahmenerzielungsabsicht - dazu gleich. Abzugsfähig sind alle Ausgaben, also nicht nur Arbeitslohn, sondern auch Material, vorbereitende Maßnahmen, Beratung, eigene Fahrtkosten, ... . Werbungskosten mindern dein zu versteuerndes Einkommen. Die tatsächliche Steuererleichterung ist also von deinem persönlichen Grenzsteuersatz abhängig und liegt demnach irgendwo zwischen 0 und 42 %.

    Im Regelfall, d.h. wenn du ein wenigstens mittelprächtiges Einkommen hast, ist der Ansatz als Werbungskosten günstiger. Die Differenz in deinem Fall (und ob man deshalb nicht die ungünstigere Variante in Kauf nehmen kann) musst du aber selbst ausrechnen.


    Die Jahreszahlen sind nicht unbedingt ein Problem. Es ist auch grundsätzlich möglich, Werbungskosten vor der Vermietung geltend zu machen (vorweggenommene Werbungskosten), aber das FA wird sich mit großer Sicherheit daran stören, dass ihr zum Zeitpunkt der Maßnahme noch selbst in der Wohnung wohnt. Das FA wird dann bestreiten, dass die Maßnahme in Einnahmenerzielungsabsicht erfolgt.


    Eher nicht. Wenn ein Ansatz als Werbungskosten unbedingt erfolgen soll, darf die Maßnahme erst stattfinden, sobald ihr aus der Wohnung seid. Eine Maßnahme während des Leerstands zwischen eigener Nutzung und Vermietung wird problemlos anerkannt. Außerdem muss die Wohnung dann zu mindestens 66 % der ortsüblichen Miete vermietet werden.
     
  4. Duncan

    Duncan
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    @Andres: die Whg. wird wohl teilmöbliert vermietet. :unsicher015:

    @Steffent: unbedingt darauf achten, dass die Schwiegermutter ihre derzeitige Bleibe erst kündigt, wenn deine Wohnung auch wirklich frei ist und ihr schon im neuen Haus wohnt. Lieber da 1-2 Monate "Leerstand" für Renovierungen, Moderisierungen usw.
    A) erledigt sich da schon ein Punkt den Andres oben angesprochen hat
    B) falls der bei Baustellen so ganz auszuschließende, absolut unwahrscheinliche und absolut abwegige Fall eintrifft, dass das Haus vielleicht nicht so ganz zum angedachten Termin fertig wird, besteht dann noch etwas Luft. Vielleicht wäre die berühmt berüchtigte Bauleitertruppe Platzek, WoWi, Mehdorn United noch mit ins Boot zu holen, die haben derzeit sicher noch Kapazitäten frei... :verrueckt008:
     
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