Mehrere kleine Fragen

Diskutiere Mehrere kleine Fragen im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Liebe Alle, ich habe gelegentlich kleine Fragen, die ich jeweils nicht für wert befinde, deshalb einen Thread aufzumachen (solltet Ihr Mods das...

  1. #1 Melanie123, 25.01.2019
    Melanie123

    Melanie123 Erfahrener Benutzer

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    Liebe Alle,

    ich habe gelegentlich kleine Fragen, die ich jeweils nicht für wert befinde, deshalb einen Thread aufzumachen (solltet Ihr Mods das der Suchfunktion wegen anders sehen, bitte sagen, ggf. handeln). Teils in einem Satz zu beantworten, teils nicht wichtig, teils nicht dringend, teils reicht mir für’s erste die megakurze Einschätzung, ob ich mich weiter damit auseinander setze.

    Ich habe mal gesammelt:

    1. Rechts-Links-Perspektive bei Wohnungen: Ich ging bisher davon aus, dass sich die Perspektive in der Etage selbst ergibt, also wenn man vor den Wohnungseingangstüren steht. Mir vorliegende (und meine übernommenen) Mietverträge weisen darauf hin, dass andere es ebenso sehen. Ein Handwerksbetrieb (Elektrik) wies mich aber darauf hin, dass die Perspektive, wenn man vor dem Gebäude steht, die richtige ist. Stimmt das? Wie ist es formal richtig, wie handhaben Amtsgericht und Gerichtsvollzieher das, wenn eine Wohnung zu bestimmen ist? Wie handhabt Ihr das pragmatisch, auch wenn es um Bezeichnungen von Kellerräumen oder z.B. Stromzähler geht? Wo taucht die Problematik außerdem noch auf?

    2. Abschreibung bei gemischtem Alt- und „Neubau“ (Grenze 1925). @taxpert: 2,5% oder 2%? Fall a: Haupthaus alt, neuer Flügelanbau. Fall b: Haus alt, aber Etagen nach 1925 aufgestockt. Habe ich Fall c vergessen? Mitte 40 und ohne nachfolgende Generation macht es für mich schon einen Unterschied, wenn ich mir ein Investitionsobjekt anschaue, das meine Rente sicher stellen soll.

    3. Gewerbe zu Wohnungen umbauen, vor allem Bürokratieaufwand (erste Einschätzung und Stichworte reichen): Mir ist klar, dass ein Umbau mit allen technischen Erfordernissen für mich einen eigenen Thread erfordert. Mich interessiert aber gerade, ob im Falle einer Investition in ein Objekt mit Gewerbe eine Umwidmung in eine Wohnung behördlicherseits einigermaßen problemlos möglich ist. Ich habe gerade einen Marker auf 2 Objekte, wo im Erdgeschoss eine vermietete Gastro ist, was ich umbautechnisch (wenn der Mieter wegfällt) als deutlich problemloser als ein Ladenlokal empfinde. Nur: mit welchen bürokratischen Schwierigkeiten sollte ich mich da auseinandersetzen, konkreter: welche Überlegung sollte ich vor einer Investition unbedingt anstellen?

    4. Mir fehlt ein guter, superflexibler Kreditrechner für ganz schnelle Gedankenspiele. Früher hatte ich den der WiWo genutzt, den gibt es so nicht mehr. Mich interessiert nur und ausschließlich der Zinssatz, der dabei heraus kommt. Mein Eigenkapital ist sehr flexibel, es gibt aber jeweils Opportunitätskosten. Ich würde gerne herumspielen, was wie möglich ist, also z.B. auch, ob ein kleines Projekt X besser über 5 Jahre mit hoher Tilgung finanziert wird oder 10 Jahre mit Sondertilgung günstiger/sinnvoller sind. Oder andere Objekte mit anderem Investitionsvolumen, anderen Parametern. Was nutzt Ihr, was könnt Ihr mir empfehlen?

    Riesengroßen Dank für Eure Antworten und liebe Grüße,
    Melanie
     
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  3. #2 taxpert, 25.01.2019
    taxpert

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    Das sind immer Einzelfallentscheidungen, so dass man nur eine allgemeine Aussage machen kann.

    Bei Fall a) käme es darauf an, der Anbau einen eigenständiger Gebäudeteil darstellt, so dass der Kaufpreis aufzuteilen wäre und z.T. mit 2,5%, z.T. mit 2% abzuschreiben wäre.

    Bei Fall b) wäre zu entscheiden, ob der Umbau dem ganzen Gebäude ein neues Gepräge geben würde, so dass ab diesem Zeitpunkt ein neues Wirtschaftsgut im steuerlichen Sinne entstanden wäre.

    Fall c) wäre z.B. die Verschachtelung mehrere Gebäude im Innenstadtbereich, die durch Baumaßnahmen zu einem einheitlichen Gebäude geworden sind. Hier wäre die Entscheidung ähnlich zu b) zu treffen.

    taxpert
     
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  4. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Das kommt auch in erster Linie auf die Bauvorschriften in der zuständigen Gemeinde an. Z.B. kenne ich das von hier, dass Gewerbe im Erdgeschoss, im Innenstadtbereich auch vorgeschrieben ist.
    Also solltest du am besten vor Ort beim Bauamt nachfragen, denn es gibt auch da keine generelle Aussage.
    zumindest habe ich das auch immer so benannt.
     
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  5. #4 immobiliensammler, 25.01.2019
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Von mir mal zur Wohnungsnummerierung:

    Ich kenne da auch alles, ich habe immer so beschrieben, wie es von der Haustür aus sehe (also wenn ich vor dem Gebäude stehe), wenn die Wohnungseingänge gedreht sind oder die Haustür auf der Rückseite des Gebäudes ist kann man das natürlich auch wieder anders sehen.

    Ich verwende jetzt die Schweizer Regelung dazu (ja, die Eidgenossen sind in manchen Teilen weit bürokratischer als wir Deutschen), da gibt es Vorschriften dazu, ich habe mal die entsprechende Seite der Stadt Zürich verlinkt, wichtig zur Erläuterung ist die "Richtlinie zur Wohnungsnummerierung", ist wiederum auf der Seite als PDF verlinkt.

    https://www.stadt-zuerich.ch/prd/de...ungsregister/amtliche-wohnungsnummer-awn.html
     
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  6. Andres

    Andres
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    Nein. Falsch ist es aber auch nicht. :)

    Mir ist keine allgemein bindende Definition bekannt. Dagegen habe ich schon mehrfach gesehen, dass Versorger u.ä. dafür eigene Regelwerke haben - schließlich ist die Sache in größeren Gebäuden mit weniger "linearer" Architektur mitunter recht komplex. Die Vorgehensweise des Elektrikers halte ich nach meinen Erfahrungen aber für die am weitesten verbreitete. Sie hat mindestens den Vorteil, dass die Wohnung "1. OG links" unter der Wohnung "2. OG links" liegt. Bei einer Betrachtung je Stockwerk muss das ja nicht so sein ...

    Im Zweifelsfall gibt man eben mit der Lagebezeichnung auch gleich noch den Bezugspunkt an. Evtl. bietet sich auch eine Bezeichnung nach Himmelsrichtungen oder anderen festen Orientierungsgrößen (Straße/Hof, ...) an.


    Architekt befragen. Der sollte wissen, wie das die Behörden vor Ort bewerten. Für das EG sind mir Fälle ähnlich der von @sara geschilderten Situation bekannt. In den Obergeschossen sollte das eigentlich eher unproblematisch sein. Wenn es sich um eine WEG handelt, sind dort natürlich noch Hürden zu nehmen.

    Mal ganz allgemein: Von Gewerbe zu Wohnraum sollte deutlich einfacher als die umgekehrte Richtung sein.
     
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  7. #6 Papabär, 26.01.2019
    Papabär

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    Gerichte verwenden regelmäßig die Lagebezeichnungen aus den Mietverträgen. In einem 8-spännigem Hochhaus kann die z.B. auch mal "1304" lauten (13. Ebene, also 12. OG, und dort eben die 4. Whg. ab Treppenhaus im Uhrzeigersinn betrachtet). Gerichtsvollzieher ziehen Namensschilder vor.

    Dreistellige Wohnungsnummer auf Schild --> selbiges untrennbar an die Wohnungstür gelötet --> Fertig! Stromzähler (falls zentral im Keller) kriegen ebenfalls die Nummer der jeweils versorgten Einheit drangenietet - bei Keller-, Lagerräumen und Stellplätzen kommt´s drauf an ob die Bestandteil der Wohnungsmietverträge sind (dann kommt die Wohnungsnummer da eben auch dran) oder ob die separat vermietet werden sollen (dann eben fortlaufend ab der letzten Whg. bzw. mit utopischem Nummernkreis ... z.B. "901". Letzteres ist auch dann interessant, wenn es beispielsweise noch ausbaubare Dachböden gibt).


    Gemäß Artikel 5 der Anwendungsrichtlinie zu Murphys Gesetz immer da, wo niemand dran denkt.

    In einem Objekt mit zentraler Aufzugsanlage und darum herumgewendelte Treppen hatte ich z.B. mal festgestellt, dass der Abrechnungsdienst in den oberen Etagen regelmäßig rechts und links vertauscht hatte. Unten hat´s überall gepasst, nur weiter oben halt nicht. Jahrelang hat niemand bemerkt, dass den Mietern die falschen Heizkostenverteiler angerechnet wurden. Die Lösung offenbarte sich bei einem Ortstermin: Scheinbar hatte der 1. Monteur (also der, der die Dinger bei Vertragsbeginn irgendwann mal angebaut hat) im Treppenhaus einen Drehwurm gekriegt. Da man von dort auch keinen Blick nach außen hat, hatte er wohl regelmäßig ab der 5. oder 6. Etage die Orientierung verloren. Wenigstens die Lagebezeichnung "mitte" hat noch gepasst. Seitdem achte ich insbesondere bei Abrechnungsunternehmen auch auf die korrekte Zuordnung der Zählernummern bzw. der Wohnungslagen - aber letztendlich kann alles betroffen sein, was wohnungsbezogen angegeben werden soll.


    Das die Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum meist einfacher ist als andersherum wurde ja bereits genannt. Hier wäre evtl. noch zu erwähnen, dass es sich bei der Umwandlung von Gastro (mit Vollküche) in ein "normales" Ladengeschäft bzw. andersherum ebenso verhält. Die Anforderungen in Sachen Fettabscheider, Be- und Entlüftung haben sich in den letzten Jahren dermaßen verschärft, dass man entsprechende Umbauten im Bestand kaum noch mit vertretbarem Aufwand realisieren kann. Wohl dem, der Bestandsschutz genießt.


    Excel! Je nach geforderter Genauigkeit ist eher zu erfragen, nach welcher Methode die jeweilige Bank rechnet. Vorschüssig, nachschüssig, mittelschüssig ... aufgezinst, abgezinst ... usw.
    In der Praxis verläuft eine 10-Jahres-Finanzierung aber meist eh nie so, wie sie ursprünglich mal geplant wurde (jedenfalls kenne ich keine) - von daher kann man die Genauigkeit oft auch vernachlässigen. Aber man sollte halt im Hinterkopf haben, dass es verschiedene Berechnungs-/Verzinsungsmethoden gibt.
     
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  8. #7 Melanie123, 27.01.2019
    Melanie123

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    Ganz herzlichen Dank Euch allen!
    Für mich war es tatsächlich gut, kleine Fragen in einem Paket zusammen zu stellen, gerade weil ich evt. zukünftige Probleme halt vorwegnehmen möchte. Da habe ich viele wichtige Hinweise von Euch bekommen.

    Die ersten 3 von 4 Fragen sind für mich zum jetzigen Zeitpunkt hinreichend beantwortet. Die entscheidenen Hinweise, wie ich weiter vorgehen könnte, was ich im Hinterkopf behalten sollte, waren da. Großen Dank dafür!

    Nachhaken möchte ich bei der 4. Frage:
    Da war ich vielleicht nicht konkret genug. Mich interessiert auf die Schnelle der Zinssatz, zu dem Banken mir einen Kredit anbieten würden.
    Davon gibt es viele, die mir aber viel zu statisch sind: "Wollen Sie 40% oder 60% finanzieren?".Betrifft mich alles nicht, weil meine zukünftigen Einnahmen unkalkulierbar sind, ich aber Mittel im Hintergrund habe. Sondertilgung ist für mich ein wesentlicher Faktor, Könnte aber sein, dass eine kürzere Finanzierung ohne Sondertilgung günstiger wäre. Bei mir geht es um ganz viele Unbekannte und ein erstes Herumspielen mit diesen (schon bei Interesse bei einem Objekt), um einfach mal eine Hausnummer zu kriegen; was nachher natürlich verfeinert werden muss.

    Da stehe ich jetzt echt auf dem Schlauch, wie mir das weiter helfen könnte.Um Genauigkeit geht es mir ja erstmal nicht. Die Methode, wie Bank X gegenüber Bank Y oder Z rechnet, ist mir eigentlich egal. Ich bezweifel vor allem, dass Banken mir ihre Rechenmethoden transparent machen und hätte ohnehin keine Lust, mich in einem frühen Stadium durch alle AGBs durchzukämpfen.Dementsprechend eben meine Frage nach einer Vorauswahl. Oder habe ich da was ganz Wesentliches nicht verstanden?
     
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