mehrere Mieterhöhungen

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von James, 16.07.2010.

  1. James

    James Neuer Benutzer

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    Hallo, liebe Foren-Gemeinde.
    Dies ist mein erstes Posting hier. Ich habe keinen vergleichbaren Fall gefunden und eröffne deshalb diesen neuen Thread.

    Ich bin daran interessiert, in meiner Stadt in einer der besseren (besten?) Wohngegenden eine vermietete ETW als Kapital-Anlage zu kaufen.
    Die Wohnung ist angesichts des m²-Preises als Kaufobjekt interessant (Preis pro m² liegt unter dem hiesigen Schnitt).

    Da ich die ETW als Kapitalanlage sehe, freue ich mich natürlich, daß sie vermietet ist und die Mieter würden auch wohl gern drin bleiben.
    Jetzt kommt's: Die Frau wohnt dort seit 25 (!) Jahren. Seit 1985 wurde die Miete (235 € für 58 m²) nie (!) erhöht!!! Gemeinsam mit ihrem Mann hat sie sich die Wohnung nett eingerichtet, der bisherige Eigentümer hat sich wenig um das Objekt gekümmert.

    Es stehen vor allem eine Modernisierung des Badezimmers und der Küche an (Bad-Einrichtung wie WC-Schüssel und Wand-/ Boden-Fliesen noch aus den 70ern).

    Aber für mich ist die Wohnung erst ab einer Rendite von mindestens 5 % interessant. Da komme ich jedoch nur hin, wenn ich nach dem Kauf so schnell wie möglich die Miete erhöhe (20 % = rund 280 Euro).

    Der Mietvertrag sieht keine Automatismen bei der Miet-Erhöhung vor, reicht als Begründung der allgemeine Mietspiegel (z.B. immowelt.de) aus? Die Spanne für Wohnungen in meiner Stadt liegt zwischen 4,07 und 10,xx Euro pro m² - der derzeitige Mietzins liegt sogar noch darunter (4,05 Euro). Reicht als Begründung für eine Erhöhung nach dem Kauf nicht auch schon die Tatsache, dass es 25 Jahre keine Anpassung gab?

    Genauso wichtig: Ich würde Bad und Küche in 2011 modernisieren wollen. Elf Prozent der Modernisierungs-Kosten dürfen ja auf die Mieter umgelegt werden. Angenommen, mich kostet das 5.000 Euro, könnte ich 550 Euro (= 45 Euro pro Monat) auf die Kaltmiete draufschlagen und wäre bei einem Mietzins von 325 Euro (5,60 Euro pro m², immer noch günstig!!).

    Ist also die Modernisierung so ein Sonderfall, dass nach einer "normalen" Mietzins-Erhöhung zusätzlich weiter erhöht werden darf (sofern ich die Mieter fristgerecht vom Modernisierungs-Vorhaben informiert habe)?!

    Wäre für Infos dankbar, denn wenn das mit den Erhöhungen nicht klappt, wäre das Objekt nicht mehr wirklich interessant; schließlich muss ich ja auch ein Darlehen bedienen und will nicht nur draufzahlen...

    Gruß,
    James
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Es kann keinen "allgemeinen" Mietspiegel geben. Was ein Mietspiegel ist, ist in § 558 c BGB nachzulesen. Da ein Blick ins Gesetz regelmäßig die Rechtskenntnis verbessert, sollte man sich dieser Mühe durchaus unterziehen. :wink
    Nach Abs. 1 kann die Übersicht nur dann ein Mietspiegel im Sinne des Gesetzes sein, "die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist". Dass eine Berechnung auf einem Immobilienportal einem dieser grundlegenden Anforderungen nicht gerecht werden kann, dürfte kaum zu übersehen sein.

    Die Regeln für die Mieterhöhung findet man in den §§ 558 ff BGB. Erleichterungen bei den Anforderungen an die Begründung sind dort nicht zu finden. Eine ordnungsgemäße Begründung eines Mieterhöhungsverlangens dürfte allerdins bei einer derat langen Zeitspanne nicht sehr schwierig sein.

    Was eine Modernisierung ist, ist in § 559 Abs. 1 BGB nachzulesen. Es dürfte schwierig werden, aus dem Austausch irgendwelcher Gegenstände eine Modernisierung zu konstruieren.


    Wenn es sich denn um eine Modernisierung handelt...
     
  4. James

    James Neuer Benutzer

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    Hallo RMHV,
    vielen Dank für die Antworten und Anmerkungen.

    Zum Thema Mietspiegel: Ich kann sicherlich auch Vermieter im gleichen Block fragen, welchen m²-Preis sie nehmen, bzw. wieviel für eine gleich geschnittene 2-Zimmer-Wohnung dort verlangt wird.

    Was die erste Mieterhöhung angeht, mache ich mir keine allzu großen Sorgen.
    Es geht vielmehr darum, ob ich bereits nach einem Jahr weiter erhöhen dürfte, eben nach der angedachten Modernisierung?! Wären dann zwei Mieterhöhungen binnen drei Jahren zulässig (wenn ich 2011 modernisiere)?

    Im § 559 Abs. 1 BGB heißt es: "Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern (...) so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen."

    Wenn ein Bad neue Sanitär-Einrichtungen (Waschbecken, WC, Armaturen), einen neuen Fußboden (Fliesen) und neue Wandfliesen erhält, dann ist das aus meiner Sicht eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, ebenso erhöht es den Gebrauchswert der Mietsache. Oder doch nicht?!
     
  5. #4 lostcontrol, 17.07.2010
    lostcontrol

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    eine modernisierungs-mieterhöhung ist etwas anderes als eine reguläre mieterhöhung.
    im normalfall sollte das kein problem sein. könnte natürlich sein dass die mieter nicht mitspielen wollen und ausziehen.

    also dass das den gebrauchswert der mietsache erhöhen würde sehe ich nicht.
    waschbecken, WC und armaturen haben ja bisher auch funktioniert, d.h. waren 100% zu "gebrauchen".
    die wohnqualität wird vermutlich besser werden, klar.

    ot: denk dran wenn du fliesen und sanitär-einrichtungen rausgerupft hast solltest du auch gleich elektrik und leitungen erneuern soweit möglich - sonst ärgerst du dich in kürzester zeit dass du das nicht gemacht hast und dafür die neuen fliesen wieder abschlagen musst. ist natürlich ein kostenfaktor, aber es ist definitiv billiger das in einem aufwasch zu machen als zweimal neu fliesen zu müssen.

    an deiner stelle würd ich mir das trotzdem gut überlegen.
    zuverlässige, pünktlich zahlende mieter zu finden ist nicht immer einfach - und du hast welche. mag sein die zahlen nicht soviel wie du gerne hättest, aber rechne mal dagegen was du für die modernisierung ausgeben musst, damit du mehr miete verlangen kannst, machst du dabei wirklich noch gewinn? sicher?
     
  6. James

    James Neuer Benutzer

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    Lieber lostcontrol,
    auch Dir vielen Dank für deine Anmerkungen.

    Ich hatte nicht vor, die Fliesen von der Wand abzuklopfen, sondern einfach neue drauf - insofern wird's mit Erneuerung von Leitungen und Elektrik nix.

    Aber noch zu Deinem Einwand bzgl. der zahlenden Mieter: Sicher ist es gut, solche zu haben, aber wie schon im Eingangs-Posting geschrieben: Nach 25 Jahren ist eine Erhöhung einfach mal fällig und mit 320 € (in zwei Schritten nach 20 % -Erhöhung und Erhöhung wg. Modernisierung/ höherer Wohnqualität) zahlen sie knapp 100 Euro mehr als vorher, liegen aber selbst damit immer noch "unterm Schnitt" (5,50 Euro/ m², "normal" in der Gegend wären 6,xx Euro!)
     
  7. #6 lostcontrol, 17.07.2010
    lostcontrol

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    halt ich nix von.
    der aufwand beim neu-fliesen ist gleich hoch, da wär's mir das wert mal eben zwei, drei stunden zu investieren um die alten fliesen runterzuspitzen.
    ausserdem wär mir das risiko zu hoch dass die alten fliesen nicht mehr fest sitzen.
    ich hab ja grad erst ein badezimmer saniert, und da kamen dir die alten fliesen entgegen, so schnell konntest du garnicht gucken.
    ich kann dir also nur raten das vom profi prüfen zu lassen, ob das dann überhaupt stabil ist. früher hat man fliesen ja anders angebracht als heute, ich glaub ehrlich gesagt nicht dass es möglich bzw. risikofrei ist, da drüberzufliesen.
    ich halt's ehrlich gesagt für pfusch einfach nur drüberzufliesen.
    aber ist ja deine entscheidung.

    das mag ja sein, aber vielleicht wollen sie garnicht so viel bezahlen? und suchen sich dann 'ne andere wohnung?
    und du bekommst dann 'nen mietnomaden rein in deine neu-sanierte wohnung?

    davon abgesehen:
    du schreibst du willst minimum 5% rendite haben und musst deshalb die miete erhöhen.
    wie passt denn da die sanierung rein? also mal angenommen bad und küche neu zu machen kostet rund 10.000 euro (das ist durchaus realistisch). bei einer miete von 320 euro dauert es entsprechend 2,6 jahre, bis du das wieder reingeholt hast.
    das mag kurz klingen, aber wenn du gleichzeitig einen kredit abzahlen musst und 5% rendite rausholen möchtest weiss ich wirklich nicht wie sich das rechnen soll.
    aber ich weiss ja auch nicht was die wohnung kostet, wie hoch dein eigenkapital ist, ob du rücklagen hast usw.
     
  8. James

    James Neuer Benutzer

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    ok, das ist ein gegenargument.
    Allerdings haben die bisherigen Mieter eher die Sorge, dass ein Neu-Eigentümer sie vor die Tür setzen könnte (mal abgesehen von der 12-monatigen Kündigungsfrist).

    Und dass in der Wohnung was gemacht werden soll, sagen die auch. Dass es dadurch teurer wird, werden sie sich wohl ausrechnen können.

    Der Kauf der Wohnung inkl. aller Gebühren liegt derzeit bei rund 59.000 Euro.
    15.000 bis 20.000 Euro bringe ich als Eigenkapital mit, dann habe ich noch bis zu 10.000 Euro, um zu modernisieren. Und steuerlich absetzbar ist ja auch einiges...

    Bei der "Renditen-Rechnung" gehe ich vom reinen Preis der Wohnung aus, außerdem gibt's noch eine Garage dazu, die extra vermietet wird. Die Miete dafür allerdings wird durch Verwalter-Geld aufgezehrt.

    By the way: Im Haus ist ein Schwimmbad im EG. Aus eurer Sicht eher Vorteil (höherer Wohnwert) oder Nachteil (Feuchtigkeit zieht ins Gebäude)?
     
  9. #8 lostcontrol, 17.07.2010
    lostcontrol

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    die sorge brauchen sie nicht zu haben, denn einfach so vor die tür setzen kannst du sie eigentlich nur bei eigenbedarf. vermieter-kündigungen brauchen ordentliche kündigungsgründe, und da gibt's leider nicht allzu viele.

    naja - ob sie sich das wirklich ausrechnen? da wär ich mir mal nicht so sicher.
    beispiel: mal angenommen der bodenbelag in der mietwohnung wurde mitvermietet. wenn der am ende ist, musst du ihn auf deine kosten erneuern und darfst deshalb trotzdem die miete nicht erhöhen, denn das fällt unter instandhaltung bzw. instandsetzung. und das gilt eben für viele mitvermietete dinge.
    du hast den vertraglich festgelegten zustand der wohnung zu erhalten, dafür kannst du keine mieterhöhung verlangen. inwiefern das für kloschüsseln und waschbecken zutrifft, darüber lässt sich's natürlich trefflich streiten, aber du musst damit rechnen dass z.b. die badezimmersanierung nicht in vollem umfang als modernisierung anrechenbar ist und entsprechend deine mieterhöhung auch deutlich weniger hoch ausfallen wird, als du dir vielleicht wünschst.

    also den grössten nachteil darin sehe ich eigentlich in den betriebskosten, die bei sowas ja immer gewaltig zu buche schlagen.
    für viele potentiellen mieter sicherlich ein ganz grosses argument keine wohnung in dieser immo anzumieten. es sei denn sie sind passionierte schwimmer (ist das schwimmbad denn gross genug dass man darin anständig schwimmen kann oder ist es eher so 'ne art planschbecken?).
    im normalfall werden die monatlichen betriebskosten für so ein schwimmbad (je nach zahl der dazugehörigen wohnungen natürlich) für den einzelnen mieter höher liegen als der eintritt fürs öffentliche schwimmbad ein, zwei mal im monat.

    ich bin passionierte schwimmerin und wäre nicht bereit die hohen betriebskosten zu bezahlen, es sei denn:
    a) das becken ist minimum 25m lang und ich kann dort ganz zäh und ungestört meine bahnen runterreissen,
    b) das becken ist super gepflegt (mindestens auf dem niveau öffentlicher bäder),
    c) die zusätzlichen betriebskosten wären deutlich niedriger als der preis für die jahreskarte fürs städtische schwimmbad, und
    d) die kiddies die sich dort rumtreiben, werden beaufsichtigt.

    als mieter wär mir die gefahr für die bausubstanz natürlich schnuppe.
    als potentieller künftiger eigentümer würde ich die entsprechenden protokolle der eigentümerversammlungen und die bisherigen kosten für die instandhaltung des schwimmbads dann doch sehr genau unter die lupe nehmen. das KANN sehr, sehr teuer werden, wenn da jahrzehntelang garnichts dran gemacht wurde.

    edit:
    mich wundert dass eine wohnung in bester lage bei der grösse und mit schwimmbad tatsächlich nur lächerliche 59.000 euro kosten soll. ich würde da in jedem falle irgendwelche haken und ösen vermuten.
    wo liegt denn die wohnung? doch sicher nicht in münchen oder ähnlichen grossstädten.
    gibt's in dem haus gewaltigen sanierungs-stau? fassade? dach? fenster? balkone? treppenhaus? schwimmbad? tiefgarage etc.? sind die entsprechenden rücklagen vorhanden oder musst du da erst noch gewaltig einzahlen?
     
  10. James

    James Neuer Benutzer

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    Das Schwimmbecken ist (ich hab's nicht gemessen) vielleicht ca. 10x7 Meter. Beaufsichtigt wird natürlich nicht. Wassertiefe: ca. 1,60 m.

    Die Wohnung befindet sich in Lüneburg, das aufgrund seiner Nähe zu Hamburg sehr nachgefragt ist. Der Stadtteil gehört zur gehobenen Wohngegend.

    Der m²-Kaufpreis für die Wohnung liegt bei 914 Euro, das ist sicherlich am unteren Ende der für Lüneburger Verhältnisse üblichen Spanne. Für Wohnungen aus den 90er Jahren wird pro m² auch schon mal ein Kaufpreis von bis zu 2.000 Euro erreicht.
    Der Verkäufer hat sich aber um die Wohnung nicht viel gekümmert, nach der Bad-Modernisierung stehen sicherlich in den kommenden Jahren auch mal neue Fenster an (derzeit noch Holz-Rahmen).

    Insofern relativiert sich der Kaufpreis vielleicht ein wenig.
     
  11. #10 lostcontrol, 17.07.2010
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    wär für mich lächerlich. würde ich nicht haben wollen.
    wie hoch liegen denn die betriebskosten dafür monatlich für deine mieter?

    holzfenster sind doch ok. haben halt den grossen nachteil, dass im bestand so kostenträchtig sind. mindestens alle 3-5 jahre musst du da streichen, in jedem fall aber jährlich kontrollieren. kann man natürlich selbst machen, aber wenn du das nicht willst und einen maler damit beauftragst schlägt das natürlich zu buche.
    gibt's da sonst noch ähnliche sächelchen, die du bisher noch nicht reingerechnet hast?

    bei den fenstern musst du dich erstmal schlaumachen, ob das überhaupt in deine alleinige entscheidungsbefugnis fällt. die könnten ja auch gemeinschaftseigentum sein.
    aber das ist jetzt wieder WEG-recht, da halt ich mich eigentlich lieber raus, ich betreue nur ganze häuser, da kann ich tun und lassen was ich will und vor allem WANN ich will ohne dafür erst endlos mit anderen rumstreiten zu müssen.
    und ich muss nie irgendwelchen quark mitbezahlen, den ich nicht für nötig halte, nur weil die anderen eigentümer meinen man müsse jetzt neue balkonverkleidungen aus edelstahl anbringen oder ähnliches.
    mit anderen worten: ich würde ohnehin nie 'ne eigentumswohnung kaufen. allerhöchstens als studi-bude für die kids und dann auch nur, wenn alles stimmt und die aussichten das dingens nach 10 jahren wieder gut verkaufen zu können wirklich optimal sind.
     
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