Mehrere Modernisierungen

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von VermietungHH, 19.10.2008.

  1. #1 VermietungHH, 19.10.2008
    VermietungHH

    VermietungHH Neuer Benutzer

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    Hallo Zusammen,

    wir haben seit 2006 ein kleineres Wohngebiet im Bestand. Die Voreigentümer führten hier in den Jahren 1995 bis 1998 umfangreiche Sanierungen an den Fenstern und der Wärmedämmung aus, die für die Mieter Mieterhöhungen nach Modernisierung mit sich brachten. Die einzelne Gesamtmiete pro Nutzeinheit setzt sich somit aus Kaltmiete, Mod-Umlage, BK-VZ und HK-VZ zusammen.

    Zunächst einmal meine ich gehört/gelesen zu haben, dass die Mod-Umlage nach einer gewissen Frist (3 Jahre??) in die Kaltmiete eingerechnet wird. Nach stundenlangen Recherchen hab ich aber nix darüber gefunden. Vielleicht weiß es jemand besser bzw. belehrt mich darüber, dass dies nicht stimmt.

    Gesetz den Fall wir möchten jetzt wiederum modernisieren (Bspw. Anbau Balkone): wird dann die die neue Modernisierung auf die alte Modernisierung aufgerechnet und im Mietersoll getrennt ausgewiesen (d.h. Kaltmiete + Mod.Umlage Fenster/Dämmung + Mod.Umlage Balkon + BK-VZ + HK-VZ)?
    Oder geht dann doch erst die alte Mod.Umlage in die Kaltmiete über?
    Bei langjährigen Mietern könnte dann ja u. U. irgendwann die Situation eintreten, dass die einzelnen Mod.Umlagen höher als die Kaltmiete sind.

    Gibt es eine zeitliche Befristung nach welcher Dauer eine neue Modernisierung möglich ist? Oder kann theoretisch nach Beendigung der einen Modernisierung zugleich die nächste angekündigt werden (die Frage ist rein hypothetisch. Schon aus Gründen der Mieterfreundlichkeit und der Verhinderung von Mietminderungen wollen wir natürlich "alles mit einem Abwasch" machen).

    Ich hoffe Ihr könnt mir weiterhelfen, bei dem Problem stehe ich nämlich ziemlich auf dem Schlauch. Über zahlreiche Antworten würde ich mich freuen.

    Viele Grüße VermietungHH
     
  2. AdMan

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  3. #2 Eddy Edwards, 19.10.2008
    Eddy Edwards

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    Wieso Umlage? Mit einer ordnungsgemäß angekündigten Modernisierungsmaßnahme und der mitgeteilten zu erwartenden Mieterhöhung steigt die Kaltmiete um die bekannten 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten. Dies ist aber keine befristete Geschichte!

    Wenn weitere Modernisierungen angekündigt werden, dürfen diese Kosten auch wieder entsprechend die Miete erhöhen. Hierbei gilt nicht einmal die Kappungsgrenze von 20% in den letzten drei Jahren.
     
  4. #3 hatschi, 20.10.2008
    hatschi

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    Hallo Eddy!
    Da kann ich mit meinem Uraltwissen vielleicht aufklären.
    Es war tatsächlich mal üblich z.B. in Mietbescheinigungen etc. eine Kaltmiete + Modernisierungsumlage (z.B. für modernere Fenster) + BK-Vorauszahlung auszuweisen.
    Dabei ist die Umlage nichts anderes als die "bekannten 11%". Nur das sie halt immer separat aufgeschrieben wurden, statt eine Summe, nämlich die jeweils aktuelle Kaltmiete zu bescheinigen.
    Nach einer gewissen Zeit wurde dann immer nur noch die Gesamtsumme ausgewiesen.

    h.
     
  5. #4 VermietungHH, 21.10.2008
    VermietungHH

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    Hallo Ihr Beiden,

    vielen Dank erstmal für Eure Antworten.

    Gibt es hierzu Rechtsprechungen, insbesondere dahingehend ab wann die Mod.Umlage in die Kaltmiete eingerechnet wird bzw. dass der Vermieter nicht dazu verpflichtet ist die Umlage separat auszuweisen?

    Vielen Dank!
     
  6. #5 hatschi, 21.10.2008
    hatschi

    hatschi Benutzer

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    Mit einem Urteil kann ich leider nicht dienen. Meiner Auffassung nach, ergibt sich das doch direkt aus den Vorschriften, die Dir erlauben die Kaltmiete um 11% der Kosten zu erhöhen. Ich glaube §559 BGB. Aber glauben heißt nicht wissen, also ließ lieber nochmal nach!!!

    h.
     
  7. #6 Räumungsprofi, 27.10.2008
    Räumungsprofi

    Räumungsprofi Neuer Benutzer

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    ich krame gerade in meinem gedächtnis - das war eine standartprüfungsfrage in meiner berufsausbildung vor 15 jahren

    Vorraussetzung
    - deine wohnanlage ist kein öffentlich geförderter sozialer wohnungsbau
    - keinen staffelmietvertrag

    Modernisierungsmieterhöhungen sind wie bereits erwähnt immer möglich, wenn die voraussetzungen für eine modernisierung erfüllt sind

    moderhöhung = änderung der kaltmiete

    "normale" Mieterhöhungen

    kaltmiete muss 12 monate unverändert sein + ankündigungs- und zustimmungsfrist = 15 monate

    imo darfst du die moderhöhung 12 monate nach wirksam werden in die berechnungsbasis für deine nächste mieterhöhung mit einbeziehen --> entscheident ist, das sich die zu grunde gelegte kaltmiete seid 12 monaten nicht verändert hat

    ob sich das rechnerich lohnt hängt im wesentlichen von der letzten "normalen" mieterhöhung und dem einhalten der kappungsgrenze ab


    bsp.:
    KM alt = 100
    Mod = 20 zum 1.1.00

    km neu 120 ab 1.1.01

    mieterhöhung zum 1.4 01 = 24, wenn kappungsgrenze und ortsübliche vergleichsmiete beachtet wurden

    bsp.:

    km alt 100

    MH zum 1.1.00 20% = 120
    Mod zum 1.1.00 = 20

    KM neu ab 1.1.01 = 140

    MH zum 1.04.01 = 0 , da Kappungsgrenze greift

    nächste mieterhöhung zum

    1.1.03 mit 28 möglich --> hier wären die von dir angesprochenen 3 jahre

    spannend wird es, wenn sich auch noch wohnflächen (balkonanbau) oder mietspiegelwirksame ausstattungsmerkmale verändert haben (einbau innen wc z.b)

    ich hoffe ich habe das aus dem gedächtnis noch richtig zusammen gebastelt

    im zweifel einfach mal nen mietrechtsanwalt deines vertrauhens fragen
     
  8. #7 Eddy Edwards, 31.10.2008
    Eddy Edwards

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    Das erscheint mir sogar nachvollziehbar. Wenn zusätzlich zur Modernisierungserhöhung auch noch ein normales Mieterhöhungsverlangen kommt, dass dann erst eine gewisse Zeitspanne vergangen sein muss, um die Summe aus der Modernisierung berücksichtigen zu können.

    Aber eine Frist zwischen zwei Modernisierungserhöhungen gibt es nicht und wie gesagt diese Erhöhungen sind auch unabhängig von der Kappungsgrenze.
     
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