Mehrfamielienhaus erneut beleihen?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von kPat, 03.12.2013.

  1. kPat

    kPat Benutzer

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    Hallo,

    ich spiele mit dem Gedanken ein Mehrfamilienhaus zu erwerben. Die Hintergründe dazu sind mir bereits bekannt. Ich habe ein paar steuerliche Fragen.
    Ich möchte das MFH mit Eigenkapital 90% Finanzierung + Nebenkosten bezahlen. Des Weiteren würde ich gerne für ca. 3-5 Jahre zu den Mieteinnahmen 1500 – 2000 Euro pro Monat zusätzlich Tilgen (Einkommen). Dadurch ist es möglich die Anfangsbeleihung nach 5 Jahren um ca. 300.000 Euro zu reduzieren (BSP, hängt von vielen Faktoren ab).

    Jetzt zur Frage. Nach 5 Jahren möchte ich mir ein Haus für den Privatbesitz erwerben. Dieses kostet 600.000Euro. Mein Kapital steckt in dem MFH. Ist es möglich die 300.000 Euro aus dem MFH zu nehmen, sprich, das Haus erneut, wie am Anfang zu beleihen? Und dann die 300.000 als Eigenkapital für das Eigenheim zu verwenden? Anschließend würde ich das Einkommen im Eigenheim investieren.

    Ich hatte mir vorgestellt, dass man für das Vorhaben z.B. zwei Baukredite verwendet. 1* 10 Jahre, 1* 5 Jahre. Der 5 Jahreskredit ist so niedrig, dass er auf jeden Fall nach 5 Jahren getilgt ist. Dadurch kann ich nach 5 Jahren, falls möglich, das Haus mit der Startsumme erneut beleihen und genau diese Summe ins Eigenheim investieren.

    Ich hoffe, ich konnte das Vorhaben einigermaßen beschreiben.

    Anderer Fall:

    Ich möchte bereits nach 3 Jahren ein Haus erwerben. Beide Kredite laufen folglich noch. Ist es möglich, falls WEG zu Anfang durchgeführt wurde eine Eigentumswohnung trotz laufender Kredite zu verkaufen? Wie findet so etwas statt?

    BSP: Wert Immobilie 700.000 Euro. Nach 3 Jahren 550.000 Euro Restschuld. Verkauf von einer Wohnungen nach 3 Jahren für insgesamt 180.000 Euro.
    Kredit 1 2 Jahre Restlaufzeit 150.000 Euro Restschuld.

    Kann man beide Kredite auch weiterlaufen lassen und nur 30.000 Euro Restschuld bezahlen, damit das Objekt nicht mehr als 100% beliehen wird? Oder muss man dann den Kredit1 auszahlen? Falls ja, kann man das Objekt dann beleihen mit einem neuen Kredit, da ich das Geld ja im Eigenheim investieren möchte.

    Zu solchen Überlegungen habe ich leider noch nichts entdeckt und bin dankbar für Tipps, Beispiele. Falls man bei der Steuer alles angibt, so ist es eventuell egal, welche Haus beliehen wird. Ich bin mir bei dem Eigenheim nur nicht sicher, da die Zinsen dort bei eigener Nutzung ja nicht abgesetzt werden können.

    Viele Grüße,

    Patrick
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Ganz grundsätzlich: Zu deinen Fragen solltest du dich von Banken (Mehrzahl, bitte) ausführlich beraten lassen. Möglich ist nämlich so einiges und prinzipiell unmöglich scheint mir keine deiner Ideen - aber was sinnvoll ist und bei was die Bank mitmacht, sind völlig andere Fragen.

    Du nennst ja nur einige Zahlen, daher mal ganz allgemein: Du willst also die vollen Mieteinnahmen zur Tilgung verwenden, zusätzlich noch aus deinem Einkommen. Bleibt dabei ein ausreichender Puffer für Leerstand, Zahlungsausfall, Instandhaltung etc.? Oder ist dafür noch Eigenkapital in der Hinterhand? Ohne entsprechende Vorsorge für diese Fragen, platzt deine Finanzierung beim ersten Stolperstein.


    Grundsätzlich ja, falls die Bank mitmacht. Dir sollte aber klar sein, dass mit steigender Beleihung eines Objekts die Konditionen immer schlechter werden. Daher ist eine genaue Vergleichsrechnung nötig, ob es nicht vielleicht besser wäre, das Einkommen nicht in die Tilgung des MFH zu stecken, sondern für's Eigenheim anzusparen. Das ist zwar zunächst ungünstiger, könnte sich aber über bessere Konditionen beim Eigenheim später bezahlt machen.

    Grundsätzlich würde ich hier eher an Sondertilgungen denken. Das wäre auch ein guter Weg, die notwendige Flexibilität in die Finanzierung einzubringen.

    Bei der Kombination von mehreren Krediten auf einer Sicherheit, sollte vorab geklärt sein, wie das mit der Grundschuld läuft: Gibt es nur eine Grundschuld, kannst du die zweite Finanzierung entweder nur bei der bisherigen Bank aufnehmen (zu ggf. schlechten Konditionen), oder die Bank tritt einen Teil der Grundschuld ab (möglich, aber imho unwahrscheinlich) oder die zweite Finanzierung wird nachrangig besichert (ungünstige Konditionen). Ob die Bank von Anfang an mit einer zweiten Grundschuld arbeiten möchte, müsste man auch klären. In dieser Variante werden jedenfalls mit einer Sicherheit deutlich mehr Gebühren für Ein-/Austragungen im Grundbuch fällig.


    Alleine die Tatsache, dass du darüber nachdenkst, zeigt mir schon recht eindeutig, dass deine "2 Kredit"-Strategie zu unflexibel ist.

    Die Bank muss zustimmen. Das wird im Regelfall von einem ausreichenden Kaufpreis, um den teilweisen Wegfall der Sicherheit zu kompensieren, abhängen. Welche Auswirkungen das auf die Finanzierung hat (also ob z.B. eine teilweise Ablösung des Kredits möglich ist - und zu welchen Konditionen), sollte vorab geklärt werden.

    Der Verkaufserlös ist ESt-pflichtig. Sollte man auch bedenken ...

    Außerdem vermietest du dann zukünfitg aus einer WEG heraus, was regelmäßig die Rendite schmälert. Macht man eigentlich nicht, wenn man nicht muss.

    Die Sicherheit ist für die Steuer egal. Die Nebenkosten (hier ging es bisher vor allem um Grundbucheintragungen) sind für die Privatwohnung nicht abzugsfähig - egal ob die Sicherheit die private oder die vermietete Immobilie ist.

    Richig.
     
  4. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Nicht unbedingt siehe 6b EStG

    VG Syker
     
  5. Andres

    Andres
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    Richtig, natürlich nicht der Erlös, sondern der Gewinn.
     
  6. #5 immodream, 03.12.2013
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo Patrick,
    meine erste Antwort ist, einfach deine Bank fragen.
    Wenn genug Sicherheiten da sind , kannst du auch mehr als 100 % des Kaufpreises beleihen, z. B. alle Nebenkosten und Grunderwerbsteuer.
    Grüße
    Immodream
     
  7. #6 GeorgPuetz, 04.12.2013
    GeorgPuetz

    GeorgPuetz Neuer Benutzer

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    Dadurch wechselt das Darlehen von der vermieteten zu der eigengenutzten Immobilie. Das macht aus steuerlicher Sicht keinen Sinn. In die vermietete Immobilie sollte möglichst wenig Eigenkapital fließen, das dann für die eigengenutzte Immobilie verwendet werden kann.

    Wichtig halte ich bei all diesen Gedankenspielen, einen ordentlichen Betrag cash als Liquiditätsreserve einzuplanen. Viele machen trotz positivem Vermögenssaldo Pleite, weil Liquidität fehlt.
     
  8. #7 Aktionär, 04.12.2013
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    Unwahrscheinlich ist das nicht. Wird sogar sehr oft gemacht.
    Der Knackpunkt ist zum einen der bereits erwähnte Punkt des Nachranges bei der zweiten Finanzierung. Das verschlechtert die Kondition.
    Hinzu kommen die Gebühren für die grundbuchliche Eintragung der Abtretung eines Teilbetrages der für Bank 1 eingetragenen GS.
    Die Eintragung ist nicht zwingend erforderlich, aber um alles Kosten zu berücksichtigen müsste man dies mit einplanen.
     
Thema: Mehrfamielienhaus erneut beleihen?
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