Mehrfamilienhaus - Berechnung der gesamten Kosten

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von mehrfamilienhaus, 23.01.2015.

  1. #1 mehrfamilienhaus, 23.01.2015
    mehrfamilienhaus

    mehrfamilienhaus Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    23.01.2015
    Beiträge:
    18
    Zustimmungen:
    1
    Hallo!

    Da ich mir prinzipiell vorstellen kann, ein Mehrfamilienhaus zu erwerben, würde ich mir gerne ein umfassendes, realistisches Bild machen von sämtlichen anfallenden Kosten, welche nicht mit dem Erwerb und der Finanzierung zu tun haben. Auch meine ich keine Einnahmeeinbußen durch mögliche Mietausfälle.

    Leider bin ich terminologisch noch etwas unbeholfen, jedenfalls meine ich Kosten wie:

    - Betriebskosten
    - Verwaltungskosten
    - Instandhaltungskosten
    - Versicherungskosten

    Mir fallen dazu gerade folgende Punkte ein:
    - Kosten für die Hausverwaltung
    - Heizung, Warmwasser, Müll, Strom, etc. (und immer gleichzeitig die Frage, was davon kann auf den Mieter umgelegt werden)
    - Kosten für Instandhaltung. Wie hoch sollten die Rücklagen sein?
    - Gebäudereinigung/evtl. Hausmeister (falls dies nicht schon unter den Punkt "Hausverwaltung fällt?)
    - Kosten für Versicherungen. Welche Arten von Versicherungen sollte man überhaupt abschließen?

    Also ich meine wirklich alle (noch so kleinen) Kosten, die auf mich als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses zukommen werden. Mir fehlt einfach der Oberbegriff dafür...sind das Bewirtschaftungskosten?

    Ich habe noch keineswegs ein konkretes Mehrfamilienhaus im Blick, es steht auch noch nicht einmal fest, wie groß das Haus bzw. die Investition überhaupt sein soll. Zum jetzigen Zeitpunkt möchte ich erst einmal sämtliche Kosten verstehen, welche ein MFH unabhängig von Erwerb/Finanzierung/Steuern verursacht.

    Wie kann ich sowohl alle Kostenpunkte erfahren (bin mir sicher, dass da noch etliche zu meiner kurzen Aufzählung oben dazukommen) als auch deren Höhe richtig berechnen?

    Gibt es hierzu evtl. eine Software, hilfreiche Literatur, ein Website?

    Für jegliche Hilfe bin ich Euch sehr dankbar,
    Julian
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2 Raimond, 23.01.2015
    Raimond

    Raimond Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    26.06.2014
    Beiträge:
    133
    Zustimmungen:
    0
    Hi Julian,

    deine Frage ist sicherlich berechtigt, du musst hier jedoch zwischen zwei Kosten"arten" unterscheiden, diese hast du in deinem Beitrag nämlich wild durcheinandergemischt.

    Es gibt zum einen die Kosten, die du über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegst .
    D.h. du musst diese Kosten nur auslegen und bekommst sie dann wieder. (Vorausgesetzt der Mietvertrag ist entsprechend formuliert).
    Dazu gehören eigentlich alle regelmäßigen Kosten wie Grundsteuer, Winterdienst, Hausmeister, Heizungswartung, Kaminfeger, Versicherungen (die meisten), Brennstoff, Wasser, Müll, Allgemeinstrom, ....

    Bei dir bleiben eigentlich nur Kosten hängen, die nicht regelmäßig anfallen, z.b. Heizungsreparatur (oder bei einem Wartungsvertrag die Materialkosten), sonstige Reparaturen, Baumfällen, Abflussreinigung (wenn der Verursacher nicht feststellbar ist), und ähnliches.

    Die nötigen Rücklagen für dein Objekt hängen ganz massiv vom Zustand und Alter ab.
    Also z.B. Alter der Heizung, alter der Wasserleitungen, nötige Reparaturen/Modernisierungen bei Mieterwechsel usw. Pauschal ist das sehr schwer zu sagen.

    Schau dir das mal an: § 2 BetrKV Aufstellung der Betriebskosten - dejure.org
     
  4. sara

    sara Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.03.2013
    Beiträge:
    1.447
    Zustimmungen:
    198
    Ort:
    NRW
    da hast du im Grunde alles genannt.
    Was alles zum Begriff "Betriebskosten" gehört, kannst du hier in dem Link mal durchlesen:

    http://www.focus.de/immobilien/mieten/nebenkosten/nebenkosten_aid_28173.html

    Das sind in erster Linie die umlagefähige Betriebskosten die von den Mietern wenn vereinbart ist, auch neben der Miete erhoben und abgerechnet werden.

    Wohnst du zur Miete?
    Dann könntest einfach mal in deinen Mietvertrag schauen.

    Ansonsten noch die Instandhaltungskosten für das Objekt die du selbst zahlst wenn sie anfallen.
     
  5. #4 immodream, 23.01.2015
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    2.207
    Zustimmungen:
    459
    Hallo Mehrfamilienhaus,
    grundsätzlich ist es richtig, das die in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Kosten vom Mieter mit bezahlt werden müssen.
    Es gibt aber noch Mietverträge, die sind entweder zig Jahre alt oder vom Vorbesitzer des Hauses falsch oder unzureichend ausgefüllt worden und dann darfst du oft nur Wasser , Abwasser oder Müllgebühren auf den Mieter abwälzen.
    Es kann dir dann passieren, das man als Vermieter Jahrzehnte lang Versicherungen, Grundbesitzabgaben, Gasgerätereinigung usw. selbst bezahlen muß.
    Damit kann der genau ausgeklügelte Finanzierungplan mächtig ins Wanken geraten.
    Grüße
    immodream
     
  6. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    20.01.2015
    Beiträge:
    1.250
    Zustimmungen:
    307
    Ort:
    Berlin
    Hallo,
    Im Prinzip hast du alles normalen Kostenpositionen schon genannt. Nur steckt der Teufel im Detail.
    Betriebskosten sind, vereinfacht gesagt, Kosten für Wartungsarbeiten, z.Bsp die regelmässige Durchsicht der Heizungsanlage, Schornsteinfeger, der Winterdienst usw.
    Wenn das im MV so vereinbart ist kanst du diese Kosten auf die Mieter umlegen.
    Es ist gut das du dich vor so einer Investition mit dem Thema beschäftigts, bedenke aber, die wichtigsten Kosten sind die, die man nicht vorhersehen kann.
    Übrigens sind Verwaltungskosten genau so eine Ausnahme die nicht umlegbar ist, ergo heißt das im Normalfall selber machen.
     
  7. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    20.01.2015
    Beiträge:
    1.250
    Zustimmungen:
    307
    Ort:
    Berlin
    Übrigens, wenn es tatsächlich um eine Investition geht, gibt es drei wichtige Kriterien:

    DIE LAGE, DIE LAGE, DIE LAGE!!!!!!!

    Auch wenn das sicher jeder schon mal gehört hat, gibt es wenige schlaue Sprüche, die so zutreffen.
     
  8. #7 mehrfamilienhaus, 23.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 23.01.2015
    mehrfamilienhaus

    mehrfamilienhaus Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    23.01.2015
    Beiträge:
    18
    Zustimmungen:
    1
    Super Antworten, vielen Dank!

    Ok, die regelmäßigen Betriebskosten (so wie in der Betriebskostenverordnung aufgeführt) können vollständig auf die Mieter umgelegt werden. - Vorausgesetzt vertraglich für die einzelnen Punkte so geregelt . (Also bei Neuverträgen darauf achten , bzw. beim Kauf eines MFH mit evtl. "schlechteren Altverträgen" diesen Umstand in die Gesamtkalkulation miteinfließen lassen)

    Die Instandhaltungskosten zahlt komplett der Eigentümer. Auch andere unregelmäßige Reparaturen.

    Klar, Verwaltungskosten muss wohl der Eigentümer übernehmen. Würde mich jetzt wundern, wenn das umlegbar wäre.

    Dass die wichtigsten Kosten die nicht Vorhersehbaren sind, ist ehrlich gesagt ein sehr guter Hinweis. Gibt es einen Grundsatz oder sogar eine Faustformel, wie man mit dieser unbekannten Größe versuchen könnte, zu rechnen. Oder in welcher Weise findet dieser Umstand bei der gesamten Planung Berücksichtigung?

    Wie sieht es eigtl. mit den Wohnräumen an sich aus? Fallen hier alle anstehenden Renovierungsarbeiten (neuer Fussboden, etc.) unter die vom Eigentümer zu tragenden Instandhaltungskosten oder kann man den Mieter (der den Wohnraum ja "abwohnt") mitbeteiligen?

    Ich gehe auch davon aus, dass mögliche (aber nicht zu erhoffende) straßenbauliche Maßnahmen oder Dinge die mit Kanalisation zu tun haben, vom Eigentümer getragen werden müssen, sofern die Gemeinde/Stadt das nicht übernimmt.

    Sehe ich es richtig, dass dann die Instandhaltung der Hauptposten für den Eigentümer ist?
    Daneben dann wie gesagt andere unregelmäßige Reparaturen (wobei ich mir gerade nicht sicher bin, ob das nicht unter den Begriff "Instandhaltung" fällt), und die Kosten für die Hausverwaltung (wenn mans nicht selbst macht). Welche Versicherungen, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, sollten denn abgeschlossen werden?
    Welche Kostenpunkte gibt es noch?

    Ich verstehe, dass eine Aussage bzgl. Rücklagen schwer oder unmöglich ist, wenn man sich nicht auf ein konkretes MFH beziehen kann. Gibt es dennoch bestimmte Prinzipien oder sogar eine Fausformel, wie man hier generell vorgehen sollte?

    Und bzgl. Lage, Lage,Lage. Danke für den wichtigen Hinweis. Das sehe ich genau so und bin auch entschlossen: Wenn, dann nur in einer guten Lage.

    Noch einmal Danke für Eure sehr hilfreichen Antworten!
    Julian
     
  9. #8 Glaskügelchen, 23.01.2015
    Glaskügelchen

    Glaskügelchen Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    10.10.2014
    Beiträge:
    1.035
    Zustimmungen:
    1
    Teilzustimmung. Die Mietverträge muss man sich natürlich daraufhin anschauen, ob es sich um Kaltmieten zzgl. Nebenkostenvorauszahlung handelt, oder um (Teil)inklusivmieten. Nur liegen Teilinklusivmieten grundsätzlich höher als Nettomieten und über Mieterhöhungen, die in Höhe des Betriebskostenanteils über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen, zahlt am Ende doch der Mieter.
     
  10. #9 alibaba, 23.01.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    11.12.2014
    Beiträge:
    1.188
    Zustimmungen:
    146
    Ort:
    Berlin


    naja , die Lage ist mir persönlich egal , wichtig ist nur "Kaltmiete'Kaltmiete'Kaltmiete"

    kommt auf das Konto :069sonst:

    da kann die Immo auch in der Ukraine oder am Kongo sein ,wo der deutsche Soldat

    die AussenGrenze der Demokratie verteidigt :smile007: für Geld:001sonst:

    Gruss
    alibaba :smile007:
     
  11. #10 Glaskügelchen, 23.01.2015
    Glaskügelchen

    Glaskügelchen Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    10.10.2014
    Beiträge:
    1.035
    Zustimmungen:
    1
    Ganz grob vielleicht so 1% des Kaufpreises/Jahr bei Neubauten. Bei Altbauten hängt es sehr stark vom Zustand ab.

    Da kommt es darauf an, wie die Mietverträge gestaltet sind. Viele Altverträge verfügen über unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen. Dann zahlt der Mieter gar nichts.
    Fußböden sind grundsätzlich Vermietersache. Aber es auch möglich, und in vielen Regionen üblich, Wohnungen ohne Bodenbelag zu vermieten. Ausserdem kann man meiner Erfahrung nach mit vielen Mietern handeln, wenn es um einen neuen Bodenbelag geht.

    Ja, zumindest ab dem Moment ab dem die Hütte abbezahlt ist.

    Persönlich finde ich eine Mitgliedschaft bei H&G ganz sinnvoll. Kostet nicht die Welt und beinhaltet immerhin kostenlose Rechtsberatung.
    Ob die ganzen Vermieterrechtsschutzversicherungen, Mietausfallversicherung, Mietnomadenschutzversicherungen bei einem MFH sinnvoll sind, kann man sich drüber streiten. Gab hier auch schon Diskussionen drüber. Meiner Meinung nach lohnt es sich nicht. Für jemand, der sein Haus noch abzahlen muss, kann es sich aber rechnen, weil die Kosten für diese Versicherungen besser kalkulierbar sind, als ein plötzlicher Rechtsstreit mit einem Mieter, oder ein durch einen Mieter verursachter Mietausfall.
     
  12. #11 immodream, 23.01.2015
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    2.207
    Zustimmungen:
    459
    Hallo Julian,
    an Versicherungen brauchst du eigentlich nur eine Haftpflichtversicherung und eine Versicherung ( Feuer, Wasser, Sturm ) für das Objekt.
    Beide Versicherungen können bei entsprechenden Mietverträgen komplett auf die Mieter umgelegt werden.
    Straßenbaukosten oder Verschönerungen durch neue Radwege und Parkplätze zahlt, wenn es im Notarvertrag nicht anders festgelegt ist, immer derjenige , der beim Versenden der Gebührenbescheide im Grundbuch eingetragen ist.
    Ich hab das Pech gehabt, bei zwei Objekten ein Jahr nach dem Kauf zur Kasse gebeten zu werden. Zweimal Volltreffer.
    Zu den Reparaturkosten gibt es sicherlich statistische Erfahrungswerte.
    Die Reparaturkosten werden zuerst vom jeweiligen Erhaltungszustand des Hauses aber auch von eigenartigen Lebensgewohnheiten einer gewissen Mietklientel bestimmt.
    Es gibt eben Bevölkerungsschichten, die holen zum Öffnen des Briefkastens nicht unbedingt den Schlüssel, öffnen und schließen die Türen mit den Füßen und schlagen auch schon einmal , wenn sie den Haustürschlüssel verlegt haben, die Scheiben ein.
    Ich hab über dreißig Jahre harte Erfahrungen mit Vermietung und Verpachtung und sag jedem , der mir so eine Milchmädchen-Finanzierungs-Schönrechnungs-Berechnung macht , ganz einfach, zieh von der erzielbaren Nettomiete 20 % für Mietausfälle, Leerstände, normale Reparaturen und geringe Rücklagen für spätere Modernisierung ab.
    Von dem was dann über bleibt will der Staat auch noch einmal 20 % ( je nach persönlichen Steuersatz ).
    Wenns gut läuft hat man Glück gehabt und es bleibt ein bisschen mehr über, wenn aber ein Jahr Sch... läuft. kannste je nach Finanzierung nachts nicht schlafen und mußt deine Mieter noch von deinem sauer verdienten Geld subventionieren.
    Das Thema, wer zahlt die Renovierungskosten , ist stark Abhängig von der Lage der Wohnung.
    Vor 35 Jahren habe ich ( bildlich gesehen ) wie heute in München oder Köln , den Schlüssel vor den 30 Interessenten in Luft geworfen und wer den Schlüssel gefangen hat, bekam die Wohnung .
    Das Wort " Wohnungsrenovierung durch den Vermieter " hat es damals in meinem Duden nicht gegeben.
    Seit den neunziger Jahren hat sich z. B.im Ruhrgebiet das Blatt gewendet.
    Die Wohnungsbaugesellschaften und auch viele Privatvermieter tapezieren , streichen die Wohnungen, legen die Böden . Einige Wohnungsbaugesellschaften lassen die Mieter bei unrenovierten Wohnungen 2-3 Monate mietfrei wohnen und geben noch Einkaufsgutscheine von 300 -400 € zum Materialeinkauf an die neuen Mieter.
    Deine Fragen sind also nicht so einfach zu beantworten, aber im Gegensatz zu vielen anderen naiven Hauskäufern zeigen deine Fragen, das du dich bereits intensiv mit dem Thema beschäftigt hast.
    Grüße
    Immodream
     
  13. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    20.01.2015
    Beiträge:
    1.250
    Zustimmungen:
    307
    Ort:
    Berlin
    Mhh, klar ist die Kaltmiete wichtig, nur ist die ja auch ein Faktor der im Kaufpreis knallhart berücksichtigt wird, und die den Kaufpreis konkret treibt.
    Langfristig halte ich die Überlegung für entscheidend, in welcher Region/Bezirk usw. man glaubt das sich die Preise nach oben entwickeln. Da kann man natürlich auch falsch liegen, aber bei der Kaufentscheidung sollte das ein wichtiger Punkt sein, denke ich.
     
  14. #13 mehrfamilienhaus, 24.01.2015
    mehrfamilienhaus

    mehrfamilienhaus Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    23.01.2015
    Beiträge:
    18
    Zustimmungen:
    1
    Ist das dann so gemeint, dass diese 1%/Jahr für sämtliche Instandhaltungsmaßnhamen reichen sollen? Oder versucht man die ungefähren Beträge für vorraussichtliche Instandhaltungsmaßnahmen abzuschätzen und gibt dann zu dieser Summe noch mal 1% des Kaufpreise/Jahr hinzu, zur Sicherheit?
    Also kurz: Sind diese 1% = die Instandhaltungsrücklagen oder stehen die Instandhaltungsrücklagen auf einem anderen Blatt und man gibt nochmal 1% zur Sicherheit hinzu?

    Danke für den Hinweis!

    Das leuchtet mir ein, dass man so besser kalkulieren kann. - Werde diese Arten von Versicherungen mal im Auge behalten.

    immodream, Danke für das Berichten deiner Erfahrungen als Vermieter!

    Da spielt dann wahrscheinlich wieder die Lage mit rein...Bessere Lage = "besseres Mietklinetel" = weniger Ärger? Oder doch nicht?

    Genau deshalb versuch ich das Ganze gerade im Vorfeld möglichst nüchtern zu klären, um nicht mit irgendwelchen euphorischen Zahlen in so ein Projekt hineinzueilen und auf die Schnauze zu fliegen.

    Mit diesen 20% der Nettomiete für Mietausfälle, Reparaturen, Modernisiserung kannst du aber nicht größere Instandhaltungsmaßnahmen komplett machen, oder?

    Vielen Dank für das Berichten Eurer Erfahrungen.
    Grüße,
    Julian
     
  15. #14 Helga29, 24.01.2015
    Helga29

    Helga29 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    28.10.2014
    Beiträge:
    112
    Zustimmungen:
    1
    Hallo Julian,

    zu Deiner Frage nach Literatur:

    Es gibt von der Stiftung Warentest ein Buch: "Das gebrauchte Haus - Kaufen, finanzieren, sanieren" für 19,90 €. Hier der Link zu näheren Infos:
    https://www.test.de/shop/eigenheim-...-sp0266/?mc=newsletter.gebrauchtehaus115.link

    Ich habe es vor ganz kurzer Zeit angeschafft , aber noch nicht reinschauen können (bin aktuell in Reha und es liegt daheim), daher kann ich keine Bewertung abgeben. Generell bin ich ein großer Fan von der Stiftung Warentest.

    Viele Grüße
    Helga
     
  16. #15 alibaba, 24.01.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    11.12.2014
    Beiträge:
    1.188
    Zustimmungen:
    146
    Ort:
    Berlin
    ......

    die Kunst bei ein guten Geschäft ,selbst wenn man ein Gewinn erwirtschaften könnte,

    manchmal dieses Geschäft nicht abzuschliessen , wenn man den KP nicht noch

    nach unten quetschen kann , eine Verhandlung muss wie ein Bühnenstück ablaufen

    erste Akt ,zweiter Akt usw. bis es paast ,ansonsten soll es ein anderer machen ,

    da hatte ich nie ein Problem mit , drum kaufte ich nur wirklichen Schnaperle

    ansonsten lasse ich es einfach :smile007:

    Beispiel :
    mir wurde ein MFH angeboten ich sag mal 400.000 ich schaute mir es an und es gefiel mir , die Mieten naja gingen auch so dem KP entsprechend aus sicht des VK .
    es lief über ein Makler ,.... ich schlief eine Nacht drüber und rief nächsten Tag an
    und unterbreitete mein Angebot für die weitläufige Erbengemeinschaft
    welches knapp unter der Hälfte ausfiel oder so :001sonst:
    den Makler stellte ich die volle Provision in aussicht ,da ja Makler die Überbringer
    schlechter Nachrichten immer mit kurzen geschorenen Kopf nach Vorverhandlungen
    ...... usw. und wenn es nicht klappt war es nicht anders .....
    auch würde ich nicht wirklich mich ärgern wenns halt nicht geklappt hat ,
    es gibt soviele Hütten welche nach kommen ,so viel Geld hat man garnicht :001sonst:
     
  17. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.706
    Zustimmungen:
    1.247
    Ja. Diese Kalkulation ist aber auf lange Sicht angelegt. Wenn das Objekt also auch nur einen geringen Instandhaltungsstau hat (nicht so, dass das Gebäude gleich in sich zusammenfällt - nur so, dass bestimmte Maßnahmen einfach nicht durchgeführt wurden, obwohl es an der Zeit wäre), ist das auf dieses eine Prozent aufzuschlagen.
     
  18. #17 Glaskügelchen, 24.01.2015
    Glaskügelchen

    Glaskügelchen Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    10.10.2014
    Beiträge:
    1.035
    Zustimmungen:
    1
    Diese 1% gelten ja für Neubauten. Bei soliden Neubauten sollte mind. 10 Jahre nichts Grösseres kommen und bis dahin liegt schon ordentlich was auf dem Rücklagenkonto. Bei Altbauten sieht das schon anders aus.
    Die letzte Immobilie, die ich mir angeschaut habe, hatte einfachverglaste, marode Holzfenster, der Aussenputz hatte Risse und blätterte teilweise ab, und das Dach hatte seine besten Zeiten hinter sich. Wenn du da darauf setzt, dass das Dach so lange dicht bleibt, bis dein Rücklagenkonto bei 1% so weit aufgefüllt ist, um die Neueindeckung zu finanzieren, kannst du gleich einpacken.
     
  19. #18 immodream, 24.01.2015
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    2.207
    Zustimmungen:
    459
    Hallo Mehrfamilienhaus,
    die von mir grob geschätzten 20 % reichen natürlich nicht aus, um von den eingenommenen Mieten auch noch Kernsanierungen durchzuführen.
    Diese Arbeiten , wie das Erneuern aller Frisch-, Abwasser, Elektroleitungen vom Keller bis zu Dachboden , neue Fenster, neue Heizungen, Bäder sowie Dacheindeckungen muss man schon aus anderer Quelle bezahlen.
    Wenn du jedoch wie ich, immer nach und nach jede Wohnung einzeln kernsanierst, kann man die Mittel strecken und mit den Mieteinnahmen einen Teil der Kernsanierungen bezahlen.
    Ein Problem tritt nur auf, wenn man plötzlich mehrere Wohnungen frei hat und nicht weiss, wo man zu erst anfangen muss und gleichzeitig die Mieteinnahmen mehrerer Wohnungen fehlen.
    Grüße
    Immodream
     
  20. #19 immodream, 24.01.2015
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    2.207
    Zustimmungen:
    459
    Hallo Mehrfamilienhaus,
    zur Ermittlung des Kaufpreises wird natürlich auch die Kaltmiete herangzogen.
    Wenn man aber genau rechnet muß man sich erst einmal die Kaltmieten anschauen.
    Sind die Mieten seit Jahren nicht angehoben worden oder sind durch neueste Mieterhöhungen die Mieten am oberen Limit angelangt.
    Sind die derzeit verlangten Mieten überhaupt noch marktgerecht, kann man sie wegen schlechter werdenden Wohnlage bei Neuvermietung überhaupt noch weiterhin erzielen.
    Mich hat damals ein Makler übelst reingelegt und mir vorgerechnet, welche Mieten ich erzielen kann, wenn ich den damaligen 30 % Spielraum ausnutzen würde.
    Der Drecksack hat mir natürlich nicht gesagt, das die Erbengemeinschaft gerade die Mieten um 30 % erhöht hat. Mir fehlten dann mehrere Jahre die eingeplanten höheren Mieten.
    Das sind so kleine Anfängerfehler die richtig ins Geld gehen.
    Grüße
    Immodream
     
  21. #20 prinzregent, 25.01.2015
    prinzregent

    prinzregent Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    18.11.2013
    Beiträge:
    187
    Zustimmungen:
    13
    Zukunftsatlas 2013

    zur Lage ... wunderbar !

    Bei der Bewertung der Immobilie ist der Standort eine relevante und unveränderbare Größe. Hierbei ist der Zukunftsatlas der Firma PROGNOS recht hilfreich ...
     
Thema: Mehrfamilienhaus - Berechnung der gesamten Kosten
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. müllberechnung mehrfamilienhaus

    ,
  2. Berechnung der Kosten für Herstellung mehrfamilienhaus

    ,
  3. Berechnung der Kosten für mehrfamilienhaus

Die Seite wird geladen...

Mehrfamilienhaus - Berechnung der gesamten Kosten - Ähnliche Themen

  1. Zustimmung der Hauseigentümergemeinschaft notwendig? Wer übernimmt welche Kosten?

    Zustimmung der Hauseigentümergemeinschaft notwendig? Wer übernimmt welche Kosten?: Guten Morgen Ihr Lieben, aufgrund unserer defekten Heizungsanlage steht die Umrüstung auf eine Gasetagenheizung an. Aktuell werden die Abgase...
  2. Rückstausicherung: Umlage von Wartungskosten der Hebeanlage in einem Mehrfamilienhaus MFH

    Rückstausicherung: Umlage von Wartungskosten der Hebeanlage in einem Mehrfamilienhaus MFH: Ich vermiete ein Mehrfamilienhaus, die Kellerwohnung ist mit einer Hebeanlage gegen Rückstau gesichert. Ohne diese Rückstausicherung würde bei...
  3. Mietvertrag, Garten berechnen

    Mietvertrag, Garten berechnen: sagt mal, wie berechnet ihr der Wohnung zugeteilte Gartenpazellen? Die Wohnung hat Ca. 100m2 Garten. Da ja in Berlin die Mietpreisbremse gilt,...
  4. Wohnung gekauft - nun Kosten senken

    Wohnung gekauft - nun Kosten senken: Hallo, ich habe eine Eigentumswohnung (50qm; 26,3%) gekauft und will in diese selbst einziehen. Im gleichen Haus ist eine Wohnung (50qm; 26,3%)...
  5. Wie die Stromkosten von der Inklusivmiete abziehen und gesondert berechnen?

    Wie die Stromkosten von der Inklusivmiete abziehen und gesondert berechnen?: Ich vermiete Zimmer in einer WG. Bislang gab es eine Inklusivmiete wegen der eher hohen Fluktuation; manche sind eingezogen, wollten das Zimmer...