Mehrfamilienhaus gekauft mit Selbstnutzung

Dieses Thema im Forum "VF - Ankündigungen!" wurde erstellt von Jacqui79, 08.10.2013.

  1. #1 Jacqui79, 08.10.2013
    Zuletzt bearbeitet: 08.10.2013
    Jacqui79

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    Hallo- benötige dringend Rat. Tja, wo fang ich denn an....
    Ich und mein Mann haben am 01.08.13 ein Mehrfamilienhaus EG/OG und DG gekauft. Der Verkäufer 80J. und seine Frau wohnen im EG, laut Notarvertrag auf Lebenszeit. Der Sohn hatte seinerzeit mit Frau und Kind (22Jahre, also Enkelkind vom VK) im OG gewohnt.Dann ausgezogen (Vater wohl gestorben, Mutter alleinige neWhg. damit Sohn endlich auf eigenen Beinen steht) und der Enkelsohn verblieb in einem Zimmer mutterseelenallein zurück- schläft bis mittags, spielt dann Ballerspiele und meckert nebenbei aufs Arbeitsamt. Im DG hat eine Ärztin gewohnt. Im Kaufvertrag hatte der VK angegeben, das alle Mietverhältnisse im August 2013 enden. Beim Enkelsohn mussten wir am 31.08.13 dann mithelfen, damit er sein Zimmer und alle verschimmelten Lebensmittel aus der Küche weg- bzw- leeräumt. Seine Sachen hat er dann einfach in den Keller seines Opas sowie in unseren zukünftigen Keller, samt verschimmelter Lebensmittel gestellt und Opas Gegenstände in unsere zukünftige Garage. Ich schreibe zukünftig, da das Geld seitens der Bank erst am 31.10.2013 auf das Konto des VKs geht und somit das Haus auch dann erst in unseren Besitz übergeht. Die Ärztin ist dann auch netterweise (hätte eigentlich erst zum 31.10.13)erst zum 30.09.13 ausgezogen, da der VK da was durcheinander gebracht hat.Er hat im Notarvertrag angegeben, da alles gekündigt ist und alle zum 31.08.13 weg sind. Wir kamen dadurch sehr in Verzug, da wir das komplette OG und DG sanieren (Elektrik; Rohre ....) müssen, und unser Einzug durch gekündigte Whg. am 31.10.13 erfolgen muss. Wir haben aber die ganze Zeit nichts gesagt und alles geduldet bzw. hingenommen, da Opa halt ein Opa ist :musik009: Vor dem Notarvertrag wurde mehrfach mit Opa über eine Kaution gesprochen, dann auch noch beim Notar mit Makler, alle willigten ein. Ich möchte diese einfach nur als Sicherheit, falls ein Todesfall eintritt und der stinkend faule Enkelsohn die Bude nicht leer räumt, wir brauchen die Miete zur Tilgung unseres Kredites. Als es dann zur Unterschrift kam, brachte meine Mutter mir mein weinendes Baby rein und ich war abgelenkt. Somit übersah ich, das immer noch der alte Satz im Notarvertrag stand "Mietkaution wird nicht geschuldet". Es wurde nicht geändert und ich habe es nicht bemerkt und unterschrieben und in meinen Ordner geheftet. Opa (VK) haben wir nun den Mietvertrag vorgelegt, welcher ab 01.11.2013 in Kraft treten soll, da ja am 31.10.13 die Kohle kommt. Heute hat dann mein Mann mal nach dem Sachstand gefragt und da meinte Opi:"Die Kaution zahle ich nicht, steht ja auch so im Notarvertrag" Das wollte ich nicht glauben und las nach und siehe da, er hat recht....obwohl wir drüber mehrfach gesprochen haben....baaaaahhh ist das mies und dumm von mir, hab dem soviel durchgehen lassen, der hat ja nix aus dem Notarvertrag eingehalten und wir räumen ihm auch noch die Hütte leer, obwohl im Notarvertrag steht, er muss das machen aber unser Mitleid....:113: Was kann ich tun, wenn Opa den Mietvertrag nicht unterschreibt:smile031:? Wie sieht das rechtlich aus? Was mache ich, wenn der Enkel (serh aggressiv, hat uns schon gedroht, wenn wir seine Sachen anfasse etc....) die Sachen von Opa aus der Garage nicht in den Keller räumt und seine Sache aus diesem entfernt? Wir wollen/müssen bald mit 2Kleinkindern einziehen und brauchen die Garage unbedingt. Wie sieht es rechtlich aus? der Enkel wohnt dort nicht mehr, wurde aber auch anscheinend nie ordentlich gekündigt von Opa. Der Mietvertrag lief aber auf seinen verstorbenen Vater. Müssen wir uns sowas gefallen lassen? Achja, die Straßenreinigung (Schneefegen etc.) wollte Opa erst alleine machen wg. Geld sparen, jetzt will er nix mehr machen (auch kein Geld für die Dienste ausgeben). Unterschreibt dann nicht. Ich war noch nie Vermieterin (naja, erst ab 01.11.13), möchte mir aber auch nicht auf der NAse HERUMTANZEN LASSEN. Bitte um Hilfe und bedanke mich vorab. Hoffentlich habe ich einigermaßen verständlich geschrieben.:verrueckt009: Auch ich lerne dazu...
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Auch wenn's hart klingt: Ihr seid zu naiv, um ein Haus zu kaufen und als Vermieter aufzutreten. Diesen Satz bitte einfach mal einen Moment sacken lassen.


    Weiter ist es so, dass bereits jetzt der Sachverhalt ziemlich umfangreich ist und für euch einiges auf dem Spiel steht. Dafür habe ich zwei Ratschläge.

    Erstens: Einstellung ändern. Opa ist weder bemitleidenswert noch arm dran. Opa hat euch bereits jetzt schon mehrfach belogen und über den Tisch gezogen - und dabei ist der Kauf noch nicht einmal vollständig abgeschlossen. Normalerweise würde man solchen Leuten ja einfach den Rücken kehren, aber ihr seid nun einmal in der Lage, dass ihr mit diesem Menschen sehr wahrscheinlich bis an das Ende seines Lebens unter einem Dach leben müsst. Also müsst ihr eine Einstellung finden, die euch eine professionelle Geschäftsbeziehung ermöglicht - an einem Nachbarschaftskrieg gehen regelmäßig beide Seiten kaputt.

    Du schreibst, dass ihr die Mieteinnahmen braucht. Für euch steht also eure Existenz auf dem Spiel - verhaltet euch bitte auch entsprechend.

    Zweitens: Ihr braucht Hilfe, und zwar von einem Anwalt. Dazu bitte einen fähigen Anwalt (bevorzugt Fachanwalt Miet-/Wohneigentumsrecht) mandatieren - je schneller, desto besser. Die Nummer mit dem schreienden Kind ist zwar eine nette Ausrede, aber bei einem Notarvertrag kann das eigentlich nicht euer Ernst sein ... - jedenfalls ist die Geschichte für mich der Beweis, dass ihr das nicht selbständig auf die Reihe bringt.


    So, als nächstes mal etwas Sortieren.

    Thema 1: Zahlung des Kaufpreises, Eigentumsübergang

    Als erstes mal bitte den Unterschied zwischen Besitz und Eigentum verstehen (z.B. Wikipedia) - das hilft, die Lage besser zu erfassen. Dieser Satz hier ...

    ... zeigt nämlich recht deutlich, dass du das nicht wirklich begriffen hast.

    Wie ich das sehe, hat die Immobilie Mängel, nämlich zumindest dass die bisherigen Mieter nicht wie vereinbart raus waren, vielleicht auch weiteres. Hier hat sich der Verkäufer vielleicht schadenersatzpflichtig gemacht. Die stärkste Position in dieser Angelegenheit hast du, solange der Kaufpreis noch nicht gezahlt ist - dann kommt nämlich Aufrechnung in Betracht. Dazu ist schnelles Handeln angesagt.


    Thema 2: Abschluss des Mietvertrags

    Auch hier wieder: Wie kann man das nur so schleifen lassen? Da kann der zukünftige Mieter ja durchaus auf die Idee kommen, dass man mit euch alles machen kann ...

    Das Thema Kaution ist durch. Abhaken, als Lehrgeld verbuchen.

    Zur weiteren Vertragsgestaltung, z.B. Winterdienst: Wenn der Verkäufer nicht Schnee räumen will, dann muss er nicht. Um eine Vereinbarung zur Umlage von Betriebskosten (wozu Winterdienst gehört) kommt er aber meiner Meinung nach nicht herum.

    Wie auch immer: Schlimmstenfalls müsst ihr den Abschluss des Mietvertrags einklagen - auch das ist ein Thema für den Anwalt. Wenn bei Eigentumsübergang der schriftliche Vertrag nicht unterschieben ist, fürchte ich weitere Nachteile für euch.

    Wenn ihr euch dann sowieso anwaltlich beraten lasst, kann man auch gleich die weitere Vertragsgestaltung professionell überprüfen lassen. Wenn ihr hier nämlich weitere Fehler macht, hört der Ärger nicht auf bis Thema 4.


    Thema 3: Der Sohn

    Hier müssten mal ganz dringend die Rechtsverhältnisse geklärt werden. Ist er noch Mieter oder nicht mehr? Daraus folgen dann die weiteren Maßnahmen. Auch das wird ein Auftrag für den Anwalt.

    Das ist ein Problem mit erheblichen Folgen: Sobald es im Haus eine dritte Partei gibt, genießt ihr als Vermieter keine Erleichterungen bei Kündigung (ok, hier sowieso nicht) und Heizkostenabrechnung mehr.


    Thema 4: Das Ende vom Ende

    Auch wenn das Thema Kaution durch ist - irgendwann schaut sich der Mieter trotzdem mal die Radieschen von unten an. Mit dieser Situation solltet ihr euch befassen, sobald die aktuellen Probleme in einigermaßen geordneten Bahnen verlaufen. Eintrittsrecht, Sonderkündigungsrecht, ... - wenigstens hier solltet ihr Ahnung haben bevor ihr Tatsachen schafft.
     
  4. #3 Mr Bill, 16.10.2013
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    Hi,
    ich würde sagen sofort zu einem Anwalt hin der für so Sachen spezialisiert ist wie im Beitrag auch vorher schon geraten wurde.
    Bin auch schon seit einem Jahr Vermieter und war am Anfang Lieb und Nett, versuchte Diplomatisch zu handeln und habe versucht alles freundlichst zu lösen.
    Ein Jahr später kann ich nur sagen ich war nichts anderes als naiv und gutgläubig.
    Mitlerweile habe ich einen Hausverwalter und einen Anwalt. Ich bezahle habe aber mehr oder weniger meine Ruhe.
     
  5. #4 lostcontrol, 16.10.2013
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    zuerstmal schliesse ich mich meinen vorrednern an:
    ihr solltet DRINGEND einen fach-anwalt beauftragen euch da zu helfen.

    wird dieses wohnrecht ins grundbuch eingetragen werden?
    ist dieses wohnrecht überhaupt an mietzahlungen gekoppelt? ich kenne das mit dem wohnrecht auf lebenszeit eigentlich nur ohne mietzahlungen.

    eigentlich kann's euch ja egal sein, aber mit welcher begründung wurde denn hier gekündigt?
    oder haben die bei den mieter selbst gekündigt?

    da bisher weder der keller noch die garage euch gehören sehe ich da bisher keinerlei problem.

    ihr habt bisher also weder tatsächlich gekauft noch seid ihr eigentümer.
    dann habt ihr ja schon 'ne menge glück dass man euch überhaupt ins haus lässt.

    sowas kommt leider vor dass mieter nicht pünktlich ausziehen. dann wird aber normalerweise schadensersatz fällig. ist halt die frage ob ihr darauf anspruch habt da euch das haus ja noch garnicht gehört.

    solange euch das haus noch garnicht gehört dürft ihr eigentlich auch noch garnichts sanieren - steht das auch im notarvertrag dass ihr das dürft?

     
  6. GJH27

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  7. #6 lostcontrol, 16.10.2013
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  8. GJH27

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    Ja... ...aber das musste jetzt einfach sein...
     
  9. Wubbu

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    Teilweise richtig. Es wurde mehrfach darauf hingewiesen. Und letztlich macht es die Summe. Irgendwie schade, dass man den Sarkasmus nicht durch schnöde Buchstaben ausdrücken kann...

    Ich kann Dir aber versichern, dass es ganz bestimmte die letzte temporäre Sperre war...
     
  10. #9 Jacqui79, 04.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 04.02.2014
    Jacqui79

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    weiter geht es

    Hallo ich bin es wieder-

    Opas betreuungsrechtliche Geschichte hat sich solange hingezogen- sodass wir erst am 30.01.2014 bezahlen konnten. Wir hatten zuvor aber einen Mietvertrag mit Opa geschlossen- der zum 01.11.2013 beginnt, beim Notar schriftlich die Hausübergabe vereinbart, am 31.10.2013 mit Opa ein Übergabeprotokoll gemacht. Die Neben- und Betriebskosten zahlen wir auch seit dem 01.11.2013 für das gesamte Haus. Da jetzt endlich meine Bank zum 30.01.2013 auszahlen konnte, weigert sich Opa hartnäckig die rückständige Miete 11/13-01/14 zu zahlen. Die lt. Mietvertrag vereinbarte Mietkaution will er auch nicht zahlen. Der Notar hat uns aber gesagt dass das alles rechtssicher ist und der Mietvertrag für ihn bindend ist, egal ob das Geld erst am 30.01.2014 floss. Das seien wohl zwei paar Schuhe. Ich war schon drauf und dran Opa sein (am Fiskus vorbei) Eierverkauf hier im Haus zu untersagen.....aber ich sträube mich immer noch vor dem Alter des Mannes, da genau sitzt meine Blockade, wir versuchen immer alles lieb und nett zu regeln. Wie sieht denn die Rechtslage aus, der Mietvertrag hat doch nichts mit dem Kaufvertrag zu tun, oder? Das sind doch meiner Meinung nach 2 paar Schuhe!!! Bleiben wir jetzt auf die Nebenkosten sitzen? Die Miete für Februar ist heute auch noch nicht auf meinem Konto (3. Werktag laut Mietvertrag!). Muss er denn für Januar 2014 definitiv Miete zahlen, da wir ja am 30.01.2014 zahlen konnten oder nur anteilig die 2Tage (30.+31.), wenn wir Miete 11/13-12/13 zu unrecht fordern sollten? Es nervt so sehr und strengt an!OMG wie wird es dann erst bei der jährlichen BK-Abrechnung werden, mir grauts!!! Wie würdet ihr eigentlich die Schreiben übergeben, persönlich oder doch mit dem Postweg auch wenn wir in einem Haus wohnen? Er hat schon so oft gesagt....: " Das Schreiben habe ich nicht erhalten".Den Erhalt unserer Zahlungsaufforderung wollte er gestern nicht unterschreiben.Kann ich auch einem älteren Menschen bei Mietrückständen kündigen? Hier handelt es sich 100%-ig um einen Härtefall aber was ist mit uns, wenn wir als kl. Familie den Kredit nicht mehr bedienen können? Vielen Dank für Eure Unterstützung...:liebe002:
     
  11. Andres

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    Nach wie vor so komplex, dass ein Anwalt sinnvoll ist.

    Vermutlich habt ihr zwei Gründe, den Mietvertrag fristlos zu kündigen: Erstens den Kautionsrückstand, zweitens den Mietrückstand.


    Dass ihr "anständig" oder nett/freundlich sein wollt, ist ein feiner Zug von euch. Man muss das aber einfach mal überdenken, wenn das Gegenüber einem das Leben so schwer macht. Es gibt genügend andere Menschen, zu denen man nett sein kann und die das auch verdient haben.


    Doch. Bevor ihr nicht Eigentümer (Stichwort: Übergang des Nutzens) des Hauses seid, werdet ihr keine Miete fordern können.


    Sowas macht ein Mieter bei mir genau einmal. Anschließend wird entweder per Gerichtsvollzieher zugestellt oder per Zeuge. GV kostet ca. 18 € und ist die einzige absolut sichere Zustellungsart. Mit einem Zeugen kann man das Verfahren nachstellen und spart sich die Kosten:
    • Der Zeuge (möglichst nicht familiär oder wirtschaftlich mit euch verbunden) erhält das Schreiben unverschlossen.
    • Der Zeuge fertig sich eine Kopie des Schreibens.
    • Der Zeuge steckt das Original des Schreibens in einen Umschlag und wirft ihn beim Empfänger ein. Auf der Kopie vermerkt er sich sofort Datum und Uhrzeit des Einwurfs.
    • Die Kopie bewahrt der Zeuge sorgfältig auf.

    Jetzt muss nur noch der Inhalt des Schreibens passen ...


    Nein. Und selbst wenn: Damit kann er vielleicht eine gewisse Schonfrist bei der Räumung erwirken, aber letztendlich fliegt er aus der Wohnung, wenn er nicht zahlt.
     
  12. #11 Jacqui79, 05.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 05.02.2014
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    Vielen Dank Andres. Wir waren heute endlich beim Anwalt, er hat sich alle Unterlagen kopiert und wir warten alle bis kommenden Montag, sollte sich nichts getan haben (bis jetzt ist immer noch nicht -wenigstens- die Februar Miete da) setzt der Anwalt ein Schreiben auf (die Anwaltskosten hat dann auch Opa zu tragen).

    Jetzt muss ich aber nochmal nachhaken. Du hast geschrieben, bevor wir nicht Eigentümer sind, können wir keine Miete fordern? Wir haben aber beim Notar mit Opa vereinbart, dass das Haus zum 31.10.13 an uns übergeben wird (wohnen seit dem 01.11.13 auch in dem Haus), anschließend haben wir ein Übergabeprotokoll mit Opa gemacht. Mein Anwalt sowie der Notar haben gesagt, die Sache ist für uns rechtssicher. Im Kaufvertrag steht drin, d.d. Kaupreis gezahlt wird, sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind und das war es ja laaaaaaaaange nicht aufgrund der betreuungsrechtlichen Geschichte (hatte ja für seine Ehefrau den Kv mit unterschrieben, obwohl nicht befugt laut Betreuuerausweis). Eingetragene Eigentümer sind wir auch noch nicht! Übersehen wir jetzt was? Danke im Voraus....
     
  13. Duncan

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    aus meiner bescheidenen Erfahrung: da sind mir zu viele wenns, aber und ganz besonders zu beachten drin. Ich habe GV als durchaus preiswerte Dienstleister kennengelernt. Nebenbei hat eine Zustellung durch den GV einen gewissen Erinnerungswert. Auch überbringt der GV gleich die Aussage zusätzlich: der VM meint es wirklich ernst. Spielstunde ist um.
    OK, so manche ältere Semester können dann auch schon mal rot und blau anlaufen vor Zorn, wenn das mal nicht auf die Pumpe schlägt....
     
  14. #13 Duncan, 06.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 06.02.2014
    Duncan

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    @Jacqui79: Die ganze Zeit beim Notar gepennt?
    Hinweis fürs nächste mal: Muttern bleibt mit dem Blag zu Hause, basta. Wegen anderthalb-zwei Stunden ruinierst du dich im Zweifel für den Rest deines Lebens. Du bist nicht beim Bäcker Brötchen kaufen.
    Im Notarvertrag steht ganz sicher was zum Kosten-Lasten-Übergang. Wann war/ist der? Darum dreht sich dreiviertel des ganzen Spiels.
    Wenn der Kaufpreis bezahlt wird hat damit relativ wenig zu tun, es sei denn als modifizierende Bedingung im Notarvertrag.
    Wenn du auf den Grundbucheintrag warten willst, frag mal nach den bei dir üblichen Fristen nach. Die letzten zwei Käufe bei mir brauchten ~4 Monate nach Überweisung der Grunderwerbssteuer. (Steuerbescheid schon bekommen?) In einer Region dauert der Eintrag, laut Aussage einer dort tätigen Notarin, auch mal bis zu 2 Jahre....


    PS: ehm - warum hast du den Notarvertrag nicht schon Tage vor dem Termin peinlichst durchgearbeitet und etwaige Fragen, Änderungen, Wünsche mit dem Notar zuvor abgeklärt?
     
  15. Andres

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    Ich wiederhole (ungern, aber es scheint mir nötig) einen Ratschlag aus meinem ersten Beitrag: Setze dich bitte intensiv mit dem Unterschied zwischen Besitz und Eigentum auseinander. Alles andere führt nur zu (teuren!) Irrtümern im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag.

    Der Begriff "Übergabe" gehört eindeutig in den Bereich "Besitz". Ich habe von "Eigentum" geschrieben.


    Solche Aussagen sind mit Vorsicht zu genießen. Das ist zwar ein Ziel eines notariellen Kaufvertrags, aber für den Erfolg kann niemand garantieren. Ich finde z.B. die Vereinbarung, die Immobile vor Kaufpreiszahlung zu übergeben, recht ungewöhnlich. Grundsätzlich nachteilig ist das nur für den Verkäufer, aber man fragt sich eben, ob es solche nachteiligen Vereinbarungen auch für die andere Seite gibt.

    Ohne Kenntnis der genauen Vereinbarungen im Kaufvertrag, kann man das aber nur schwer einschätzen.


    Das ist für deine bisherigen Fragen auch nicht wichtig. Wichtig ist dagegen der bereits von Duncan angesprochene Übergang von Nutzen und Lasten, d.h. der tatsächliche Eigentumsübergang, nicht seine Beurkundung.
     
  16. #15 Jacqui79, 07.02.2014
    Jacqui79

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    Übergang von besitz/Nutzungen/Lasten lt. Kaufvertrag aus 08/13:
    "Besitz- Nutzen- private und öffentliche Lasten einschließlich der Verkehrssicherungspflicht- Verbrauchskosten- Haftung und Rechte aus für den Grundbesitz bestehenden Versicherungen gehen- jedenfalls im Innenverhältnis der Beteiligten- mit vollständiger Kaufpreiszahlung auf den Käufer über. Eine erfoderliche zeitanteilige Verrechnung nehmen die beteiligten unmittelbar vor.

    Beim Notar haben wir anschließend vereinbart- dass das Haus bereits am 31.10.13 an uns übergeben wird- da sich Opas Verfahren zu der Vermögensvorsorge für seine Ehefrau hinzog und wir dadurch in die Enge kam (Wohnung gekündigt etc.). Zählt das denn gar nicht? Der Mietvertrag und das Übergabeprotokoll sollten das ganze dann noch untermauern.
     
  17. Pitty

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    Hat Eure Bank jetzt am 30.1.2013 oder 30.1.2014 gezahlt?

    Ich würde sagen, auch wenn Lasten/Nutzen an einem anderen Tag festgeschrieben wurde, kenne ich es, das es erst zum 01. des Folgemonats geschieht, wo das Geld gezahlt wurde. Solange müsste der Opa die Betriebskosten noch selber tragen und Ihr erst ab dem 01.02.2014, wenn die Bank am 30.1.2014 gezahlt hat. Ich erkenne keinen Sinn die Miete schon zu kassieren, obwohl ihr nicht einmal die Kaufsumme gezahlt habt. Da würde ich sagen, bekommt der Opa vor jedem Gericht recht. Das solltet Ihr durch einen Rechtsanwalt/Notar abklären lassen.
     
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