Mehrfamilienhaus gekauft mit Selbstnutzung

Auch wenn's hart klingt: Ihr seid zu naiv, um ein Haus zu kaufen und als Vermieter aufzutreten. Diesen Satz bitte einfach mal einen Moment sacken lassen.


Weiter ist es so, dass bereits jetzt der Sachverhalt ziemlich umfangreich ist und für euch einiges auf dem Spiel steht. Dafür habe ich zwei Ratschläge.

Erstens: Einstellung ändern. Opa ist weder bemitleidenswert noch arm dran. Opa hat euch bereits jetzt schon mehrfach belogen und über den Tisch gezogen - und dabei ist der Kauf noch nicht einmal vollständig abgeschlossen. Normalerweise würde man solchen Leuten ja einfach den Rücken kehren, aber ihr seid nun einmal in der Lage, dass ihr mit diesem Menschen sehr wahrscheinlich bis an das Ende seines Lebens unter einem Dach leben müsst. Also müsst ihr eine Einstellung finden, die euch eine professionelle Geschäftsbeziehung ermöglicht - an einem Nachbarschaftskrieg gehen regelmäßig beide Seiten kaputt.

Du schreibst, dass ihr die Mieteinnahmen braucht. Für euch steht also eure Existenz auf dem Spiel - verhaltet euch bitte auch entsprechend.

Zweitens: Ihr braucht Hilfe, und zwar von einem Anwalt. Dazu bitte einen fähigen Anwalt (bevorzugt Fachanwalt Miet-/Wohneigentumsrecht) mandatieren - je schneller, desto besser. Die Nummer mit dem schreienden Kind ist zwar eine nette Ausrede, aber bei einem Notarvertrag kann das eigentlich nicht euer Ernst sein ... - jedenfalls ist die Geschichte für mich der Beweis, dass ihr das nicht selbständig auf die Reihe bringt.


So, als nächstes mal etwas Sortieren.

Thema 1: Zahlung des Kaufpreises, Eigentumsübergang

Als erstes mal bitte den Unterschied zwischen Besitz und Eigentum verstehen (z.B. Wikipedia) - das hilft, die Lage besser zu erfassen. Dieser Satz hier ...

... zeigt nämlich recht deutlich, dass du das nicht wirklich begriffen hast.

Wie ich das sehe, hat die Immobilie Mängel, nämlich zumindest dass die bisherigen Mieter nicht wie vereinbart raus waren, vielleicht auch weiteres. Hier hat sich der Verkäufer vielleicht schadenersatzpflichtig gemacht. Die stärkste Position in dieser Angelegenheit hast du, solange der Kaufpreis noch nicht gezahlt ist - dann kommt nämlich Aufrechnung in Betracht. Dazu ist schnelles Handeln angesagt.


Thema 2: Abschluss des Mietvertrags

Auch hier wieder: Wie kann man das nur so schleifen lassen? Da kann der zukünftige Mieter ja durchaus auf die Idee kommen, dass man mit euch alles machen kann ...

Das Thema Kaution ist durch. Abhaken, als Lehrgeld verbuchen.

Zur weiteren Vertragsgestaltung, z.B. Winterdienst: Wenn der Verkäufer nicht Schnee räumen will, dann muss er nicht. Um eine Vereinbarung zur Umlage von Betriebskosten (wozu Winterdienst gehört) kommt er aber meiner Meinung nach nicht herum.

Wie auch immer: Schlimmstenfalls müsst ihr den Abschluss des Mietvertrags einklagen - auch das ist ein Thema für den Anwalt. Wenn bei Eigentumsübergang der schriftliche Vertrag nicht unterschieben ist, fürchte ich weitere Nachteile für euch.

Wenn ihr euch dann sowieso anwaltlich beraten lasst, kann man auch gleich die weitere Vertragsgestaltung professionell überprüfen lassen. Wenn ihr hier nämlich weitere Fehler macht, hört der Ärger nicht auf bis Thema 4.


Thema 3: Der Sohn

Hier müssten mal ganz dringend die Rechtsverhältnisse geklärt werden. Ist er noch Mieter oder nicht mehr? Daraus folgen dann die weiteren Maßnahmen. Auch das wird ein Auftrag für den Anwalt.

Das ist ein Problem mit erheblichen Folgen: Sobald es im Haus eine dritte Partei gibt, genießt ihr als Vermieter keine Erleichterungen bei Kündigung (ok, hier sowieso nicht) und Heizkostenabrechnung mehr.


Thema 4: Das Ende vom Ende

Auch wenn das Thema Kaution durch ist - irgendwann schaut sich der Mieter trotzdem mal die Radieschen von unten an. Mit dieser Situation solltet ihr euch befassen, sobald die aktuellen Probleme in einigermaßen geordneten Bahnen verlaufen. Eintrittsrecht, Sonderkündigungsrecht, ... - wenigstens hier solltet ihr Ahnung haben bevor ihr Tatsachen schafft.

 

Nach wie vor so komplex, dass ein Anwalt sinnvoll ist.

Vermutlich habt ihr zwei Gründe, den Mietvertrag fristlos zu kündigen: Erstens den Kautionsrückstand, zweitens den Mietrückstand.


Dass ihr "anständig" oder nett/freundlich sein wollt, ist ein feiner Zug von euch. Man muss das aber einfach mal überdenken, wenn das Gegenüber einem das Leben so schwer macht. Es gibt genügend andere Menschen, zu denen man nett sein kann und die das auch verdient haben.

Doch. Bevor ihr nicht Eigentümer (Stichwort: Übergang des Nutzens) des Hauses seid, werdet ihr keine Miete fordern können.

Sowas macht ein Mieter bei mir genau einmal. Anschließend wird entweder per Gerichtsvollzieher zugestellt oder per Zeuge. GV kostet ca. 18 € und ist die einzige absolut sichere Zustellungsart. Mit einem Zeugen kann man das Verfahren nachstellen und spart sich die Kosten:

• Der Zeuge (möglichst nicht familiär oder wirtschaftlich mit euch verbunden) erhält das Schreiben unverschlossen.
• Der Zeuge fertig sich eine Kopie des Schreibens.
• Der Zeuge steckt das Original des Schreibens in einen Umschlag und wirft ihn beim Empfänger ein. Auf der Kopie vermerkt er sich sofort Datum und Uhrzeit des Einwurfs.
• Die Kopie bewahrt der Zeuge sorgfältig auf.

Jetzt muss nur noch der Inhalt des Schreibens passen ...

Nein. Und selbst wenn: Damit kann er vielleicht eine gewisse Schonfrist bei der Räumung erwirken, aber letztendlich fliegt er aus der Wohnung, wenn er nicht zahlt.

 

aus meiner bescheidenen Erfahrung: da sind mir zu viele wenns, aber und ganz besonders zu beachten drin. Ich habe GV als durchaus preiswerte Dienstleister kennengelernt. Nebenbei hat eine Zustellung durch den GV einen gewissen Erinnerungswert. Auch überbringt der GV gleich die Aussage zusätzlich: der VM meint es wirklich ernst. Spielstunde ist um.
OK, so manche ältere Semester können dann auch schon mal rot und blau anlaufen vor Zorn, wenn das mal nicht auf die Pumpe schlägt....

 

@Jacqui79: Die ganze Zeit beim Notar gepennt?
Hinweis fürs nächste mal: Muttern bleibt mit dem Blag zu Hause, basta. Wegen anderthalb-zwei Stunden ruinierst du dich im Zweifel für den Rest deines Lebens. Du bist nicht beim Bäcker Brötchen kaufen.
Im Notarvertrag steht ganz sicher was zum Kosten-Lasten-Übergang. Wann war/ist der? Darum dreht sich dreiviertel des ganzen Spiels.
Wenn der Kaufpreis bezahlt wird hat damit relativ wenig zu tun, es sei denn als modifizierende Bedingung im Notarvertrag.
Wenn du auf den Grundbucheintrag warten willst, frag mal nach den bei dir üblichen Fristen nach. Die letzten zwei Käufe bei mir brauchten ~4 Monate nach Überweisung der Grunderwerbssteuer. (Steuerbescheid schon bekommen?) In einer Region dauert der Eintrag, laut Aussage einer dort tätigen Notarin, auch mal bis zu 2 Jahre....


PS: ehm - warum hast du den Notarvertrag nicht schon Tage vor dem Termin peinlichst durchgearbeitet und etwaige Fragen, Änderungen, Wünsche mit dem Notar zuvor abgeklärt?

 

Ich wiederhole (ungern, aber es scheint mir nötig) einen Ratschlag aus meinem ersten Beitrag: Setze dich bitte intensiv mit dem Unterschied zwischen Besitz und Eigentum auseinander. Alles andere führt nur zu (teuren!) Irrtümern im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag.

Der Begriff "Übergabe" gehört eindeutig in den Bereich "Besitz". Ich habe von "Eigentum" geschrieben.

Solche Aussagen sind mit Vorsicht zu genießen. Das ist zwar ein Ziel eines notariellen Kaufvertrags, aber für den Erfolg kann niemand garantieren. Ich finde z.B. die Vereinbarung, die Immobile vor Kaufpreiszahlung zu übergeben, recht ungewöhnlich. Grundsätzlich nachteilig ist das nur für den Verkäufer, aber man fragt sich eben, ob es solche nachteiligen Vereinbarungen auch für die andere Seite gibt.

Ohne Kenntnis der genauen Vereinbarungen im Kaufvertrag, kann man das aber nur schwer einschätzen.

Das ist für deine bisherigen Fragen auch nicht wichtig. Wichtig ist dagegen der bereits von Duncan angesprochene Übergang von Nutzen und Lasten, d.h. der tatsächliche Eigentumsübergang, nicht seine Beurkundung.