Mehrfamilienhaus im Ruhrgebiet kaufen ?

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von icke, 21.01.2013.

  1. icke

    icke Erfahrener Benutzer

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    Ich bin grad hin und hergerissen und weiß grad nicht wirklich weiter.
    Hab ein Mehrfamilienhaus in Gelsenkirchen angeboten bekommen und eigendlich würde mich das ja interessieren.
    Ich zauder allerdings ... Ruhrgebiet ??? Ich weiß nicht ...
    Wie sieht es denn grundsätzlich so im Ruhrgebiet aus, von wegen guter Vermietbarkeit ?
    Ich hab mal gelesen, dass das Ruhrgebiet so ziemlich den Bach runtergeht. Stimmt das ?
    Das Haus selber scheint mir nicht das schlechteste zu sei, aber eher so wie ich mir ein typisches Ruhrgebiethaus vorstelle: ziemlich grau.
    Gut...das läßt sich schnell beheben, allerdings hat es keine Balkone und keine Grünfläche, dafür aber Grünflächen in der unmittelbaren Umgebung und eine recht gute Verkehrsanbindungen.

    Ist das Ruhrgebiet, bzw. Gelsenkirchen, als Investition interessant oder doch lieber die Finger davon lassen ?

    Liebe Grüße,
    Icke
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 21.01.2013
    Zuletzt bearbeitet: 21.01.2013
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi icke,

    mal ganz ehrlich: das musst du selber entscheiden ! Mal abgesehen davon, das es ja auch noch an anderen Faktoren hängen kann, ob interessant oder uninteressant, wie zB Kaufpreis, genauerer Standort der Immobilie, ect.

    Wenn ich mal von deinem User-Namen ausgehe und was du so im Text schreibst, kommst du also nicht aus dieser Gegend. Für manche ist das schon ein Grund für`s ablehnen, denn Immobilien die weiter weg sind, machen manchmal auch mehr Arbeit bzw Ärger, ect.
     
  4. #3 Thomas123, 21.01.2013
    Zuletzt bearbeitet: 21.01.2013
    Thomas123

    Thomas123 Erfahrener Benutzer

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    Es kommt bei einer Immobilie auf drei Dinge an: die Lage, die Lage, die Lage!!!!!

    ......und auf den Bauzustand. Wenn Du keine Ahnung davon hast, hol Dir einen Schverständigen oder lass die Finger davon weg!

    Wenn das Objekt nicht in Deiner Nähe ist, vergiß es, sonst hast mehr Ärger als Vergnügen.....
     
  5. Pitty

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    Ich würde kein Objekt nehmen, was ewig weit weg ist. Ich hatte letztes Jahr Handwerker bei uns. Ich bin bestimmt 20 mal dorthin gafahren um zu kontrollieren, ob die Arbeit erledigt ist. Zum Glück waren es nur 15 km, aber trotzdem, man ist genervt und wenn ich mir vorstelle ich Kriege niemanden am Telefon, dann hast Du ein Problem bei großen Entfernungen. Ein Problem könnte es auch bei der Vermietung sein. Außer, Du gibst alles an Makler ab. Wenn genügend Interessenten vorhanden sind, dann hast Du Glück und wenn nicht, findest Du wegen der Maklergebühr keinen Mieter.
     
  6. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    man könnte hier aber auch sagen, das dann deine Handwerker wohl nicht die besten sind, wenn man denen sooft bzw andauernt hinterher kontrollieren muss ....

    Aber ich muss zugeben, in manchen Regionen ist das wirklich fast unmöglich zuverlässige Handwerker zu finden. Mittlerweile schicke ich zB oft meine andere Handwerke aus anderen Bundesländern dort hin, weil das im Endefekt für mich sogar billiger kommt, als zB ewiger Leerstand, weil die Handwerker vor Ort einfach nicht in die Gänge kommen und ich keine Lust & Zeit habe andauernt denen hinterher zu kontrollieren.

    Alternativ: man holt sich eine Hausverwaltung vor Ort, die je nach dem, sich um Teile oder das Ganze kümmert.
     
  7. #6 BarneyGumble2, 21.01.2013
    BarneyGumble2

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    @Immodream könnte evtl. etwas zum Ruhrgebiet beitragen!?
     
  8. #7 immodream, 21.01.2013
    immodream

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    Hallo Icke,
    da ich ja nur 15 km von Gelsenkirchen entfernt lebe und in einer Kreisstadt im nördlichen Ruhrgebiet in guter !!!!! , guter !!!!, guter !!! Wohnlage meine Immobilien habe, kann ich nur sagen " Finger weg vom Immobilienkauf in Gelsenkirchen.
    Dieses ist eine sterbende Stadt, hohe Arbeitslosigkeit und ein sehr hoher Anteil von türkischen Mitbürgern. Die kaufen die Mehrfamilienhäuser in der Stadt und vermieten sie an ihre eigenen Landsleute.
    Ich bin weder ausländerfeindlich noch türkenfeindlich.Wenn du Häuser in Neukölln besitzt, kannst du natürlich auch in Gelsenkirchen Immobilien dazukaufen ( ich würd dann eher in Berlin etwas kaufen ).
    Du hast ja bestimmt mitbekommen, das in wenigen Jahren die letzte Zeche schließen wird.
    Nokia in Bochum wurde bereits vor einigen Jahren geschlossen, demnächst wird Opel in Bochum dichtgemacht.
    Dein Name " Icke " läßt darauf schließen, das du sicherlich nicht aus dem Ruhrgebiet stammst oder im Ruhrgebiet wohnst.
    Nach 25 Jahren Vermietung kann ich nur Jedem davon abraten , Immobilien zu kaufen , die weiter als 30 Minuten Fahrzeit vom Wohnort weg liegen,
    Ich könnt da wieder meine Erlebnisse aus den letzten Tagen schildern.
    Wenn mir ein Nachbar eine Immobilie anbieten würde und Preis und Lage stimmen würde, hätte ich keine Bedenken, noch ein Haus zu kaufen.
    Aber schon ein Objekt, das 500m in der falschen Richtung ( Ausländerhochburg ) liegt,
    wäre für mich ein KO Kriterium.
    Denke bitte daran, die gute Lage ist noch wichtiger als ein guter Zustand.
    Man kann mit viel Geld aus einer schlechten Immobilie eine gute Immobilie umbauen, aber eine schlechte Lage kann man auch mit Geld nicht verbessern.
    Grüße
    Immodream
     
  9. #8 Pharao, 22.01.2013
    Zuletzt bearbeitet: 22.01.2013
    Pharao

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    Hi,

    auch wenn das eher einem Ratespiel gleicht und man darauf wohl wirklich nicht setzen kann, aber manchmal wird aus einer schlechten Lage auch aufeinmal eine super angesagte Lage ;)
     
  10. Pitty

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    Das ist whl eher die Seltenheit und ist wie ein Lottogewinn.:hut015:
     
  11. icke

    icke Erfahrener Benutzer

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    Guten Morgen,
    ( Achtung Brainstorm ;-)) )

    vielen lieben Dank für eure Antworten, ganz besonders an Immodream.
    Deine Antwort, Immodream, spiegelt eigendlich das wieder, was ich befürchtet hatte, nämlich das es dem Ruhrgebiet ziemlich schlecht geht und nicht wirklich Aussicht auf Besserung besteht.
    Das oben genannte Haus hatte sich gestern im Laufe des Spätnachmittages eh schon wieder erledigt, hatte rausbekommen, dass ein riesiger Leerstand besteht. Angeblich gewollt ... na ja, ich glaub das nicht so recht.
    Um Umkreis sind auch massig freie Wohnungen, teilweise schon seid März letzten Jahres inseriert.
    Sowas muß ich echt nicht haben...
    Die Kilometerentfernung ist nicht so mein größtes Problem dabei, meine anderen Häuser stehen alle im ländlichem Umkreis von Paderborn. Das MFH wird allerdings von einer Hausverwaltung betreut und meine älteste Tochter wohnt darin.
    Das mit der Hausverwaltung klappt ganz gut und wenn ich mal gegenrechne, was die mir an Arbeit und auch an Kosten einsparen, dann ist so etwas eine lohnende Sache.
    Meine Überlegung war halt, dass ich schon gerne etwas in der Nähe gekauft hätte ( eben NRW ), denn ... ich lebe ja nicht ewig und für meine Kinder wäre es dann einfacher, das Ganze zu betreuen.

    Momentan emfinde ich den Immobilienmarkt als ziemlich schwierig. Anscheinend wurde letztes Jahr recht viel gekauft, es ist nicht mehr wirklich viel Gescheites auf dem Markt und die Preise sind momentan auch recht hoch.
    Selbst im Osten wollen sie teilweise das 16 fache !!! Die spinnen ja völlig !

    Phararo,

    damit hast du nicht ganz unrecht. Man weiß eben nie so genau, wie sich etwas entwickelt oder wie man die Vermietung hinkriegt.
    Bei meinem größerem Haus hat das anscheinend funktioniert, in dieser kleinen Stadt hat sich im letztem Jahr unglaublich viel entwickelt und laut Hausverwaltung herrscht Wohnungsmangel...freu und hüpf...
    Mein MFH hat entgegen dem Trend Großwohnungen, sprich fast alles 4 Zimmer mit jeweils über 100m². Gepaart mit einem riesigem, tollem Obstgarten : ein Paradies für Familien mit eben mehr als einem Kind ! Und da gibt es einige von in der Gegend und ich hab die passenden und wirklich tollen Wohnungen in der perfekten Lage dafür.
    Bin momentan seeeehr zufrieden mit dieser Entwicklung.
    Die durchschnittlichen Mietpreise pro m² sind in einem Jahr über 1 Euro gestiegen und liegen jetzt zwischen 5-6 Euro pro m².

    Sowas hätte ich halt gerne wieder. Logisch ...
    Ich würd halt gerne dieses Jahr noch ein größeres Haus kaufen, so 5 bis 8 Wohneinheiten.


    Werd wohl noch ein bissi suchen müssen....

    Liebe Grüße,
    Icke

    P.S.: bin zwar jetzt Berlinerin, aber gebürtige Sauerländerin.
     
  12. #11 Papabär, 22.01.2013
    Papabär

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    Ich glaube, Lage ist zu einem großen Teil (nicht ausschließlich) auch das, was man draus macht.

    Wir verwalten auch Objekte in angeblich schlechten Wohnlagen, die trotzdem mit guter Rendite laufen. Klar - dort kann man keine Spitzenmieten verlangen ... dafür halten sich die Instandhaltungskosten auch in Grenzen (bzw. müssen die Anforderungen dann eben z.T. ... "kreativ" gelöst werden).

    Im Ruhrpott würde ich mir so etwas aber - mangels regionaler Marktkenntnisse - auch nicht unbedingt zutrauen.
     
  13. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Pitty,

    das war von mir jetzt auch nicht ganz ernst gemeint, wobei es das durchaus gibt und zwar garnicht so selten. Zwar werden diese schlechten Lagen niemals Top-Lagen werden, aber eine wesendliche Verbesserung kann schon mal eintreten. Andere spielen aber lieber Lotto ..... ;)

    Siehst, das sind zB solche anderen Faktoren die auch eine wichtige Rolle bei der Entscheidung mitspielen sollten. Nicht nur die Lage ist entscheidend, sondern das Gesamtbild muss stimmen/passen, sodass man letztlich die Immobilie auch wirtschaftlich betreiben kann, auch wenn die Lage nicht Top ist.

    Interessant wäre jetzt eben ggf. noch, warum stehen die Wohnungen dort leer. Sind die Mieten zu hoch angesetzt für diese Region oder gibt es einfach kaum Mietinteressenten ? Das ist schon wieder ein großer Unterschied.

    Geht jetzt nicht so ganz hervor, was du mit Umkreis meinst, aber ein paar KM weiter weg (also je dörflicher es wird) kann der Markt schon wieder ganz anders aussehen. Letztlich lohnt hier aber auch ein Blick in den Mietspiegel im Vergleich zu den Angeboten auf den Markt.



    Letztlich spielt natürlich das eigene Bauchgefühl auch eine Rolle und ich denke das du mit der Antwort von "Immodream" innerlich ganz zufrieden bist.
     
  14. #13 immodream, 22.01.2013
    immodream

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    Hallo,
    in Gelsenkirchen stehen in bestimmten Ortsteilen Wohnungen leer, weil die Einwohnerzahl massiv gesunken ist.
    Es liegt nicht nur an einer sogenannten schlechten Wohnlage, es fehlen einfach geeignete Mieter.
    Es gibt auch in Gelsenkirchen gute Wohnlagen mit Einfamilienhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern.
    Ich habe nicht geschrieben , das man im Ruhrgebiet grundsätzlich kein Mehrfamlienhaus kaufen sollte.
    Die Südlagen von Bochum und Essen sind sehr begehrt oder auch z. b. die nördlichen Stadteile von Recklinghausen.
    Hier kann man durchaus Eigentum erwerben.
    Grüße
    Immodream
     
  15. icke

    icke Erfahrener Benutzer

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    Das Bauchgefühl ist sicherlich wichtig, aber ich versuche immer beides ( Bauch und Verstand ) unter einen Hut zu bringen. Da ich in meinem anderen Beruf sehr viel über Intuition arbeite, ist das " Umschalten " nicht immer so einfach.
    Ruhrgebiet ist noch nicht so ganz aus dem Rennen, die Sache mit Bochum hab ich schon von meiner Freundin gehört, welche in Lünen lebt.
    Essen als stellenweise beliebte Wohngegend hab ich von meiner Großen gehört, die eine Zeitlang in Essen gewohnt hat.
    Wie sieht es denn mit den kleineren und grüneren Städten wie Castrop-Rauxel, Herne, Herten aus ? Könnte mir vorstellen, dass "grüne" Städte auch beliebter sind ?.

    Hmmm.... das ist die Crux mit den eigenen Gefühlen und Wünschen. Ich persönlich würde solche Wohnlagen bevorzugen, aber ich bin ja nicht der Nabel der Welt.
    Hatte dieses Phänomen schon einmal, damals "fand" ich ein Mehrfamilienhaus mitten im Wald gelegen, Alleinlage.
    Mein Gott, war ich verliebt :-) Das Dinger war der Oberhammer !
    Vermietertest gemacht, Zeitungs,-und Internetinserat geschaltet, vermiete Wohnung in der und der Lage ... und was war ??? Nix !!! Nicht ein Anruf, nicht eine einzige Zuschrift !!!
    Ich war völlig fassungslos: mein absolutes Traumhaus und keiner wollte dort wohnen ...
    Heute kann ich darüber lachen, damals fand ich das gar nicht komisch.

    Soviel zum Bauchgefühl ...

    Liebe Grüße,
    Icke
     
  16. #15 Papabär, 23.01.2013
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    Ich würde den Begriff "Lage" nicht so starr auslegen. Infrastruktur, Arbeitsplätze und Einwohner sind ja ebenfalls Faktoren, welche die Lage beeinflussen ... die Lage ist m. E. also durchaus als flexibler Parameter zu beurteilen.

    manchmal kann auch einfach eine Idee bzw. ein wenig Kreativität aus einem Objekt in vermeidlich miserabler Lage eine renditestarken Immobilie machen.
     
  17. #16 immodream, 24.01.2013
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    hallo Icke,
    selbstverständlich kann man auch ein Objekt in anderen Ruhrgebietsstädten kaufen.
    Aber du solltest dir selber ein Bild von der Lage und dem Wohnumfeld des Hauses machen.
    Ich hab z. b. Objekte in gleicher Entfernung um den Innenstadtrinng nahe dem Bahnhof in einer Kreissatdt.
    Nur das eine Objekt liegt 1km nördlich vom Ring ( Richtung guter Wohnlage ) und das andere Objekt liegt 1 km südlich vom Ring ( Richtung ausländischer Mitbürgerviertel ).
    Viele Mietinteressenten legen sofort den Hörer auf, wenn ich die Adresse des südlichen Objektes nenne.
    Obwohl beide Objekte von Ausstattung und Zustand ähnlich sind, lassen sich beim Objekt in südlicher Lage nicht die höheren Mieten des Nordviertes erzielen.
    Daher intensiv den Wohnungsmarkt und die Umgebung des gesuchten Objektes beobachten.
    Grüße
    Immodream
     
  18. #17 Immo-Hansi, 30.01.2013
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    Es wurde schon viel gesagt: Gelsenkirchen ist der schlechteste Anlageort im Ruhrgebiet (Leerstände, Arbeitslosigkeit etc.) Siehst du an jeder regelmässig erscheinenden Statistik. Gut florierende und wachsene Gegend ist der Bereich Münsterland bzw. südlich davon. Von diesen Statistiken kann das Ruhrgebiet nur träumen. Schau mal bei Immscout - da gibt es auch ergänzende Informationen zu den Gegenden.
     
  19. Pharao

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    Hi Immo-Hansi

    also wenn ich dir eine Immobilie wirklich zum Schnäppchenpreis in Gelsenkirchen anbiete, dann glaube ich mal nicht das du ablehnen würdest. Klar ist die "Lage" nicht unwichtig, aber es gibt durchaus noch viele andere Gründe die entscheidend seinen können, u.a. nämlich auch der Kaufpreis, ect. Natürlich wäre eine Immobilie in HH oder München super toll, aber die gib`s leider eben dort auch nicht geschenkt, sodass hier die Rechnung nicht zwangsläufig besser aussehen muss als mit Gelsenkirchen ....

    Natürlich, wenn das so eine schlechte Gegend ist, sollte man sich das schon gut vorab überlegen, ob man nicht lieber woanders sein Geld investiert.

    Achja, Immo*** oder andere Anbieter bieten nur bedingt eine reale Übersicht. Da sollte man sich lieber auf "sicherere" Quellen verlassen.
     
  20. #19 Immo-Hansi, 31.01.2013
    Immo-Hansi

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    Alles richtig. Wir könnten hier nun ewig lange die Vor- und Nachteile austauschen. Ich will das nur mal verallgemeinern, weil ich Ruhrgebietler bin und bis vor kurzem 20 Jahre selbst ein Mehrfamilienhaus in Gelsenkirchen hatte.

    Das Kernruhrgebiet, also die frühreren Kohle- und Stahlstandorte, hat den Strukturwandel noch nicht geschafft. Es geht alles viel zu langsam im Gegensatz z.B. zum Münsterland. Viele Menschen ziehen aus den RG weg, weil sie woanders bessere Jobs finden. Richtige Mietsteigerungen gibt es länger nicht mehr, weil die Leute weniger verdienen. Man vermietet lieber zu einem geringerem Preis aber dafür längerfristig, wenns denn überhaupt geht.

    Durch die vielen Leerstände können sich die Mieter die Wohnungen raussuchen und Ansprüche stellen. Ohne Balkon, neue Fenster, frisch renoviert usw. geht hier garnichts mehr, von Investionen für Wärmedämmung rede ich nicht, weil die notwendigen Mieten nicht gezahlt werden. Die ganze Diskussion über die derzeitigen Mietsteigerung in Großstädten treffen auf das RG nicht zu.

    Natürlich gibt es auch heute noch "gute Lagen" für Investoren. Doch Lagen, die vor 5-10 Jahren noch gut waren, sind inzwischen unterwandert. Der Trend dieser Mieterwanderung mit all den Konsequenzen zieht sich von Süden nach Norden, wie man in Gelsenkirchen genau beobachten konnte. In anderen Städten wird es ähnlich sein, nur kenne ich hier nicht alle Details. Die Örtlichkeiten sagen dir nicht viel, doch es ist so. Das könnte dir jeder ortskundige Makler bestätigen.

    D.h., wenn du aus der Ferne hier eine Immobilie kaufen willst, informier dich über die Hintergründe, die Struktur und die Entwicklung. Das ist nicht einfach und bedarf viel Kleinarbeit. Die Landesregierungen hier haben wohl mittelfristige Pläne, wie diese Entwicklung und der Strukturwandel mit Hilfen von EU, Bund, Land vorgesehen sind (z.B strukturelle Dienstleistungs-, Medizin-, Logistik-, Forschungs-, Universätszentren usw.). Auch wenn schon viel geschafft ist, dauert das eben lange in der bevolkerungsreichsten Region Deutschlands. Doch irgendwann wird das was. Beim Regionalverband Ruhr metropoleruhr.de - Metropole Ruhr - Portal für das Ruhrgebiet könntest du Informationen finden.

    Soweit die kurze Info - selbst geschenkt kann zu teuer sein.

    Wenn du hier wirklich investieren willst, beschäftige dich mit der Strukturentwicklung.

    Vielleicht 2 Hinweise:

    - Wohnraum für Studenten und
    - Wohnraum für ältere Menschen in guten Lagen

    sind meiner Meinung die sichersten Investitionen, sicherer als reine Mietwohnobjekte. Untersuch mal die Standorte und die Entwicklung der Städte mit Universitäten und Fachhochschulen. In Münster müssen schon Kasernen umgebaut werden, den Studenten Wohnraum zu ermöglichen. Ein Mietobjekt in Uninähe als Studentenwohnhaus umzubauen wird sich, wenn es richtig gemacht wird, immer rechnen.

    Ebenso kannst du ein geeignetes Mietobjekt für ältere Menschen altersgerecht umbauen.

    Ich will damit nur sagen, dass die frühere Theorie, Mietwohnobjekte als Investition und Altersicherung nicht mehr stimmt. Die globalen Player haben zu tief in die Struktur eingegriffen, die Gesetzgeber haben zu viele Nachteiele für Vermieter geschaffen, die Mieter werden für weniger Miete immer anspruchsvoller usw. Ich bin froh, dass wir unser Haus im letzten Jahr verkauft haben. Es hat keinen Spaß mehr gemacht und danken tut dir dein Engagement auch keiner.

    Ich kann nur für unseren Raum sprechen. Vielleicht hilft dir das weiter.

    PS.: Falls du hier ernsthaft investieren willst, was unter den richtigen Rahmenbedingungen natürlich geht, such dir einen örtlichen Makler. Mit meinem aus Gelsenkirchen war ich zufrieden. Nicht son Bla-Bla-Heini, sondern leise und ruhig und sachlich war das Haus nach 3 Besichtigungen plötzlich weg, weil er die richtige Vorauswahl getroffen hatte.

    Nun viel Erfolg.
     
  21. Berny

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    Hallo icke,

    wenn jemand etwas zum Kauf (günstig) anbietet, wird er wohl seine Gründe haben...:?
     
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