Mehrfamilienhaus kaufen aber wie ??

Diskutiere Mehrfamilienhaus kaufen aber wie ?? im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Hallo Leute, (Bin noch ein anfänger) bin seit einem jahr am suchen und finde kein vernünftiges Mehrfamilienhaus die auch bezahlbar ist mit...

  1. Immo61

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    Hallo Leute,
    (Bin noch ein anfänger)
    bin seit einem jahr am suchen und finde kein vernünftiges Mehrfamilienhaus die auch bezahlbar ist mit bezahlbar mein ich bis zu einem mietkauf faktor max bis 18-19.
    Habe letztens ein Mfh bei Immoscout gefunden 16 faktor tolle lage 1960 baujahr 5 wohnwonheiten voll vermitet schöner garten habe schnell gehandelt und ein termin vereinbart ärgerlicher weise ist die immobilien ein Tag später raus genommen worden. Habe den Immobilienmarkler angeschrieben und er meinte das die immobilie fast verkauft wäre da ein Kunde bei ihm vorher schon ein Haus gekauft hat hat und man ihn bevorzugt.
    Nun meine frage wie komm ich an gute Mfh. Muss ich vorher den Marklern das doppelte provision versprechen damit die auf einen zu kommen habe mich schon bei mehreren immobilienmarkler als such Kunde registriert aber bis jetzt nie was gehört. Hab das gefühl viele Objekte gehen unter der Hand schon weg bevor es auf dem Markt kommt.(suche im umgebung Krefeld)

    Freue mich auf euere antworten und vielen Dank schonmal im vorraus.
     
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  3. #2 Immofan, 21.04.2019
    Immofan

    Immofan Erfahrener Benutzer

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    Zunächst mal solltest Du davon ausgehen, dass derzeit so gut wie kein Makler ein lohnenswertes Objekt anbietet. Auch über Immoscout usw. hat man sehr schlechte Karten. Da hilft nur der direkte Draht. Versuch Kontakte herzustellen und ein Netzwerk aufzubauen. Überleg Dir wer noch Zugang zu potentiellen Verkäufern hat und für Dich nachfragen könnte.
     
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  4. #3 immobiliensammler, 21.04.2019
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    Ganz einfach, weil der Markt leergefegt ist, nachdem Idioten alles zum Faktor 20 und mehr kaufen. Warte wie ich das Platzen der Blase ab, dann kann man wieder zu vernünftigen Preisen zuschlagen!
     
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  5. Immo61

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  6. Immo61

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    Danke @Immofan für die Antwort aber
    wie kann ich so ein Netzwerk den herstellen ohne von einem Makler abhängig zu sein und hoffen das er sich mal melden.
    In meiner Bekannten kreis habe ich schon bekannt gegeben das ich auf der Suche bin.
     
  7. Immo61

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    @immobiliensammler hast recht aktuell werden preise angeboten da denke ich was die sich dabei denken habe auch erlebt das eine immobilie reingestellt wird und nach paar wochen der Preis um 100 tausend reduziert wurde, da erkennt man wie unverschämt die Preise hoch angesetzt werden
     
  8. #7 immobiliensammler, 21.04.2019
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    Bei mir ist es so, dass die Makler in den Regionen, in denen ich aktiv bin wissen, was ich suche und dass ich ggfs. als Barzahler (nach außen) auftrete. Sobald die etwas reinbekommen, was interessant für mich sein könnte, geht eine Mail mit den Objektdaten an mich (und wohl noch an etliche andere), aktuell ist aber 99-% für die Tonne.

    Dazu dann noch Kontakte zu den einschlägigen Bankverwertern, nur da sind aktuell noch Schätzchen dabei.

    Und dann heißt es eben schnell sein, ich muss halt im Regelfall keine Bank fragen, sondern kann ad-hoc zuschlagen.
     
  9. #8 immobiliensammler, 21.04.2019
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    Die Reduzierung ist aber die Seltenheit, normalerweise geht aktuell jeder Mist weg zu Preisen, von denen früher nur geträumt wurde .....
     
  10. Immo61

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    @immobiliensammler was genau meinen Sie mit Bankverwerter ? Meinen Sie damit Zwangversteigerungen?


    Das die Immobilienmakler kunden suchen die barzahlen ohne Finanzierung kaufen kann ich mir nur so erklären das die keine lust haben die ganzen Unterlagen den Banken und Gutachtern vorzuzeigen und die ganze Bürokratie ersparen, die wollen quasi einen Käufer auf gut deutsch die knette auf den Tisch legen ohne zu hinterfragen und kaufen habe ich das so richtig verstanden ?

    Nochmal danke für die Antworten
     
  11. #10 immobiliensammler, 21.04.2019
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    Bankverwerter: Das sind spezialisiertee Makler oder hauseigene Servicegesellschaften, die im Auftrag der Banken die "Problemfälle" loswerden sollen, das können ZV-Objekte sein, oder auch freihändige Verkäufe (ggfs. im Gebotsverfahren), letzteres z.B. wenn ein Insolvenzverwalter im Spiel ist.

    Das Interesse der Makler (und auch der Verkäufer) an Barkäufern sehe ich darin, dass dann der Kauf in der Regel innerhalb weniger Tage fix ist, sprich der Makler hat nicht viel Arbeit und bekommt schnell seine Courtage, der Verkäufer weiß schnell, was Sache ist.
     
  12. Immo61

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    Ok danke @immobiliensammler jetzt hab ich es verrstanden.
    Würde Sie als erfahrene fragen, bis was für einem mietkauf faktor würden Sie mir als anfänger empfehlen zu zahlen
    Für ein gepfelgter Mfh aus dem jahre 1970
    Mit 8 Wohneinheiten mit 43tk jährliche mieteinhame in einer bevorzugter lage in krefeld was sollte ich ich max an kaufpreis zahlen ist meine erste immobilie würde ggf ein mieter kündigen und selber in der EG drinn wohnen
     
  13. #12 immobiliensammler, 21.04.2019
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    Sorry, kann ich Dir nicht beantworten, da ich den lokalen Markt dort überhaupt nicht kenne.

    Ich bin praktisch nur in Nordbayern, Sachsen, Thüringen und im südlichen Sachsen-Anhalt (etwa bis Halle) unterwegs.

    Aber ich denke, es wird sich schon noch einer finden, der die Frage beantworten kann, es sind ja etliche aus NRW hier im Forum unterwegs.
     
  14. #13 immobiliensammler, 21.04.2019
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    Zum Multiple ganz generell und wie gesagt ohne Kenntnis des lokalen Marktes in Krefeld:

    Aufgrund der Verwaltungsarbeit und des Mietausfallrisikos will ich bei einem Mietobjekt eigentlich mindestens eine Rendite von 6 - 7 % erzielen. Das wäre also ein maximales Multiple von 15 - 17. Das aber auch nur bei einem guten Objekt in wirklich guter Lage (also kein Leerstandsrisiko). Je mehr Risiken bestehen (z.B. bei mir Plauen mit rund 20 % Leerstand über das gesamte Stadtgebiet) desto höher setze ich natürlich die Renditeerwartung an, um dies zu kompensieren. In Plauen kaufe ich z.B. nicht teurer als Faktor 8.

    Das funktioniert seit einigen Jahren nicht mehr, ich habe seitdem faktisch nichts mehr gekauft und warte auf das Platzen de Blase, dann geht das Spiel wieder los.
     
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  15. Immo61

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    @immobiliensammler die frage ist nun wann die blase platzen wird aktuell geht es bergauf mit den preisen wenn die preise sinken und parallel dazu die zinsen steigen ist für den privaten kauf zwar blöd aber bei einem mfh die man vermieret kann man die zinzahlungen steuerlich wenigtens absetzen

    Aber ich denke solange es Leute gibt die nur ihr Geld parken wollen um ihr Bargeld vor inflation zu schützen wegen niedrig zins wird es auch leute geben die auch faktor 20 bezahlen oder sehe ich das falsch ?
     
  16. #15 immobiliensammler, 21.04.2019
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    Die Blase platzt nachdem die Nullzinspolik endet (+ maximal 5 Jahre).

    Zur Begründung:

    a) die Renditen von MFH müssen immer in Relation zu anderweitigen Anlagen gesehen werden (inklusive Zuschlag wegen Verwaltungsaufwand/Mietausfall etc.), sprich wenn ich für "sichere" Anlagen wieder 5 % bekomme dann will ich für Mietobjekte wieder mindestens 8 %, sprich wir wären wieder bei Faktor 13 oder 14, alle die teurer eingekauft haben und verkaufen müssen werden Abstriche hinnehmen müssen

    b) wenn die Zinsen wieder steigen bekommen alle die, die dann prolongieren müssen Probleme, deren Zinsen werden z.B. bei 5 % sich mehr als verdoppeln. Etliche werden das nicht stemmen können (gerade bei 100-%-Finanzierungen die sowieso auf Kante genäht waren), also werden mittelfristig wieder genügend ZV-Objekte auf den Markt kommen, was dann wieder die Preise drückt.

    Also genau das, was ich im Laufe meines Investment-Lebens zweimal mitgemacht habe, einmal nach dem Platzen der Sonder-Afa-Ost-Blase Ende der 90er und dann 2008ff nach der Finanzkrise, als sich etliche finanzierende Banken aus dem Markt verabschiedet haben und die Kunden nur schwer eine Nachfinanzierung erhalten haben.

    Für mich gilt: Pulver trocken halten, Kredite vorzeitig zurückzahlen, um dann beim Tag X bereit zu sein

    Wann der Zeitpunkt genau ist weiß natürlich keiner!

    Und übrigens: Fall nicht auf das Argument rein, die Zinsen wären beim MFH egal, da man diese ja steuerlich absetzen könnte. Rund 60 % der Zinsen (im besten Fall) zahlst Du trotzdem mit Deinem Geld, höher ist nämlich die Steuerersparnis nicht!
     
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  17. #16 dabescht, 22.04.2019
    dabescht

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    momentan etwas zu finden ist schwer. wenn etwas brauchbares auf den markt kommt muss man sehr schnell sein. damit meine ich zum einem die finanzielle seite, zum anderen kannst du nicht erwarten drei besichtigungstermine zu bekommen um das objekt zu checken. das ist als anfänger natürlich sehr schwierig. es sei den du expertise auf dem gebiet.
    evtl. hast du aber chancen bei sanierungsobjekten. das lohnt aber in der regel nur wenn du viel eigenleistung erbringen kannst. die handwerker sind nicht günstiger geworden.
    von der idee selbst in dein mfh einzuziehen würde ich ganz entschieden abraten. dann hast du nie mehr ruhe.
     
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  18. Immo61

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    @dabescht danke für deine Antwort.
    Wie meinst du das genau mit das ich dann kein ruhe hätte wenn ich dem mfh wohnen würde.
    Wäre das vielleicht nicht sogar besser da man dann auch alles im blick hat was dort geschieht und falls probleme gibt die man vor Ort direkt erledigt. Oder gibt es da andere Nachteile die ich nicht weiß ?
     
  19. #18 ehrenwertes Haus, 22.04.2019
    ehrenwertes Haus

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    Möchtest du mit deinem Vermieter/Mieter unter 1 Dach leben, wenn ihr euch unsympatisch seid?

    Viele Mieter wollen das nicht, fühlen sich beobachtet und kontrolliert.
    Dafür stehen sie dann u.U. wegen einem tropfenden Wasserhahn auch Nachts um 4 vor deiner Tür.

    Etwas mehr räumliche Distanz schützt vor aufdringlichen Mietern.

    Was fällt dir denn ein, was nur Vorteile und absolut keine Nachteile haben kann?
     
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  20. Immo61

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    @immobiliensammler vielen dank für die wertvollen infos ich werde wahrscheinlich wie es aussieht meine erste Mfh etwas teuerer kaufen müssen und bei der zweiten mit der Zeit schlauer werden und durch die erfahrung den Markt besser kennnen lerne und dann in zukunft schnäppchen machen können. Möchte auch nicht zu lange warten bis irgendwann die "blase" platzt, da noch Nachwuchs auf dem weg ist und ich bis dahin auch Tilge bis die blase platzt.
     
  21. #20 Goldhamster, 22.04.2019
    Goldhamster

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    Hallo @Immo61

    willkommen im Forum.

    Ich fange mal viel früher an zu bohren als meine Forumskollegen und frage:

    Warum möchtest du denn ein Mehrfamilienhaus haben?


    Gruß Goldhamster
     
Thema:

Mehrfamilienhaus kaufen aber wie ??

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