Mehrfamilienhaus kaufen aber wie ??

Diskutiere Mehrfamilienhaus kaufen aber wie ?? im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; .... und ich bis dahin auch Tilge bis die blase platzt. sprich du schenkst der Bank Geld, weil du da eine Kreditsumme abbezahlst die du gar nicht...

  1. Duncan

    Duncan
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    sprich du schenkst der Bank Geld, weil du da eine Kreditsumme abbezahlst die du gar nicht brauchst und obendrauf nachher nochmal die gleiche Summe, weil du sie nicht als Eigenkapital zur Verfügung hattest. Um mal zu verdeutlichen was für einen Effekt die Blase hat: mir lief gestern wieder ein MFH über den Weg, erstmals hab ich das 2013 gesehen, da sollte es 860.000€ kosten, der Preis war ok, allein ich steckte gerade in anderen Projekten und war zu klam für dieses, es wurden dann ETW's. 2015 sah ich es nochmal da sollte es 1.165.000 € kosten. Der Preis ist schon sportlich für dieses Objekt, aufgrund des Zustandes, der Lage und des Zuschnitts aber gerade so noch vertretbar. Gestern sollte es dann 2.100.000 € kosten. Du bezahlst also eine gute Million nur für Blase ohne jeden Gegenwert. Das schaffst du auch mit einer Halbierung oder Drittelung des Kreditzinses nicht wieder rein zu holen. Soviel zur Lüge der billigen Kredite, die kommen einen ganz schön teuer.
     
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  3. Immo61

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    @Goldhamster für meine Altersvorsorge und vielleicht spärer mal von den mieteinahmen zusätzlichen einkommen zu erwirtschaften vielleicht auch wenn sehr gut läuft finanziell unabhängig sein ,bin 26 jahre alt möchte früh anfangen aber halt nicht direkt bei der ersten Mfh auf die nase fallen vorallem aktuell wo der Markt leer gefegt ist. Würde mich auf paar Tipps freuen worauf ich achten muss beim kauf und was so ein mfh kosten darf (Miet kaufpreis faktor ) suche in Umgebung Krefeld

    Danke schon mal im vorraus
     
  4. #23 Wohnungskatz, 22.04.2019
    Wohnungskatz

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    Dann solltest du nicht die Uerdinger Str. Richtung Bockum runter oder Bismarck- und Stadtwaldgegend, sondern lieber im Krefelder Süden Richtung Fischeln suchen. Da solltest du noch zu einem vernünftigen Preis fündig werden, oder? Oder Hülser Str. runter. Ich wohne zwar schon eine Zeitlang nicht mehr in Krefeld, sondern in der Umgebung, aber so viel sollte sich da von der Preislage zueinander nicht geändert haben - hier sind aber kaum MFH, sondern eher Eigenheime. Kennst du dich denn aus in der Gegend?
     
  5. Immo61

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    @Duncan da hast du auch Recht ich meine heute schon kaufen für einem Vernünftigen kurs ich meine nicht die exotischen Preisen die auf dem Markt aktuell rum lungern solange ich nichts vernünftiges gefunden habe werde ich auch nicht kaufen. Aber die zahlen die du genannt hast ist schon heftig hättest du mal damals zu geschlagen und fix and flix gemacht.
     
  6. Immo61

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    Bin in Krefeld geboren kenne jeden Schlagloch hier ja da hast du recht uerdingen bockum ist unbezahlbar jeder will dort wohnen da es noch zentral ist und gehoben ist
     
  7. #26 Wohnungskatz, 22.04.2019
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    Gutes Stichwort! Schlaglöcher gibt es da ja unzählige!

    Wie sieht es mit Oppum aus oder wenn Umgebung, in den Nettetalern Ortsteilen? Oder Viersen, evtl. Süchteln? Ich glaube, Tönisvorst ist teuerer.
     
  8. Duncan

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    hätte, hätte Fahrradkette...
    Es wäre damals nicht gegangen. Fertig aus und vorbei.
    Wie du zwischen den Zeilen gelesen haben dürftest, sicher die Hälfte der hier vertretenen sucht mehr oder minder aktiv ob sich unter den ganzen Angeboten auf dem Markt nicht was interessantes finden lässt. Was das ist ist wieder für jeden von uns etwas unterschiedlich, der eine sucht nach fast neu und wenig dran zu tun, der andere nach Beschreibungen ala Handwerkerobjekt, Abbruch, abrisswürdig. Je nach den eigenen Voraussetzungen, Kenntnissen und Möglichkeiten. Allein allen gemein ist Aufwand und erwarteter Ertrag müssen zusammenpassen und da beißt sich momentan die Maus in den Schwanz. Ich hab gestern mit einem Vater eine Radtour gemacht um mir 2 Objekte anzusehen, wir waren dann überschlägig bei einer guten viertel Million Entsorgungskosten und zusätzlich Verdacht auf Altlasten - ehm. Senfgasgranatenproduktion...
     
  9. #28 Goldhamster, 22.04.2019
    Goldhamster

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    Hallo,
    da haben wir es also. Du bist sehr jung und denkst, dass du so um ein Arbeitsleben herumkommst. Daher die Fragen.

    Hast du eine Ausbildung im Baubereich?

    Gruß Goldhamster
     
  10. Immo61

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    @Goldhamster nein bin im maschinenbau tätig habe eine Ausbildung
    Mein Vater ist im Bau tätig der kann alles mit alles mein ich auch alles der könnte auf ein Grundstück einhaus bauen schlüssel fertig von eletrik bis verputzen,trockenbau, alles halt.
    Der arbeiter seit über 20 jahren auf dem bau .
    Was heißt um das Arbeitsleben herum kommen ich mache meine Arbeit gerne und verdiene nicht schlecht. Aber wenn sich das so nach 20-30 jahren ergibt das man dann früher unabhängig kst warum nicht aber das ist nicht mein hauptziel.
     
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  11. #30 ehrenwertes Haus, 22.04.2019
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    Als Neuling direkt mit MFH-Kauf anfangen...
    Das ist entweder sehr blauäugig oder du hast nen Geldsch... im Nacken, erwartest einen Lottogewinn oder ziemlich großzügiges Erbe.

    Oder warum fangen die meisten privaten Vermieter mit einer Mietwohnung an und kaufen später zu, wenn sie selbst in den Vermieterkreis einsteigen wollen?

    Ohne gute Kenntnisse im Mietrecht, hast du noch mit mehr Problemen aus Unwissenheit zu kämpfen, als "nur" mit Wohnungen kaufen.
    Man kann das zwar alles Lernen, dauert i. d. R. aber länger als ein Hauskauf.


    Mag ja sein, dass dein Vater das kann. Dürfen tut er das ganz sicher nicht.
    Viele Dinge kann man auf dem Bau zwar selber VORBEREITEN, aus Haftungsgründen müssen aber mind. die Endarbeiten von geprüften Fachhandwerkern durchgeführt werden. Vaddern als privater Universalhandwerker, der nix kostet... von dem Gedanken solltest du dich ganz schnell verabschieden, bevor dir eine Versicherung oder Richter die möglichen Folgen erklärt.
     
  12. #31 Goldhamster, 22.04.2019
    Goldhamster

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    gut aber nicht optimal
    gut

    Hallo,
    für eine Immobilie, die du nach 20Jahren allein mit den Mieteinnahmen abbezahlt haben möchtest, sollte der Kaufpreisfaktor bei ca. 10 Jahreskaltmieten liegen.
    Das klappt aber nur, wenn die Bude noch nicht so alt ist. (Investitionsbedarf innerhalb der 20Jahre eher gering oder läuft gegen Null - z. B. eine ziemlich neue Eigentumswohnung)

    Wenn du das mit dem von dir beschriebenen Haus aus den 1960er oder 1970er Jahren machen willst, wirst du im Bereich von über 30Jahren liegen.
    Innerhalb dieser >=30Jahre hast du nur Arbeit und Ärger mit dem Haus. Und noch keinen Cent verdient.

    Und wenn du fertig bist mit dem Abbezahlen, dann hast du ein ca. 80Jahre altes Haus in dem nur noch ??? drin wohnen möchten. Und das ist dann deine Altersabsicherung? Du bist dann bald 60Jahre alt.

    (Es gibt aber Spezialisten - auch hier im Forum! - die werden dir vorrechnen, wie du sofort ab dem ersten Monat mit dem Haus eine sogenannte Rendite erwirtschaftest. Das können die wirklich ausrechnen - kein Scheiß! Das meinen die ernst! Da wird einem Angst und Bange)

    Gruß Goldhamster
     
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  13. Immo61

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    @Goldhamster @Duncan @immobiliensammler so an euch drei profis mal eine frage habe einen bekannten er möchte sein Mfh verkaufen habe inofoziel ein Angebot von ihm bekommen was würdet ihr dazu so grob sagen wie hört sich das an hier paar daten
    Mfg in Krefeld uerdingen
    Kaufpreis 660 000 euro
    Wohnfläche 600 qm
    Baujahr 1940
    Jährliche kaltmiete 47 000
    Mit 6 garagen
    Grundtück 500 qmeter
    Objekt ist in einer gepflegten lage
    mit balkonen
    Wohnungen sind gepflegt und gut geschnitten
    Elektrik erneuert

    Wie sind so grob die zahlen für mich klingt das Nicht schlecht was sagt ihr so

    Danke für die Antworten im vorraus
     
  14. #33 RP63VWÜ, 22.04.2019
    RP63VWÜ

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    Moin!
    Ich will Dir ja keinesfalls die Hoffnung rauben, aber Du solltest darauf achten, was _nicht_ in der Expertise steht.
    heißt für mich zunächst mal, dass hier (und _nur_ hier) mal etwas investiert wurde, vielleicht sogar, weil es eine Auflage war.
    Mal bewusst auf die Spitze getrieben:
    (gepflegte) Gemeinschafts-WCs befindet sich auf der Halbetage (Flur).
    (gepflegte) Kohleöfen funktionieren.
    (gepflegte) Balkone sehen zwar ordentlich aus, haben aber Statik-Probleme.
    In den gut geschnittenen Wohnungen ärgert sich der heutige Mieter darüber, dass die Küche erheblich größer als das Wohnzimmer ist (in den 40ern durchaus üblich).
    Beim Grundstück dürften bei 600 m² Wohnfläche und angenommenen 3 Stockwerken abzüglich der Mülltonnen-Stellplätze sowie der Wege nicht viel übrig bleiben.
    Schaue Dir das Objekt doch einfach mal unvoreingenommen und unangemeldet an.
     
  15. #34 ehrenwertes Haus, 22.04.2019
    ehrenwertes Haus

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    Möchtest du ein Haus nur nach Zahlenspielerei kaufen?

    Interessanter als was erneuert wurde, ist doch WIE erneuert wurde sowie der Instandhaltungs- bzw. Sanierungsstau.
    Zustand der Bausubstanz, Dach, Heizung, Sanitär, Fenster, Bodenbeläge und/oder Dämmung asbesthaltig?, usw.
    Darüber sagen deine Zahlen nichts aus.

    Gepflegte Wohnung = irgendwann mal übergepinselt. Alles im nichtsichtbaren Bereich kann dabei Schrott sein.

    Seit 1940 gab es 2 wirklich große Änderungen (und noch einige Kleinere) bei den Elektrikvorschriften, die nicht mehr mit Steckdosen und Lichtschaltertausch abzuhaken sind. Die Änderung der Farbzuordnungen der Leitungen sind dabei noch kein Problem.
    Was verstehst du unter "Eelektrik erneuert" und wann war das? Wer hat das gemacht, ein ambitionierter Bastler oder eine Fachfirma? Mit oder ohne E-Check?

    Was verstehst du unter "gut geschnittener Wohnung"?
    Große Wohnküche + kleine "gute Stube" mit Etagen-WC (oft Etagenbad) außerhalb der Wohnung war 1940 üblich, ist heute aber fast unvermietbar.
    Heute bevorzugen die meisten Mieter eher ein großes Bad statt Schrankdusche und entweder eine Kochnische oder im "Wohn-/Esszimmer" integrierte Küche.

    Was ist deine Zielgruppe an Mietern?
    Singles oder Pärchen oder Familien mit mehreren Kindern? Danach richten sich die Ansprüche an "gut geschnitten".


    Nur nach Zahlen, das kannst du doch selbst rechnen, wie lange du diese Mieten einnehmen musst, bis der Kaufpreis bezahlt ist.

    Dein EK kennst nur du, Kreditkosten sagt dir die Bank deiner Wahl.

    Mietausfall behaupten Banken gerne 4% reicht für eine Kalkulation. Aus Bankensicht ganz sicher, denn sie machen ja Gewinn mit Immoverkäufen.
    Wenn du sicherer Rechnen möchtest, kalkuliere mit 10-20% Mietausfall (Mieterwechsel + Sanierungszeiten)
    Dazu Rücklagenbildung für geplante und noch wichtiger ungeplante Reparaturen. Baujahrbedingt eher 20+% der Jahrenmieteinnahmen.


    Merke dir einen uralten Volksmundspruch und beherzige ihn:
    Beim Geld hört die Freundschaft auf. Da hat keiner was zu verschenken.
    Ein "Sonderangebot" unter Marktwert, hat garantiert mind. einen Haken.
     
  16. #35 dabescht, 22.04.2019
    dabescht

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    Sei mir nicht böse, aber mir drängt sich der Eindruck auf, dass du noch nicht genug Expertise auf diesem Gebiet hast (hätte ich mit 26 auch nicht gehabt). Das merkt man an deinen Fragen. Ich empfehle dir noch ein Weilchen zu warten und dir das nötige Wissen anzueignen. Lies hier im Forum regelmäßig mit. Du kannst viel lernen. Momentan sehe ich den Markt als zu schwierig und dich als zu jung und unerfahren/unwissend für so einen Kauf. (Schulden von 500000€ aufwärts hätte ich mich 26 niemals haben wollen).
    Wenn du Geld über hast, (muss ja so sein?!) dann leg dir ein schönen Fondsparplan an und genieße in der Zwischenzeit dein Leben anstatt dir Sorgen um Geld und Ärger mit Mietern zu haben.
    Momentan ist die denkbar schlechteste Zeit für Anfänger.
     
  17. Duncan

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    Ich kenne die Stadt nicht, war nie da und sehe keinen Grund da jemals hinzufahren. Für mich schon ein gefühltes Minus.
    Das Verhältnis ist an und für sich noch vernünftig, so die Substanz entsprechend ist, ich habe da aber Zweifel.
    ziemlich miese Zeit zum bauen, man steckte da schon im Krieg durchaus mit Rückwirkung auf die Kernlande, im Gegensatz zu Bauern waren Bauhandwerker zu Kriegszeiten nie privilegiert. Material wurde auch gerne mal als für an anderer Stelle wichtiger deklariert, also musste man sich behelfen, damals konnten das nicht nur gelernte DDR-Bürger sondern so ziemlich alle die was konnten. Aber es waren Behelfe und die können sehr, sehr lange halten wie alle Provisorien...
    Faktor klingt gar nicht so schlecht, allein zu dieser Zeit und im derzeitigem Marktumfeld schrillen bei mir da Alarmglocken.
    vermietet? Sind die einnahmen daraus oben schon inkludiert?`Gehen die extra?
    ok, also Sorgen um eine ausufernde Grünanlagenpflege und Ambitionen zu großräumiger Landwirtschaft brauchen wir uns hier nicht machen.
    das könnte man von Notre-Damme auch behaupten, allein deren derzeitiger Bauzustand lässt kleinere Verbesserungswünsche aufkommen...
    grds. sehr positiv, aber sie müssen halt auch nutzbar sein, die Ausnahme die werden schnell teuer wenn der Zustand besch...eiden ist.
    auch eine gepflegte Wohnung kann vor 40 Jahren das letzte mal renoviert worden sein.
    hat ehrenwertes Haus schon ausreichend betrachtet.
    Das klingt für mich im besten Fall nach muss man sich mal genauer ansehen. Das genauer dürfte bei dir Gutachter bedeuten, ich bin in einem Baubetrieb aufgewachsen und lebe seit über 30 Jahren von Geld das durch Gebäude, sei es deren Erstellung, Erhaltung, Reparatur, Umbau oder Bewirtschaftung, generiert wird.
    Mein Vater als Dipl.Ing., war mal in der Investabteilung eines 8.800 Mann Unternehmens, hat 2 eigene Firmen aufgebaut und Bauprojekte bis 65 Millionen einzeln und im gesamten im Milliardenbereich betreut und geleitet. Der fungiert derzeit öfter mal als mein persönlicher Bauüberwacher und unerschöpfliche Erfahrungsquelle, mit Anfang 70. Ja, ich werde da nie drauf verzichten wollen, aber die Zeit für große Bauprojekte ist für ihn auch vorbei, der soll und darf seine Rente genießen. Soll auch mit Muttern alle Zeit genießen die noch verbleibt. Bei Mutterns Bruder kam dann in der K-Woche die Diagnose Bauchspeicheldrüsen-Krebs, das war also das letzte gemeinsame Ostern.
    Dein Vater mit seinen Erfahrungen ist was ganz tolles, aber keine belastbare Größe mit der man kalkulieren kann, das Leben ist zu unberechenbar. Nimm das lieber als Bonus, Bonbon und unverschämtes Glück, wenn er dir bei einigen Dingen helfen kann!
     
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    @Duncan vielen danke für die wertvollen infos
     
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    @dabescht da hast du völlig recht gebe ich auch zu wollte auch früh anfangen damit klug wäre natürlich wie du es sagst mich erst schlau lesen und bilden im Sektor und am Tag X kaufen. Aber danke dir für die ehrliche Antwort.
     
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Mehrfamilienhaus kaufen aber wie ??

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