Mehrfamilienhaus mit 9 Wohneinheiten

Diskutiere Mehrfamilienhaus mit 9 Wohneinheiten im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Hallo zusammen, ich habe gerade ein Mehrfamilienhaus gefunden, welches meiner Meinung nach ganz ok ist. Ich bin mir noch nicht zu 100% sicher,...

  1. rotan

    rotan Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich habe gerade ein Mehrfamilienhaus gefunden, welches meiner Meinung nach ganz ok ist. Ich bin mir noch nicht zu 100% sicher, daher wollte ich euch auch mal nach euren Meinungen fragen.

    Bei der Immobilie handelt es sich um ein 9-Familienhaus mit 520m² Wohnfläche, 3 Garagen, 4 Stellplätzen und 1000m² Grundstück. Das ursprüngliche Haus mit 4 Wohnungen ist Baujahr 1960 und wurde 1990 neu saniert (Strom, Wasser, Fenster, Dach etc. alles neu). 1996 gab es dann einen Anbau mit weiteren 5 Wohnungen.

    Die Wohnungen sind alle vermietet und zum teil schon seit 17 Jahren. Denke auch, dass ich die Wohnung auch schnell wieder vermieten kann da es dort nicht all zu viele freie Wohnungen gibt. Bei den Mieten ist noch ein wenig Luft nach oben wodurch ich auf ca. 2.900€ Mieteinnahmen kommen würde. Bei den Umlagefähigen Kosten habe ich spekuliert, kann aber nur schwer einschätzen ob die 1300€ zu wenig oder zu viel sind.

    Bei dem Standort handelt es sich meiner Meinung nach um einen C-Standort 80 km von Stuttgart. Ist der Vorort einer Kleinstandt.

    Ich weiß aktuell mach ich ein wenig minus, denke aber das ich wie gesagt noch die Miete erhöhen kann. Das Gute ist auch, dass in den nächsten Jahren auch keine Großen reparaturen anstehen sollten.

    Anbei ein Screenshot meiner Rechnung.

    Was meint Ihr dazu? Freue mich über jeden input und Tipp
     

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  3. Pitty

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    Warum verkauft der Eigentümer?

    Mieten von 4€/m2 finde ich wirklich wenig. Woran liegt es dass es so wenig ist? Ist die Gegend schlecht zum vermieten?
    Wie bekommst Du die Mieten hoch? Gibt es einen Mietspiegen?

    Preis Leistung ist i.O. Die Bausubstanz auch? Mieten würde ich auf 7€ anpeilen.
     
  4. Andres

    Andres
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    Der "Standort" liegt also zwischen Ulm, Heilbronn, Karlsruhe und Schwenningen, mit anderen Worten: irgendwo in Baden-Württemberg, vielleicht mit Ausnahme von Südschwarzwald und Bodensee. Sind die übrigen Angaben vergleichbar genau?

    Also, ich würde schon einmal üben:
    (Das sind ziemlich genau 80 km von Stuttgart.)

    Da ich aus solchen Zahlenangaben den Makler schon heraushöre, gibt es noch eine kleine Nachhilfestunde in Psychologie:

    "Ankereffekt (engl. anchoring effect) ist ein Begriff aus der Kognitionspsychologie für die Tatsache, dass Menschen bei bewusst gewählten Zahlenwerten von momentan vorhandenen Umgebungsinformationen beeinflusst werden, ohne dass ihnen dieser Einfluss bewusst wird. Die Umgebungsinformationen haben Einfluss selbst dann, wenn sie für die Entscheidung eigentlich irrelevant sind. Es handelt sich also um einen Effekt, bei dem sich das Urteil an einem willkürlichen „Anker“ orientiert. Die Folge ist eine systematische Verzerrung in Richtung des Ankers"
    (Quelle: Wikipedia)

    Man schreibt also "80 km von Stuttgart", was etwa so präzise wie "morgen geht die Sonne auf" ist, aber trotzdem stellt der Leser nun den Zusammenhang mit Stuttgart (und damit Mieten in drei- oder vierfacher Höhe und eine unglaubliche Nachfragesituation) her. Dabei liegt die Wohnung irgendwo in Hohenlohe, auf der schwäbischen Alb oder im Nordschwarzwald, also in Gegenden, in denen der zivilisierte Stuttgarter Stadt-Schwabe die Eingeborenen nicht mehr versteht.

    Mit diesem ganzen Theater lenkt man wunderbar davon ab, dass es mit Mieten unter 5 €/m² in ganz Deutschland schwierig ist, eine Immobilie dauerhaft zu erhalten, und in Süddeutschland (auch in ländlichen Gegenden) aufgrund des Preisniveaus, das z.B. Handwerker aufrufen, sogar unmöglich sein dürfte. Das reißt auch der Kaufpreis nicht raus, egal wie attraktiv er im Verhältnis zur Miethöhe ist.


    Es mag ja sein, dass es dort keinen Leerstand gibt. Gibt es überhaupt einen signifikanten Bestand an Mietwohnungen? In den Gegenden, um die es hier geht, gibt es viel Wohneigentum. Mieter orientieren sich eher in Richtung der Städte. Da sitzen auch die Arbeitgeber.

    Und jetzt wird's unangenehm: Einen Mietspiegel gibt es wohl nicht? Dann viel Spaß bei der Suche nach Vergleichswohnungen ...


    Gerne. Eine Erhöhung geht sofort und dann fehlen ja nur noch zwei weitere Runden. In schlappen sechs Jahren hat man also eine Miethöhe erreicht, mit der man so halbwegs über die Runden kommen könnte. Bis dahin legt man drauf oder lebt von der Substanz. Oder man kann die Miethöhe nicht ausreichend begründen. Dann legt man dauerhaft drauf.


    Aber wahrscheinlich sehe ich das alles mal wieder ganz falsch ...
     
    ObiWan, sara, dots und 2 anderen gefällt das.
  5. Pitty

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    Man hat ja 8 Vergleichswohnungen oder einmal 4 und einmal 3 wegen dem unterschiedlichen Baujahr, da kann man ja die 4,70€/m2 ansetzten und schon hat man sich selbst in den Hintern gebissen.

    Ohne Mietspiegel und ohne Vergleichswohnung bekommt man die Miete nicht höher, da hast Du wirklich ein Problem.

    Außer Du vermietest die leeren Wohnungen neu, dann musst Du auf eine höhere Miete achten. Aber drei höhere Vergleichswohnungen hier zu finden ist wohl auch schwierig.
     
  6. #5 ehrenwertes Haus, 03.02.2018
    ehrenwertes Haus

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    Naja, Einzugsgebiet für Pendler ist bei Stuttgart rund 100 km.
    Auch in anderen Richtungen liegen viele große Arbeitgeber + noch mehr mittelständische Betriebe.
    Daher würde mich die Verkehrsanbindung interessieren, Ärzte usw...

    Ortschaften mit Mietspiegel gibt es in der Gegend auch viele. Sollte also kein ernsthaftes Problem sein vergleichbare Gemeinden zu finden mit Mietgspiegel, falls es für diesen Ort keinen geben sollte.
    Mit Staffelmiete läßt aber auch das Problem Mieterhöhungen mit Mietspiegel oder Vergleichsmiete für eine ganze Weile bei Neuvermietungen umgehen.

    Ein 9-Fam-Mietshaus vermute ich auch nicht im letzten Kaff hinter der 3. Eiche links, sondern schon eher in Stadtnähe.

    Da würde ich mal nicht so schwarz malen wie Andres.
     
  7. Pitty

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    Nein, man muss es nicht schwarz sehen. Man kann auch kaufen und keine Mieter bekommen.
    Dann bin ich ganz schnell in der Insolvenz, wenn ich nicht gerade aus Eigenkapital gezahlt habe.
     
  8. rotan

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    auch wenn ich dir den Namen der Stadt geschrieben hätte, dann würde es dich auch nicht weiter bringen da du dann auch nicht mehr dazu sagen kannst. Ich will ja auch nicht rausfinden wie ihr die Stadt finden sondern viel mehr geht es mir darum zu wissen was Ihr von den Zahlen haltet.

    Ganz naiv und doof bin ich nun auch wieder nicht irgendwo etwas zu kaufen wo ich den Standort nicht kenne.
    Wie gesagt, bezüglich der Vermietung der Objekte mache ich mir hier keine sorge. Dafür kenne ich die Gegend und den Wohnungsmarkt dort ganz gut. Ich bin mir sicher, dass es nich das Problem sein wird Mieter zu finden da es genug Arbeitgeber in der Stadt und in der nahen Umgebung gibt. Mietspiegel gibt es auch und der besagt 6,64€m². Die anderen zwei Wohnungen die wir dort haben sind momentan für über 7€m² vermietet.

    Das würde ich nicht sagen, bereits mit der ersten Mieterhöhung von 13% komme ich auf 0€ bei monatlich 550€ Rücklagen. Die allein mit den Mietwohnungen. Zudem habe ich noch Stellplätze und 3 Garagen die sehr günstig vermietet sind.
     
  9. #8 ehrenwertes Haus, 03.02.2018
    ehrenwertes Haus

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    Naja, Andres stellt nur Vermutungen auf, die jeglicher sachlicher Grundlage entbehren und vom TE auch gar nicht angefragt wurden.

    Keiner von uns kennt die regionalen Gegebenheiten in ganz Deutschland.
    Wir sind alle auf die Gegenden spezialisiert, in denen wir vermieten oder investieren wollen.
     
  10. Pitty

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    Ob man das spezialisiert nennen kann weiß ich nicht. Klar schaut man sich die Gegend an wo man investieren möchte. Ob aber dem Mieter dann meine Wohnung zum mieten gefällt weiß man beim Kauf ja nicht. Wie sich das Wohnumfeld ändert weiß man auch nicht. Das kann positiv, wie auch negativ werden. Da gibt es mehrere 50:50 Chancen.

    Genauso gut kann ich Haus X kaufen weil es günstig ist und hoffen dass ich immer Mieter habe und sich das schnell rentiert. Das ich da nicht den Mietpreis erziele wie wenn man in besseren Gegenden investiert weiß ich schon vorher. Aber der günstige Kaufpreis reizt mich, weil ich mir den leisten kann. Dann schalte ich das Risiko im Kopf etwas aus.
     
  11. #10 ehrenwertes Haus, 03.02.2018
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    Kann man alles in Erfahrung bringen, nennt sich Ortskenntnis über Straßenkarte hinaus. Und ist dem TE bekannt.

    Warum wird dem TE unterstellt sich im Vorfeld nicht über die darüber informiert zu haben, absolut blauäugig zu sein und mit abgeschaltetem Hirn was kaufen zu wollen? Er selbst sagt das Gegenteil und hat bereits in der Gegend Wohnungen.
     
  12. #11 immodream, 03.02.2018
    immodream

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    Hallo rotan,
    mit den zusätzlichen Informationen die du uns geschrieben hast, sind " die Zahlen gut ".
    Du scheinst die Stadt ja auch zu kennen und zu wissen, wie die Vermietbarkeit dort ist.
    Mietspiegel bei 6,64 € und bereits zwei vermieteten anderen Wohnungen für 7 € ,scheint doch alles ok zu sein.
    Ich habe auch immer Objekte gekauft, bei denen man am Anfang Geld dazu tun mußte ( ehemalige Sozialwohnungen ).
    Die Situation hat sich dann aber in wenigen Jahren entspannt.
    Ich würde so ein Objekt kaufen .
    Grüße
    Immodream
     
  13. rotan

    rotan Neuer Benutzer

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    Vielen Dank für deinen hilfreichen Tipp.
    Du hast geschrieben, dass du immer Objekte gekauft hast, bei denen man am Anfang Geld investieren musste, sich dies aber innerhlab ein paar Jahre entspannt hat. Wie sah es dann bei dir aus, war es so, dass du innerhalb z.B. 5 Jahre einen erheblichen positiven Cahflow nach Steuern hattest. Oder bist du hier dann mit 100-200€ im Plus warst. Mir fehlt hier noch ein klein wenig das Gefühl dafür.

    Wie hast du es mit den Rücklagen gemacht. Was hast du hier pro m² / Jahr zurückgelegt. Habe hier mit 10€m² gerechtet. Ist dies ausreichend für ein Gebäude was 1990 bzw 1996 kernsaniert/gebaut wurde..mir fällt auf die schnelle jetzt auch nicht all zu viel ein was kommen könnte bis auf die Heizungen die aus 2005 sind und evtl. die Garagentore oder den Hof ein wenig machen. Zudem natürlich auch die ein oder andere Kleinigkeit die da noch kommen kann. Ansonsten ist es meiner Meinung nach ganz ok für die nächsten Jahre.

    Hast du bei deiner Immobilienwahl auch immer damit gerechnet, dass es hier in den nächsten Jahren eine Wersteigerung geben wird oder das du die Immobilien früher oder später aufteilst? Habe mal mit einer Wersteigerung von 2% gerechnet was meiner Meinung nach ganz realistisch ist.
     
  14. Duncan

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    Also nach der bisherigen Beschreibung finde ich das Objekt durchaus interessant. Was mich stört ist der (viel zu niedrige) Eigenkapitalanteil und das Cashflow-Gequatsche. Das erstere sorgt für Kosten und Verpflichtungen, dass andere ist typisches Halsabschneider Makler- und Bankersprech.
    Hier halte ich die Rechnung alá "schwäbische Hausfrau" für Lebensnäher. Was kommt rein, was geht + Groschen für die Not.

    Da in der Wochenendpost die Kündigung eines (guten) Mieters war, hab ich mal die betreffenden Mieterkonten eingesehen, die WE ist 09/2013 gekauft und Stand heute sind ziemlich genau 42% des Kaufpreises als (Kalt-)Miete wieder rein gekommen. Da da keine Bank Geld abgezogen hat und sich die zusätzlichen Investitionen (<3.500€) sehr überschaubar gestaltet haben kann ich damit sehr gut leben...

    Der Immobilienwert ist für mich derzeit vollkommen uninteressant. Ich kann ihn weder essen noch trinken noch von in den Urlaub fahren. Der wird erst interessant, wenn man verkaufen will/muss oder ihn zu beleihen gedenkt. Aber auch bei letzterem will man eigentlich mehr als nur genug Puffer haben, da sollten ggf. kurzfristige Schwankungen nicht zu wesentlichen Veränderungen der Einschätzung führen. Auch wenn es viele nicht wahrhaben wollen Immobilienpreise können sich in alle Richtungen entwickeln. Bevor ich da mit einer Wertsteigerung spekuliere hoffe ich doch mal ganz konservativ auf eine schwarze Null nach Inflation. Es kann auch ganz deutlich in den Keller gehen. Konnte man mal schön an Berlin sehen, daraus begründen sich auch die für eine Stadt dieser Größe nahezu unverständlich geringen (Bestands-)Mieten. Es wurden mal EFH in Berlin (West (Heiligensee)) fast verschenkt bzw. für nahezu symbolische Preise alá 10.000 DM verkauft. Heute will man für die gleiche Hütte eine halbe Million, in €. Und die 35 Jahre die hier dazwischen liegen sind für Immobilien nicht so wahnsinnig viel Zeit. In der schaffen viele gerade mal mit Müh und Not den Bankkredit/die Hypothek zu tilgen. Und es kann halt auch nochmal in die andere Richtung gehen. Da wird dann ein Kaufkraftvergleich Goldmark, Rentenmark, Reichsmark, Deutsche Mark, Mark der DDR usw. echt spannend wenn man mal alte Grundschuldeinträge nachvollzieht. Man sieht da auch schön wie stark es zum Teil bergab ging mit den Immobilienwerten, bei nahezu unverändertem Nutzwert. Die Gebäude dienten nach wie vor für Läden, Geschäfte, Wohnungen usw.

    Allerdings bin ich bei dem Faktor irgendwie skeptisch. Das hört sich viel zu gut an. Da will ich jeden Strang, jeden Dachstein, jede Kellerwand, jeden Balken, jede Leitung gesehen und möglichst auch gemessen haben... Für Reparaturen und ggf. kurzfristige Modernisierungen (im Zusammenhang mit notwendigen Reparaturen) würde ich da mehr Puffer haben wollen. Auch wenn sich eine 100% Finanzierung Cashflow-mäßig berechnet ganz toll anhört empfinde ich sie ganz großen Mist und als hoch riskant.
     
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  15. #14 immodream, 04.02.2018
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    Hallo rotan,
    als ich vor über dreißig Jahren mein erstes Haus gekauft habe, war gerade eine Goldgräberstimmung in Westdeutschland.
    Es war die Zeit , wo eine Aussiedlerwelle aus Polen über uns hereinrollte und jede Wohnung , jedes Loch vermietet werden konnte.
    Das Wort Schönheitsreparaturen oder Modernisierung hab ich garnicht gekannt.
    Jeder Altmieter der kündigte, bedeutete, die Wohnung ohne Investitionen zu einem höheren Mietpreis vermieten zu können.
    Ich bin damals auch gerade erst dreißig Jahre alt gewesen und hab geglaubt, das geht ewig so weiter .
    Also hab ich in den neunziger Jahren noch einige Objekte gekauft und geglaubt, das ich bald nicht mehr arbeiten müsse.
    Leider war der Traum in der Mitte der neunziger Jahre, zumindestens hier im Ruhrgebiet, vorbei.
    Bald mußte man sich entscheiden, Vermietung an Leute " vom Amt " oder erst einmal eine Kernsanierung und Komplettrenovierung.
    Und dann kam die schmerzliche Phase.
    Kampf mit der Sanierung gegen Mieter und Bank.
    Nach über zwanzig Jahren hab ich den Kampf dann doch noch gewonnen.
    Die Worte Cash Flow, Rücklagen / m² , Wertsteigerung kenne ich eigentlich erst aus diesem Forum.
    Da ich vieles einfach aus dem Bauch gemacht habe, kann ich keine fundierten Zahlen nennen.
    Wenn ich heutzutage angebotene Objekte hier in der Nähe sehe, kann ich aus dem Bauch heraus in Minuten entscheiden, ob das ein Objekt für meine Kinder wäre.
    Grüße
    Immodream
     
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