Mehrfamilienhaus: Nutzungsänderung Hof/Remise, Umlagemassstab

Diskutiere Mehrfamilienhaus: Nutzungsänderung Hof/Remise, Umlagemassstab im Abrechnungs-/Umlagmaßstab Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; In einem Mehrfamilienhaus gibt es vermietete Wohnungen und Gewerbeeinheiten mit jeweils zugeordneten Kellerräumen. Der Hof und die Remise werden...

  1. Wired

    Wired Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    23.08.2009
    Beiträge:
    240
    Zustimmungen:
    2
    In einem Mehrfamilienhaus gibt es vermietete Wohnungen und Gewerbeeinheiten mit jeweils zugeordneten Kellerräumen. Der Hof und die Remise werden von allen Mieter genutzt, sind aber in keinem Mietvertrag Bestandteil der Mietsache.

    Nun plant einer der Gewerbemieter Teile des Hofs und der Remise anzumieten um sie gewerblich zu nutzen. Da weder der Hof noch die Remise beheizt sind, fallen Heizkosten nicht an. Aber was bedeutet die Vermietung für die Betriebskostenabrechnung?

    Ich habe in einige der Mietverträge geschaut und nichts über den Umlagemassstab (Wohnfläche, umbauter Raum o.ä.) gefunden, es wird auf die aktuelle BetrKV verwiesen. Gem. § 556a BGB ist nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Bei den Abrechnungen wird bisher auch, wenn nicht nach Verbrauch, nach Fläche umgelegt. Heisst das nun, wenn z. B. 100 qm des Hofs vermietet werden, ändert sich für alle Mieter die Bezugsgrösse (vermietete Fläche) um diese 100 qm? Und was ist, wenn der Hof irgendwann nicht mehr vermietet wird?

    Wenn ich die einzelnen Positionen betrachte, finde ich besonders die Grundsteuer und Entwässerung sowie evtl. die Sach- und Haftpflichtversicherung problematisch. Bei der Gartenpflege müsste die vermietete Fläche nur aus dem Vertrag mit dem Dienstleister. Ansonsten dürften keine zusätzlichen Kosten entstehen (Allgemeinstrom, Hauswart, Strassenreinigung usw.).
     
    sara gefällt das.
  2. Anzeige

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    8.440
    Zustimmungen:
    2.656
    Das bedeutet trotzdem nicht, dass sie einfach so beseitigt oder einem Mieter zur alleinigen Nutzung zugeordnet werden dürfen. Diese Flächen können trotzdem eine (implizit) zugesicherte Eigenschaft der Mietsache sein. Klar, wenn's niemand stört ... .


    Das ist zwar richtig, aber nur die halbe Wahrheit, da sich die Bestimmungen zu den Betriebskosten im BGB ausschließlich auf WOhnraum beziehen. Findet eine Mischnutzung mit Gewerbe statt und besteht die Gefahr, dass die Wohnraummieter benachteiligt werden, ist für die Gewerbeeinheiten ein sog. Vorwegabzug durchzuführen, d.h. aus den Gesamtkosten würde man zunächst den Anteil aller Gewerbeeinheiten bestimmen (und mit den Gewerbemietern abrechnen) und erst dann den Rest unter den Wohnraummietern verteilen.


    Entwässerung ist ein schönes Beispiel. Hier ist es zweckmäßig, sich über den Berechnungsmodus vor Ort schlau zu machen. Zumeist werden ja Teile des Grundstücks abhängig von ihrer Entwässerungsart mit bestimmten Faktoren bewertet. Nach genau diesem Modus bietet sich auch der Vorwegabzug an. Für die Versicherungen bietet es sich dagegen eher an, einen Vorwegabzug nach dem Verhältnis von Nutz- zu Wohnfläche vorzunehmen.
     
  4. Wired

    Wired Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    23.08.2009
    Beiträge:
    240
    Zustimmungen:
    2
    Oha. Welche "(implizit) zugesicherte Eigenschaft der Mietsache" könnten das denn zum Beispiel sein?

    Du redest hier grundsätzlich über die Abrechnungen? Die werden seit Jahren von Dienstleistern erstellt und wurden noch nie beanstandet.

    Du redest wieder von den Abrechnungen allgemein? Das Schmutzwasser wird vom Lieferanten nach Verbrauch "Lieferung minus Sprengwasser" berechnet. Das Niederschlagswasser mit "Dachfläche plus versiegelte Fläche geteilt durch 365 multipliziert mit Tage im Abrechnungszeitraum".

    Ich frage mich ob Nebenkosten für vermieteten Hof und Remise anfallen und was das an den Abrechnungen aller Mieter ändert.
     
  5. #4 immobiliensammler, 20.04.2018
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    17.09.2015
    Beiträge:
    3.220
    Zustimmungen:
    1.959
    Ort:
    bei Nürnberg
    Z.B. dass gemäß längjähriger Praxis den Mietern die Nutzung von Remise und Hof zusteht, auch wenn das nicht im Mietvertrag verankert ist!


    Was aber nicht sagt, dass es nicht zukünftig zu Beanstandungen kommen kann.

    Z.B. anteilig die Dachfläche der Remise und die versiegelte Fläche des Hofes (um beim Beispiel Niederschlagswasser zu bleiben)!

    Also hier klar Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung, dann Aufteilung des restlichen Betrages auf die anderen Mieter gemäß Umlagemaßstab.
     
    Andres gefällt das.
  6. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    8.440
    Zustimmungen:
    2.656
    In Ergänzung zum Beitrag von immobiliensammler:

    Selbst wenn keine zusätzlichen Kosten anfallen, kann man nicht einfach die bisherige Abrechnung beibehalten. Das Gebäude wird anders genutzt, also sind auch die Kosten anders zu verteilen.
     
  7. Wired

    Wired Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    23.08.2009
    Beiträge:
    240
    Zustimmungen:
    2
    Also beim Niederschlagswasser die Kosten der vermieteten Hoffläche von der versiegelten Fläche abziehen und die restlichen Wasserkosten wie bisher verteilen. Die Bezugsgrösse "Gesamtfläche" ändert sich dann nicht? Meint Ihr das mit "Vorabzug"?

    Welche Betriebskostenarten könnten denn noch betroffen sein?

    Bei Strassenreinigung, Müllbeseitigung, Hauswart/Hausmeister, Aufzug, Gebäudereinigung, Schneebeseitigung, Allgemeinstrom und Schornsteinreinigung sehe ich wegen der Hofnutzung keine Änderungen.

    Was ist mit der Grundsteuer? Die wird aufgeteilt nach Gewerbe und Wohnraum und dann mit der gemieteten Fläche multipliziert. Also hier vermietete Hoffläche multiplizieren mit Gewerbe-Grundsteuer dann von der Grundsteuer abziehen und den Rest, wie bisher umlegen?

    Bei der Gartenpflege und den Versicherungen kann man die Kostenänderung ja direkt feststellen. Etwaige Mehrkosten (Versicherung?) oder Minderkosten (Gartenpflege) können direkt dem Mieter der Hoffläche in Rechnung gestellt werden. Und der Rest umgelegt wie bisher?
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 20.04.2018
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    13.10.2017
    Beiträge:
    1.379
    Zustimmungen:
    759
    Irgendwie habe ich den Eindruck, dass sich deine Gedanken nur um das "wie NK-Umlegen dreht".

    Dass du mit Mietkürzungen der anderen Mieter, die den Hof und die Remise bisher nutzen auch rechnen musst, scheint völlig an dir vorbei zu laufen.

    Ist das Mehr an Gewerbemiete wirklich so hoch, dass es die möglichen Mietkürzungen der anderen Parteien vollständig auffängt und dennoch ein Plus bei dir bleibt?

    Es muss auch ein Nutzungsänderungantrag bei Bauamt gestellt werden. Allein die Brandschutzanforderungen für gewerblich genutzte Räume sind deutlich anders, als bei Remise für Fahrräder und dergleichen. Gewerbe ganz ohne Sanitär und Elektrik ist auch nicht machbar.

    Ist das dann wirklich eine lohnende Investition?
     
  9. Wired

    Wired Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    23.08.2009
    Beiträge:
    240
    Zustimmungen:
    2
    Stimmt, das ist meine Fragestellung in diesem Forum.

    Da es um die Erweiterung eines bestehenden Gewerbemietverhältnisses geht, ist Sanitär kein Problem, für Strom gibt es Zähler. Ausserdem geht es erst mal nur um den Hof, die Remise ist evtl. der nächste Schritt.

    Mietkürzungen der anderen Mieter sehe ich gelassen entgegen, da diese den Hof bisher nicht genutzt haben. Abstellmöglichkeiten für die Fahrräder sind auch kein Problem.

    Behördliche Genehmigungen u. ä., die sich aus gewerblicher Nutzung ergeben, sind von den entsprechenden Mietern einzuholen und zu bezahlen, so ist es vertraglich vereinbart. Sollte ich also Probleme kriegen, kann ich zumindest Schadensersatz fordern.

    Natürlich bin ich für Hinweise dankbar aber Brandschutz ist bei einer Freifläche im Hof vermutlich kein grosses Thema. Ich werde dem natürlich dennoch nachgehen - Danke für den Hinweis!
     
  10. Wired

    Wired Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    23.08.2009
    Beiträge:
    240
    Zustimmungen:
    2
    Da keine Inhaltlichen Einwände mehr kommen, kann ich davon ausgehen, dass ich das mit dem Vorwegabzug der anfallenden Nebenkosten (#6: Niederschlagswasser, Grundsteuer, Gartenpflege, Versicherungen) richtig verstanden habe?

    Die Bezugsgrösse "Gesamtfläche" ändert sich dann in den einzelnen Abrechnhungen der Mieter nicht?
     
  11. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    8.440
    Zustimmungen:
    2.656
    Doch, denn Teile der Gesamtkosten sind ja vorweg bereits abgerechnet.
     
  12. GSR600

    GSR600
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.10.2011
    Beiträge:
    1.912
    Zustimmungen:
    652
    Ort:
    Stuttgart

    Wird im Hof nicht gereinigt und kein Winterdienst gemachtt?
     
  13. Anzeige

    Vielleicht wirst du HIER Antworten finden.

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  14. Wired

    Wired Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    23.08.2009
    Beiträge:
    240
    Zustimmungen:
    2
    Das verstehe ich nicht. Aber vielleicht reden wir aneinander vorbei:

    Nehmen wir an, aktuell werden als Umlagemassstab 1.000 qm (Summe aller vermieteten Geschäfte und Wohnungen) verwendet. Jetzt sollen 100 qm auf dem Hof vermietet werden. Nehmen wir weiter an, die Kosten der Hoffläche (Niederschlagswasser, Grundsteuer, Gartenpflege, Versicherungen) werden im Vorwegabzug von den Kosten aller Mieter abgezogen, dann müsste der Umlagemassstab für die verbleibenden Kosten doch 1.000 qm bleiben und nicht 1.100 qm werden?
     
  15. GSR600

    GSR600
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.10.2011
    Beiträge:
    1.912
    Zustimmungen:
    652
    Ort:
    Stuttgart
    Was wurde denn bisher mit der Hoffläche abgerechnet? Wir z.B. rechnen jedes Jahr bei der Grundsteuer usw einen Anteil für die Stellplätze und Garagen raus und nur der restbetrag wird an die Mieter weitergegeben.
     
Thema:

Mehrfamilienhaus: Nutzungsänderung Hof/Remise, Umlagemassstab

Die Seite wird geladen...

Mehrfamilienhaus: Nutzungsänderung Hof/Remise, Umlagemassstab - Ähnliche Themen

  1. Probleme Müll im Mehrfamilienhaus

    Probleme Müll im Mehrfamilienhaus: Hallo ich habe vermiete ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen. Leider gibt es regelmäßig Schwierigkeiten mit der Müllentsorgung. Teilweise werden...
  2. Nutzungsänderung Gewerberaum

    Nutzungsänderung Gewerberaum: Hallo allerseits, ich bin Eigentümer einer Gewerbeeinheit in einer Eigentümergemeinschaft. Der vorherige Mieter (Lottannahmestelle) hat nun...
  3. Nebenkostenabrechnung Nutzungsänderung

    Nebenkostenabrechnung Nutzungsänderung: Hallo und schönen guten Tag Meine Frage an euch. Kann der Vermieter die Kosten für die Nutzungsänderung, also Architektenkosten und Gebühren für...
  4. Mehrfamilienhaus mit 9 Wohneinheiten

    Mehrfamilienhaus mit 9 Wohneinheiten: Hallo zusammen, ich habe gerade ein Mehrfamilienhaus gefunden, welches meiner Meinung nach ganz ok ist. Ich bin mir noch nicht zu 100% sicher,...
  5. Eigentümerwechsel eines Mehrfamilienhauses, was passiert mit den Versicherungen, Strom, Gas usw..

    Eigentümerwechsel eines Mehrfamilienhauses, was passiert mit den Versicherungen, Strom, Gas usw..: Guten Abend, ich habe leider paar Fragen, wo ich nicht weiter weiß. Tut mir leid. Mache das alles hier zum ersten mal. Es steht bald ein...
  1. Diese Seite verwendet Cookies um Inhalte zu personalisieren. Außerdem werden auch Cookies von Diensten Dritter gesetzt. Mit dem weiteren Aufenthalt akzeptierst du diesen Einsatz von Cookies.
    Information ausblenden