Mehrfamilienhauskauf, wie steuerlich absetzen?

Grundsätzlich werden alle Kosten nach Fläche aufgeteilt. Da es mit dem Rechnen nicht so toll klappt ...

... nehme ich für folgendes Beispiel an, dass die 115 m² vermietet und 100 m² selbstgenutzt stimmen, d.h. 215 m² Gesamtfläche: 115/215 des Hauses sind vermietet, 100/215 sind selbstgenutzt und in diesem Verhältnis werden alle steuerlich absetzbaren Kosten aufgeteilt.

Wenn du das nicht willst, d.h. wenn du mehr als ca. 53 % der Schuldzinsen ansetzen willst, wäre das Haus vor dem Kauf mittels Teilungserklärung in eine WEG aufzuteilen, in zwei Teilen zu kaufen und getrennt zu finanzieren. Dann kannst du im Darlehen für den selbstgenutzten Teil dein gesamtes Eigenkapital unterbringen (Zinsen sind nicht abzugsfähig, also will man möglichst wenige zahlen) und im anderen Teil die dadurch höheren Zinsen voll abziehen. Auch beim Kaufpreis eröffnet das Spielräume, indem man die eigene Wohnung billig kauft und die vermieteten Teile entsprechend teurer.

Ganz großer Haken: Aus der Teilung resultiert ein Vorkaufsrecht für die Mieter.

Wenn man das Haus selbst gebaut hätte, gäbe es noch weitere Spielräume.

Später anfallende Kosten, die nicht direkt zuordenbar sind, sind nur im Verhältnis der Wohnflächen ansetzbar. Wenn du also für 10 000 € das Dach ausbessern lässt, sind nur ~5300 € als Instandhaltung abzugsfähig.


Ich bezweifele aber, dass sich dieser Stunt lohnen würde. Die Zinsen sind derzeit sowieso niedrig, d.h. es geht um einen relativ geringen Abzug, und die Teilung und der zweite Kauf (mit allen verbundenen Kosten) geht ins Geld, genauer: Das verbraucht Eigenkapital und macht damit die Finanzierung insgesamt schlechter. Außerdem muss der Verkäufer mitmachen - falls der keine Lust auf Teilungserklärung und zwei Kaufverträge hat, ist nichts zu machen.

Lohnen dürfte sich die Sache nur, wenn man mit sehr viel Eigenkapital kauft (d.h. die eigene Wohnung dann gar nicht mehr finanzieren müsste) und man gleichzeitig einen hohen persönlichen Grenzsteuersatz zahlt. Sonst eher nicht ...

 

Ja, jeweils die angesprochenen 53 %.

Diese Kombiangebote haben sehr stark unterschiedliche Konditionen. Ob sich das lohnt, musst du im Einzelfall mit dem dir vorliegenden Angebot und unter Berücksichtigung deiner persönlichen Steuersituation durchrechnen. Solche Angebote können sehr attraktiv sein - mehr lässt sich von hier aus nicht sagen.

 

Ja.

Nein - jetzt hast du den Abzug für die eigene Nutzung ja doppelt durchgeführt. 115/215 = 53 %

 

Als Vermieter bist du quasi Unternehmer. Als Profi arbeitet man mit Profis zusammen. Einer meiner Mieter ist eine Buchhalterin die für einen Lohnsteuerhilfeverein tätig ist. Ein "richtiger" Steuerberater (und Fachanwalt für Steuerrecht) ist für mich der Ansprechpartner für meine Steuersachen.

Lohnsteuerhilfevereine können und dürfen nicht alle zur Steuerberatung für Unternehmer notwendigen Tätigkeiten (und Fachwissen) leisten.

 

Das kommt auf den Umfang drauf an. Bisher bekomme ich deutlich mehr Geld von Finanzamt (zurück) als mich der Steuerberater kostet.

 

Ähem - ist ja nicht so, dass bei den Lohnsteuerhilfevereinen nur Amateure sitzen würden, die keine Ahnung haben. Das Problem als Vermieter ist die beschränkte Hilfeleistung, die man dort erhalten darf. Einfach mal als Einstieg § 4 Nr. 11 StBerG lesen.

Das wäre aktuell schon eine Option für dich. Bei zwei Wohnungen mit insgesamt 100 m² wirst du wohl unter 13 000 € Einnahmen im Jahr bleiben, bei Zusammenveranlagung wäre es dann endgültig kein Problem mehr. Solange du nicht an Gewerbemieter vermietest, betrifft dich das Thema USt nicht.

Die Vergütung von Steuerberatern ist eine Wissenschaft für sich. Du kannst ja mal zur groben Orientierung mit diesem Rechner etwas herumspielen.

Erste Herausforderung: Die korrekten Tätigkeiten ermitteln. Grob gesagt ist das Ausfüllen des Mantelbogens und jede Anlage jeweils eine Tätigkeit. In deinem Fall also vielleicht die allgemeine ESt, Einkünfte aus nichtselbständige Arbeit, Einkünfte aus V&V, vielleicht noch Kapitalsteuererklärung, Auslagenpauschale, Prüfung der Bescheide.

Zweite Herausforderung: Gegenstandswert. Das ist meist irgendwas in Richtung zu versteuerndes Einkommen (Einkünfte - Abzüge), reines Einkommen oder reine Abzüge - im Zweifelsfall einfach mal den höchsten Betrag in der jeweiligen Kategorie ansetzen.

Dritte Herausforderung: korrekten Gebührensatz ermitteln. Den Rahmen gibt der Rechner vor, die Auwahl trifft der Steuerberater. Für die ESt (d.h. den Mantelbogen) liegt dieser Rahmen bei 1/10 bis 6/10. Einfache Fälle werden niedriger bewertet, komplizierte Fälle höher. Ein durchschnittlich komplizierter Fall kostet die sog. Mittelgebühr, d.h. die Gebühr in der Mitte des Gebührenrahmens - im Beispiel des Mantelbogens also 3,5/10. Wenn der Steuerberater über diese Gebühr hinaus gehen will, muss er dir das begründen.

Wenn du damit etwas herumprobierst, wirst du sehr schnell feststellen, dass es dabei einen enormen Spielraum gibt.


Weiterer Vorteil der Lohnsteuerhilfe: Die Kosten sind vorab bekannt und erheblich niedriger als beim Steuerberater.

Doch, aber dich kann man nicht zwingen. Wenn du keine Rücklagen bildest und es sind dringende Maßnahmen zu erledigen (Klassiker: Heizungsausfall im Winter, berechtigt ziemlich kurzfristig zu 100 % Mietminderung), musst du das eben über Kredite finanzieren. Gerade in der Anfangsphase der Finanzierung kann das teuer werden, Stichwort nachrangige Sicherheit. Damit tut man sich keinen Gefallen.

Auch für Rechtsstreitigkeiten und Mietausfälle sollte etwas beiseite gelegt sein. Als unerfahrener Vermieter ist es manchmal schwer vermeidbar, Fehler zu machen, die ins Geld gehen. Das sollte möglichst nicht auf direktem Weg in die Zwangsvollstreckung führern ...

Wenn die Rücklage dauerhaft tragen soll, d.h. keine Nachfinanzierung gewollt ist, reicht das nicht aus. Und das sage ich, ohne irgendwelche Details über das Objekt zu kennen. Einfach mal ein paar übliche Probleme mit dieser Rücklagenbildung vergleichen: Wie lange kannst du die Kreditrate von 2000 € bedienen? Was leistet der Anwalt für 2000 €? Oder der Heizungsbauer? Wie viele Fenster kann man dafür austauschen? Wie viele Bäder sanieren? Wie lange kannst du dir dafür das Haus eingerüsten lassen?

Wenn du diese Fragen für dein Objekt etwas genauer durchleuchtest, merkst du ganz schnell, dass zumindest am Anfang 2000 € Zuführung nicht ausreichend sind.

Wenn man dann eine gewisse Liquidität aufgebaut hat und einfach keine Ausgaben aufkommen wollen , dann kann man ja immernoch Sondertilgungen leisten - was genau deshalb unbedingt vereinbart sein sollte!

Abziehbar ist es, wenn du das Geld ausgibst. Das Ansparen ist nicht abzugsfähig.