Mehrfamilienhauskauf, wie steuerlich absetzen?

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von mertiko1, 21.03.2014.

  1. #1 mertiko1, 21.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 21.03.2014
    mertiko1

    mertiko1 Benutzer

    Dabei seit:
    20.03.2014
    Beiträge:
    78
    Zustimmungen:
    0
    Hallo,
    ich bin bald Besitzer eines 3-Familienhauses, wobei 2 Wohnungen schon vermietet sind.
    2 Mietwohnungen haben zusammen 115 qm und Eigengenutzte Maisenettenwohnung hat 100qm = 215qm Gesamtwohnfläche

    ich habe gelesen, dass man Schuldzinsen absetzen kann. Wie kann man quasi die Zinsen nur für den vermieteten Anteil zum Absetzen rausfiltern?

    Was kann ich schon vor dem Notartermin (04.04.) machen?

    mit freundlichen Grüßen
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.706
    Zustimmungen:
    1.247
    Grundsätzlich werden alle Kosten nach Fläche aufgeteilt. Da es mit dem Rechnen nicht so toll klappt ...

    ... nehme ich für folgendes Beispiel an, dass die 115 m² vermietet und 100 m² selbstgenutzt stimmen, d.h. 215 m² Gesamtfläche: 115/215 des Hauses sind vermietet, 100/215 sind selbstgenutzt und in diesem Verhältnis werden alle steuerlich absetzbaren Kosten aufgeteilt.

    Wenn du das nicht willst, d.h. wenn du mehr als ca. 53 % der Schuldzinsen ansetzen willst, wäre das Haus vor dem Kauf mittels Teilungserklärung in eine WEG aufzuteilen, in zwei Teilen zu kaufen und getrennt zu finanzieren. Dann kannst du im Darlehen für den selbstgenutzten Teil dein gesamtes Eigenkapital unterbringen (Zinsen sind nicht abzugsfähig, also will man möglichst wenige zahlen) und im anderen Teil die dadurch höheren Zinsen voll abziehen. Auch beim Kaufpreis eröffnet das Spielräume, indem man die eigene Wohnung billig kauft und die vermieteten Teile entsprechend teurer.

    Ganz großer Haken: Aus der Teilung resultiert ein Vorkaufsrecht für die Mieter.

    Wenn man das Haus selbst gebaut hätte, gäbe es noch weitere Spielräume.

    Später anfallende Kosten, die nicht direkt zuordenbar sind, sind nur im Verhältnis der Wohnflächen ansetzbar. Wenn du also für 10 000 € das Dach ausbessern lässt, sind nur ~5300 € als Instandhaltung abzugsfähig.


    Ich bezweifele aber, dass sich dieser Stunt lohnen würde. Die Zinsen sind derzeit sowieso niedrig, d.h. es geht um einen relativ geringen Abzug, und die Teilung und der zweite Kauf (mit allen verbundenen Kosten) geht ins Geld, genauer: Das verbraucht Eigenkapital und macht damit die Finanzierung insgesamt schlechter. Außerdem muss der Verkäufer mitmachen - falls der keine Lust auf Teilungserklärung und zwei Kaufverträge hat, ist nichts zu machen.

    Lohnen dürfte sich die Sache nur, wenn man mit sehr viel Eigenkapital kauft (d.h. die eigene Wohnung dann gar nicht mehr finanzieren müsste) und man gleichzeitig einen hohen persönlichen Grenzsteuersatz zahlt. Sonst eher nicht ...
     
  4. #3 mertiko1, 21.03.2014
    mertiko1

    mertiko1 Benutzer

    Dabei seit:
    20.03.2014
    Beiträge:
    78
    Zustimmungen:
    0
    vielen Dank für die Info Andres,

    okay also ne teilung kommt nicht in frage, da ich mein eigenkapital größtenteils in die Modernisierung der eigengenutzten Wohnung einsetzen werde.

    meine Finanzierung besteht aus 3 Teilen:

    L-Bank Darlehen 22%
    Bauspardarlehen in Verbindung mit Zinszahlungsdarlehen 30%
    Annuitätendarlehen 48%

    Kann ich aus allen 3 Finanzmitteln die Schuldzinsen ansetzen?
    Ich denke beim zinszahlungsdarlehen lohnt es sich als vermieter, weil man da eh nur zinsen bezahlt. Liege ich da richtig ?


    mfg
     
  5. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.706
    Zustimmungen:
    1.247
    Ja, jeweils die angesprochenen 53 %.


    Diese Kombiangebote haben sehr stark unterschiedliche Konditionen. Ob sich das lohnt, musst du im Einzelfall mit dem dir vorliegenden Angebot und unter Berücksichtigung deiner persönlichen Steuersituation durchrechnen. Solche Angebote können sehr attraktiv sein - mehr lässt sich von hier aus nicht sagen.
     
  6. #5 mertiko1, 21.03.2014
    mertiko1

    mertiko1 Benutzer

    Dabei seit:
    20.03.2014
    Beiträge:
    78
    Zustimmungen:
    0
    der Verständnishalber heisst es

    wenn ich Schuldzinsen von 4000 Euro habe,

    davon 115/215 auf die Vermieter fallen =2139 Euro

    und hiervon max. 53% in dem fall 1134 Euro steuerlich absetzbar ?
     
  7. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.706
    Zustimmungen:
    1.247
    Ja.


    Nein - jetzt hast du den Abzug für die eigene Nutzung ja doppelt durchgeführt. 115/215 = 53 %
     
  8. #7 mertiko1, 21.03.2014
    mertiko1

    mertiko1 Benutzer

    Dabei seit:
    20.03.2014
    Beiträge:
    78
    Zustimmungen:
    0
    ah okay.
    das war mit 53% gemeint :)
    danke für die info
     
  9. #8 mertiko1, 22.03.2014
    mertiko1

    mertiko1 Benutzer

    Dabei seit:
    20.03.2014
    Beiträge:
    78
    Zustimmungen:
    0
    Sollte man einen Steuerberater für sowas einschalten oder könnte man es über Lohnsteuerhilfeverein machen ?

    Als Nochmieter hab ich das bisher immer über den Lohnsteuerhilfeverein gemacht, aber bei einer Immobilie kann man ja steuerrechtlich vieles falsch machen.

    Bin eigentlich immer zufrieden gewesen mit dem Lohnsteuerhilfeverein.
     
  10. sara

    sara Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.03.2013
    Beiträge:
    1.447
    Zustimmungen:
    198
    Ort:
    NRW
    muss heißen auf den vermieteten Teil.

    Wenn du bis dato, deine Steuererklärung nie selbst gemacht hast, dann ist es wohl sinnvoll zumindest für die erste Einkommensteuererklärung nach Hauskauf dir Hilfe zu holen.
    (Am besten dann diese Einkommensteuererklärung und evtl. Anlagen, dann alle vor Abgabe beim Finanzamt kopieren und in den folgenden Jahren nach dieser Vorlage die Einkommenserklärung evtl. selbst fertigen.
     
  11. #10 mertiko1, 22.03.2014
    mertiko1

    mertiko1 Benutzer

    Dabei seit:
    20.03.2014
    Beiträge:
    78
    Zustimmungen:
    0
    oops da hat sich ein fehler eingeschlichen, klar den vermieteten teil.

    hmm, okay beim steuerberater oder bekommt es der hilfeverein auch hin ?
     
  12. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.373
    Zustimmungen:
    1.412
    Ort:
    Mark Brandenburg
    Als Vermieter bist du quasi Unternehmer. Als Profi arbeitet man mit Profis zusammen. Einer meiner Mieter ist eine Buchhalterin die für einen Lohnsteuerhilfeverein tätig ist. Ein "richtiger" Steuerberater (und Fachanwalt für Steuerrecht) ist für mich der Ansprechpartner für meine Steuersachen.

    Lohnsteuerhilfevereine können und dürfen nicht alle zur Steuerberatung für Unternehmer notwendigen Tätigkeiten (und Fachwissen) leisten.
     
  13. #12 mertiko1, 22.03.2014
    mertiko1

    mertiko1 Benutzer

    Dabei seit:
    20.03.2014
    Beiträge:
    78
    Zustimmungen:
    0
    okay,

    ich war letzte woche beim lohnsteuerhilfeverein für meinen steuerbescheid 2013 und hab da erzählt das ich ein Haus demnächst erwerbe, da meinte er ich könnte alles beim abwickeln, was mit dem Hauskauf zu tun hat sprich die steuererklärung.

    Aber lieber beim Profi machen lassen.

    was würde sowas kosten beim steuerberater ?
     
  14. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.373
    Zustimmungen:
    1.412
    Ort:
    Mark Brandenburg
    Das kommt auf den Umfang drauf an. Bisher bekomme ich deutlich mehr Geld von Finanzamt (zurück) als mich der Steuerberater kostet.
     
  15. #14 mertiko1, 22.03.2014
    mertiko1

    mertiko1 Benutzer

    Dabei seit:
    20.03.2014
    Beiträge:
    78
    Zustimmungen:
    0
    als Laie kann ich nicht sagen wie der umfang ist.
    was sollte man beachten, das man geld zurück bekommt als vermieter
    :smile009:
     
  16. #15 mertiko1, 22.03.2014
    mertiko1

    mertiko1 Benutzer

    Dabei seit:
    20.03.2014
    Beiträge:
    78
    Zustimmungen:
    0
    instandhaltungsrücklage

    jetzt mal zu den rücklagen, was wäre monatlich vernünftig ?

    kann man diese gelder auch steuerlich absetzen oder ist es reine privatsache. letztendlich
    zwingen kann man ja niemanden rücklagen zu bilden oder ?
     
  17. #16 sara, 22.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 22.03.2014
    sara

    sara Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.03.2013
    Beiträge:
    1.447
    Zustimmungen:
    198
    Ort:
    NRW
    das liegt aber bestimmt nicht am Steuerberater ???


    versteuern muss man seine Einnahmen minus der abzugsfähigen Kosten.
    Da du für die Vermietung dann auch noch keine Vorauszahlungen geleistet hast, kann da evtl. auch eine Nachzahlung am Anfang stehen.

    das kannst du machen wie du willst. Es ist auf jeden Fall sinnvoll, dass man "flüssig" ist für unvorhergesehen Kosten, aber wie du das organisierst ist ganz alleine deine Sache.
     
  18. #17 mertiko1, 22.03.2014
    mertiko1

    mertiko1 Benutzer

    Dabei seit:
    20.03.2014
    Beiträge:
    78
    Zustimmungen:
    0
    das weiss ich ja eben nicht, 2006 wurde das Haus kernsaniert, Dachboden ausgebaut.

    die nächsten jahre wäre mal ruhe, aber danach ?

    Haus ist 100 Jahre alt.

    2000Euro pro Jahr zu viel oder eher zu wenig?
     
  19. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.706
    Zustimmungen:
    1.247
    Ähem - ist ja nicht so, dass bei den Lohnsteuerhilfevereinen nur Amateure sitzen würden, die keine Ahnung haben. Das Problem als Vermieter ist die beschränkte Hilfeleistung, die man dort erhalten darf. Einfach mal als Einstieg § 4 Nr. 11 StBerG lesen.

    Das wäre aktuell schon eine Option für dich. Bei zwei Wohnungen mit insgesamt 100 m² wirst du wohl unter 13 000 € Einnahmen im Jahr bleiben, bei Zusammenveranlagung wäre es dann endgültig kein Problem mehr. Solange du nicht an Gewerbemieter vermietest, betrifft dich das Thema USt nicht.


    Die Vergütung von Steuerberatern ist eine Wissenschaft für sich. Du kannst ja mal zur groben Orientierung mit diesem Rechner etwas herumspielen.

    Erste Herausforderung: Die korrekten Tätigkeiten ermitteln. Grob gesagt ist das Ausfüllen des Mantelbogens und jede Anlage jeweils eine Tätigkeit. In deinem Fall also vielleicht die allgemeine ESt, Einkünfte aus nichtselbständige Arbeit, Einkünfte aus V&V, vielleicht noch Kapitalsteuererklärung, Auslagenpauschale, Prüfung der Bescheide.

    Zweite Herausforderung: Gegenstandswert. Das ist meist irgendwas in Richtung zu versteuerndes Einkommen (Einkünfte - Abzüge), reines Einkommen oder reine Abzüge - im Zweifelsfall einfach mal den höchsten Betrag in der jeweiligen Kategorie ansetzen.

    Dritte Herausforderung: korrekten Gebührensatz ermitteln. Den Rahmen gibt der Rechner vor, die Auwahl trifft der Steuerberater. Für die ESt (d.h. den Mantelbogen) liegt dieser Rahmen bei 1/10 bis 6/10. Einfache Fälle werden niedriger bewertet, komplizierte Fälle höher. Ein durchschnittlich komplizierter Fall kostet die sog. Mittelgebühr, d.h. die Gebühr in der Mitte des Gebührenrahmens - im Beispiel des Mantelbogens also 3,5/10. Wenn der Steuerberater über diese Gebühr hinaus gehen will, muss er dir das begründen.

    Wenn du damit etwas herumprobierst, wirst du sehr schnell feststellen, dass es dabei einen enormen Spielraum gibt.


    Weiterer Vorteil der Lohnsteuerhilfe: Die Kosten sind vorab bekannt und erheblich niedriger als beim Steuerberater.


    Doch, aber dich kann man nicht zwingen. Wenn du keine Rücklagen bildest und es sind dringende Maßnahmen zu erledigen (Klassiker: Heizungsausfall im Winter, berechtigt ziemlich kurzfristig zu 100 % Mietminderung), musst du das eben über Kredite finanzieren. Gerade in der Anfangsphase der Finanzierung kann das teuer werden, Stichwort nachrangige Sicherheit. Damit tut man sich keinen Gefallen.

    Auch für Rechtsstreitigkeiten und Mietausfälle sollte etwas beiseite gelegt sein. Als unerfahrener Vermieter ist es manchmal schwer vermeidbar, Fehler zu machen, die ins Geld gehen. Das sollte möglichst nicht auf direktem Weg in die Zwangsvollstreckung führern ...

    Wenn die Rücklage dauerhaft tragen soll, d.h. keine Nachfinanzierung gewollt ist, reicht das nicht aus. Und das sage ich, ohne irgendwelche Details über das Objekt zu kennen. Einfach mal ein paar übliche Probleme mit dieser Rücklagenbildung vergleichen: Wie lange kannst du die Kreditrate von 2000 € bedienen? Was leistet der Anwalt für 2000 €? Oder der Heizungsbauer? Wie viele Fenster kann man dafür austauschen? Wie viele Bäder sanieren? Wie lange kannst du dir dafür das Haus eingerüsten lassen?

    Wenn du diese Fragen für dein Objekt etwas genauer durchleuchtest, merkst du ganz schnell, dass zumindest am Anfang 2000 € Zuführung nicht ausreichend sind.

    Wenn man dann eine gewisse Liquidität aufgebaut hat und einfach keine Ausgaben aufkommen wollen :unsicher001:, dann kann man ja immernoch Sondertilgungen leisten - was genau deshalb unbedingt vereinbart sein sollte!


    Abziehbar ist es, wenn du das Geld ausgibst. Das Ansparen ist nicht abzugsfähig.
     
Thema: Mehrfamilienhauskauf, wie steuerlich absetzen?
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. aufteilung mehrfamilienhaus steuern

    ,
  2. teilungserklärung aufteilung schuldzinsen

    ,
  3. zinszahlungsdarlehen steuerlich absetzen

Die Seite wird geladen...

Mehrfamilienhauskauf, wie steuerlich absetzen? - Ähnliche Themen

  1. Nicht bezahlte Rechnung - steuerlich abschreiben?

    Nicht bezahlte Rechnung - steuerlich abschreiben?: Wie in einem anderen Thread geschrieben, haben sich meine Mieter "verabschiedet" und mir durch Beschädigungen und Müllablagerungen Arbeit und...
  2. Kaufnebenkosten absetzen

    Kaufnebenkosten absetzen: Hallo zusammen, ich hoffe, ich bin hier richtig und ich hab eine passende Antwort nicht irgendwo übersehen. Wenn ja, dann bitte verschieben. :-)...
  3. Steuern und Spenden

    Steuern und Spenden: Nachdem es in einem anderen Thread um Steuern ging, stellte sich mir die Frage, warum man nicht an eine Stiftung spendet, statt Steuern zu zahlen....
  4. Software oder Excel Liste Einnahmen Ausgaben Steuer

    Software oder Excel Liste Einnahmen Ausgaben Steuer: Hallo zusammen, ich bin privater Vermieter von Wohnungen und Gewerbeeinheiten. Ich suche eine übersichtliche Software mit der ich meine...
  5. Vermietung und Steuer - Grundsatzfragen

    Vermietung und Steuer - Grundsatzfragen: Hallo zusammen, danke für die bisherige Hilfe, hab mich schon viel hier durch gelesen! Habe aber noch ein paar offene Fragen, die ihr mir...