Mehrfamilienhauskauf

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von schackobaba, 10.09.2011.

  1. #1 schackobaba, 10.09.2011
    schackobaba

    schackobaba Neuer Benutzer

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    Hallo Zusammen,

    ich werde demnächst ein MFH kaufen und bin mir bei 1-2 Punkten noch nicht ganz sicher.
    Es sind 7 Einheiten im Vorderhaus und eine Gewerbeeinheit in der Remise.
    Die Gewerbeeinheit in der Remise bezahlt ganz gute Miete und die Mieter im Vorderhaus zahlen hingege sehr schlechte Miete. Es sind zudem alle Bruttowarm Mietverträge, was mir ziemlich mißfällt, d.h. Ärger und Stress mit den Mietern bei Mieterhöhung.
    Die Mietern wurden in den letzten 3 Jahren auch nicht erhoben, d.h. ich könnte die Mieten rein rechtlich um 20 % anheben, wenn ich nicht über die Kappungsgrenze des Mietspiegels komme. Das wird bei den geringen Mieten nicht der Fall sein.

    Meine Frage ist:

    1. Ab wann kann ich mit dem Mieterhöhungsgesuch bei den Mietern beginnen, ab Eintragung der Unbedenklichkeitsbescheinigung, ab Lastennutzenwechsel oder ab dem Kaufdatum (Notartermin), oder oder?

    2. Gilt Keine Antwort des Mieters nach einer gewissen Frist als Einverständnis oder muss man den Mieter wieder anschreiben und nochmals Auffordern?

    3. Die Eigentümerin will noch bis sie eine neue Wohnung gefunden hat in einer Wohnung bleiben. Um zu verhindern, dass sie dann auf ewig bleibt hatte ich mir gedacht einen Mietvertrag aufzusetzen für den Zeitraum in der die Wohnung von Ihr bewohnt wird. Zuerst bis zum vorraussichtlichen Auszugsdatum eine geringe Miete (um Ihr entgegenzukommen) und dann eine deutliche höhere Miete, wenn Sie noch nicht draußen ist.
    Kann man in einem Mietvertrag reinschreiben: Z.B. 1.10.2011-01.03.2011 = 350 €, dann ab 01.03.2011 700 € ? Worauf sollte man achten?

    Das war's erstmal ich bedanke mich vorab.

    Gruß
    Schacko
     
  2. AdMan

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  3. #2 Kitzblitz, 10.09.2011
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    Du verwendest hier Begriffe, die im allgemeinen Sprachgebrauch in Deutschland (zumindest in Baden-Württemberg und NRW) im Zusammenhang mit Vermietungen von Wohnungen nicht unbedingt gebräuchlich sind. Da die möglichen Antworten auf deine Frage in den Gesetzen zu finden bzw. zu begründen sind, wäre es hilfreich, wenn du uns noch eine Landesangabe machst.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  4. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das ist keineswegs erforderlich, noch nicht einmal hilfreich...

    Grundsätzlich kann nur der Vermieter Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machen. Der Käufer wird noch § 566 BGB mit dem Eigentumsübergang zum Vermieter. In eigenem Namen kann er gegenüber dem Mieter also erst ab Grundbucheintragung handeln. Das hindert den Käufer allerdings keineswegs daran, schon vor dem Eigentumübergang mittels Vollmacht des Verkäufers gegeüber dem Mieter alle Rechte des Vermieters wahrzunehmen. Der Käufer kann also bei Vorlage einer Vollmacht jederzeit im Rahmen der gesetzlichen oder vertraglichen Regelungen Mieterhöhungen verlangen oder auch Kündigungen aussprechen.
    Was die Parteien im Kaufvertrag vereinbart haben, ist für das Mietverhältnis völlig irrelevant. Käufer und Verkäufer können keinen Vertrag zu Lasten des Mieters schließen.

    Ohne Zustimmung des Mieters gibt es keine Mieterhöhung. Stimmt der Mieter nicht bis zum Ablauf der Zustimmungsfrist zu, wird der Vermieter auf Zustimmung klagen müssen. Ob vor einer Klage ein erneutes Anschreiben sinnvoll sein könnte, wird jeder für sich entscheiden müssen. Der
    Inhalt der §§ 558 ff BGB sollte dem Eigentümer eines Mehrfamilienhauses eigentlich bekannt sein.

    Grundsätzlich können Verträge bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit beliebig vereinbart werden. Ob es sinnvoll ist, ist eine andere Frage.
    Nach § 557 BGB sind die Mietvertragsparteien - man kann es kaum glauben - zu Vereinbarungen über die Miethöhe berechtigt. Unter rechtlichen Aspekten ist die Mieterhöhung durch Vereinbarung also unproblematisch.
     
  5. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Na, rate mal, worauf man achten soll.
     
  6. #5 Kitzblitz, 10.09.2011
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    Nun, bevor man sich auf §§ des BGB bezieht, sollte man schon wissen, ob das BGB überhaupt Anwendung findet !

    Möglicherweise ist "schackobaba" Österreicher und/oder das Objekt der Begierde liegt in Österreich - dort spricht und schreibt man zwar deutsch, aber das BGB gilt dort mit Sicherheit nicht.

    In diesem Forum gab es schon häufiger Anfragen aus Österreich, zu denen sich erst nach diversen Ratschlägen der Forenmitglieder - immer schön unter Bezugnahme auf deutsches Mietrecht und das BGB - dann erst später herausstellte, dass es sich um in Österreich gelegene Objekte handelte. Bei fast allen Anfragen aus Österreich sind mir beim Lesen dann Worte und Begriffe aufgefallen, die nicht unbedingt zum Sprachgebrauch in Deutschland gehören. Sicher im Sprachgebrauch sind mir allerdings nur NRW und Baden-Württemberg - dort bin ich aufgewachsen bzw. lebe heute dort (daher mein Hinweis).

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
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