Mehrgenerationenhaus, Vermietung an Eltern

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Nakaron, 19.02.2016.

  1. #1 Nakaron, 19.02.2016
    Nakaron

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    Hallo liebe Forumsmitglieder,

    meine Frau und ich planen ein Mehrgenerationenhaus zu kaufen. Die Konstellation sieht unabhängig von der Größe des Objekts wie folgt aus. Eine große Hauptwohnung und eine ELW (um die 85 qm² 2-3 Zimmer).

    Wir bekommen für die Finanzierung zusätzliches EK von den Eltern "geliehen". Wie können wir nun die Mieteinahmen steuerlich optimiert unterbringen auch in Hinblick auf Rückzahlung des EKs.
    1. Darlehen über die Höhe des EKs und die Mieteinnahmen zur Tilgung nutzen und somit steuerlich verwerten?
      1. Dies würde aber für die Finanzierung uns wieder EK nehmen, da wir somit einen weiteren Darlehensvertrag haben.
    2. Kredit für den Hauskauf prozentual auf beide Wohnungen aufteilen und den einen Kredit durch die Mieteinnahmen tilgen? Zusätzliche Betrag X monatlich den Eltern überweisen um das EK zurückzuzahlen, gänzlich ohne Darlehensvertrag?
    Gruß
    Nakaron
     
  2. AdMan

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  3. #2 Nakaron, 19.02.2016
    Nakaron

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    Nachtrag: Habe in diesem Thread schon recht viel bzgl. der Nebenkosten gelernt.
     
  4. Andres

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    Warum die Anführungszeichen? Was ist eigentlich gemeint? Die Konstruktion wird doch wohl so etwas in der Art sein, dass die Kreditraten an die Eltern mit deren Mietzahlungen verrechnet werden.


    Für eine umfassende Steuerberatung musst du einen Profi aufsuchen (und bezahlen), hier kann es höchstens um Einzelaspekte gehen.

    Welches der Darlehen bevorzugt getilgt wird, ist aus steuerlicher Sicht ganz einfach: Tilgung ist steuerlich nicht relevant. Das Darlehen der Eltern wird wohl zinslos sein, also ist es besser, dieses Darlehen zu tilgen, weil die Zinszahlungen an die Bank steuerlich berücksichtigt werden können. Mehr Zinsen an die Bank zu zahlen, vergrößert den Steuervorteil. Das ist die Variante "Steuerspartrottel".

    Am Ende ist nämlich nicht entscheidend, möglichst wenig Steuern zu zahlen - es geht um deinen Kontostand, egal in welche Richtung sich das Geld verabschiedet. In der Gesamtschau kommt man daher zum genau umgekehrten Ergebnis: Ein verzinstes Darlehen vor einem nicht verzinsten Darlehen zu tilgen, ist gut für den Geldbeutel. Ob und wie das möglich ist, hängt aber von den Wünschen der Eltern ab. Schließlich könnte es ja sein, dass die ihr Geld nicht erst in ein paar Jahrzehnten wiedersehen möchten und bis dahin auch noch Miete zahlen sollen ...
     
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  5. #4 Nakaron, 19.02.2016
    Nakaron

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    Hallo Andres,

    vielen Dank. Das hat mir schon sehr geholfen. Es ist also eine Verhandlungssache zwischen uns und den Eltern. Da sie finanziell abgesichert ist, kann man hier auf alle Wünsche und Gegebenheiten eingehen bei den Gesprächen.

    Also kann ich die Mieteinnahmen also gegen das Bankdarlehen stellen um die Steuerlast zu mindern. Muss ich hierbei die ELW separat mit einem Kredit bedienen um die Mieteinnahmen dagegen rechnen zu lassen? Das komplette Darlehen kann man hier ja nicht nehmen da auch der Eigennutzungsanteil enthalten ist. Ist dies korrekt bzw. vereinfachtet es die Sache?

    Ich hatte sowas ähnliches im Sinn. Gespräche mit einem Finanzmakler stehen noch an, wenn der finale Preis des Hauses verhandelt ist.

    Wir haben 2 große Bausparer die in 4 Jahren Zuteilungsreif sind. Das große Teil soll 5 Jahre laufen und dann von den beiden Bausparen komplett abgelöst werden. Der kleiner Kredit ist auf die ELW zugeschnitten und wird durch die Mietzahlungen und nach 5 Jahren dann auch mit Sonderzahlungen getilgt.

    So zumindest meine Gedanken dazu. Ich möchte in ein Gespräch mit dem Finanzmakler nicht ohne eigene Gedanken rein gehen.

    Gruß
    Nakaron
     
  6. #5 immobiliensammler, 19.02.2016
    immobiliensammler

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    Hallo Nakaron,

    Du machst einen Fehler wenn Du nur auf die "Steuerersparnis" bei den Zinsen schaust! Bitte bedenke, da wir in Deutschland keine 100 % Steuersatz haben bleibt dir von jeden Euro Zinsen, den Du effektiv an die Bank zahlst immer nur maximal rund 42 Cent Steuerersparnis, Du zahlst also effektiv 58 Cent drauf.

    Bedeutet: Wenn Du das Darlehen von den Eltern zinslos bekommst und diese nicht auf das Geld angewiesen sind würde ich trotzdem zuerst das Darlehen tilgen, welches Zinsen kostet, selbst nach Steuern bleibt immer noch eine Ersparnis über.

    Stefan
     
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  7. #6 Nakaron, 19.02.2016
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    Das ist verständlich. Die Frage ist wie lange sich die Eltern hinhalten lassen. Das müsste man im Gespräch herausfinden. Somit also vorrangig die Darlehen tilgen wo Zinsen gezahlt werden müssen.
     
  8. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Oh, hat man dich auch geködert... :008sonst:
     
  9. Duncan

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    Wie sieht die Steuersparsituation bezüglich vorweggenommenes Erbe aus? Sollte man längerfristig auch bedenken. Es kann auch Sinn machen, mit den Eltern gemeinsames Eigentum zu begründen, dass dann z.B. in 10 Jahren übertragen wird. Wenn ihr miteinander wohnen wollt, sollte das Verhältnis entsprechend sein.
    Aber bevor du ihnen die Bücher von Peter Wilhelm schenkst solltest aber vorher mit ihnen sprechen.
     
  10. #9 Nakaron, 19.02.2016
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    Ich gebe zu leider ja. Die Darlehenszins von 1,35% waren schon nicht schlecht. Die Guthabenzins kann man vernachlässigen. Sind 2 Bausparer mit je 75.000 €. Wir nutzen ihn als Anschlussfinanzierung. Als EK haben wir aufgegeben und besparen zurzeit nur je 2.100 € zwecks Förderung. Der Rest der am Monatsende übrig bleibt geht aufs Tagesgeld und wird als EK genutzt.

    Zum Glück haben wir durch Trick und Beziehung fast die komplette Abschlussgebühr wieder zurück erhalten.

    Habe mich danach viel belesen und würde heute einen kleinen Bausparer nehmen ohne Riester für eventuelle Renovierungen / Reparaturen oder Sanierungen und den Rest aufs Tagesgeldkonto. Besonders bei dem aktuellen Zinsniveau.
     
  11. #10 Nakaron, 19.02.2016
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    Das Verhältnis ist super. Werde den Hinweis mal bei meinem Steuerberater positionieren und vielleicht hat ja auch der Finanzmakler dazu eine Meinung. Die beiden leben jedoch auch nur in einer Lebensgemeinschaft und sind nicht verheiratet.
     
  12. Andres

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    Nochmal ganz deutlich, ich bin nicht sicher, dass das ausreichend klar wurde: TIlgung ist steuerlich nicht wirksam! Nicht die volle Rate mindert die Mieteinnahmen, sondern nur die Zinsen.


    Nein, auch wenn hier zusätzliches Einsparpotenzial vorhanden ist. Allgemein ist es so, dass das ganze Haus entsprechend der selbstgenutzten bzw. vermieteten Wohnfläche aufgeteilt wird. Alle Abzüge, die sich auf das ganze Haus beziehen (also z.B. die AfA, die Kreditzinsen, ...), werden nur mit dem Anteil berücksichtigt, der der Vermietung entspricht. Also Beispiel:
    Gesamtwohnfläche 200 m²
    Vermietete Wohnfläche 85 m²
    Anteil also 85 m²/200 m² = 42,5 %
    Von 100 € Zinszahlung mindern 42,50 € die Mieteinnahmen.

    Am besten liest du dir mal Anlage V zu ESt durch, dann wird das Schema klar.

    So, und jetzt kann man tricksen: Man kann das Haus in ETWen teilen. Das muss aber der Verkäufer bereits machen, wozu der (neben dem finanziellen) erstmal bereit sein muss. Anschließend schließt man zwei Darlehen für die beiden Wohnungen ab - der Bank ist das relativ wurscht - die man für die volle Laufzeit separat führt. In das Darlehen für den selbstgenutzten Teil fließt das gesamte Eigenkapital und der Rest wird vollfinanziert. Damit fallen wesentlich mehr also die o.g. 42,5 % der Zinsen in der Mietwohnung an. Ob sich das gegnüber den Kosten für die Teilung (und deren spätere Aufhebung, sollte sie erforderlich werden) und dem Mehraufwand lohnt, ist eine Rechenaufgabe für den StB.
     
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