"Mehrhausanlage" - verschiedene Meinungen der Eigentümer und des Verwalters

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Megathomas, 17.01.2013.

  1. #1 Megathomas, 17.01.2013
    Megathomas

    Megathomas Neuer Benutzer

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    Hallo Forum,

    gegeben ist eine WEG mit mehreren Einheiten. Zu einer Einheit A gehört laut TE ein Sondereigentum in einem extra Gebäude im Hof. In diesem Hofgebäude gibt es nur dieses Sondereigentum (als Teil des gesamten Sondereigentums A).

    Da Außenwände und Dächer zwingend Gemeinschaftseigentum sein müssen, gehe ich davon aus, dass diese nicht dem Sondereigentum A zugerechnet werden können/dürfen.

    Leider ist das nur die Ansicht eines Eigentümers. Die anderen Eigentümer noch der Verwalter fühlen sich nicht verantwortlich für dieses Gebäude.

    Auf der einen Seite könnte man sagen: "Toll, da kann ich ja machen was ich will, solange ich die Kosten selbst trage". Andererseits gibt es vielleicht doch jemanden der das unterbinden möchte - vielleicht auch nur ein zukünftiger neuer Eigentümer.

    Welche Wege gibt es, rechtssicher vorzugehen? Wie kann man zumindest den Verwalter überzeugen, dass es überhaupt ein Problem gibt?

    MfG Megathomas
     
  2. AdMan

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  3. #2 Papabär, 17.01.2013
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    Hallo Megathomas,

    wem ... wohin?


    "in" oder "an"?


    Da bin ich mir garnicht mal so sicher ... wo steht das?


    Rechtssicherheit wirst Du in einem Forum wohl eher vergeblich suchen.
     
  4. #3 Megathomas, 17.01.2013
    Megathomas

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    Hallo Papabär,

    ist das ein Eingangstest? Aber bitte...

    Wir sind hier im Unterforum "WEG - Allgemeine Fragen". Wohin?

    Wenn ich "in" schreibe, meine ich "in" und nicht "an". Sonst hätte ich ja auch an geschrieben. Wie kann ein Gebäude Sondereigentum sein?

    BGH, 03.04.1968 - V ZB 14/67, wurde also schon vor längerer Zeit festgestellt.

    Vergiss die Rechtssicherheit. Ich wollte damit nur ausdrücken, dass diese Probleme natürlich alle rechtlicher Natur sind. Was helfen praktische Ratschläge, wenn man diese nicht auch rechtlich durchführen kann/darf.

    Wie würdest Du mit so einem Fall umgehen?


    Test bestanden?

    MfG Megathomas
     
  5. #4 Tobias F, 17.01.2013
    Tobias F

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    Ist es SONDEREIGENTUM, oder Sondernutzungsrecht?

    Was steht dazu in der TE? Gibt es dort einen Absatz in der Art: "Der Inhaber des ??????? am Gebäudes xxxxx ist zur Unterhaltung/Instandhaltung des Gebäudes verpflichtet"?
     
  6. #5 Megathomas, 17.01.2013
    Megathomas

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    Hallo Tobias,

    Es handelt sich um Sondereigentum. Sondernutzungsrecht ist für die Hoffläche und den Zugang eingetragen.

    Die TE ist leider Grund für das ganze Problem: Es ist leider eine 08/15-TE die wirklich nichts enthält.
    Es gibt keine Kostenübernahmepflicht für in Sondernutzungsrecht stehende Flächen, noch für im Gemeinschaftseigentum befindliche Baugruppen wie z.B. Fenster - es gibt nichts!

    MfG Megathomas
     
  7. #6 Tobias F, 17.01.2013
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    Nun, "Baugruppen" wie Fenster usw., die zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, müssen, so die TE nichts anderes besagt, sowieso von der Gemeinschaft unterhalten werden (ausser die Gemeinschaft hat dies durch VEREINBARUNG) geändert.

    Und zu Deiner grundsätzlichen Frage, hier müsste ich raten/tipen. Deshalb halte ich mich da lieber raus und empfehle einen Fachanwalt für WEG-Recht zu konsultieren.
     
  8. #7 Megathomas, 17.01.2013
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    Hallo Tobias,

    es geht mir hier weniger um die rechtliche Beurteilung, als um die Vorgehensweise.

    Die anderen Eigentümer erkennen das Problem gar nicht. Aus deren Sicht kann Eigentümer A machen und tun was er will. Das wird aber garantiert nicht so sein, egal wer die Kosten übernehmen muss.

    Der Verwalter machts sich natürlich nicht mehr Arbeit als er nach seiner Meinung machen muss. Anfragen in diese Richtung werden nicht beantwortet.

    Gibt es eine Möglichkeit, dass sich der Verwalter darum kümmern muss? Oder hilft hier wirklich nur eine Klage gegen die WEG und deren Verwalter, falls eingegebene TOP nicht angenommen werden?

    Gibt es keine Schiedsstelle oder eine Verwalteraufsicht?


    Aber selbst, wenn man sich der Sache endlich annimmt und das Problem endlich wahrnimmt. Dann werden die anderen Eigentümer kein Interesse an der Instandhaltung/-setzung des Hofgebäudes haben, da es Geld kosten wird. Dann würde wahrscheinlich auch nichts passieren.

    MfG Megathomas
     
  9. #8 Papabär, 17.01.2013
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    Naja ... ich weiß ja nicht ...
    noch kurz zuvor hatte der BGH auch über die ehelichen Pflichten einer Ehefrau entschieden (Urteil des BGH vom 02.11.1966, Az. IV ZR 239/65) - das bedeutet aber nicht, dass diese Entscheidung noch bis heute Gültigkeit hat.

    Im Übrigen bin ich vorsichtig einen einzelnen Sachverhalt aus einem Urteil zu ziehen ohne die Volltextversion zu kennen ... und die BGH-Entscheidungsdatenbank von 1968 ist m. E. noch nicht online.

    Ich kenne eine Reihenhaussiedlung, die als WEG geführt wird. Möglich, dass die Gebäudehülle stets, ständig und zwingend immer dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet werden muss ... ich glaub´s aber nicht recht.
     
  10. #9 Tobias F, 17.01.2013
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    Wer spricht denn gleich von Klage. Ich sage es nochmals, aus meiner Sicht, geh zum Fachanwalt und lass dich beraten. Wenn er denn der Ansicht ist das Du im Recht bist, dann genügt u.U. ein Schreiben an den Verwalter und die restlichen Eigentümer.


    Eine Verwalteraufsicht? So in der Art einer Bankenaufsicht etwa? ;-)
     
  11. #10 Papabär, 17.01.2013
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    Im Zweifel würde ich den WEG-Verwalter um eine schriftliche Bestätigung bitten, dass bauliche Maßnahmen vom Sondereigentümer ohne Absegnung durch die WEG durchgeführt werden können.
     
  12. #11 Fremdling, 17.01.2013
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    Hallo Megathomas,

    womöglich hilft bei Deiner Frage, wenn Du mal das "extra Gebäude im Hof" näher erklärst (Nutzung? freistehend?) und die konkrete Formulierung zur Definition des Sondereigentums sowohl in der Teilungserklärung als auch im Wohnungsgrundbuch prüfst? Sondereigentum an "der Wohnung" (oder was auch immer) im Hof-Gebäude oder an dem Hof-Gebäude selbst dürfte sich ggf. unterschiedlich auf die Zuständigkeiten bei Instandhaltung/-setzung und Kostentragung auswirken?

    Mfg Fremdling
     
  13. #12 Megathomas, 17.01.2013
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    Hallo Fremdling,

    Das Gebäude im Hof ist eine "Werkstatthalle" und ist Teil des Teileigentum Nr. 1 (also nicht zu Wohnraumzwecken). Die Halle ist freistehend.
    Welche Nutzung soll zu Grunde gelegt werden? Die in der TE oder die dem Bauamt angezeigten? In der TE heisst es "Werkstatthalle"

    Aus reinem Menschenverstand könnte man schon eine Zuständigkeit herstellen - ich zahle was ich nutze. Aber das Gesetz kümmert sich da nur wenig darum. Und die TE schweigt zu diesem Thema.
    Sogar die Verkehrssicherungspflicht wurde nicht auf den Sondernutzungsrecht-Inhaber übertragen, usw.

    Ich denke mal, rechtlich ist die Sache klar. Aber was hilft das? Die anderen Eigentümer werden das nicht einsehen und wenn dann auch keine Beschlüsse verabschieden.
    Am besten wäre es, die TE (oder eine Vereinbarung) an das Denken der Eigentümer anzupassen, damit die Sache ganz klar ist. Z.B. wer nutzt und zahlt darf auch entscheiden.
    Noch besser wäre es, das Hofgebäude von der WEG abzutrennen, was natürlich nicht möglich ist (kein Zugang zur Straße).

    @Papabär:
    So eine schriftliche Bestätigung wäre natürlich auch gut. Ich würde als Verwalter so ein Schriftstück bestimmt nicht abgeben wollen - viel zu riskant.

    @Tobias:
    Ok, also nochmal den Verwalter ansprechen. Wenn der weiterhin nicht reagiert einen Fachanwalt einschalten und die Sache überprüfen lassen. Ich werde es noch einmal versuchen.

    MfG Megathomas
     
  14. #13 Papabär, 17.01.2013
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    Jaein ... für gewöhnlich hat ´ne WEG schon noch eine gewisse Entscheidungsbefugnis. So kann ich z.B. als Sondereigentümer in einer WEG (deren TE meinetwegen die Zuständigkeit für die Fenster auf das Sondereigentum überträgt) nicht einfach das äußere Erscheinungsbild verändern weil ich quietschbunte Fensterrahmen plötzlich chick finde.

    Ich hab´ allerdings keine Ahnung, ob das auch für Hinterhöfe gilt.
     
  15. #14 Megathomas, 17.01.2013
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    Hallo Papabär,

    Du weißt auch nicht wirklich was Du willst, oder?
    Das eine ist das WEG-Gesetz - alles andere kann man auch per TE lösen.

    Hier (OLG München, 20.02.2008 - 32 Wx 2/08) geht es um eine WEG-Reihenhausanlage, wo man zumindest den Balkon anders gestalten darf, weil es die TE so ausdrückt ("So wie ein eigenes Haus").

    Das Problem sind nur die TEs. Die gibt es ja immer schon vorher und man kann sie nur sehr schwer nachträglich ändern.
    Bei alten WEGs oder einfachen TEs ist da nichts zu machen.

    MfG Megathomas
     
  16. #15 Martens, 17.01.2013
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    mal kurz zur ursprünglichen Frage: Sondereigentum besteht immer nur an den Räumen, nicht am Gebäude. Wände,Fenster, Decken, Fundamente etc. sind immer Gemeinschaftseigentum.

    Wenn sich die WEG nicht kümmern will, folgende Vorgehensweise:
    Sondereigentümer beantragt einenTOP, z.B. Instandsetzung der Außenfenster im Gebäude X und wartet die Entscheidung der Versammlung ab.
    Sofern die WEG beschließt, daß sie sich um diese Fenster nicht kümmern will, weil das Gebäude angeblich Sondereigentum darstellt, hat der Sondereigentümer einen Monat Zeit, die Beschlußanfechtungsklage einzureichen und einen weitern Monat, diese zu begründen.
    Dann sieht man weiter. :)

    Sofern in der TE nichts geregelt ist, gilt das Gesetz. Das ist kein Problem, sondern vereinfacht die Vorgehensweise. Nichts ist schlimmer, als 40 Seiten Teilungserklärung mit diversen Spezialregelungen, die dann noch in vier Ergänzungen teilweise wieder aufgehoben werden...

    Christian Martens
     
  17. #16 Megathomas, 18.01.2013
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    Hallo Christian,

    vielen Dank für Deinen Beitrag.

    Ja, das ist der Weg der zum Ergebnis führen wird - die Klage.
    Das ist mir schon klar.

    Ich suche allerdings nach einer Möglichkeit - z.B. über den verantwortlich handelnden Verwalter - diese Sache möglichst ohne viel Streit zu regeln. Mit der Keule geht es immer, aber dann ist das Leben in der Gemeinschaft vielleicht nicht mehr so toll. Also muss dieser Weg die letzte Möglichkeit sein.

    Nur wie überzeugt man den (professionellen!) Verwalter von der geltenden Rechtslage? Ich habe auch das Gefühl, dass der Verwalter zwar weiss, wie es richtig wäre, trotzdem aber solange die Füße still hält, bis wirklich mal Ernst gemacht wird.
    Es wird halt nur das Notwendigste für die WEG gemacht.

    MfG Megathomas
     
  18. #17 Martens, 18.01.2013
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    Tja, wie überzeugt man jemand, der zwar die Wahrheit kennt, diese aus Gründen der Arbeitsvermeidung jedoch ignoriert?

    Genau, mit der Keule. :D

    Allerdings - und hier muß ich den Kollegen etwas in Schutz nehmen - die Beschlüsse werden von den Eigentümern gefällt, der Verwalter entscheidet nicht, er berät höchstens.

    Ich würde den Miteigentümern meine persönliche Rechtsauffassung schriftlich mitteilen, zur nächsten ETV die entsprechenden TOPs fordern und gleich ankündigen, daß ggfs. die Beschlüsse der Gemeinschaft einer gerichtlichen Klärung zugeführt werden, sofern sie sich nicht mit meiner Rechtsauffassung vereinbaren lassen.
    Das ist dann Keule mit leichter Polsterung. ;)

    Christian Martens
     
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