Mehrheitserfordernis bei Austausch der Balkonelemente

Dieses Thema im Forum "Eigentümerversammlung" wurde erstellt von Triple-J, 06.09.2012.

  1. #1 Triple-J, 06.09.2012
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    Hallo,

    bei unserer nächsten Eigentümerversammlung steht zur Debatte, ob die Balkonelemente aller Wohneinheiten (über 50) ausgetauscht werden sollen. Die Finanzierung soll über eine Sonderumlage erfolgen.

    Ich bin gegen diese Erneuerung. In meiner Wohnung ist das Balkonelement in einem Top-Zustand und ich habe auch von anderen Bewohnern, auch Mietern, gehört, dass sie überhaupt nicht nachvollziehen können, warum das gemacht werden soll. Auch sehe ich die ganzen angeblichen Vorteile nicht, aber das soll jetzt hier nicht relevant sein.

    Meine Frage zum Stimmrecht:
    Die Verwaltung erklärte mir auf telefonische Nachfrage, dass eine einfache Mehrheit ausreichen würde, da die bisherige Doppelverglasung durch eine neue Doppelverglasung ersetzt werden soll. Nur wenn der Einbau einer Dreifachverglasung gemacht werden solle, wäre eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich. Der Verwalter argumentiert also, dass es sich durch die Beibehaltung der Doppelverglasung um eine "Modernisierende Instandsetzung" und nicht um eine "Modernisierung" handeln würde.

    Ist das korrekt? Wenn ich mir die Definitionen auf Klick mich anschaue, dann verstehe ich das so, dass für eine "Modernisierende Instandsetzung" etwas defekt sein muss. Die Frage ist nun, ob das hier der Fall ist. Etwa 10% der Eigentümer argumentieren, dass bei Ihnen in der Wohnung kleine Defekte vorliegen (Balkontür ließe sich nicht kippen, sondern nur komplett öffnen; Wind würde durchdringen), aber ist das ausreichend, die gesamten Balkonelemente als defekt einzustufen? Zumal man ja auch z. B. bei dem betroffenen Eigentümer lediglich die Balkontür ersetzen könnte.

    Danke vorab.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Martens, 07.09.2012
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    moin,

    Balkonelemente? Später dann Doppelverglasung?
    Also handelt es sich um vollverglaste Balkone, ja?

    Der genaue Instandhaltungsbedarf sollte vor Beschlußfassung feststehen. Es kann vorkommen, daß man auf Grund einzelner Defekte davon ausgehen muß, daß die gesamten Anlagen nicht mehr reparabel sind. Es kann aber auch wirtschaftlich sinnvoll sein, nur dort zu reparieren oder zu ersetzen, wo tatsächlich etwas defekt ist.

    Ist der Instandhaltungsbedarf gegeben, egal ob teilweise oder komplett, reicht zur Entscheidung die einfache Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Eigentümer.

    Ist kein Instandhaltungsbedarf gegeben oder zumindest nicht in dem Umfang wie beschlossen wird, widerspricht die Maßnahme u.U. ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Beschluß - sofern er denn zustande kommt - müßte dann gerichtlich angefochten werden.

    Christian Martens
     
  4. Jobo45

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    Bist Du jetz Mieter weil du "auch Mieter" schreibst!

    Demnach würde es wohl mehr Sinn machen bei den 10 % erst mal zu reparierenoder aber auch nur die Türelemente aus zu tauschen.
    Jedoch kann es ja auch sein dass es Gründe gibt die zum Austausch führen wie z.B. nicht mehr lieferbare Ersatzteile (Beschläge).
    Hast Du mal mit dem Beirat gesprochen, wie argumentiert der denn? Es kann durchaus sein, dass die 10 % so viel Stimmung machen dass in der Versammlung viel mehr für die Erneuerung sind als Du meinst.
     
  5. #4 Triple-J, 07.09.2012
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    Ja. Normalgroße Balkontür mit großer Glasschreibe und daneben ein großes "Element" mit großer Fensterscheibe. Also bis auf die unteren 15% sowie der Trennung zwischen Balkontür und dem Element ist quasi alles verglast. Aktuell haben wir Doppelverglasung, welche durch eine neue Doppelverglasung ersetzt werden soll. Das bisherige Holzelement soll wahrscheinlich durch ein neues Aluminium-Element ersetzt werden.

    Meines Erachtens wäre es eben viel sinnvoller, einfach die 10%, bei denen Mängel vorliegen, aus der Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft reparieren zu lassen.

    Nein, ich bin Eigentümer, habe aber auch mit Mietern gesprochen. ;)

    Also Fakt ist, dass nur ganz wenige erklärt haben, dass etwas defekt sei. Aufgrund der Vor-Diskussion bei der letzten Versammlung rechne ich jedoch mit einer sehr knappen Entscheidung, wenn die einfache Mehrheit ausreichen sollte. Einige stützen die Austausch-Absicht einer Eigentümerin, die sehr dafür kämpft und wie Du schon sagst, "Stimmung macht". Andere versprechen sich dadurch eine gute Modernisierung, die neuer ist, hübscher aussehen, weniger Pflege bedürfen, Energiekosten sparen und den Wert der Wohnung erhöhen soll. Das Meinungsbild dürfte wohl etwa 50/50 sein.

    Da aber die Doppelverglasung nur durch eine neue Doppelverglasung ersetzt werden soll und statt eines Holzelementes ein Aluminiumelement gewählt werden soll (welches trotz neumodischer Abdichtungen immer noch mehr Kälte zieht als Holz), sehe ich keine sinkenden Energiekosten. Auch ist der jetzige Pflegeaufwand gleich null und das Holz sieht top aus. Es wäre eigentlich eine Schande, dieses sehr gute Element zu entfernen.

    Die entscheidende Frage ist aber eben, ob einzelne kleine Defekte an ca. 10% der Balkonelemente ausreichen, um eine "Modernisierende Instandsetzung" zu rechtfertigen. Meines Erachtens handelt es sich um eine Luxusmodernisierung, die nichts bringt (noch nicht mal Luxus...).
     
  6. Jobo45

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    Das heißt für Dich, Du solltest sehr gut vorbereitet in die Versammlung gehen um die Leute von Deiner Meinung überzeugen zu können.
    Das mag zwar als Argument dienen, jedoch stimmen die auch tatsächlich und können die Vermieter die Kosten auch wirklich umlegen (gibt das die Gegend her).
    Weniger Pflege, warum? es sind doch bisher keine Fenster mit 2 Scheiben die man jeweils von 2 Seiten putzen muss, oder?

    Wenn die Fenster dann den ganzen Tag gekippt bleiben sicherlich nicht.

    Ja aber entscheidend ist nun mal wie die Mehrheit sich entscheidet.
    Nochmal die Frage wie sieht der Beirat das Vorgehen. Ich frage deshalb, weil eventuell günstigere Sanierungsmöglichkeiten garnicht angefragt wurden bzw. nicht kommuniziert werden, um die neuen "schicken ALU Fenster" durch zu setzen.
    Ich persönlich habe sehr gute Erfahrung mit Kunststofffenster mit dreifach Verglasung gemacht! In den Südwohnungen bei dunklen Rahmen mit Aluminium Außenverkleidung.
    Warum kommen keine Kunststofffenster in betracht?
    Über die Schiene der Kosten kannst Du eventuell die Leute beeinflussen und wenn das Verhältnis der Kosten und Nutzen unverhältnismäßig wird (was ich allerdings nicht glaube) gilt es als bauliche Veränderung.
     
  7. #6 Triple-J, 07.09.2012
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    Wenn man sich für die günstigste Variante entscheidet, geht es hier um ca. 22€ im Monat, die über die 11%-Regel umlagefähig wären. Man kann aber wie gesagt darüber streiten, ob der Gebrauchswert dadurch erhöht wird (meine Meinung: nein), die Wohnverhältnisse sich verbessern (meine Meinung: nein) oder ob es Einsparungen bei Energie und Wasser gibt (Wasser auf keinen Fall, Energie wie oben ausgeführt meines Erachtens auch nicht.) Aber die persönlichen Auffassungen des Einzelnen wie z. B. mir hierzu sind natürlich immer subjektiv.

    Nein, an der Art der Fenster ändert sich gar nichts. Es soll lediglich "alt" durch neu ersetzt werden. Angeblich habe das Holz einen hohen Pflegeaufwand, weil es häufig gestrichen und sauber gehalten werden müsste. Das ist absoluter Quatsch. Bei mir wurde das Holz vor meinem Einzug vor fünf Jahren gestrichen und das reicht für die nächsten 10 Jahre. Mein Pflegeaufwand sieht so aus, dass ich ca. 3x im Jahr mit einem feuchten Tuch von innen und außen über das Holz gehe, was 5 Minuten (innen und außen) dauert. Damit wären wir bei einer Pflegezeit von 15 Minuten im ganzen Jahr. Geringer ist kaum möglich.

    Ich könnte mir vorstellen, dass der Beirat dem zustimmt, weiß es aber nicht sicher. Die Verwaltung hat aber allen Eigentümern eine Übersicht mit mehreren Angeboten (z. B. Kunststoff und Holz-Alu-Elemente) verschiedener Firmen geschickt, da sind auch einige Kostenunterschiede dabei. Da kann man der Verwaltung also nichts nachsagen.
     
  8. #7 frenchberlin2, 11.09.2012
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    Hast Du Dir die Teilungserklärung angesehen?
    Sind die Verglasungen da explizit aufgeführt als Gemeinschaftseigentum?
    Oder wären sie als Fassadenbestandteil anzusehen?
    Wie wurde der Austausch defekter Glasscheiben bisher gehandhabt? Jeder zahlte für sich?

    Es ist mittlerweile klar, dass Fenster immer Gemeinschaftseigentum sind und auch gemeinschaftlich zu pflegen sind, vielleicht stützt sich die Hausverwaltung auf das neue Urteil und will es deswegen durchsetzten. Stünde aber in der Teilungserklörung etwas anderes.. wäre es zumindestens eine Argumentation wert.
    Manchmal muss man nicht recht haben, sondern nur gut argumentieren.

    Prinzipiell können wir ohne TE nicht wissen, ob das, was die HV sagt zum Stimmrecht, auch richtig ist.

    Verhalte Dich auf keinen Fall still, sonst könnte man es Dir als konkludentes also zustimmendes Verhalten auslegen.

    Alles Andere wurde schon gesagt.
     
  9. #8 Triple-J, 14.09.2012
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    Hallo Leute,

    ich habe nochmal eine Frage zu diesem Sachverhalt:

    Es wird bezogen auf die Balkonelemente in 2 Punkten abgestimmt:
    - Beschlussfassung zum Austausch der Balkonelemente
    - Beschlussfassung über die Finanzierung der Maßnahme (also Sonderumlage, da Rücklage zu dünn)

    Die Abstimmung zur Finanzierung findet ja natürlich nur dann statt, wenn beschlossen würde, die Balkonelemente auszutauschen. Angenommen, der Beschluss zum Austausch der Balkone käme mit knapper einfacher Mehrheit durch, während ich mit "nein" gestimmt habe. Ich hätte dann aber weiterhin Zweifel an der Rechtmäßigkeit der einfachen Mehrheit, weil es sich meines Erachtens um eine Modernisierung handelt (also 75% erforderlich). Ich möchte mir dann also vorbehalten, mich anwaltlich beraten zu lassen.

    Wie soll ich mich dann bei der Abstimmung über die Finanzierung verhalten? Auch mit nein stimmen? Oder enthalten? Oder sogar erklären, dass ich mich an dieser Beschlussfassung überhaupt nicht beteilige (also auch nicht enthalte), weil ich den ersten Beschluss, welcher Grundlage für den zweiten Beschluss ist, als rechtswidrig erachten würde?

    Ziemlich komplex, ich weiß... Leider könnte es aber passieren, dass ich mir genau diese Frage stellen muss...

    Danke im Voraus.
     
  10. #9 Tobias F, 15.09.2012
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    Und wieso klärst Du das nicht im Vorfeld anwaltlich?
     
  11. #10 Triple-J, 15.09.2012
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    Ich bin nicht auf Krawalle aus und will keinen Rechtsstreit hinaufbeschwören, der am Ende (hoffentlich) gar nicht zu Stande kommt. Dennoch muss ich ja wissen, wie ich mich im konkreten Fall verhalten sollte...
     
  12. #11 Tobias F, 15.09.2012
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    Wenn Du bei der Versammlung anfängst in Frage zu stellen was erlaubt ist, dich enthältst weil Du sagst den Beschluss erst anwaltlich überprüfen zu lassen - meinst Du das macht weniger Stimmung als wenn Du jetzt, wo es niemand erfährt, zum Anwalt gehst und dich erkundigst?
     
  13. #12 frenchberlin2, 15.09.2012
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    Janz ehrlich, lasse dich vorher beraten von einem guten anwalt .. dann kommst du in die situation wie ich: man weiß nicht mehr, ob man klagen soll oder nicht ..
    manchmal ist es so einfach: du willst nicht klagen, die anderen wollen die balkone. also kriegen sie die balkone.

    wenn du ganz nett fragst .. kriegst du vielleicht durch, dass DU keinen neuen Balkon bekommst aber alle anderen. je nachdem, wie verrottet deine rahmen um das glas wirklich sind.
    aber mit verlaub: ich kenne da auch so leute, die denken, eine alte dampfheizung von 1900 sei heute noch gut und wollen deswegen keine neue....;-) vielleicht sind deine fenster und das glas und alles auch nicht mehr sooo taufrisch, ganz ehrlich?
     
  14. #13 Triple-J, 15.09.2012
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    Ich muss meine Enthaltung doch dort nicht begründen. Ich enthalte mich einfach und gut ist es. Das werde ich in diesem (hoffentlich nicht eintretenden) Fall bezüglich Finanzierung wahrscheinlich auch machen...

    Du sagst es... ;)

    Das funktioniert bestimmt nicht. :D Verrottet ist an meinem Rahmen zwar überhaupt nichts, aber es wird bei diesem Gemeinschaftseigentum nun mal immer sehr viel Wert auf ein einheitliches Erscheinungsbild gelegt.

    Ganz ehrlich: Bei mir ist alles in einem 1A-Zustand und einige andere Eigentümer / Mieter haben mir das von sich auch berichtet. Naja, ich hoffe einfach mal, dass diese Eigentümer einschließlich mir in der Mehrheit sein werden. Dann erübrigt sich alles andere, eben auch die für mich weiterhin unklare Sache mit den erforderlichen Mehrheitsverhältnissen.
     
  15. #14 Christian, 17.09.2012
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    Hallo,

    ohne dir zu nahe zu treten zu wollen, aber hast du bzw. die angesprochenen anderen Eigentümer und Mieter entsprechende Fachkenntnisse, Erfahrungen und Wissen, um das beurteilen zu können?

    Mag ja sein, daß das oberflächlich noch alles toll aussieht. Nächstes Jahr geht vielleicht irgendein Bauteil reihenweise kaputt, weil es seine Lebensdauer erreicht hat. Das kann man als Laie nicht wissen.
    Niemand kann alles wissen, deswegen gibt es Fachleute.

    Wenns denn wirklich so sein sollte, hätte ich jedoch eine offenere Kommunikation innerhalb der WEG erwartet - so daß auch der Laie nachvollziehen kann, warum ausgetauscht werden soll.

    Gruß,
    Christian
     
  16. Jobo45

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    Ich denke Du bist dagegen, wieso beziehst Du nicht eindeutig Stellung und stimmst auch dagegen? Denn mit einer Enthaltung zeigst Du, dass Du entweder kein Interesse hast oder du gibst vor, Dich der Mehrheit an zu schließen. Und dann gibt es mit der Klage, mit der Du bestimmt einen Aufschub erreichen wirst, den Messerstich in den Rücken der WEG.

    Versuche liebe die WEG auf Deine Seite zu bringen, mach Dir im Vorfeld der Versammlung die Mühe und versuche die Eigentümer mit für jeden nachvollziehbare Argumente auf Deine Seite zu bringen, vielleicht gibt es ja auch eine Lösung die zwischen Gesamtaustausch und Reparieren liegt.
    Sollte dann ein anderes Ergebnis raus kommen als Dir lieb ist, akzeptiere es einfach.
     
  17. #16 Triple-J, 17.09.2012
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    Die Enthaltung bezog sich auf die Finanzierung der Maßnahme, also der zweite Beschluss zum Thema, falls der erste Beschluss bezüglich Durchführung der Maßnahme gegen meinen Wunsch durchkommen sollte. Heißt, dass ich bezüglich Zustimmung der Maßnahme mit "nein" stimmen werden. Sollte die Maßnahme dennoch zu Stande kommen, wird über die Finanzierung beschlossen. Da wollte ich mich dann enthalten, weil eben unklar ist, ob der erste Beschluss überhaupt rechtmäßig ist, da das erforderliche Mehrheitssystem ggfls. nicht erreicht wurde. Die Frage der Finanzierung wäre ja gerade nur dann zu klären, wenn der erste Beschluss laut Auffassung ders Verwalters erfolgreich zu Stande gekommen ist.

    Für eine solche "offenere Kommunikation" ist sich die WEG nicht grün genug... Letztlich geht es nur darum, dass eine Eigentümerin, die behauptet, ihr Element sei defekt, unbedingt ein neues Element haben will und deswegen Stimmung macht. Die Frage ist, wie viele mitziehen...

    Ich wüsste auch nicht, dass sich irgendein Fachmann die ganzen Elemente angesehen hat. Bei mir zumindest nicht. Ein Bekannter von mir, der Ahnung davon hat, hat mir jedoch auch bestätigt, dass er nach Ansicht meines Balkonelements nicht nachvollziehen könne, warum das gemacht werden soll.
     
  18. #17 Martens, 18.09.2012
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    Man sollte:

    - sich vorher informieren, ggfs. nicht nur in diesem Forum, auch wenn es - wie z.B. eine anwaltliche Beratung - Geld kosten sollte

    - gemäß seiner Meinung abstimmen, wenn ich dagegen bin, stimme ich immer mit Nein, auch bei der Finanzierung, sofern möglich. Es ist denkbar, daß der Instandsetzungsbeschluß durchkommt, der Beschluß über eine Sonderumlage jedoch nicht, alles schon erlebt.

    - sich nicht scheuen, einen Beschluß einer gerichtlichen Überprüfung zu unterziehen, auch wenn das Geld kosten sollte

    - sich hinterher nicht ärgern, wenn man vorher nicht aus dem Knick gekommen ist.

    Christian Martens
     
  19. #18 frenchberlin2, 26.09.2012
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    Hey, es hat zwar nicht meine Aufgabe, dich als Eigentümer umzustimmen - aber mit so manchem schönen Produkt kann man das eigene Haus DEUTLICH aufwerten .. und wenn ich mir vorstelle, was Eure Maßnahme kosten soll - dann schau' mal hier:
    très très chic in der Schwiiz'


    da wird dann das ganze Haus aufegewertet. Nur mal so als Anregung. :verrueckt009:
     
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