Mein Neubau-Vermietungsprojekt! Eine kontroverse Diskussion

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von Buddha20, 18.09.2015.

  1. #1 Buddha20, 18.09.2015
    Buddha20

    Buddha20 Benutzer

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    Hallo Mitglieder,

    heute möchte ich etwas zu meinem geplanten Projekt eines Neubaues mit zwei Wohneinheiten erzählen. Ich möchte euch dabei meine Sichtweise bzw. Renditeberechnungen aufzeigen. Mein Ziel ist eine hoffentlich kontroverse wie auch konstuktive Kritiv respektive Diskussion. Also ich fang mal mit den Randbedingungen an (sorry jetzt schon ich versuche mich kurz zu halten okay):

    Unsere Gemeinde (4.000 Seelendorf) liegt zwischen zwei Kleinstädten und ca. 60 km von München entfernt. Die Lage ist optimal für Pendler. Ein demografische Analyse hat gezeigt, dass es bei uns stetig wachsen wird.

    Aktuell besitze ich ein selbstbewohntes Eigenheim, welches ich 2012 erbaut und vorraussichtlich 2021/22 abgezahlt/vollgetilgt habe. Aktuell sieht meine Einkommenssituations sehr gut aus und mein Job habe ich mehr oder weniger sicher bis mindestens 2030 (Beamter). Jährlich tilge ich mein Haus mit ca.10%, dennoch habe ich mir ein Eigenkapital von ca. 50.000 € wieder ansparen können.

    Als bei mir in der Nähe (ca. 200 m) ein neues Baugebiet erschlossen wurde von der Gemeinde, kam mir der Gedanke für meine Kinder und/oder nur als Kapitalanlage ein Mietshaus mit zwei Wohneinheiten zu bauen.

    Ich habe daraufhin mit der Gemeinde gesprochen, die mir auch gleich ein Grundstück zugesichert hat. Die Grundstückskosten inklusive Nebenkosten belaufen sich auch ca. 70.000 €.

    Ich habe bei meinem damaligen Bauunternehmen noch einen guten Kontakt und gleich mal angefragt, was die mir so bauen könnten. Der Geschäftsführer hat mich daraufhin erzählt, dass bei mir in der Nähe ein Zwei-Parteienhaus von Ihm 2012 gebaut wurde. Die Kosten bereinigt um die 3 Jahre Unterschied belaufen sich auf ungefähr 350.000 € inklusive MwSt, Hausanschlüsse, Außenanlagen. Also ein komplettes Sorglos-Paket. Ich weiß sowas gibt es nicht, aber nimmt es jetzt bitte einfach mal als Berechnungsgrundlage.

    So, fangen wir mal an zu rechnen:

    Grundstückskosten: 70.000€
    Objekt/Baukosten: 350.000€
    Gesamtprojektkosten: 420.000€ (2333 €/m²)
    Mietspiegel: 7€/m²
    Wohnfläche: 180 m²

    Ich möchte so wenig wie möglich an mein Erspartes kann. Also, am besten Vollfinanzierung.
    Bevor ich jetzt mit der eigentlichen Finanzierung einsteige, meine erste Frage:

    Kann da was gutes für mich rauskommen oder ist das zum Scheitern verurteil. Bitte seid nachsichtig mit mir!
     
  2. AdMan

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  3. Duncan

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    Ich komme auf einen Faktor von ~28. D.h. dass du da 28 Jahre lang keinen Pfennig hineinstecken willst, bevor er erste Cent Rendite auftauchen könnte. Das ist absolut unrealistisch. Wirtschaftlich sind Faktoren um 15, bei Neubauten auch gerne 17-18. Über 20 ist eigentlich schon eher Liebhaberei. Unter 15 muss man sich meist die Bausubstanz sehr genau ansehen.

    Wenn das deine Kinder nutzen und entsprechend die positiven Aspekte zu würdigen wissen ist dass die "Rendite". Wenn nicht ist es eine suboptimale Investition die trotz Erwerb eines Wertes dein Vermögen mindert, bei Kreditierung zugunsten des Vermögens der Bank. Bänker werden dir da also zuraten, sie verdienen da sehr gutes Geld mit. Für dich gäbe es viele sinnvollere Anlageformen.
     
  4. #3 Buddha20, 18.09.2015
    Buddha20

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    Okay, danke dir erst einmal für diese Info's. Was ich mir die ganze Zeit frage ist: WIe soll man heutzutage bei Neubauten noch eine Kaufpreis-Mietverhältnis von unter 20 schaffen. Alleine die Baukosten sind bei uns schon bei roundabout 2.500 €/qm. Da macht ja überhaupt kein Neubau mehr Sinn.
     
  5. AJ1900

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    Ein Verhältnis das sich sinnvoll rechnet kann man eigentlich nur schaffen, wen man in großen Dimensionen baut, sprich gleich 10-30 Wohnungen, oder mehr, auf einmal, oder wenn man selber sein Bauleistungen investiert, oder wenn man alles gleich, am besten noch mit Skonto ohne Bank bar bezahlt, oder wenn man Altbauten billig kauft, und selbst über Jahre saniert, oder eben ein Mix aus all diesen Faktoren, usw. usw.
    Das was du vor hast hat sich eigentlich schon vor 30 Jahren nicht gerechnet, und heute eben auch nicht, so billig kann geliehenes Geld gar nicht werden.
    Wenn du dafür einen Beweis suchst schau dich im Immobilienmarkt um, diese Art von 30 Jahre alten 1-2 Familienhäusern gibt es wie Sand am Meer, und meistens steht der heutige Kaufpreis in absolut keinem Verhältnis zu den damaligen Erstellungs- und Kreditkosten usw. usw. und evtl. Mieteinnahmen sind oft auch eher ein schlechter Witz.
    Das einzige was dich theoretisch in 20-30 Jahren retten könnte wäre die Nähe zu München. Andererseits sind 60km auch nicht gerade um die Ecke und 7€ Mietpreisspiegel ist für eine ländliche Region zwar nicht schlecht, aber eigentlich nicht mal das Minimum wo sich Neubau lohnen würde.
    Unterm Strich, wenn du unter deinem neuen Grundstück nicht gerade ein reichliches Erdölvorkommen findest, wird deine Rendite wahrscheinlich max. darin bestehen ,das deine Kinder vielleicht mal günstig und in deiner Nähe wohnen können. Aber das ist ja auch was wert.
     
    Syker gefällt das.
  6. AJ1900

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    Natürlich nicht, deswegen wohnt ja auch die Mehrzahl der deutschen zur Miete? Neubau in deiner Dimension macht finanziell eigentlich nur da Sinn, wo zu erwarten ist, das sich Preise und Mieten mit nach oben entwickeln, und das ist eigentlich nur in Citylage/Speckgürtel usw. der Fall und selbst da ist das schwer genug und kaum wirklich vorher zu sehen? Oder hättest du dir vor 20 Jahren vieleicht im Prenzlauer Berg einen vergammelten und besetzten Altbau ohne Dach angelacht?
    60 Km von München, ob man das noch dazuzählen kann? Würde ich eher verneinen.
     
  7. Duncan

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    Der Neubau macht Sinn, wenn die persönliche Bewertung einen die finanziellen Nachteile bewusst in Kauf nehmen lässt. Das ist die klassische Eigenheimfinanzierung.
    Mehrfamilienhäuser werden meist erst ab ~6 WE aufwärts rentabel. Darunter klappt das oft nur, wenn ein hohes zu versteuerndes Einkommen da ist, dass man so vom Fiskus ins MFH umleitet.

    An einen ewigen Boom in Bayern kann ich auch nicht so recht glauben, einige Regionen stehen wirtschaftlich auch nicht sooo wahnsinnig toll da. Da kann man auch 60km von München entfernt böse auf die Nase fallen. Anfang des Monat ist 50km nördlich von München(Richtung Ingolstadt) ein Grundstück (~1500m², für Wohnen und Gewerbe ausgewiesen) für unter 24€/m² weggegangen.
     
  8. #7 Buddha20, 19.09.2015
    Buddha20

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    erst einmal danke für diese wie ich finde doch sehr konstuktive Kritik/Info. Ich sehe mein Projekt dank euch schon mit anderen Augen. Wahrscheinlich werde ich es absagen. Es gibt hierbei einfach zu viele Variablen, die alle passen müssten damit da eine aufwandsentschädigende Rendite bei herauskommt. Die einzige Rendite ist natürlich wie AJ1900 schon gesagt hat: Die Vorsorge für meine Familie sprich meiner zwei Kinder! Aber wer weiß schon, ob die Kinder hier bleiben möchten und wenn nicht hänge ich da mit einer Immobilie, die verschuldet ist.

    Die Frage, die sich mir noch stellt ist. Was mache ich jetzt mit meinem lieben Geld (Ich weiß ein Luxusproblem) Ich kann einerseits nicht mehr in den Kredit tilgen (Sondertilgung und so sind/werden schon voll ausgeschöpft). Zwar kann ich den Kfw 153 Kredit noch weiter tilgen, aber bei gerade mal 1,86% Schuldzinsen macht das nicht wirklich Sinn. Alternativ kann ich auch abwarten bis ich mein Haus 2021 abgezahlt habe um dann neue Investitionsmöglichkeiten zu suchen. Achja ein muss ich euch noch sagen: Als ich 2012 gebaut habe, habe ich gleich eine PV-Anlage installieren lassen mit ca. 9 KWp. Ich sage euch die brummt wie sau und hat voraussichtlich einen internen Zinsfluss von ca. 9 %. Das ist echt bislang meine beste Investition.
     
  9. #8 Buddha20, 19.09.2015
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    Achja noch was: Ich habe meine gesamten Daten mal in ein Excel-Sheet von der Finanztest gepackt. Evtl. kann der eine oder andere ja was damit anfangen bzw. seien Meinung noch weitergeben. Außerdem kann der eine oder andere ja die gleich Erkenntnis gewinnen wie ich: Neubauten mit nur zwei Wohneinheiten ist "Liebhaberei"!!!

    Hier findet ihr das Excel-Sheet als Orginaldatei: https://www.test.de/Immobilien-Lohnt-der-Kauf-einer-vermieteten-Wohnung-1179772-0/

    Danke nochma an euch!!
     

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