Meine erste Räumungsklage

Diskutiere Meine erste Räumungsklage im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Einen wunderschönen guten Morgen in die Runde! Nachdem meinem Mieter im Oktober die fristlose Kündigung vom Anwalt zuging und seit dato von...

  1. #1 Easy841, 12.01.2019
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    Einen wunderschönen guten Morgen in die Runde!

    Nachdem meinem Mieter im Oktober die fristlose Kündigung vom Anwalt zuging und seit dato von seiner Seite aus nicht wirklich viel passierte- außer, das umgehend die Mietzahlungen eingestellt wurden hatte ich gestern das Urteil gegen ihn in der Hand.
    Ein wunderbares Glücksgefühl !
    In der Zwischenzeit hätte ich manches Mal gerne selbst zu effektiven Mitteln und Meinungsverstärkern a la Baseballschläger gegriffen, konnte mich aber aufgrund der Ruhe im Umgang mit Mietern, die ich hier im Forum erlernt habe beherrschen. Danke ein weiteres Mal dafür!

    Wenn ich den Ablauf richtig verstanden habe muss ich jetzt noch einmal die 2 Wochen Notfrist abwarten, kann dann aber einen Gerichtsvollzieher beauftragen (bzw. mein Anwalt)

    Wie lange dauert es eurer Erfahrung nach, bis dieser tätig wird und muss ich an diesem Punkt noch irgendetwas beachten?

    Ich habe viel über Räumungen im Netz gelesen. Die für mich sinnvollste Lösung scheint mir die Berliner Räumung, weil sie scheinbar mit Abstand am kostensparendsten ist. Kommt diese für jeden Vermieter in Frage oder müssen hier spezielle Kriterien erfüllt sein? Was ist außerdem zu beachten?

    Ich weiß, dass das schwierig zu beantworten ist, aber mit welchen Kosten muss ich jetzt noch rechnen?

    Zur Wohnung besitze ich einen Schlüssel- aus vorhergehender Zeit mit Einverständnis des Mieters. Gehe ich richtig in der Annahme, dass der Gerichtsvollzieher diesen nutzen darf, oder muss trotzdem die Tür aufgebrochen werden?

    Macht der Gerichtsvollzieher die Räumung alleine, oder darf ich zu dem Termin auch anwesend sein um die Wohnung direkt in Augenschein nehmen zu können?

    Vielen Dank im Voraus für eure Erfahrungen und Ideen!
     
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  3. #2 Goldhamster, 12.01.2019
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    Hallo,

    erst einmal wünsche ich dir, dass das jetzt glatt durchläuft.

    Deine "Revange" kannst du dem Mieter ja noch zukommen lassen. Ist das Mietobjekt in einer große Stadt oder könntest du den Mieter und sein Umfeld ausfindig machen? Ist der Mieter ein Sozialfall? Hat er Familie?

    Hälst du uns bitte weiter auf dem Laufenden?

    ungeduldig mit den kleinen Pfötchen trampelt
    DER HAMSTER
     
  4. #3 ehrenwertes Haus, 12.01.2019
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    Schau was dazu im Urteil steht. Meist sind es 2 Wochen, es kann aber auch eine längere Frist bestimmt worden sein.
    Einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen geht nur, wenn du auch einen Titel dafür hast.
    Dieser Räumungstitel kann in dem Urteil enthalten sein, wird manchmal aber auch verpeilt. Also genau lesen.

    Das ist sehr unterschiedlich und hängt vom genauen Wortlaut im Urteil und der Auslastung des Gerichtsvollziehers ab.
    Ohne irgendwelche Aufschiebenden Maßnahmen, solltest du mit noch 3-6 Monaten rechnen, bis du die Wohnung über einen Gerichtsvollzieher zurück bekommst.

    Das richtet sich nach dem Aufwand. Eine reine Türöffnung + Wohnungsübergabe, das sind sehr überschaubare Kosten.
    Mit einer besenreinen Wohnungsübergabe geht das schnell in den 4-stelligen Bereich.

    Diesen Schlüssel darf ein Gerichtsvollzieher verwenden. Du solltest aber einen Austauschzylinder parat haben. Wäre sonst nicht der 1. Fall einer Räumung, bei der Altschlüssel weiter benutzt werden vom Ex-Mieter.

    Da darfst du dabei sein. Ist aber nicht immer zu empfehlen, wenn man mit einer schwierigen Räumung rechnen muss. Man weiß nie, wie die Leute reagieren, wenn sie von Amts wegen aus ihrer Wohnung entfernt werden. Von friedlich bis extrem aggressiv ist alles möglich.
    Bei einer "einfachen Räumung" ist der Mieter oft schon ausgeflogen.


    Die Berliner Räumung ist für dich dich vermutlich die kostengünstigste, aber auch die mit dem höhsten Risikopotential.
    Das dies deine 1. Räumung ist, ist mein Tipp, mind. die Bestandsaufnahme mit dem Gerichtsvollzieher gemeinsam zu machen.

    Hier finde ich das ganz gut erklärt https://www.mietrecht.org/kuendigung/zwangsraeumung-berliner-modell/
     
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  5. #4 Goldhamster, 12.01.2019
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    @ehrenwertes Haus

    Danke, das hast du toll erklärt!

    Bei mir in der Stadt konnte ich bei meiner bisher einzigen Räumung den zuständigen Rechtspfleger zu soetwas befragen. Der hat mich sozusagen am Vorderpfötchen genommen.

    Immer auf saubere Pfötchen achtet daher
    DER HAMSTER
     
  6. #5 Easy841, 12.01.2019
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    Danke! Das tue ich selbstverständlich und gerne. Bisher wollte ich nicht so gerne hier schreiben, weil man ja nie wissen kann, wer so mitliest im www.

    Da wir sehr ländlich wohnen gehe ich davon aus, dass es nur eine Frage der Zeit ist herauszufinden, wohin die Reise geht, wenn sie in meinem Haus endlich endet.
    Nachdem ich anfangs sehr um das schöne Geld und die Wohnung getrauert habe (der Zustand, als ich sie das letzte Mal sah war schon recht unschön- und ich glaube kaum, dass es seither besser geworden ist) freue ich mich jetzt absolut drauf, endlich rein zu können und alles richtig hübsch zu machen! Ich glaube, dass ich mich eher weniger mit Rachegedanken beschäftigen werde. Wenn es sich allerdings zufällig ergeben sollte...

    "Die Beklagten werden verurteilt.... (die Wohnung) geräumt an die Klägerin herauszugeben"
    ""Rechtshelfbelehrung: Gegen das Urteil ist der Einspruch statthaft. Dieser muss innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen...."

    Die Zylinder tausche ich immer, wenn Mieterwechsel ist. In diesem Fall wird bei Gelegenheit auch direkt das Haustürschloss samt aller Schlüssel getauscht.

    Ich vermute auch, dass der Mieter mit allem brauchbaren dann schon verschwunden sein wird. Falls nicht kann ich mir aber vorstellen, dass sich der Gerichtsvollzieher pro forma schon mal vorsorglich staatliche Hilfe in blau-weiß anfordert. Der Mieter ist durchaus bekannt in unserer Gegend (sehr ländlich)

    Worauf bezogen meinst du das? Das hinterher behauptet wird, es wären Wertgegenstände abhanden gekommen? Das Risiko halte ich hier tatsächlich für überschaubar, da ich einige Zeugen hätte, die bestätigen könnten, dass nur Sperrmüll in der Wohnung steht. Und seine geliebten Elektrogeräte hat der Typ mit 100% iger Sicherheit vorher in Sicherheit gebracht :-D
     
  7. #6 ehrenwertes Haus, 12.01.2019
    Zuletzt bearbeitet: 12.01.2019
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    Z.B. die Blaue Mauritzius oder die Sammlung von Faberge, den Tresor usw...
    Ok, DIE Briefmarke fehlt noch in meiner Räumungssammlung... Faberge, Tresore, wertvolle Briefmarken... waren aber dabei.
    Wenn man nicht weiß, was man da vor sich hat, dann kann das böse teuer werden... Ein Gerichtsvollzieher ist für solche Irrtümer versichert, du als Privatvermieter nicht.
    Briefmarkensammlung war in einer H4-Wohnung. Ich glaube der Ex-Mieter wußte selber nicht, was er da noch hatte.
    Tresor war in der Wohnung eines ehemaligen Geschäftsführers einer Firma mit ein paar 1000 Mitarbeitern.

    Es gibt Nichts, was man nicht auch in zwangsgeräumten Wohnungen finden kann.
     
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  8. #7 Goldhamster, 12.01.2019
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    Hallo @ehrenwertes Haus

    ich finde solche Geschichten spannend.
    Aufgrund der allgemein guten wirtschaftlichen Lage bin ich zum Glück seit Jahren auch nicht mehr von solch einem Unfug betroffen.
    Aber das kann ja wieder kommen.

    Magst du hier erzählen, wie es in den von dir zitierten Fällen weiterging? Behaupteten die wirklich dreist von verschwundenen Gegenständen?

    Ganz viele Ideen für kleine Revanceaktivitäten hätte für euch
    DER HAMSTER
     
  9. #8 Easy841, 12.01.2019
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    Wenn die Wohnung wieder renoviert und vermietet ist und Ruhe eingekehrt ist werde ich vielleicht mal darauf zurück kommen, wenn ich darf :-D

    Aber nun muss die Wohnung erstmal wieder bei mir sein. Mich in Geduld zu üben fällt mit dem Urteil in der Hand fast noch ein wenig schwerer als zuvor :61:
     
  10. #9 Goldhamster, 12.01.2019
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    Hallo Easy,
    die Zeit der Räumung ist ja nicht nur für den Vermieter Stress.
    Für den Mieter bedeutet das ja auch viel Aufwand, Nerven, Stress. Er muß Leute für den Umzug organisieren, braucht Fahrzeug und Handwerker.

    Es wäre doch sehr großer zusätzlicher Stress für deinen dann EX-Mieter, wenn direkt nach Räumung/Auszug (wie auch immer) permanent sein Telefon klingelt und da immer wieder andere Gebrauchtwagenhändler anrufen und fragen, ob das Auto noch zu haben wäre...
     
  11. #10 Easy841, 12.01.2019
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    :062sonst:
     
  12. #11 immobiliensammler, 12.01.2019
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    Du brauchst zuerst eine vollstreckbare Ausfertigung des Urteils. Im Regelfall beantragst Du nach Ablauf der 2-Wochen-Frist einen sogenannten Rechtskraftvermerk (also die Bestätigung der Geschäftsstelle, dass kein Rechtsmittel eingelegt wurde), dann die vollstreckbare Ausfertigung des Urteils. Erst mit dieser Ausfertigung kannst Du vollstrecken.

    Bei manchen Gerichten geht das mit den beiden Bestätigungen Hand in Hand (also eventuell unterschiedlich zuständige Rechtspfleger arbeiten Hand in Hand und reichen sich die Akte mal kurz über den Flur), ich habe auch schon Gerichte erlebt, bei denen mir (beide Anträge waren zusammen gestellt) der Rechtspfleger das Urteil mit dem Rechtskraftvermerk zurückschickt, nur dass ich mit dem nächsten Brief bei seinen Kollegen ein Zimmer weiter die vollstreckbare Ausfertigung beantrage.

    Wenn Du das das erste Mal machst würde ich Dir empfehlen, vorher mit dem zuständigen Rechtspfleger zu telefonieren oder - sofern die Entfernung nicht zu groß ist - kurz nach Ablauf der Rechtsmittelfrist mit dem Urteil zum Gericht zu gehen, eventuell kannst Du - gerade bei kleineren Gerichten - die vollstreckbare Ausfertigung gleich fertig mitnehmen.

    Zum weiteren Ablauf haben die Vorposter schon alles zutreffend dargestellt.
     
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  13. #12 Easy841, 12.01.2019
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    Schon irgendwie für jemand ungeübten unfassbar, wie viel Aufwand son Mist ist...
    Ich hoffe, dass macht der Anwalt automatisch?

    Oder ist sein Auftrag grundsätzlich erstmal mit dem Urteil beendet?

    Werde natürlich Montag so oder so mit ihm telefonieren und das herausfinden...
     
  14. #13 notwendiges Übel, 12.01.2019
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    Ja, das ist das schöne am ländlichen Leben.....es gibt Nachbarn die alles mitkriegen ;)
    .....oder man hat das Glück per Zufall etwas zu erfahren.

    Ich habe mich auch riesig darauf gefreut die Wohnung von meinen Mietnomaden wieder zu bekommen.....und genau wie das mal vorher, wo ich die Wohnung von jemanden völlig schmierig/versifft wiederbekommen habe, hatte ich eine Riesen-Wut im Bauch. Die Energie könnte ich beim Putzen prima brauchen :D
    Ich bin kein übermäßig emotionaler Mensch.....aber mit welcher Gleichgültigkeit manche Leute das Eigentum anderer beschädigen.......läßt mich schon brodeln.

    Egal, freu Dich erstmal die Wohnung wieder zu bekommen.
     
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  15. #14 ehrenwertes Haus, 12.01.2019
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    Den Kladderadatsch bis zum vollstreckbaren Titel haben meine Anwälte immer noch als ihr Aufgabengebiet betrachtet, ohne Mehrkosten für mich.

    Abgesehen von ein wenig Rennerei (geht auch per Post oder Fax) + Telefon ist das aber nicht wild.
    Nur beim 1. Mal, wenn man halt noch nicht so richtig weiß was man braucht und wo beantragen, wirkt das kompliziert.

    Das ist halt so ähnlich, wie man man den 1. Tag an einem neuen Arbeitsplatz hat. Da sucht man auch noch alles, vom Arbeitsplatz bis zum WC und den Pausenräumen.
    Am 2. oder 3. Tag kennt man die wichtigsten Rennstrecken dann schon :15:.
     
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  16. #15 immobiliensammler, 12.01.2019
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    Sorry, hatte überlesen/vergessen dass Du ja anwaltlich beraten bist. Dann ist das natürlich noch die Aufgabe des Anwalts, Du musst Dir hier also keinen Kopf machen.

    An sich ist der Vorgang ja logisch, der Mieter könnte ja ein Rechtsmittel eingelegt haben, also brauchst Du vor der Vollstreckung eine Bestätigung des Gerichts, dass dem nicht so ist (der Rechtskraftvermerk), und das Urteil könnte ja theoretisch auch von Bedingungen abhängig sein (gerne z.B. von einer Sicherheitsleistung), also brauchst Du die Bestätigung, dass alle Voraussetzungen für die Vollstreckung vorliegen (die vollstreckbare Ausfertigung).

    Aber wie gesagt, kannst Du alles ausblenden und dem Anwalt überlassen, es ist aber nur nicht so, dass der Anwalt nur mit dem Urteil in der Hand schon eine Vollstreckung veranlassen kann.
     
  17. #16 Easy841, 12.01.2019
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    Wenn man es denn erst einmal weiß ist vieles ziemlich logisch. :-)
    Auch wenn das vom Anwalt gemacht wird danke ich dir sehr für die ausführliche Antwort.

    Zum Ersten schadet Wissen im Allgemeinen nicht und zum Zweiten möchte ich schon auch gerne verstehen, was da so vor sich geht und wie der offizielle Weg ist.

    Beim nächsten Mal wirds dann vielleicht einfacher, wenn man schon weiß, was kommt.

    Manchmal glaube ich, meine Mieter können die Sache auch deshalb mit viel mehr Ruhe angehen, weil sie einfach mehr Erfahrungen auf dem Gebiet haben.
     
  18. #17 Goldhamster, 14.01.2019
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    Hallo Easy,

    wenn du jetzt in der Materie drin steckst, dann stelle für dich doch einen "Leitfaden" auf.
    Also eine genaue Abfolge, wann du beim nächsten solchen Fall, wann du was wo zu beantragen und zu schreiben hast.


    Schöne Woche
    Goldhamster
     
  19. #18 Papabär, 14.01.2019
    Zuletzt bearbeitet: 14.01.2019
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    Das dürfte regional unterschiedlich sein. Hier in Berlin bzw. in Neufünfland rechne ich ab Beauftragung immer noch so etwa 4-5 Wochen.


    Regelmäßig MUSS der Vermieter - oder ein bevollmächtigter Vertreter - bei einer Räumung sogar dabei sein. Irgendwer muss schließlich in den Besitzstand eingewiesen werden.


    Vergiss die Zeugen. Der GVz fertigt ein Protokoll der Besitzeinweisung an. Meist ist das nur ein unscheinbarer Durchschlag eines amtlichen Formulares ... aber darauf gibt es ein Kästchen, womit - wenn angekreuzt - der GVz bestätigt, dass sich keine Wertsachen in der Wohnung befunden haben. Das hat hier auch dann stets genügt, wenn der Mieter hinterher irgendwelche Phantasieobjekte herausgegeben haben wollte. Ein paar Bilder zu Untermauerung schaden natürlich nicht.

    Wichtig ist, dass der GVz Dir auch einen ggf. mitvermieteten Kellerverschlag/Dachbodenabteil etc. offiziell übergibt und dies im Protokoll vermerkt! Die werden gerne "vergessen". Da musst Du notfalls drauf drängen.


    Auch hier gelten die Einlagerungsfristen der "normalen" Räumung. Nur wird dieser Teil hier eben dem Vermieter überlassen. Wenn man geeignete Lagerräume hat, oder die Wohnung nicht sofort wieder vermietet (werden kann), lässt sich das Risiko durchaus minimieren. Viele geräumte Mieter holen den Plunder nie ab ... ich hatte aber auch schon Ausnahmen.
    Ich pflege bei solchen Räumungen so eine Klappkiste bereit zu halten um persönliche Gegenstände (z.B. wichtige Unterlagen/Briefe, evtl. Familienfotoalben etc.) separat zu sichern. Hierauf hat der Mieter auch nach Ablauf der 6 Monate noch einen (theoretischan) Herausgabeanspruch.



    *meld* Verschlossenen Waffenschrank gefunden. Was wir zu diesem Zeitpunkt nicht wussten: Es waren gar keine Waffen mehr drin. Hat trotzdem erst mal reichlich Stress ausgelöst - denn im Gegensatz zum Mieter hatten WIR keine Berechtigung zum Besitz von Schusswaffen und der hinzugezogene Schlüsseldienst hatte sich zunächst die Zähne an dem Teil ausgebissen.
     
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  20. #19 ehrenwertes Haus, 14.01.2019
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    Jein...

    Tür zeigen, damit wirklich die richtige Wohnung geräumt wird reicht. Dann kann man sich als VM erst Mal zurückziehen, wenn eine "Aggroräumung" zu befürchten ist.
    Klar muss man dann irgendwann wieder auftauchen, reicht aber wenn die "Luft rein" ist.
    Bei "großer Räumung" ging das bei mir immer mit Lockruf (Anruf) des GV oder Polizei. Ich tu mir da keinen Stress an und warte halt bissl Abseits beim Bäcker oder Käffschen. Mag sein, dass es auch da regionale Unterschiede gibt, denke aber das hängt mehr vom GV ab.
     
  21. #20 Papabär, 14.01.2019
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    Dann geht nichtmal der GVz ohne Polizei in die Wohnung. Je nach Risikoeinschätzung steht dann gerne auch mal eine Gruppenstreife vor der Tür. ICH hatte damit bislang jedenfalls noch keinen Stress.

    Im meinem o.g. Fall hatte der Mieter seine Waffen ordnungsgemäß bei der Polizei abgegeben. Nur hat dort A nicht mit B kommuniziert - so dass die ersten Beamten mit Vollschutz und teilw. gezogenen Waffen in die Wohnung rein sind.
     
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