Meine erste Wohnung?

Hallo Hunter,

beachte auch, dass die Wohnung mit einer elektrischen Nachtspeicherheizung beheizt wird. Selbst falls das Ding neueren Datums sein sollte und kein Asbest mehr enthält, wäre das für mich ein Ausschlusskriterium. Die Heizung könnte potenzielle Mieter abschrecken, die höhere Heizkosten befürchten.

 

Die Diskrepanz Betriebskostenvorauszahlung des Mieters versus monatliche Hausgeldzahlung an die WEG dürfte darin beruhen, dass jeder Eigentümer an die WEG gemäß Wirtschaftsplan einen Anteil für die Instandhaltungsrücklage und auch Kosten für den Verwalter bezahlen muss.

Diese beiden Positionen verbleiben in jedem Fall auf der Kosetnseite des Vermieters.

Außerdem wird der Vermieter von der Gemeinde ja auch noch zur Grundsteuer herangezogen.
Im Immo-Angebot dürfte dies geflissentlich übersehen worden sein, wenn der Verkäufer nicht ausdrücklich erklären kann, dass der Grundsteueranteil tatsächlich schon in den 51 Euro enthalten ist. Irgendwie scheint das nicht zu passen.

Was ich in der Immo-Anzeige kaum glauben kann, ist der Verbrauchswert für die elekktrische Heizung von 84,9 kWh.

MfG, PHinske

 

Hihi, ich glaube das schon. Wahrscheinlich herrscht chronischer Leerstand im Haus oder der Besitzer hat irgendwelche Daten für den Verbrauchsausweis übermittelt... So kann man auch mit Nachtspeicher Passivhausniveau erreichen...

 

HI,

ich bin aus Berlin. Bist du aus Berlin?
Ich hoffe, du wünschst nicht ernsthaft, diese "erste" Wohnung eines Tages selbst nutzen zu können?

Ich streue jetzt mal ein, was mir so einfällt.
1) Hausverwaltungen dürfen nicht makeln. Ist die Hausverwaltung auch diejenige, die das Objekt verwaltet? Dann sparst Du schon einmal die 7,14 % Maklerprovision.

2)Hausverwaltungen in Berlin sind zu 80 % nicht seriös. Eine Hausverwaltung, die ein selbst verwaltetes Objekt anbietet, ist ein schlechter Berater. Also: hingehen und fragen - alle, die man trifft: Mieter, Nachbarn, Handwerker. Wer da gerade so herumschwirrt... Alles kommt raus.

3) Protokolle der Eigentümerversammlung lesen. - Alle, die Du bekommen kannst. - Gibt es nichts zu verbergen, sollten es mehr als 3 sein.

4) Dass Altmieter in Berlin ein Problem sind und man sie so gut wie "nie wieder" los wird, ist Dir bewusst. - Also solltet Ihr Euch sympathisch sein.
Ich würde keine Wohnung auf Hypothek finanzieren und sie mir vom Mieter bezahlen lassen. Aktuelles Beispiel aus einem Haus, in dem ich auch Eigentümer war: Hausschwamm. Plötzlich standen 300.000 Kosten auf dem Plan für alle Miteigentümer. Fazit: viele der Eigentümer, die kreditfinanzierte Wohnungen vermietet hatten, mussten plötzlich verkaufen. Sie hätten die Hypothek und die Sonderumlagen parallel nicht zahlen können. Ihr eigenes Einkommen aus dem Beruf reichte nicht für die Finanzierung der Immobilie, denn sie mussten ja selbst woanders wohnen (und das meistens auch noch abbezahlen..) So schnell wird aus dem Investment ein Alptraum. - Vor allem in Berlin!


5) Zum Objekt:
Objektfotos sind offensichtlich uralt und vom Photo abgespannt.
Die Lage ist drittklassig.
Das Objekt ist offensichtlich unschön.
Die Lage im 1. OG prinzipiell zu vermeiden.

6) Meine Vermutung ins Blaue: schwieriger Mieter und ein Verkäufer, der die billig geschossene Wohnung nun teuer verkaufen möchte. Vor 5 Jahren hätte diese Wohnung sicherlich nicht 2000 Euro/m2 gekostet. Dir mag es günstig vorkommen, tatsächlich findest Du suchend sicherlich etwas Besseres. Das von dir besuchte Immobilienprotal ist in Berlin ein bisschen dafür bekannt, die überteuerten Abfälle der Makler zu hosten. Interessante Objekte werden hier nicht gehandelt.

Schreibe Dich bei den größere Maklerbüros als Interessent ein, beobachte den Markt, lasse Dir Angebote zukommen. Entwickele ein Feeling für gute Lagen und Preise.

7) Mein letzter Tipp, denn mit den echten Tipps verhält es sich leider meistens so wie mit dem Ballspiel
Lerne den Fis Broker kennen und suche dort nach der Sozialschicht der Mieter. Ich meine das durchaus so hart, wie es dort steht und keinesfalls diskriminierend. Man kann sehr gut einsehen, wie hoch die Arbeitslosigkeit in einer Strasse ist, der Ausländeranteil, die Abiturientenquote und so weiter. Die Idee ist auch immer: es bewahrt Fremde davor, in C-Lagen zu kaufen.

Mein Kommentar ist sehr nett gemeint - ich möchte Dich keinesfalls davon abbringen, etwas zu lernen. Und auch ich habe (leider) manches erst durch Erfahrung gelernt!
Ich wünsche Dir was

 

Hallo sosoberlin,

... warum?

Gruß,
Christian

 

Gibt es für eine solche Quote auch eine statistische Quelle - oder ist das eine Zahl "aus dem Bauch heraus"?

Ich meine, ich kenne nicht alle Berliner HV´s - und sicher mögen auch unseriöse dabei sein, aber 80% halte ich für deutlich übertrieben.

Auch hierfür fehlt mir irgendwie die Begründung.

 

Hallo,
ich habe die Erfahrung gemacht, das gerade das 1 OG sehr gut vermietet werden kann.
Alle weiblichen Mieterinnen, die Angst vor Einbrechern haben , möchten gerne im 1. OG wohnen.
Und den Mietern , die eigentlich nur wenige Treppen steigen können oder möchten, kann man immer das 1. OG schmackhaft machen.
Grüße
Immodream

 

Ich trage noch einmal etwas nach und gebe zur Anzeige im Immo*** zu bedenken: eine scheint auf eine zukünftige Zwangsversteigerung der Wohnung hinzuweisen. Ich bin gerade zu faul, den Link herauszusuchen aber ich hatte es gestern gesehen.
Dann denke ich, dass an anderer Stelle hier im Forum das Haus und die Klagen der schlechten Instandhaltungen schon Thema waren (Presselink irgendwo aktuell gerade hier in anderem Strang - sogar mit Foto) und dann bitte noch bedenken: 3 Makler bieten gerade das Objekt an - öffentlich.

Mit den gleichen Suchkriterien findest Du auf dem Portal offensichtlich bessere Objekte.

Ich hoffe auch, dass Deine Anfrage nicht einfach eine Werbung war....

 

Aber vor Instandhaltung, Mietausfällen, Steuern usw. ...

Sieh es lieber als einen groben Vergleichswert an (Andres schrieb ja, dass es sich hierbei um keine exakte Wissenschaft handelt). Genauere Planungsberechnungen werden ohnehin von der Realität überholt.

 

Hallo Hunter,

mit Renditeformeln können dir andere hier sicher besser weiterhelfen, hier also nur mein Eindruck zu dieser Wohnung. Mir scheint du hast die Sache mit der Kurzzeitvermietung noch nicht so ganz aufgegeben, wenn ich mir das Objekt so ansehe.

Nachteile: Baujahr, geringe Quadratmeterzahl, kein Balkon, Lage im Erdgeschoss, Teppichboden. Vorteile: Die Lage in Berlin und das Bad neueren Datums. Es wäre zu überprüfen, ob die Fotos den aktuellen Zustand der Wohnung wiedergeben und ob die Zahlen stimmen (Hausgeldhöhe). Ich suche zurzeit ja auch ein Apartment bzw. eine kleine 2-Zimmer-Wohnung (nicht in Berlin), viele habe ich mir noch nicht angesehen, aber in allen Fällen waren die Zahlen falsch angegeben und bei zwei von drei Objekten waren die Bilder geschönt.

Aus dem Bauch heraus würde ich sagen der Preis wäre mir - Immobilienhype hin oder her - angesichts des Baujahrs und der geringen Quadratmeterzahl zu hoch. Ist die Frage, wie weit er sich herunterhandeln ließe. Wenn die Sache mit der Ferienwohnungsvermietung nicht laufen sollte, hast du eine kleine 26-qm-Wohnung, für die ein Langzeitmieter u. U. schwer zu finden ist (dem würde auch der Balkon fehlen).

 

In der Lage in Berlin und dann auch noch im Erdgeschoss hätte ich einfach Bauchschmerzen. Schau' mal, bevor ich etwas kaufe, suche in der Regel zwei Jahre. Tolle Objekte gibt es nicht einfach so auf der Strasse - und schon gar nicht im Immos***. Die Webseite hat zwar tausende von Anzeigen - aber sie ist ein bisschen der Mülleimer der Makler. Alle überteuerten und problematischen Objekte werden hier angeboten. Die guten Immobilien laufen nicht über das Portal.
Lasse Dich als Interessent bei guten Maklern vormerken und weise darauf hin, dass Du die Objekte vor Veröffentlichung und vor der Vermarktung in die Hände und vorallem zu Gesicht bekommen möchtest; sage, dass Du keine Finanzierung brauchst - und in 6 Monaten hast du ein vernünftiges Objekt zu einem vernünftigen Preis. Du kannst hier auch auf unsere Unterstützung zählen.

Du scheinst doch noch gar nicht zu wissen, WO du überhaupt suchen willst. Mal am Schloss sin Ch'Burg, dann in PBerg.

Was ist Dein Vermietungskonzept? Was ist Dein Plan, Deine Leitidee bei Deinem Investment? Wo willst Du damit hin?