Meine erste Wohnung?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Hunter, 01.05.2014.

  1. Hunter

    Hunter Gast

    Hallo alle!

    Nach den zerschmetternden Kommentaren in meinem Thread zum Thema kurzfristige Untervermietung einer Wohnung habe ich meine Taktik etwas geändert. Nun spiele ich mit dem Gedanken, eine vermietet Wohnung per Immobilienkredit anzuschaffen und die Zinsen plus Tilgung passiv über die Mieteinnahmen abbezahlen zu lassen.

    Man nehme diesen Fall: 1 Zimmer Etagenwohnung zum Kauf in Berlin mit 30 qm (ScoutId 71612027)

    Kaufpreis liegt bei 59.800, mit den 7.14% für den Makler plus 19% MwSt sind das 64.881 die unterm Strich vor Grunderwerbesteuer und Notarkosten sind.

    Ich hätte zunächst eine Frage - in welchem Bereich würden sonstige Ausgaben, Steuern, etc. beim Erwerb für so ein Objekt liegen? Wo kann ich eine verbindliche Information dazu entnehmen.

    Was mir nicht ganz klar ist - Hausgeld. Es soll laut Angaben 113 EUR im Monat sein. An Betriebskostenvorauszahlung hat der Mieter laut Angaben nur 51 EUR. Heisst das, dass ich die Differenz von 62 EUR aus eigener Tasche zahle, sprich dass diese von der 255 EUR NKM abzuziehen sind?

    Kann man irgendwas von dem Ganzen von der Steuer absetzen?

    Ist so eine Idee, Vermögen passiv aufzubauen, überhaupt heutzutage noch in der Praxis anzuwenden? Es scheinen Kosten auf Kosten auf Kosten zu kommen, während die Einnahmen selbst vor Steuern mager aussehen.

    Danke für Eure Hilfe! :)
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Grunderwerbssteuer für Berlin liegt bei derzeit 6 %. Für den Notar würde ich einfach mal 2000 € einplanen - im Regelfall bleibst du bei diesem Kaufpreis darunter. Die Notargebühren hängen etwas davon ab, welche Leistungen der Notar genau erbringen muss/soll.


    Ok, zwei Dinge solltest du grundsätzlich und immer trennen: Vorauszahlungen (Hausgeld oder Betriebskostenvorauszahlung) und Abrechnungsergebnisse (Jahresabschluss der WEG, Betriebskostenabrechnung).

    Aktuell vergleichst du ausschließlich Vorauszahlungen: Auf die Jahresabrechnung der WEG zahlst du eine Vorauszahlung (das heißt "Hausgeld") von 113 €/Monat. Der Mieter zahlt 51 €/Monat. Deine Schlussfolgerung ist richtig - im Moment musst du jeden Monat 62 € der Kaltmiete für das Hausgeld aufwenden.

    Das ist aber nicht die ganze Wahrheit: Am Jahresende (bzw. am Ende des Abrechnungsjahres) wird abgerechnet und dann kann sich die Situation ändern - zum Besseren oder zum Schlechteren. Das gilt es auch nachzuprüfen: Lass dir die letzten Jahresabschlüsse der WEG geben, ebenso die letzten Betriebskostenabrechnungen mit dem Mieter.

    Außerdem gilt es solche Angaben im Exposé stets zu hinterfragen. Da schleichen sich bei Maklern gerne mal "Fehler" ein und seltsamerweise sind die tatsächlichen Kosten dann immer höher ...


    Ja. Die Vorauszahlungen des Mieters sind wie Einkommen zu versteuern und dann ist das Hausgeld im Gegenzug voll abzugsfähig, auch der nicht umlegbare Teil. Ausnahme: Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Hier sind Ausgaben erst dann abzugsfähig, wenn das Geld tatsächlich für Maßnahmen ausgegeben wird.

    In deinem Angebot steht das ja auch schön aufgeschlüsselt: Hausgeld 87,40 (das ist sofort abzugsfähig) Zuführung zur Instandhaltungsrücklage 25,60.


    Die Erwerbsnebenkosten werden dem Kaufpreis zugerechnet und können zusammen mit diesem abgeschrieben werden. Sie werden also auch im Verhältnis Grundwert/Gebäudewert aufgeteilt und nur der Bebauungsanteil kann abgeschrieben werden.


    Erstens ist dieses Objekt in Relation zur Miete viel zu teuer. Zur Orientierung bildet man den Quotienten aus Kaufpreis (mit NK) und NKM pro Jahr. Das Mittelfeld liegt bei 12-15, diese Immobilie bei über 20. Das ist keine exakte Wissenschaft (es gibt auch weit außerhalb dieses Bereichs profitable Objekte), aber man sollte schon erklären können, warum man trotz dieses Verhältnisses noch gut wirtschaften kann.

    Zweitens ist die Frage, ob so etwas funktionieren kann, wesentlich von der Eigenkapitalausstattung abhängig. Du solltest nicht mehr als 80 % des Objektwerts beleihen, besser wären nur 60 %, d.h. du müsstest die kompletten Kaufnebenkosten und 20-40 % des Kaufpreises bar auf den Tisch legen können. Andernfalls wirst du für die Finanzierung schlechte Konditionen bekommen.

    Drittens kann man eine Finanzierung durchaus so planen, dass die Miete nach Abzug aller Kosten den Kredit tilgt. Man muss aber auch mal überlegen, was passiert, wenn sie das vorübergehend nicht tut, z.B. bei Zahlungsausfällen, Leerstand, Rechtsstreit, unerwarteten Reparaturen... . Dann muss man wieder in die eigene Tasche greifen - wie lange kannst du das stemmen?


    Die grundsätzliche Idee kann funktionieren. Dieses Objekt halte ich aber schon alleine aufgrund der Zahlen (über Lage oder ähnliches haben wir noch gar nicht nachgedacht) für ungeeignet.
     
  4. Duncan

    Duncan
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    nicht nur das. Einen Bau von 1974 als Neubau zu bezeichnen ist schon kreativ. Die Bilder lassen einen starken Modernisierungsrückstau erkennen. Wenn der bisherige Mieter auszieht, und sei es ins letzte Eigenheim, es scheint sich um eine ältere Person zu handeln, steht wahrscheinlich eine Komplettsanierung an, insbesondere ein neues Bad und neue Küche. Lage ist so lalala durch relative Uni-nähe wird sich zwar wohl immer ein Student finden lassen, aber der oft nicht für lange. Rechne damit, das es Auswertige sind die mit der Whg. nur die Suche nach was Besserem überbrücken. Der Rest an Interessenten an 1-R-Whg. lässt sich im wesentlichen auf ALG-II-Empfänger, weniger betuchte Rentner und Singels in weniger toll bezahlten Jobs sein. Wenn ich das richtige Dach gesehen habe, dann dürfte der Fahrstuhl auch heftig auf die Instandhaltungsrücklage treffen, auch die Dachterrassen sind immer wieder beliebte Schadenspunkte, da darf sich dann gestritten werden sind die Dach oder Sondereigentum... Nach Baujahr und Ausführungen gehe ich von einem Kunststoffdach mit Verkieselung aus - die bescheren gerade den Dachdeckern guten Umsatz, die Weichmacher aus den Kunststoffen sind jetzt so ziemlich raus.
    Relative Gewässernähe heißt auch das man sich die Gründung genau ansehen muss, am Berliner Grundwasserspiegel wurde in den letzten Jahren viel herumgespielt - da bekommen auch Gründerzeitbauten nochmal neue Setzungsrisse. Abdichtungen sollte man sich eh immer ansehen, unten im Fahrstuhlschacht sieht man auch öfter mal was Interessantes.

    Zum Vergleich eine 29m²-Whg. ist in der Region letzten Dienstag mit einer Kaltmiete von ~225€/m² für 18T€ in einer ZV weggegangen. Gutachterlicher Verkehrswert 30T€.

    Du merkst, vor dem Kauf guckst dir das Ganze mit jemandem an der auch sieht, was da an Gebäude rumsteht.
     
  5. Andres

    Andres
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    Nach dieser Definition ist der Berliner Mietspiegel kreativ ;). Der bezeichnet alles ab dem Krieg als Neubau - vorhin beim Versuch die Miete einzuschätzen bemerkt ...

    Noch etwas ist mir dabei aufgefallen: Die passende Kategorie ist im Mietspiegel nicht besetzt, d.h. es gab dafür keine ausreichenden Daten. Das kann lustig werden, wenn man die Miete mal erhöhen möchte.
     
  6. #5 Bungalow, 05.05.2014
    Bungalow

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    Hallo Hunter,

    beachte auch, dass die Wohnung mit einer elektrischen Nachtspeicherheizung beheizt wird. Selbst falls das Ding neueren Datums sein sollte und kein Asbest mehr enthält, wäre das für mich ein Ausschlusskriterium. Die Heizung könnte potenzielle Mieter abschrecken, die höhere Heizkosten befürchten.
     
  7. #6 PHinske, 05.05.2014
    Zuletzt bearbeitet: 05.05.2014
    PHinske

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    Die Diskrepanz Betriebskostenvorauszahlung des Mieters versus monatliche Hausgeldzahlung an die WEG dürfte darin beruhen, dass jeder Eigentümer an die WEG gemäß Wirtschaftsplan einen Anteil für die Instandhaltungsrücklage und auch Kosten für den Verwalter bezahlen muss.

    Diese beiden Positionen verbleiben in jedem Fall auf der Kosetnseite des Vermieters.

    Außerdem wird der Vermieter von der Gemeinde ja auch noch zur Grundsteuer herangezogen.
    Im Immo-Angebot dürfte dies geflissentlich übersehen worden sein, wenn der Verkäufer nicht ausdrücklich erklären kann, dass der Grundsteueranteil tatsächlich schon in den 51 Euro enthalten ist. Irgendwie scheint das nicht zu passen.

    Was ich in der Immo-Anzeige kaum glauben kann, ist der Verbrauchswert für die elekktrische Heizung von 84,9 kWh.

    MfG, PHinske
     
  8. #7 Bürokrat, 06.05.2014
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    Hihi, ich glaube das schon. Wahrscheinlich herrscht chronischer Leerstand im Haus oder der Besitzer hat irgendwelche Daten für den Verbrauchsausweis übermittelt... So kann man auch mit Nachtspeicher Passivhausniveau erreichen...
     
  9. #8 sosoberlin, 06.05.2014
    Zuletzt bearbeitet: 06.05.2014
    sosoberlin

    sosoberlin Erfahrener Benutzer

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    HI,

    ich bin aus Berlin. Bist du aus Berlin?
    Ich hoffe, du wünschst nicht ernsthaft, diese "erste" Wohnung eines Tages selbst nutzen zu können?

    Ich streue jetzt mal ein, was mir so einfällt.
    1) Hausverwaltungen dürfen nicht makeln. Ist die Hausverwaltung auch diejenige, die das Objekt verwaltet? Dann sparst Du schon einmal die 7,14 % Maklerprovision.

    2)Hausverwaltungen in Berlin sind zu 80 % nicht seriös. Eine Hausverwaltung, die ein selbst verwaltetes Objekt anbietet, ist ein schlechter Berater. Also: hingehen und fragen - alle, die man trifft: Mieter, Nachbarn, Handwerker. Wer da gerade so herumschwirrt... Alles kommt raus.

    3) Protokolle der Eigentümerversammlung lesen. - Alle, die Du bekommen kannst. - Gibt es nichts zu verbergen, sollten es mehr als 3 sein.

    4) Dass Altmieter in Berlin ein Problem sind und man sie so gut wie "nie wieder" los wird, ist Dir bewusst. - Also solltet Ihr Euch sympathisch sein.
    Ich würde keine Wohnung auf Hypothek finanzieren und sie mir vom Mieter bezahlen lassen. Aktuelles Beispiel aus einem Haus, in dem ich auch Eigentümer war: Hausschwamm. Plötzlich standen 300.000 Kosten auf dem Plan für alle Miteigentümer. Fazit: viele der Eigentümer, die kreditfinanzierte Wohnungen vermietet hatten, mussten plötzlich verkaufen. Sie hätten die Hypothek und die Sonderumlagen parallel nicht zahlen können. Ihr eigenes Einkommen aus dem Beruf reichte nicht für die Finanzierung der Immobilie, denn sie mussten ja selbst woanders wohnen (und das meistens auch noch abbezahlen..) So schnell wird aus dem Investment ein Alptraum. - Vor allem in Berlin!


    5) Zum Objekt:
    Objektfotos sind offensichtlich uralt und vom Photo abgespannt.
    Die Lage ist drittklassig.
    Das Objekt ist offensichtlich unschön.
    Die Lage im 1. OG prinzipiell zu vermeiden.

    6) Meine Vermutung ins Blaue: schwieriger Mieter und ein Verkäufer, der die billig geschossene Wohnung nun teuer verkaufen möchte. Vor 5 Jahren hätte diese Wohnung sicherlich nicht 2000 Euro/m2 gekostet. Dir mag es günstig vorkommen, tatsächlich findest Du suchend sicherlich etwas Besseres. Das von dir besuchte Immobilienprotal ist in Berlin ein bisschen dafür bekannt, die überteuerten Abfälle der Makler zu hosten. Interessante Objekte werden hier nicht gehandelt.

    Schreibe Dich bei den größere Maklerbüros als Interessent ein, beobachte den Markt, lasse Dir Angebote zukommen. Entwickele ein Feeling für gute Lagen und Preise.

    7) Mein letzter Tipp, denn mit den echten Tipps verhält es sich leider meistens so wie mit dem Ballspiel :100:
    Lerne den Fis Broker kennen und suche dort nach der Sozialschicht der Mieter. Ich meine das durchaus so hart, wie es dort steht und keinesfalls diskriminierend. Man kann sehr gut einsehen, wie hoch die Arbeitslosigkeit in einer Strasse ist, der Ausländeranteil, die Abiturientenquote und so weiter. Die Idee ist auch immer: es bewahrt Fremde davor, in C-Lagen zu kaufen.

    Mein Kommentar ist sehr nett gemeint - ich möchte Dich keinesfalls davon abbringen, etwas zu lernen. Und auch ich habe (leider) manches erst durch Erfahrung gelernt!
    Ich wünsche Dir was :151:
     
  10. #9 ChristianP, 07.05.2014
    ChristianP

    ChristianP Gesperrt

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    Hallo sosoberlin,

    ... warum?

    Gruß,
    Christian
     
  11. #10 Papabär, 07.05.2014
    Papabär

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    Gibt es für eine solche Quote auch eine statistische Quelle - oder ist das eine Zahl "aus dem Bauch heraus"?

    Ich meine, ich kenne nicht alle Berliner HV´s - und sicher mögen auch unseriöse dabei sein, aber 80% halte ich für deutlich übertrieben.



    Auch hierfür fehlt mir irgendwie die Begründung.
     
  12. #11 immodream, 07.05.2014
    immodream

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    Hallo,
    ich habe die Erfahrung gemacht, das gerade das 1 OG sehr gut vermietet werden kann.
    Alle weiblichen Mieterinnen, die Angst vor Einbrechern haben , möchten gerne im 1. OG wohnen.
    Und den Mietern , die eigentlich nur wenige Treppen steigen können oder möchten, kann man immer das 1. OG schmackhaft machen.
    Grüße
    Immodream
     
  13. #12 sosoberlin, 09.05.2014
    sosoberlin

    sosoberlin Erfahrener Benutzer

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    Ich trage noch einmal etwas nach und gebe zur Anzeige im Immo*** zu bedenken: eine scheint auf eine zukünftige Zwangsversteigerung der Wohnung hinzuweisen. Ich bin gerade zu faul, den Link herauszusuchen aber ich hatte es gestern gesehen.
    Dann denke ich, dass an anderer Stelle hier im Forum das Haus und die Klagen der schlechten Instandhaltungen schon Thema waren (Presselink irgendwo aktuell gerade hier in anderem Strang - sogar mit Foto) und dann bitte noch bedenken: 3 Makler bieten gerade das Objekt an - öffentlich.

    Mit den gleichen Suchkriterien findest Du auf dem Portal offensichtlich bessere Objekte. :wink1:

    Ich hoffe auch, dass Deine Anfrage nicht einfach eine Werbung war....
     
  14. Hunter

    Hunter Gast

    Hallo sosoberlin,

    wenn sich Deine Nachricht auf meinen Erstbeitrag bezog - nein, es ist keine Werbung, ich bin ein Laie, der Informationen zum Thema Immobilien sammeln möchte, ohne dabei ein Vollzeitstudium machen zu müssen.

    Allen, die sich bisher geäußert haben - danke für eure Informationen!

    Daraus ergeben sich bei mir folgende Fragen - was sind "gute" Kriterien für den Erwerb einer Wohnung als Kapitalanlage?

    Gibt es ein bestimmtes "Alter-Preis" Verhältnis, an das man sich halten soll? Macht eine nicht lange zurückliegende Vollsanierung die Wohnung, wenn das Haus über 100 Jahre alt ist, besser, oder sollte man davon grundsätzlich Abstand halten?

    Gibt es einen "Grenzwert" beim Energie-Verbrauch, an dem man sich richten sollte? Wie steht es mit dem Wohngeld?

    Hier bin ich auf eine andere Wohnung aufmerksam geworden. Da steht auch zufällig "ohne Provision", von daher hoffe ich sehr, dass das nicht als Werbung gewertet wird :) (Ohne konkrete Anzeige wird es wohl schwer sein, eine Meinung zu kriegen).

    1 Zimmer Erdgeschosswohnung zum Kauf in Berlin mit 26.24 qm (ScoutId 72688399)

    Auf den Fotos sieht das Ganze gut aus, die Lage stimmt, die Rendite sieht auch nicht schlecht aus (bei ca. 5% soll sie bei Immobilien liegen, hörte ich).

    Was sagt ihr? Gibt es hier Schwachstellen, auf die man achten sollte?
     
  15. Hunter

    Hunter Gast

    Kleine Frage noch zu der von Andres erwähnten Relation "Kaufpreis plus Nebenkosten durch jährliche NKM". Das ist quasi ein Kehrwert der jährlichen Rendite. Die von dir erwähnte optimale Spanne von 12-15 bedeutet, dass man ca. 6-8% jährlich Rendite hat mit einem Objekt. Gibt es in Deutschland überhaupt solche Werte? :)
     
  16. #15 Papabär, 10.05.2014
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Aber vor Instandhaltung, Mietausfällen, Steuern usw. ...

    Sieh es lieber als einen groben Vergleichswert an (Andres schrieb ja, dass es sich hierbei um keine exakte Wissenschaft handelt). Genauere Planungsberechnungen werden ohnehin von der Realität überholt.
     
  17. #16 Bungalow, 10.05.2014
    Bungalow

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    Hallo Hunter,

    mit Renditeformeln können dir andere hier sicher besser weiterhelfen, hier also nur mein Eindruck zu dieser Wohnung. Mir scheint du hast die Sache mit der Kurzzeitvermietung noch nicht so ganz aufgegeben, wenn ich mir das Objekt so ansehe. :zwinkernd001:

    Nachteile: Baujahr, geringe Quadratmeterzahl, kein Balkon, Lage im Erdgeschoss, Teppichboden. Vorteile: Die Lage in Berlin und das Bad neueren Datums. Es wäre zu überprüfen, ob die Fotos den aktuellen Zustand der Wohnung wiedergeben und ob die Zahlen stimmen (Hausgeldhöhe). Ich suche zurzeit ja auch ein Apartment bzw. eine kleine 2-Zimmer-Wohnung (nicht in Berlin), viele habe ich mir noch nicht angesehen, aber in allen Fällen waren die Zahlen falsch angegeben und bei zwei von drei Objekten waren die Bilder geschönt.

    Aus dem Bauch heraus würde ich sagen der Preis wäre mir - Immobilienhype hin oder her - angesichts des Baujahrs und der geringen Quadratmeterzahl zu hoch. Ist die Frage, wie weit er sich herunterhandeln ließe. Wenn die Sache mit der Ferienwohnungsvermietung nicht laufen sollte, hast du eine kleine 26-qm-Wohnung, für die ein Langzeitmieter u. U. schwer zu finden ist (dem würde auch der Balkon fehlen).
     
  18. Duncan

    Duncan
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    Da ich Arbeitstechnisch häufiger nur wenige Straßen weiter zu tun habe - ich würde da nicht tot übern Zaun hängen wollen. Nebenbei ist eine größere Schule gleich ums Eck mit allen Nachteilen.

    Berliner Dach mit diversen Schadstellen.
    Parkplatz nur über einen 212er zu erlangen...
    Lautes Kopfsteinpflaster, Denkmalschutz?
    Mindestens ein Depp wohnt im Haus. In der direkten Umgebung eine Vielzahl.
    300 KM - 100HG = 200
    200 : 5 = 40€
    Also willst du nun von 40€ eine Kreditierung für 65.000€ tilgen + Zinsen und davon noch Rendite haben. Also so ungefähr 2.500 Jahre lang. Und dann kommen nochmal Sonderumlagen zur Sanierung? (Instandhaltungsrücklage prüfen).
    Und nun waren wir noch gar nicht im Keller, mit dem haben sehr viele Häuser in der Ecke arge Probleme.
     
  19. Duncan

    Duncan
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    Die Lage sei mal dahingestellt. Innerhalb Prenzl'bergs gibt's bessere. Das Bad ist gar nicht soo neu und allereinfachste Grundausstattung, die Küche ist karg und auf megabillig getrimmt. Das geht als Studentenbude gerade noch durch.
    Gewerbewohnung ist dann auch noch so ein Ding. Whg. oder Gewerbe?
    Nette Dame mit stundenweiser Belegung dürfte bei dem Familienväteranteil in der Ecke gutes Geld verdienen. Gören in den KiGa schubsen und auf dem Weg zur Arbeit nochmal schnell...
     
  20. #19 sosoberlin, 10.05.2014
    Zuletzt bearbeitet: 10.05.2014
    sosoberlin

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    In der Lage in Berlin und dann auch noch im Erdgeschoss hätte ich einfach Bauchschmerzen. Schau' mal, bevor ich etwas kaufe, suche in der Regel zwei Jahre. Tolle Objekte gibt es nicht einfach so auf der Strasse - und schon gar nicht im Immos***. Die Webseite hat zwar tausende von Anzeigen - aber sie ist ein bisschen der Mülleimer der Makler. Alle überteuerten und problematischen Objekte werden hier angeboten. Die guten Immobilien laufen nicht über das Portal.
    Lasse Dich als Interessent bei guten Maklern vormerken und weise darauf hin, dass Du die Objekte vor Veröffentlichung und vor der Vermarktung in die Hände und vorallem zu Gesicht bekommen möchtest; sage, dass Du keine Finanzierung brauchst - und in 6 Monaten hast du ein vernünftiges Objekt zu einem vernünftigen Preis. Du kannst hier auch auf unsere Unterstützung zählen.

    Du scheinst doch noch gar nicht zu wissen, WO du überhaupt suchen willst. Mal am Schloss sin Ch'Burg, dann in PBerg.

    Was ist Dein Vermietungskonzept? Was ist Dein Plan, Deine Leitidee bei Deinem Investment? Wo willst Du damit hin?
     
  21. Duncan

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    Laut seinen Startpost braucht der hunter aber eine Finanzierung...
    Sein Suchschema scheint "Hauptsache Berlin und nicht Hellersdorf" zu sein. Breite Streuung innerhalb der Stadt finde ich jetzt nicht so tragisch. Bin auch für einen Eigentümer von KW bis Neuruppin unterwegs. OK, der hat ein paar hundert Einheiten.
     
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