Meine Mieter ignorieren Mieterhöhungsschreiben - was empfehlt ihr mir zu tun?

Diskutiere Meine Mieter ignorieren Mieterhöhungsschreiben - was empfehlt ihr mir zu tun? im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo liebe Forumsmitglieder, ich habe mehrere Eigentumswohnungen, alle werden verwaltet. Nun ist folgendes passiert: Meine Verwaltung hat ein...

  1. #1 Carmen46, 10.04.2017
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    Hallo liebe Forumsmitglieder,

    ich habe mehrere Eigentumswohnungen, alle werden verwaltet. Nun ist folgendes passiert:

    Meine Verwaltung hat ein Mieterhöhungsschreiben an zwei meiner Mieter geschickt und als Begründung Vergleichsmieten aufgeführt. Selbst nach der Mieterhöhung von 15% ist der qm-Preis bei Neuvermietung noch nicht erreicht. Ich gehe mal davon aus, dass die Verwaltung Erfahrung hat und kein Verfahrensfehler vorliegt.

    Meine Mieter haben das Zustimmungsschreiben nicht unterzeichnet. Die Verwaltung hat erinnert. Es passierte immer noch nichts. Jetzt fragt mich die Verwaltung, ob ich auf die Mieterhöhung verzichten möchte oder die Mieterhöhung einklagen will.

    Ehrlich? Ich würde am liebsten die Wohnungen verkaufen! Das weiß ich doch nicht, was ich jetzt tun sollte? Lasse ich alles im Sande verlaufen, werden meine Mieter mir wahrscheinlich ständig auf der Nase herumtanzen. Ach, eine wichtige Info noch: Ich habe keine Vermieterrechtsschutz! (Könnt ihr mir eine empfehlen?).

    Was sollte ich tun?
    Was empfehlt ihr mir?
    Wer hat sowas schon hinter sich und Erfahrung?
    Was kämen für Kosten auf mich zu?

    Auf einen Rechtsstreit mit meinen Mietern habe ich eigentlich keine Lust. Das belastet das Verhältnis sicherlich, aber andererseits habe ich die Wohnungen ja als Anlageobjekte und möchte schon gerne eine vernünftige Rendite und Wertsteigerung. Und einfach nicht zu reagieren finde ich auch mies! In einem anderen Fall rief mich meine Mieterin an und wir haben uns auf einen geringeren Betrag geeinigt. Damit können wir beide leben.

    Warte ich einfach ab, schließe eine Vermieterrechtsschutz ab und starte in einem Jahr noch mal neu (ist das rechtens?). Biete ich den Mietern einen Kompromiss?

    Ich bin völlig ratlos, weil ich so einen Fall (toitoitoi!) noch nicht hatte.

    Viele Grüße
    Carmen
     
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  3. #2 anitari, 10.04.2017
    anitari

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    Hat "deine" Verwaltung eine Vollmacht von dir und diese Vollmacht dem Mieterhöhungsverlangen beigelegt?
     
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  4. #3 Carmen46, 10.04.2017
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    Nein, hat sie nicht. Ich habe mit der Verwaltung einen normalen Verwaltervertrag. Die Verwaltung hat die Mieterhöhung berechnet, begründet, verschickt. Ich musste sogar darum bitten, das Schreiben auch zugeschickt zu bekommen, weil ich gar nicht über die Höhe und den Zeitpunkt der Mieterhöhung informiert war.
     
  5. #4 BHShuber, 11.04.2017
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    Hallo,

    die Verwaltung ist aber nicht der Vertragspartner des Mieters, das bist du und wenn die Verwaltung nicht von dir bevollmächtigt ist und oder diese Vollmacht dem Mieter nicht nachgewiesen hat, wundert es mich nicht, dass der Mieter sich tot stellt.

    Ein Verwaltervertrag zwischen Vermieter und Verwaltung reicht hier nicht um ein Mieterhöhungsbegehren durchsetzen zu können.

    Gruß
    BHShuber
     
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  6. Andres

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    Zur Bevollmächtigung: Es ist ausreichend, wenn diese Bevollmächtigung besteht und wenn sie gegenüber dem Mieter behauptet wird. Der Mieter könnte nun - solange die Vollmacht nicht vorgelegt wird oder der Vermieter den Mieter über das Bestehen der Vollmacht informiert - alle Erklärungen des Bevollmächtigten zurückweisen, was aber augenscheinlich nicht passiert ist. Für den Moment sehe ich daher keine Veranlassung davon auszugehen, dass hier etwas falsch gelaufen sein könnte.


    Nichts. Wir dürfen hier keine Rechtsberatung leisten. Solche Fragen beantwortet ein Anwalt.


    Wer hat das schon? Die Alternative hast du schon erkannt: Nichts tun, mit allen Konsequenzen, vor allem dem Eindruck, den man beim Mieter hinterlassen hat.


    Eine vernünftige Miete wird zu einem besseren Preis führen.


    Hier. :wink

    Sofern man davon ...
    ... wirklich überzeugt ist und auch den Zugang der Schreiben beweisen könnte, ist mein nächster Schritt, die Zustimmung einzuklagen. Das ist nur innerhalb von weiteren 3 Monaten nach Ablauf der Frist für die Zustimmung möglich, § 558b Abs. 2 BGB.


    Keine Ahnung, das wäre anhand der Versicherungsbedingungen zu prüfen. Ich halte eine Versicherung aber für die denkbar schlechteste Möglichkeit, ein solches Verfahren zu finanzieren.
     
  7. #6 Newbie15, 11.04.2017
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    Der erste Schritt sollte in meinen Augen sein, das Schreiben vom Fachanwalt prüfen zu lassen.

    Ist das Schreiben nicht korrekt, würde ich da als Mieter auch nicht darauf reagieren, denn es ist ja nicht in meinem Sinne, den Vermieter auf seine Fehler hinzuweisen, damit er mir 3 Tage später ein korrektes Schreiben zuschickt. Zudem kann man auch einer Zustimmungsklage sehr gelassen entgegen sehen.

    Ist das Schreiben korrekt und die Mieterhöhung so voraussichtlich durchsetzbar, kann die Zustimmungsklage erhoben werden. Womöglich ist das schon ausreichend, um dem Mieter zur Zustimmung zu bewegen, ansonsten muss man es eben gerichtlich durchziehen. Mit dem Risiko muss man leben, wenn man etwas will, das anderen nicht gefällt. Mit Glück ist das für die Zukunft genug Lehre für den Mieter, sodass zunächst keine Rechtsstreitigkeiten mehr zu erwarten sind, vielleicht auch nicht.
     
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  8. #7 Akkarin, 11.04.2017
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    Man kann schon was raten was keine konkrete Beratung ist, sondern furchtbar pauschal und allgemein:

    Angenommen du versuchst die Miete um 20€ im Monat zu erhöhen, dann beträgt der Streitwert für die Zustimmungsklage 240€.
    Wenn man jetzt den öffentlichen Prozesskostenrechner müht, dann bekommt man einen guten Orientierungswert für die Kosten.

    Die Kosten des eigenen Anwalts (falls Vorschuss erforderlich ist) betragen :
    Eigene Anwaltskosten
    Verfahrensgebühr Nr. 3100, 1008 VV RVG: 58,50€
    Terminsgebühr Nr. 3104 VV RVG: 54,00€
    MwSt.: 25,18€
    Zwischensumme eigene Anwaltskosten: 157,68

    Die Gerichtskosten betragen vorschüssig 105€

    Im Vergleichsfall reduzieren sich sich diese auf 35€, wobei im Vergleichsfall grundsätzlich jeder die Hälfte zahlt.

    Verlierst du den Prozess kommen noch die gegnerischen Anwaltskosten dazu ebenfalls 157,68 macht also ein max. Risiko in € für dich von 420,36€ aus.

    Aufgrund der geringen Streitwerte gibt es bei dieser Art von Klagen i.d.R. keine 2te Instanz.
    ( An den Kosten ändert sich übrigens erst was, wenn der Streitwert über 500€ liegt)
     
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  9. GSR600

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    Wenn das Mieterhöhungsverlangen nach BGB richtig formuliert war, geht das bei Gericht im Normalfall schriftlich durch und der Mieter wird zur Zustimmung verurteilt und muss auch die Gerichtskosten tragen.
     
  10. Berny

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    streiche Mieterhöhungsschreiben, setze Mieterhöhungsbegehren.
     
  11. #10 Carmen46, 11.04.2017
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    Vielen Dank für die Antworten! Dass es hier keine Rechtsberatung gibt, das weiß ich. Ich frage nur nach Erfahrungen und Tipps. Der Streitwert liegt bei rund 840€ pro Wohneinheit. Über den Prozesskostenrechner ergaben sich dann rd. 2.600 € pro Wohneinheit. Das sind 5.200 €, wenn es nicht klappt...

    Das Schreiben vom Fachanwalt prüfen zu lassen ist ja schon mal ein guter Tipp. Mein Vertrauen in die Verwaltung ist... hm... durchwachsen. Angenommen ich reagiere jetzt nicht und lasse das Mieterhöhungsschreiben einfach verpuffen, wann kann ich denn frühestens wieder mit einer Mieterhöhung kommen, die ich aber, aufgrund der Erfahrung mit meinen unwilligen Mietern, dieses Mal rechtlich richtig gut abgesichert verfassen lassen würde? Andererseits muss doch eine Verwaltung auf sowas vorbereitet sein. Meine Mieter sind doch bestimmt nicht die ersten, die nicht zustimmen. Das muss doch rechtlich alles sauber sein. Ich habe für die Verwaltung noch nie eine Vollmacht geschreiben. Aber ich habe einen Verwaltervertrag unterzeichnet, in dem steht: "Vorbereitung und Zustellung von Mieterhöhungen". Das ist die Aufgabe des Verwalters.

    Ein Mieter erhob schon Einspruch und sagte, dass Schreiben sei ihm nicht rechtzeitig zugestellt worden und das glaube ich ihm auch.
    Die Miete sollte zum 1.4. erhöht werden. Bis wann habe ich nun Zeit zu reagieren? Wenn es stimmt, dass das Schreiben erst verzögert eintraf, kam es Anfang Februar und war datiert auf Ende Januar. Ist das dann komplett unwirksam und müsste noch einmal neu verfasst werden?

    Fragen über Fragen... :unsicher025:
     
  12. Berny

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    Carmen46,
    wann ging das MEH /gingen die MEHs denn den Mieter/n nachweisbar zu?
     
  13. #12 Carmen46, 11.04.2017
    Zuletzt bearbeitet: 11.04.2017
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    Am 1.2. hätte er das Schreiben bekommen, schrieb einer der beiden Mieter, und wies die Mieterhöhung damit als nicht fristgerecht zurück. Mir wäre es ja egal, ob 1.4. oder 1.5., aber beide Mieter haben die Zustimmungserklärung bis jetzt nicht unterschrieben. Bis wann muss ich denn jetzt reagieren?

    Der Inhalt:
    "Ihre Zustimmungserklärung muß spätestens am Ende des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang dieses Schreibens folgt, bei uns eingegangen sein; andernfalls müßte Klage beim Amtsgericht erhoben werden."

    Wenn das Schreiben tatsächlich erst am 1.2. einging, wäre das ja Ende April. Die Mieterhöhung wurde aber zum 1.4., also zu Anfang April beschlossen, aber das wäre ja unrealistisch, wenn die Mieter das Schreiben erst am 1.2. bekamen.
     
  14. Duncan

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    such mal den Verwaltervertrag nochmal raus und lies genau nach in sehr vielen Verwalterverträgen ist die Bevollmächtigung inkludiert, da ohne eine solche eine ordentliche Verwaltung im SEV-Bereich fast nicht sinnvoll möglich ist, zumindest nicht wenn auch mietvertragliche Angelegenheiten mit abgewickelt werden sollen.
     
  15. dots

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    Liegt der Verwaltervertrag dem Mieter vor?
    Oder, andersherum gefragt: Woher soll der Mieter denn wissen, wen du womit beauftragt und/oder bevollmächtigt hast?
     
  16. Duncan

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    Und wann hat der Bote/Gerichtsvollzieher das Schreiben nachweislich zugestellt? Der Bote kann auch ein Mitarbeiter oder sonstiger Beauftragter der Verwaltung sein.
     
  17. Duncan

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    in dem der Verwalter im Schreiben z.B. beginnt mit "Namens und in Vollmacht des Eigentümers/Vermieters" ...
    Nun kann der Mieter gerne die Richtigkeit dieser Aussage anzweifeln, wird aber keinerlei Zeitgewinn dadurch erfahren, sondern die Frist läuft weiterhin, der Nachweis durch Vorlage der Originalurkunde stellt regelmäßig die geringste Hürde da. Wenn, was nicht unüblich ist, der Mieter schon im Mietvertrag oder bei Einsetzung der Verwaltung vom Vermieter über die Bevollmächtigung informiert wurde wird dieser Weg für den Mieter noch steiniger und rutschiger.
     
  18. #17 Carmen46, 11.04.2017
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    Zum Vertrag:

    II. Rechte und Pflichten des Verwalters
    Im Rahmen des Auftrages betreut der Verwalter die vermietete Eigentumswohnung. Hierzu gehört:
    a) Führen von Schriftwechsel mit dem Mieter
    b) Vorbereitung und Zustellung von MieterhöhunQ.en und Umlagenabrechnungen
    ...usw usf


    Von Bevollmächtigung steht da nichts.

    Tja, das weiß ich nicht. Ich vermute, dass es per Post geschickt wurde (Brief, 70ct, kein Einschreiben).

    Das denke ich nicht. Im Mieterhöhungsschreiben steht drin:
    wir sind als ständiger Verwalter von Ihrer Vermieterin, [mein Name], mit der Durchführung einer Mieterhöhung für Ihre Wohnung beauftragt worden.
     
  19. #18 Akkarin, 11.04.2017
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    du kannst das ganze beenden und morgen neubeginnen. fristen laufen dann ab morgen neu.
    dein Kostenrisiko kannst du ausserdem weiterbegrenzen, durch pures nicht so gierig sein. 70€ plus im Monat schreibt natürlich jeder hier. Wenn du die Miete nur um 48 € erhöhst bleibst du mit dem Streitwert unter 600€. DAmit ist dem Mieter keine Berufung und somit keine 2.te Instanz möglich. => Weniger Kosten, weniger Risiko

    Streitwert ist dann 574€ und die Max Kosten liegen bei 768,28€.
    davon entfallen 104€ auf das anwaltliche Erhöhungschreiben. Diese gibt's auch bei Sieg nicht wieder.
     
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  20. #19 Carmen46, 11.04.2017
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    Die Höhe der Mietererhöhung hat meine Verwaltung festgelegt. Ich könnte prima auch mit 48 € leben und dann vielleicht nicht unbedingt wieder 5 Jahre bis zur nächsten Mieterhöhung warten. Selbst mit 70 € lägen die Mieten noch deutlich unter dem Durchschnitt in der Wohnlage.
     
  21. Bovary

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    Du solltest für diese Einschätzung aber nicht die Angebotsmieten heranziehen. Wenn man die aktuellen Angebotsmieten z.B. in Leipzig betrachtet - und dagegen den Mietspiegel setzt...das sind Welten. Und dabei sind im Mietspiegel seit neuestem sogar in größerem Umfang Neuabschlüsse der letzten 4 Jahre berücksichtigt.
     
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