Meine Mieter und ich

Dieses Thema im Forum "Verwaltung" wurde erstellt von nimmerlein, 24.06.2014.

  1. #1 nimmerlein, 24.06.2014
    nimmerlein

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    Also, erst mal muss ich sagen, wenn ich hier falsch bin, bitte verschieben.
    Ich muss allerdings etwas ausholen, um es verständlicher zu machen.
    Ich habe vor 3 Jahren das Haus meines Vaters gekauft, damit er nicht mal auf der Straße landet. Dieses hat 3 Mietparteien.
    die dritte Wohnung stand immer nur leer oder wurde von tollen Mietnomaden verwüstet. Die zweite Wohnung hat ein Mieter, der mal recht und mal schlecht zahlt. er ist selbstständig und ich kann es noch halbwegs nachvollziehen, da ich selbstständig bin.
    Die letzte Wohnung ist ein Geschäftsraum und es handelt sich hier um eine Versicherung.
    Alle beiden fest vermieteten Wohnungen hatten mit meinem Vater keinen Mietvertrag. So hielt ich es auch nicht für nötig, Mietverträge auf zu setzten und nahm es auch mal in Kauf, wenn die Mieten beider Parteien später kamen, auch mal 3 Monate. Das ich das aus nur so gekauft habe, dass es sich von alleine finanziert, das hat keiner meiner Mieter gesehen.
    Als ich dann im Dezember eine defekte Heizung hatte, wurde mir von der Versicherung einfach kein Geld bezahlt, obwohl mir diese nicht mal mitteilte, dass die Heizung kaputt war. So behielten sie einfach 2 Monatsmieten ein.
    Das hat mich so sauer gemacht, dass ich beschlossen hatte Mietverträge auf zu setzten. diese sollten ab dem 1. Juni dieses Jahres gelten. Das habe ich auch beiden Parteien gesagt und ihnen geschrieben, dass sie die Wahl hätten zu gehen, oder zu akzeptieren.
    Bis heute habe ich den Mietvertrag der Versicherung nicht wieder und sie zahlen fröhlich die alte Miete nicht fristgerecht weiter. Also anstatt neue miete 456 zahlen sie die alte von 410. Dabei habe ich alles genau ausgetüftelt und augeklügelt, sodass es auch keine unfaire Nebenkosten Abrechnung oder ähnliches gibt und auch der Mietvertrag wurde von einem Rechtsanwalt kontrolliert, damit ich auf der sicheren Seite bin. Nun überlege ich wegen den restlichen 46 Euro eine Mahnung zu schreiben. Das einzige Kopfproblem was ich dabei habe ist, dass ich den Mietvertrag ja noch nicht zurück bekommen habe. Darum meine Frage, wenn sie dennoch ohne eine Kündigung weiterhin in den Räumen bleiben, dann haben sie doch den Mietvertrag akzeptiert? Denn darauf hatte ich ja in meinem Anschreiben extra drauf hingewiesen.
    Also kann ich doch eine Mahnung mit 10€ Mahngebühren los schicken?
    'Und wie rechne ich den Mietzins auf am Ende des Jahres oder kommt das in die Mahnung mit rein?
    Es wäre schön, wenn man mir da weiter helfen könnte.
    Natürlich will ich der Versicherung nicht kündigen, denn es ist in dem Ort, wo die Immobilie seht, verdammt schwer überhaupt einen Laden zu vermieten.
    Falls jemand diese Option für mich gedacht hätte;=

    Vielen Dank für die Hilfe und ich bitte die vielen Rechtschreibfehler zu entschuldigen
     
  2. AdMan

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  3. #2 Bürokrat, 24.06.2014
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    Hallo nimmerlein, die Versicherung hat nicht reagiert weil irgendjemand von deren Anwälten weiß dass du ihnen keinen neuen MV aufzwingen kannst denn ihr mündlicher MV ist ja gültig. Eine Änderung der Vertragsbedingungen ist nur mit beiderseitigem Einverständnis möglich. Seltsam dass dir dein Anwalt das nicht erklärt hat.
    Also: Kündigung des mündlichen MV´s durch dich an die Gewerbeeinheit mit Einhaltung der Kündigungsfrist. Abmahnung an den anderen Mieter wegen unregelmäßiger Mietzahlungen und fristlose sowie ordentliche sobald wieder 2 fehlen, Sanierung der 3. Wohnung, Neuvermietung aller. Fragt sich aber natürlich ob sich das alles rentiert bei den kleinen Mieten die du nennst... Wo steht denn das Haus?
     
  4. Andres

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    Um das nochmal klar und deutlich zu sagen: Doch, es gibt Mietverträge, wenn auch nur mündlich.

    Das wird aber deine einzige Option sein, wenn du einen Mietvertrag zu deinen Bedingungen durchsetzen willst. Bei der wohl schwierigen Lage sollte man noch einen weiteren Umstand bedenken, den du auch schon angedeutet hast: Im schlechtesten Fall hast du nach der Kündigung dann eben Leerstand - statt 10 % mehr also 100 % weniger Miete. Wenn es vor Ort ein Überangebot an Gewerbeflächen gibt, ist es der Versicherung zu Recht ziemlich egal, wie hoch deine laufenden Kosten sind.

    Bevor du dich also weiter bei deinen Mietern unbeliebt machst, solltest du zuerst deine Optionen bzgl. Neuvermietung klären.
     
  5. #4 nimmerlein, 25.06.2014
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    Also ich denke schon, dass ich mich nicht unbeliebt mache, wegen 46 €. Man muss ja mal festhalten, dass die Miete bei meinem Vater auf 400€ kalt war und 10€ Nebenkosten.
    Ich habe ja nur die Nebenkosten ausgerechnet, da ich nicht einsehe, für andere das Gas zu bezahlen oder anderes.
    Und ich habe ja sogar die Kaltmiete sozusagen gesenkt, indem ich sie dem Mietspiegel angepasst habe.
    somit wäre es eine Kaltmiete von 320€ in etwa.
    Also schreibe ich jetzt einen netten Brief, dass sie die verbilligte Miete ja nicht in Kauf nehmen wollen und mit ihren 10€ Nebenkosten dann so bleiben und wenn die Abrechnungen von Gas uns os kommen, dann verlange ich einfach den Rest?
    und bleibe bei 400€ kaltmiete? ich kann ja aber wenigstens verlange, dass sie bei den überweisungen schreiben 400+10€ Nebenkosten, damit ich rechtlich abgesichert bin?
    Und ja auch wenn ein Überfluß an GEschäftsräumen vorhanden ist, bin ich eine, die die günstigste Miete dennoch anbietet. und das haus liegt in Südniedersachsen, wo der Mietspiegel gerade mal bei 3,6€ liegt.
     
  6. Pitty

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    Hatten die Mieter bei Deinem Vater eine Warmmiete? Hat er irgendwann einmal eine Nebenkostenabrechnung erstellt?
     
  7. #6 Bürokrat, 25.06.2014
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    @ pitty: Meinst du dass die Tatsache dass NK-Abrechnungen nicht erstellt wurden eine Warmmiete konstituiert haben?

    Ich meine eigentlich eher dass beim mündlichen MV dei gesetzlichen Regelungen gelten und die entstandenen NK an den Mieter abgewälzt werden können. Fraglich ist nur wie hoch die NK-Vorauszahlung war wenn nichts schriftliches vorliegt...
     
  8. #7 nimmerlein, 25.06.2014
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    Also mein Vater hat mir gesagt, dass er damals abgemacht hat, dass 400€ miete sind und 10€ Müllgebühren... und das es per handschlag galt.
     
  9. #8 Bürokrat, 25.06.2014
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    Hm, seltsam. Was ist mit der Heizung, Wasser etc. Das ist doch der größte Brocken. Wieso wurde das nicht vereinbart oder haben die Mieter Gasthermen und zahlen an die Stadt? Dein obiger Post spricht ja eigentlich dagegen. Nun, die mündliche Abmachung geht leider wirklich eher richtung warmmiete.

    Wie wird denn überwiesen? Steht da nur "Miete" oder Miete+Nk oder irgendwas ähnliches?
     
  10. Pitty

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    Und der Rest ist inklusive. Dann ist doch alles klar.:008sonst:

    Wie hat denn Dein Vater die Grundstückssteuern, Hausstrom und Gas abgerechnet?
     
  11. #10 nimmerlein, 25.06.2014
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    Miete.NK Juni2014
    So das ist der Überweisungsname, der so auf meinem Konto ankommt. Auch nach mehrmaligen auffordern, dass ich gerne da stehen hätte, dass da bitte 400€ plus 10€ nebenkosten stehen soll, kommen sie nicht nach.
    Möglichkeit, die ich jetzt noch hätte, ich suche die alten unterlagen meines vaters raus und errechne den Gasabschlag, schronsteinfeger usw von dem zeitpunkt an, wo sie eingezogen sind. aber was nützt es mir, wenn ich keine Nebenkostensumme habe und die dann einfach behaupten, dass es 80€ nebenkosten gewesen wären? denn dann steht ja wort gegen wort?
     
  12. #11 nimmerlein, 25.06.2014
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    das zahle alles ich fröhlich und er hat es damals auch immer so lapidar gemacht. aber gasabschlag und alles, ist ja erhöht, daher wollte ich ja einen mietvertrag, der die nebenkosten aufgliederrt, weil ich mich nicht an dem Haus bereichern möchte, sondern lediglich nicht einsehe, dass ich dafür aufkommen, was die Versicherung verbraucht.
     
  13. #12 Bürokrat, 25.06.2014
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    Nun, dann kündige den leuten doch nach oben besprochenen richtlinien. Besser ein ende mit schrecken als ein schrecken ohne ende
     
  14. Pitty

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    Haben sie jetzt Gas bezahlt oder hat Dein Vater Gas gezahlt? Was steht in alten überweisungsbelegen?
     
  15. #14 nimmerlein, 25.06.2014
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    also bei mir steht immer nur mieteplus nebenkosten und die meines vaters kann ich nicht einschauen, da er 400 km weit weg von mir wohnt ;)
    Und ich habe Gas, Wasser und Abwasser bezahlt und alle Zähler laufen auf meinem Namen. Der Gas und Wasserzähler sind zusammen geschloßen und sind für die Versicherung und die zweite Wohnung. Alle Heizkörper haben einen Zähler. Kann ich da eine verspätete Nebenkostenabrechnung erstellen? nur dafür müsste klar sein, wie sich die Versicherung das mit den Nebenkosten vorgestellt hat, denn eine Nachzahlung muss ich doch auch bei einer Warmmiete nicht alleine tragen, vor allen Dingen, weil ich es ja 400 km weiter nördlich nicht verbraucht habe.
    Vielleicht will ich auch einfach nur meinen Kopf durch setzten und finde es einfach eine Unverschämtheit, wie sie sich verhalten, denn als ich sagte, dass ich 900€ nachzahlen darf kam keine Antwort, bis heute nicht.
     
  16. Pitty

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    Wenn sie sagen, dass alles inklusive ist bis auf die Müllgebühren, wird Dir nur eins übrig bleiben und sie raus zu kündigen, wegen nicht gezahlter Miete.:unsicher021:
     
  17. #16 nimmerlein, 25.06.2014
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    hmhmhm, das stimmt mich nicht zufrieden innerkich lach. aber sie haben ja miete bezahlt, lediglich immer mit Verspätung. also anstatt zum 3. eines Monats erst immer am 20.
    Es geht hier ja nur um die Versicherung, die zweite Wohnung hat ja gerafft, worum es mir ging.
     
  18. #17 Bürokrat, 25.06.2014
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    Also zahlen die anderen Mieter die Nebenkosten ganz???

    Das wird wohl kein schönes Ende nehmen...
     
  19. Pitty

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    Wie kann man Gas und Wasserzähler zusammen schließen? :engel005::112::112:
     
  20. #19 nimmerlein, 25.06.2014
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    nein, bis jetzt haben alle eine pauschale gezahlt. 10€ Müllgebühren....... ich hab keinen plan, was mein vater sich dabei dachte. da bisher auch alles gut lief, bis zu dem knackpunkt mit der heizung, die defekt war, habe ich dann auch die nachzahlungen übernommen von meistens 100 € im durchschnitt. (bis auf die verspäteten Mietzahlungen)

    Nun habe ich zum 1.6 einen hausmeister eingestellt auf geringe basis, der mir dann alle zähler abgelesen hat, damit ich 2015 genau weiß, wer was verbraucht hat. dies war ja bis dato nie der Fall. So werde ich natürlich auch eine vernünftige Nebenkostenabrechnung erstellen.

    Ps: ich bin manchmal zu gut für diese Welt, stelle ich gerade fest, um es mal nicht leicht "doof" zu nennen ;)
     
  21. Duncan

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    Ich fürchte hier wird man nur mit Freimachen der Einheiten (=Kündigung zum frühest möglichen Termin, ggf. fristlos, wenn entsprechende Kündigungsgründe zu finden sind) und Neuvermietung mit ordentlichem, schriftlichem Vertrag auf Dauer Ordnung herein bekommen. Ich habe da den Verdacht dein Vater hat nach bäuerlicher Manier "freihand" vermietet nach dem Motto "wird scho' passen".
    Anfangen kann man schon mal mit dem vermietfertig machen der leeren Einheit und diese entsprechend anzubieten. Das Signal, dass sich etwas tut und ein anderer Wind weht, dürfte auch den Altmietern nicht entgehen.
     
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