Meinungen zu meinem Kauf

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von badboy, 22.11.2013.

  1. badboy

    badboy Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich erwerbe ein MFH mit 5 We!

    KP 160.000 (100 % finanziert)
    NKM bei Vollvermietung 1800 €

    Laut Gutachter Reparaturstau in Höhe von 10.000€

    Haus ist aus den 60ér.
    Komplette Sanierung Dach/Wohnungen (Bäder/Elektrik) und Gaszentralheizung in den 90ér.
    Giebelfassadendämmung aus 2010.

    3 langjährige Mieter vorhanden, 2 Neubezüge.

    Region Mitteldeutschland, ländlich. PLZ: 3****

    Konditionen der Bank:

    15 Jahre zu 3,47 %
    Tilgung liegt bei 2,12 %

    Sondertilgungsrecht 5 %

    Hab ich etwas vergessen?

    Bin Beamter, verwalte erstmals selbst und sehe wie aufwendig das wird.


    Habt ihr Meinungen dazu? Habe lange gesucht und wie ich finde ein solides Objekt gefunden.

    gruß
     
  2. AdMan

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  3. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Das A und O sind heutzutage zuverlässige Mieter, v.a. bei 100% Finanzierung.
     
  4. #3 Aktionär, 22.11.2013
    Aktionär

    Aktionär Erfahrener Benutzer

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    Hallo badboy,

    was für Zusatzsicherhieten hast Du denn gestellt, damit die Bank eine 100% Finanzierung bereitstellt?
    Aus dem erworbenen Objekt allein wird die Besicherung wohl nicht darstellbar sein, zumindest nicht bei dem Festzins den Du vereinbart hast.
     
  5. Andres

    Andres
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    Endlich mal jemand, der hier mit einigermaßen realistischen Zinssätzen aufschlägt.

    Die Rate liegt dann bei 735 €? Das finde ich vernünftig, da du auch bei teilweisen Mietausfällen nicht gleich in große Schwierigkeiten kommst. Die Sondertilgung ist jährlich und von Beginn an möglich? Noch besser.


    Beliebter Maklertrick. Besser rechnet man mit den aktuellen Mieten und das dürften dann nur noch in der Gegend von 1000 € sein. Immernoch ausreichend für die Raten, aber eine etwas andere Situation.

    Wann war das Haus den zuletzt voll vermietet und wie schnell erreichst du diesen Zustand wieder?

    Die Formulierung "Reparaturstau" macht mich etwas stutzig, normalerweise heißt es "Sanierungsstau". Für mich klingt das nicht so, als müsste man da mal Geld in die Hand nehmen, um einen guten Zustand wiederherzustellen, sondern eher nach einer sofort nötigen Maßnahme wie Reparatur der Heizung.

    Zahlen die Mieter aktuell die volle Miete oder mindert jemand wegen Mängeln?

    Woher bekommst du die 10.000 €?

    Sicher nicht das, woran man bei einer guten Lage spontan denkt - muss aber nichts heißen. Gute Arbeitgeber in der Nähe? Leerstand vor Ort? Infrastruktur? Einfach mal etwas kritisch hinterfragen.

    Da das Objekt sicher keine spektakulären Wertsteigerungen erfährt, wird sich eine gute Rendite kaum über einen späteren Wiederverkauf erzielen lassen. Die Rendite kommt also aus dem Spielraum zwischen Miete und laufenden Kosten.
     
  6. #5 immodream, 22.11.2013
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo badboy,
    grundsätzlich hören sich die Zahlen sehr gut an.
    Für das achtfache der Jahresmiete würde man selbst hier im Ruhrgebiet kein halbwegs gepflegtes Haus aus dem Baujahr 1960 bekommen.
    Wenn ja, würd ich ganze Straßenzüge kaufen.
    10 000 € bedeuten für mich , das keine großen Sanierungen oder Reparaturen anstehen.
    Diese Summe " versickert " bei einem solchen Objekt bei der Beseitigung von Kleinigkeiten.
    Deine neuen Mieter werden sich schon noch melden.
    Wenn du als Beamter nicht nur verwalten sondern auch selbst viele kleine Reparaturen durchführen könntest, wärst du auf der sicheren Seite.
    Bei dem Zinssatz hast du sicherlich ein weiteres Objekt als Sicherheit.
    Die Zahlen passen.
    Ich persönlich rechne bei den Nettomieteinnahmen immer mit 20 % Ausfall durch
    Reparaturen ,Mietausfall und Rücklagen.
    Von den restlichen 80 % möchte das Finanzamt auch noch einmal Steuern in Höhe deines persönlichen Steuersatzes.
    Was ich nicht weis, wie gut die Vermietbarkeit und die Lage deines Objektes ist.
    Viel Erfolg
    Immodream
     
  7. badboy

    badboy Neuer Benutzer

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    Erst einmal danke für die Antworten.

    Zuerst muss ich meine Angaben aufgrund von fehlerhafter Ausdrucksweise konkretisieren.

    Richtig ist, dass ein Sanierungsstau, nicht wie von mir anfangs geschrieben Reparaturstau in Höhe von 10.000 besteht (laut Gutachter- Kleinigkeiten)

    NkM von 1780 € sind die tatsächlichen Einnahmen.
    Das Objekt ist ab dem 01.12.2013 wieder voll vermietet. Leerstand vorher, 3 Monate bei 2 Wohnungen.

    Kein Mieter hat Mietminderung geltend gemacht.

    Die anderen Mieter in dem Objekt sind teilweise bis zu 10 Jahre im Haus.

    Meine BANK sagte mir, dass sie das Haus mit bis zu 175.000 belastet hätten, allerdings max 100%, also 160000.

    Weiterhin ist eine jährliche Sondertilgung von 5% ab dem ersten Jahr möglich.

    Es ist richtig, ich habe meine eigene bewohnte Immo bei der gleichen BANK finanziert, max Beleihung durch die BANK liegt dort bei 180.000 €, belastet ist das Objekt mit noch 90.000 €

    Hausmeister habe ich vor Ort ( 150 € im Jahr)

    Handwerker des Vertrauens ist ebenfalls vor Ort und ich selbst auch alle 3-4 Wochen.

    Strukturschwache Region mit wenigen Arbeitsplätzen...aber Schulen u Einkaufsmöglichkeiten im Ort und einer der etwas größeren Orte in der Gegend.

    Ich hoffe ich konnte einige aufgekommende Fragen beantworten und dies führt nicht zu einer Änderung der Gesamtsituation.

    Gruß
     
  8. #7 Pharao, 23.11.2013
    Zuletzt bearbeitet: 23.11.2013
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    naja, m.E. nicht gerade die besten Voraussetzungen.

    Im schlimmsten Fall könnte es ewig dauern bis man wieder was vermietet hat (falls mal wieder was frei wird) bzw. große Mieterauswahl wird man hier wohl nie haben und beim Mietzins wird man wohl auch immer begrenzt sein, sodass jede Investition in die Immobilie (gerade Modernisierungen) man sich gut vorab überlegen muss, ob sich das auch rentiert.

    Gib`s wenigstens eine gute Verbinung in die nächst größere Stadt ? Denn unter "ländlich" versteh ich wirklich am A***** der Welt.
     
  9. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ich pers. Hätte die Rückzahlungsraten bei der Miete etwas höher gewählt, damit man am Ende der Laufzeit auf Null ist. Aber das kannst Du ja mit den Einmalzahlungen.
     
  10. #9 immodream, 23.11.2013
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo badboy,
    grundsätzlich hören sich deine Zahlen gut an. Auch die Voraussetzung Hausmeister und Handwerker vor Ort sind gegeben.
    Ob du dann einen Sanierungs/ Reparaturstau von 10 000 € oder bei viel Pech 20 000 € wird dir wahrscheinlich finanziell " nicht das Genick brechen"
    Dann gibt es für mich nur noch ein mögliches Problem.
    Wie ist die Vermietsituation vor Ort.
    Wenn ich an die schleppende Vermietung hier im Ruhrgebiet denke, wo du für jeden möglichen Mietinteressenten umgehend Termine machst und losrast, finde ich diese Situation inzwischen bedrückender als eine Reparatur von einigen hundert Euro an einem Heizgerät .
    Gibt es Wohnungsleerstand in der Stadt? Gibt es überhaupt Nachfrage nach Mietwohnungen oder leben die meisten Menschen in ihren eigenen Häusern.
    Lohnt es sich für junge Leute überhaupt , dort eine Wohnung anzumieten.
    Hier gibt es wie im Osten ganze Häuserzeilen die fast leer stehen oder von Menschen aus den neuen EU Ländern im Süden Europas einfach zwangsbesetzt werden.
    Aber diese Frage der Vermietfähigkeit musst du selber klären.
    Viel Erfolg
     
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