MFH 2- Finanzierungsvarianten - Vermietung/Eigennutzung

Diskutiere MFH 2- Finanzierungsvarianten - Vermietung/Eigennutzung im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Hallo an alle und schön, dass es so ein Forum gibt [ATTACH] Lese schon länger mit uns nun habe ich folgendes Anliegen: Kurz zur Sache: Meine...

  1. #1 Adriannnn, 02.05.2019
    Adriannnn

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    Hallo an alle und schön, dass es so ein Forum gibt upload_2019-5-2_20-51-41.gif Lese schon länger mit uns nun habe ich folgendes Anliegen:

    Kurz zur Sache:

    Meine Frau und ich möchten gern ein Mehrfamilienhaus kaufen. Sind insgesamt 6 Wohneinheiten + unausgebauter Dachboden. 5 WE sind aktuell vermietet und eine Wohnung im entkernten Zustand. Die Eltern meine Frau würden mit uns einziehen und eine Wohnung vorr. als Mieter beziehen - vermutlich die unausgebaute. Wir selbst eine und der Rest bleibt vorerst vermietet. Langfristig soll noch die Oma meiner Frau usw. mit einziehen so dass, X > 20 Jahren das komplette Haus als Familienhaus genutzt wird.
    Die Wohnungen wurden zwischen 2007-2014 komplett saniert (außer die eine Entkernte). Die Substanz vom Gebäude ist auch gut. In 4-10 Jahren würden sicher die Fassade und das Dach eine Erneuerung bekommen. Kaufpreis aktuell ca. 220.000 € ohne Maklercourtage zzgl. 6,5 % Grunderwerbessteuer und 2 % Grundbuch + Notar ca. 18.700 € zzgl. 30.000 € für Wohnungsrenovierung = 268.700 € (ohne Eigenkapital).

    Aktuelle Situation:

    Ich, 27 - Projektmanager - 2700 € netto - Bafögrückzahlung in 1,5 Jahren fällig (8500€) - sonst keine Schulden oder Kredite; jährlicher Bonus ca. 5.000 € netto steigend
    Frau, 24 - Hebamme - aktuell Elternzeit ca. 600 € netto, da vorher in Ausbildung, danach ca. 2.100 € netto - kehrt Ende des Jahres in den Beruf zurück - beide Festangestellt ohne Probezeit und 1 Kind
    Wohnung kalt - 700 €, warm - 950 € , Strom 45 € - Inet 30 € - ein Auto - abbezahlt.

    Ausgaben inkl. Steuern, Versicherung, Lebensmittel, Miete etc. ca. 2.500 € (kann noch gesenkt werden)->
    ca. 990 € sparen im Monat. - Eigenkapital aufgrund einer größeren Anschaffung ca. 20.000€ - bis Ende diesen Jahres aber noch Verkauf eines Hobbies entweder ca. 30.000 € oder 42.000 € zus. Eigenkapital dadurch.

    freies Einkommen: aktuell ca. 990 € + 700 € aktuelle Kaltmiete
    monatliche NKM: aktuell ca. 1.850 €

    __________________________________________________________________________________________________________________________________________
    Es stehen derzeit 2 Varianten zur Auswahl:

    1) NK durch Eigenkapital + Einsatz Eigenkapital aus Verkauf Hobby = insgesamt 45.000 € EK --> Kredit 223.700 €

    ING DIBA

    Darlehensbetrag 173.700 € - 15 Jahre Sollzinsbindung - 1,65 % Sollzinssatz - 1,69 % Effektiver Jahreszins (PAngV)
    KfW 124 50.000 €- 10 Jahre Sollzinsbindung - 1,20 % Sollzinssatz - 1,21 % Effektiver Jahreszins (PAngV)

    --> monatliche Rate 1. Jahr 795,46 €, 2. Jahr 990,82 € - Tilgung 3,5 % , KfW 4,69 %
    Sondertilgung bis 5 % jährlich kostenlos möglich (diese würden wir sicherlich nahezu jährlich nutzen), 2 mal kostenloser Tilgungssatzwechsel Teildarlehen,

    Restschuld 102.559,50 €

    2) NK durch Eigenkapital und kein weiteres Eigenkapital --> Vollfinanzierung --> Kredit 250.000 €

    Deutsche Bank:

    Darlehensbetrag 207.500 € - 15 Jahre Sollzinsbindung - 2,03 % Sollzinssatz - 2,07 % Effektiver Jahreszins (PAngV)
    KfW 124 42.500 €- 10 Jahre Sollzinsbindung - 0,95 % Sollzinssatz - 0,98 % Effektiver Jahreszins (PAngV)

    --> monatliche Rate 1. Jahr 903,42 €, 2. Jahr 1.073,58 € - Tilgung 3,0 % , KfW 4,80 %
    Sondertilgung bis 5 % jährlich kostenlos möglich (diese würden wir sicherlich nahezu jährlich nutzen),

    Restschuld 125.972,08 €
    __________________________________________________________________________________________________________________________________________

    Die Sondertilgung würde ich regelmäßig nutzen wollen. In den nächsten Jahres stehen u.U. Erbfälle etc. an. Ich würde die Anschlussfinanzierung gern umgehen und bis dahin abgezahlt haben. Halte das durchaus für realistisch.


    Was haltet ihr von dem Plan? Danke für eure Mühe und Einschätzungen upload_2019-5-2_20-51-41.gif

    Vielen Dank.
     
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  3. set

    set Benutzer

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    Wovon willst du das bezahlen? Abgesehen von den anderen laufenden Unterhaltskosten die so an einem Haus entstehen.
     
  4. #3 immobiliensammler, 02.05.2019
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Was bringen die dann noch vermieteten 4 Wohnungen denn netto pro Monat?

    Wie begründet sich der Zinsunterschied KfW zwischen den beiden Varianten (ist ja beides Programm 124)?
     
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  5. Andres

    Andres
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    Das ist ungefähr eine 80-%-Finanzierung. Das ist die Gegend, in der der Beleihungswert der Immobilie ausgeschöpft ist, d.h. ein Teil der Darlehenssumme ist nun ein praktisch unbesichertes Darlehen. Daher ergibt sich der drastische Sprung in den Konditionen zwischen ING-Diba und Deutscher Bank. Würde man vergleichbare Darlehenssummen anfragen, würde man vermutlich ähnliche Konditionen bekommen. Der Unterschied, den du hier zur Diskussion stellst, liegt in der Art der Finanzierung, nicht im Anbieter.

    Die Erkenntnis ist nicht gerade neu: Durch mehr Eigenkapital würden sich deutlich freundlichere Zinsen ergeben.


    Ich weiß, es ist aktuell in Mode, solche Darlehen anzubieten, trotzdem: Diese Flexibilität ist nicht kostenlos. Wenn man nicht dringend darauf angewiesen ist (z.B. Selbständige mit variablem Einkommen), sollte man lieber nach Anbietern ohne Sondertilgung suchen. Wenn's dafür 1-3 Zehntel weniger Zins gibt, ist das ein gutes Geschäft. Flexibilität ist teuer.


    Da noch eigenes freies Einkommen vorhanden ist, verstehe ich nicht ganz, warum nicht mindestens die Kaltmiete der weiter vermieteten Wohnungen plus die bisherige eigene Kaltmiete in die Kreditrate fließt. Die Rate wäre dann mindestens 50 % höher. Wenn ich in der umfangreichen Schilderung nichts übersehen habe, sollte der nun verbleibende Überschuss nicht in Sondertilgungen fließen, sondern lieber angespart werden: Für das Bafög und geplante Baumaßnahmen.

    Im Gegenzug gehst du runter auf 10 Jahre Zinsbindung. Ob du in 10 Jahren dann die volle Restschuld neu finanzierst oder lieber einen Teil der bis dahin angesparten Rücklagen einsetzt, kann man dann entscheiden. Diese Art der Sondertilgung ist nämlich wirklich kostenlos. In 5-7 Jahren kann man anfangen zu rechnen, ggf. über ein Forward-Darlehen nachdenken.

    Rechne das mal mit diesen Annahmen durch bzw. lasse rechnen - ich bin sicher, du wirst vom Tilgungsauslauf sehr positiv überrascht sein. Grundsätzlich habt ihr nämlich ein ganz gutes Einkommen im Verhältnis zum Kaufpreis.


    Ich halte es unter den geschilderten Umständen auch für realistisch, dass das Haus in 15 Jahren abbezahlt sein könnte. Vor der Anschlussfinanzierung brauchst du aber keine Angst zu haben. Solange man am Anfang gut tilgt (daher meine Empfehlung zur Rate) und grundsätzlich in einem vernünftigen Verhältnis zu EInkommen und Miete gekauft hat, wird die Restschuld nach 10 Jahren so niedrig sein, dass du dich selbst über eine massive Zinserhöhung höchstens kurz ärgerst.
     
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  6. #5 Adriannnn, 02.05.2019
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    Dafür gibt es Förderungen in Form zinsgünstiger Kredite/Zuschüsse die ich zu dem Zeitpunkt gern einspannen würde. Des weiteren, Erspartes, da die Rate nicht zu hoch angesetzt ist und die Mieteinnahmen für sowas gezielt zur Seite gelegt werden können.

    Theoretisch soll es bei 5 vermieteten Wohnungen bleiben, wenn die entkernte renoviert ist. Vermutlich werden die 1800€ ein wenig sinken, da wir eine größere Wohnung in Eigenbedarf nehmen, dafür eine neue sanierte Wohnung dazu kommt. Im Schnitt sollen es 5 vermietete bleiben.

    [/QUOTE]Wie begründet sich der Zinsunterschied KfW zwischen den beiden Varianten (ist ja beides Programm 124)?[/QUOTE]

    Die Deutsche Bank subventioniert aktuell die KFW Darlehen. Ist beides Programm 124.

    Danke für die Einschätzung (y). Ich bin bei der Rate erstmal vorsichtig. Das Eigenkapital ist aktuell noch Hobby gebunden und das würde ich ungern ändern bzw muss hierfür auch der richtige Käufer kommen. Aber natürlich siegt auch die Vernunft und der Kredit mit EK ist aktuell auch der Favorit. Hier hätte ich auch die Möglichkeit, die Tilgungsrate anzupassen wenn ich merke, es ist "zu" viel im Monat übrig.
    Meine Beraterin hat gesagt, dass ich den Kredit nach 10 Jahren auch kündigen könnte und ohne weitere Kosten dann praktisch vorzeitig tilgen könnte bzw. das Haus herauslösen könnte. Muss ich nochmal genau nachhaken was es damit auf sich hat und wo der Haken sitzt.
     
  7. Andres

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    Kann ich dir direkt sagen: Du hast dann eben ohne Nutzen über 10 Jahre den höheren Zins für die verlängerte Zinsbindung gezahlt. Gutes Geschäft für die Bank ...
     
  8. #7 Adriannnn, 03.05.2019
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    Ich habe deinen Rat zum Anlass genommen und nochmal explizit diese Konstellation abgefragt. Mal sehen was dabei rum kommt. Habe aber als Rate 1600€ angenommen. Sind 600€ von den 1800€ NKM. Das sollte für Rücklagenbildung und unvorhergesehenes reichen. Die Zinsbindung habe ich auf 10 Jahre gesenkt und die Sondertilgung herausgenommen.

    Mal schauen was bei rum kommt.
     
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