MFH als Geldanlage im Großstadt-Ghetto?

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von MPB, 12.02.2014.

  1. MPB

    MPB Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,
    ich überlege seit einiger Zeit, mir als als Kapitalanlage ein MFH zu kaufen und interessiere mich insbesondere für günstige MFHs in "schlechter Lage". Konkret geht es um innenstadtnahe "Ghetto"-Lagen einer grossen schwarzgelben Ruhrgebietsmetropole.
    Dort bekommt man MFHs in geschlossener Reihenbebauung und halbwegs ordentlichem (zumindest in meinen Augen) Renovierungszustand für einen Faktor von um die 10 zu kaufen.

    Als Beispiel:
    Kaufpreis 160.000
    4WEs, 275 qm
    Aktuell vollvermietet, Jahresnettomiete IST 16.000 €.
    Originalbaujahr ist 1920, Haus steht in geschlossener Reihenbebauung. Den Renovierungszustand würde ich nach erster Besichtigung für OK befinden. Elektro- und Wasserrohre sind vor gut 25 Jahren erneuert worden, die Gaszentralheizung vor 12 Jahren. Ich würde davon ausgehen initial mal 20.000 € für "diverses" zu investieren und mir für Instandhaltung/Rücklagen ca. 5.000€/Jahr von den Mieteinnahmen zurückzulegen. Ich könnte 80% des KP finanzieren und innerhalb von 15 Jahren Zinsbindung volltilgen. Da bleibt dann mit Rücklagen, Verwaltung etc. im Jahr kaum was übrig, aber unter der Annahme, dass Haus ist nach 15 Jahren immer noch 160.000 € wert ist, ergibt sich immer noch eine nette Rendite von um die 6%.

    Der Knackpunkt liegt natürlich in der Lage. Die Gegend ist verrufen für Strassenstrich, Drogenhandel und einen astronomischen Ausländeranteil. Anderseits ist das Haus vollvermietet und die Leerstandsquote von Wohnraum im gesamten Viertel nahe Null.
    Anderseits sind über die Inflation hinausgehende Mietsteigerungen trotz der geringen IST-Miete auch langfristig nicht zu erwarten.

    Was ist eure Meinung dazu? Wo liegen die größten Gefahren einer solchen Lage? In den schwierigen Mietern? Der Gefahr eines weiteren Wertverlustes der Immobilie im Laufe der Zeit? Im weiteren "Abschmieren" des Viertels? In der späteren Unverkäuflichkeit der Immobilie in einer solchen Horror-Lage?

    Vielen Dank schonmal für eure Anregungen!
     
  2. AdMan

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  3. #2 BHShuber, 12.02.2014
    BHShuber

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    Man kann sich alles schönreden oder schöndenken...............

    Hallo,

    Vermieter werden ist nicht schwer, Vermietersein dagegen sehr :erschreckt015:

    Lies noch ein paar Jahre hier im Forum was da so alles los sein kann, dann entscheide dich dafür oder dagegen.

    Gruß

    BHShuber
     
  4. helaba

    helaba Erfahrener Benutzer

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    Na da wünschen wir doch Dir viel Spaß dabei, den wirst Du garantiert haben.
     
  5. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    die Gefahr ist eben hier auch, das man oft nicht so die "tollen" Mieter findet und gleichzeitig auch mit niedrigeren Mieteinnahmen rechnen muss bzw. auch mal das garnix bezahlt wird. Die Immobilie selber will aber trotzdem einigermassen in Schuß gehalten werden.

    In wie weit das Sinnvoll ist sich so eine Immobilie zu holen, das will und kann ich nicht beurteilen.

    Es soll auch schon mal vorgekommen sein, das aus einer schlechten Wohngegend eine bessere geworden ist, weil es zB gerade Mode ist dort zu wohnen. Darauf würde ich mich aber nicht verlassen ;)

    Andersum, du kannst auch eine Immobilie kaufen in guter Lage und die verschlechtert sich im Laufe der Zeit. Eine Garantie gibt es hier eben nicht.

    Ansonsten, der Wert eine Immobilie ist i.d.R. nicht das was auf dem Blatt Papier steht, sondern was jemand bereit zu dafür zu zahlen. Wie das also dort in Zukunft aussieht, das wird dir nur die Glaskugel sagen können.
     
  6. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,

    Bei einem "günstigen" Ghetto-MFH kann durchaus die Rendite effektiv höher sein als bei einer Luxusimmobilie.

    Außerdem kann wie @Pharao schrieb eine schlechte Lage besser werden, eine gute Lage kann sich aber auch verschlechtern. Somit wäre das Risiko beim ersten geringer.

    Mann sollte sich nur bewusst sein mit welcher Mietklientel es dabei zu tun hat. Vermietet man überwiegend an H IV tut man gut daran sich mit dem SGB auszukennen. Auch sollen M türkischer Abstammung wesentlich bessere M sein als ihr Ruf vermuten lässt.

    Ich persönlich würde mir ein Ghetto-MFH wohl eher nicht zulegen, das liegt aber hauptsächlich daran das ich beruflich zu viel Unterwegs bin, um mich ordentlich darum zu kümmern. Aber grundsätzlich davon abraten kann ich eigentlich nicht.

    VG Syker
     
  7. #6 immodream, 12.02.2014
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo ,
    so etwas kann man kaufen und dann Zimmerweise an die Damen vom Straßenstrich vermieten.
    Du mußt dann aber auch die innere Einstellung für diese Gewerbetreibende haben, da du die Miete sicherlich regelmäßig in bar kassieren mußt.
    Gute Kontakte zum Rockermilieu können bei diesen Mietobjekten nicht schaden.
    Ehrlich gesagt, wie kann man auf den Gedanken kommen in solchen Gegenden ein Mehrfamilienhaus zu erwerben.
    Kauf dir erst einmal ein Haus in guter Wohnlage mit sogenannten " normalen Mietern ".
    Und wenn du dann immer noch zum Zehnfachen ein Objekt in schlechter Wohnlage kaufen willst, bist du auch charakterlich und gesundheitlich für so ein Objekt als Vermieter geeignet.
    Grüße
    Immodream
     
  8. Duncan

    Duncan
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    Für die "Randbedingungen" finde ich den KP etwas zu hoch. Ansonsten kann man so etwas machen, muss man aber nicht. Wenn ein Mieter sich verabschiedet hat immodream ja schon eine Alternative aufgezeigt. Mit den Mädels aus dem Gewerbe kommt man ganz gut klar, die sind meist stressfrei - ok, ich hab die nur bei der Ausübung meines Gewerbes kennengelernt - aber das Volk dahinter, dass kann anstrengend werden. Man sollte sich also seiner Haut zu wehren wissen und die entsprechenden Kontakte pflegen. Ansonsten ist das ein sehr hartes Brot als Vermieter und davon auch noch wenig. Deine Renditefantasien fünftel mal, dann ist immer noch gut. Bei Barmietkassierung kannst dich auch gleich mal auf die Liste der besonderen Freunde des Finanzamtes anmelden. Insbesondere bei Milieu-Verdacht. Leg dir auch mal gutes Geld für Türen beiseite die die Polizei "geöffnet" hat. Die sind da gelegentlich wenig zartfühlend, wenn es dem Morgen graut. Entschädigungsansprüche gegen den Staat sind so gut wie verlorene Posten. Dann heißt es schnell: halt dich an den Mieter und der sitzt. Bei Drogen geht's öfter mal schnell. Die guten Mieter wollen halt meist weg. Schmuuuß kommt nach. Und die Zukunft für den Ruhrpott sehe ich aus weiter Ferne nicht soo rosig.

    Ist wie mit der eigenen Kneipe, entweder man ist geborener Wirt oder man lässt das besser.
     
  9. MPB

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    Vielen Dank erstmal für die zahlreichen Antworten. Im Grunde spiegeln sie auch meine Bedenken wieder, es ist aber natürlich hilfreich ein paar Hinweise aus der Praxis zu bekommen.

    Nunja, ich denke die Lage hat auch ihre Vorteile. Die Leerstandsquote im Viertel ist wie erwähnt extrem gering und das Verhältnis von KP zu Mietzins rechnerisch erstmal sehr attraktiv.
    Und ich plane nicht wirklich damit, an gewerbliche Damen oder einen Drogenring zu vermieten. Es gibt auch in solchen Vierteln ja durchaus Mieter abseits des Milieus. Hoffentlich...Wobei das wohl tatsächlich der Knackpunkt ist.
     
  10. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    versteh ich nicht ganz.

    Wenn ich günstig eine Immobilie kaufe und einen niedrigen Mietzins dafür bekommen, warum soll dann die Rendite besser sein, als bei einer teuren Immobilie und einem hohen Mietzins ? Ich mein, beiden Fällen darfst du u.a. den Wert der Immobilie nicht vergessen und eine Immobilie in Top-Lage wird sich m.E immer leichter verkaufen lassen, als eine in schlechter Lage.


    @ MPB,

    du musst auf jeden Fall bedenken, das nicht so tolle Mieter oft mehr Probleme machen können und das du im Fall der Fälle ggf. auch leer ausgehst, einfach weil es nix zu holen gibt. Du solltes m.E. hier auf jeden Fall mit einem höheren Mietausfallwagnis rechnen.

    Als zweites, wenn du an besagte Damen vermieten willst, auch mal hier erkundigen was es ggf. für Vorschriften gibt, ect. Desweiteren könnte ich mir auch vorstellen, das wenn du an diese Damen vermietest, das dann keine "normalen" Mieter mehr mit ins Haus einziehen wollen. Also bei uns sind solche Häuser dann ausschliesslich an solche Personen vermietet.
     
  11. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo Pharao

    Naja im Beispiel werden bei einem Kapitaleinsatz von 160.000,-€ 16.000,-€ Mieteinahmen generiert.
    Bei 1.600.000,-€ Kapitaleinsatz müssten fur die gleiche Rendite 160.000,-€ herausspringen. Ich kenne aber luxus Eigentumswohnungen die bei 800.000,-€ Kapitaleinsatz nur ca. 30.000,-€ Mieteinahmen bringen.

    Also wo ist jetzt deiner Meinung nach die Rendite besser?

    Und über den Preis du kannst jede Immobilie wieder verkaufen. Bei der Renditegeschichte ist die Luxus Immobile aber auch hier im Nachteil.

    VG Syker
     
  12. #11 Papabär, 12.02.2014
    Papabär

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    Auch bei uns laufen die "low-level" bzw. "medium-level"-Objekte in der Regel renditestärker als die Luxusimmos in besten Wohnlagen.

    In Kurzform lässt sich dies mit den Reparaturkosten erklären - die (m.E. beeindruckende) Langversion wurde vor einigen Jahren in einem bekannten Immobilienjournal abgedruckt, welches aber zu meinem Erstaunen kein online-Archiv hat.

    Glücklicherweise hat das www. ein fast unerschöpfliches Gedächtnis - und so habe ich folgenden Ausschnitt wiedergefunden:
     
  13. MPB

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    Da hast du sicher recht. Auch Mieterhöhungen oder Indexverträge sind in so einem Umfeld vermutlich immer schwer umzusetzen.

    Auch richtig, aber wie oben bereits geschrieben, ich habe NICHT vor einen Puff aufzumachen. Ich möchte die Whgs. eigentlich ganz "normal" vermieten.

    Genau das ist, wie Syker ja auch schon festgestellt hat, mein Ansatzpunkt über die "Ghettolage" nachzudenken.
    1. Das Verhältnis KP zu Mietzins ist besser als in guten Lagen
    2. Schnelle Mieterwechsel bedeuten evt. häufigere Mieterhöhungen
    3. Die Ansprüche an den Renovierungszustand, insbesondere was z.B. teure energetische Sanierungen angeht sind in solchen Lagen gering
    4. Die Miethöhe ist nicht nach unten offen. Speziell in einer solch innenstadtnahen Lage mit wenig Leerstand erzielen auch Häuser in schlechtem Zustand renditeträchtige Mieten.
    5. Die Lage bietet im Notfall noch einige Optionen, die normale Lagen nicht haben, z.B. den Verzicht auch eigentlich notwendige Reparaturen oder den Weiterverkauf an "millieunahe" Interessenten.

    Auf der negativen Seite steht wie gesagt im Wesnetlichen die zu erwartende Mieterstruktur.
     
  14. #13 Papabär, 12.02.2014
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Mir persönlich wäre aber allein diese Betrachtungsweise etwas zu mager. Zwar kenne ich das Haus nicht - aber im Regelfall sind Deine 20T€ Anfangsinvestition viel zu schnell aufgebraucht.



    Nuja, die Mietpreis wird letzendlich von Angebot und Nachfrage (und ein bissel auch vom §5 WiStG) geregelt. Der maximal realisierbare Mietzins sollte mit einem einzigen Mieterwechsel zu erreichen sein - was folgt sind Arbeit und/oder Leerstand.

    Apropos Leerstand: In Deinem Planspiel gehst Du offenbar von 100% Vermietung aus ... das ist selbst bei günstiger Miethöhe verdammt optimistisch. Bei lediglich 4 Wohnungen wirkt sich eine einzelne leere Wohnung auch entsprechend aus.


    Dit hab´ ick von der Skala vonne´t Fernsehniveau ooch jegloobt, nachdem 9live abjeschaltet wurde. Und wat is? ... Ick sach nur Dschungelcamp! :130:

    (Um beim Thema zu bleiben: Mietminderung_en!)


    Über den Verzicht auf eigentlich notwendige Reparaturen findest Du einige erbauliche Beiträge, wenn Du in der erweiterten Suchfunktion den usernamen "Nürnberg" eingibst.

    Und was den Verkauf an millieunahe Interessenten angeht, so hoffst Du doch wohl nicht ernsthaft, damit dein investiertes Kapital zu 100% zu retten, oder? :erschreckt001:
    (Menno ... wo ist der "Träum weiter-Smiley hin?)
     
  15. Pitty

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    Mir wäre trotzdem das Risiko zu hoch und zu anstrengend neue Mieter zu bekommen.

    Kannst Du nicht ins Umland schauen? Dort gibt es bestimmt auch Renditestarke Häuser für ein gutes Preis/Leistungsverhälltnis.
     
  16. MPB

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    Stimmt, ich habe daher zusätzlich jährliche Ausgaben für Instandhaltuing und Rücklagen von knapp 5000 €/Jahr vorgesehen.


    Ich habe 5% Mietausfall geschätzt. Leerstand ist im Viertel meiner Ansicht nach das geringste Problem, aber ausbleibende Mietzahlungen vorhandener Mieter sind natürlich auch nicht besser, eher schlechter.

    Ich glaube keineswegs dabei mein gesamtes Kapital zu retten. Ich würde aber annehmen, dass ich bei einem Notverkauf einer 160.000 € Immobilie prozentual weniger Verlust in Kauf nehmen muss, als bei einer 500.000€ Immobilie. Vielleicht ist das aber Unsinn.


    Realistisch gesehen ist MFH für 160.000 € vermutlich nirgendwo so ganz ohne Haken zu finden. Und ein Renovierungsstau in einem freihstehenden MFH ist nach meinem Dafürhalten oft riskanter und finanzintensiver als z.B. teilweiser Mietausfall.
    Dennoch halte ich mal die Augen offen.
     
  17. Pharao

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    Hi MPB,

    die Entscheidung wirst du nur selber treffen können, denn es ist DEIN Geld. Evtl. mag die Rendite bei Ghetto-Immobilien auch höher sein, aber mit Sicherheit auch die Arbeit damit.
     
  18. Pitty

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    Ich bin ins Umland gegangen, weil ich dort für wesentlich weniger Geld gute Häuser bekomme. Die Mieten waren TOP, teilweise besser, als bei Altverträgen hier in der Stadt, wo man ewig braucht um sie anzuheben.
     
  19. #18 Aktionär, 13.02.2014
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    Das wäre für mich der entscheidende Punkt.

    Ansonsten: Ich komme aus der Ecke und kann mir vorstellen wo das Objekt steht. Ein Objekt in einem Vietel zu erwerben, in das die Polizei auch tagsüber nur ungern fährt, nachts gar nicht, ist eine echte Herausforderung.
     
  20. Andres

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    Die Formulierung im ersten Beitrag deutet für mich darauf hin, dass es die erste Investition in Immobilien werden soll. Unter diesen Umständen kann ich nur empfehlen, eine Immobilie zu kaufen, in die man auch selbst einziehen würde. Das schränkt die Auswahl zwar erheblich ein, ist aber ein gewisser Ausgleich für die fehlende eigene Erfahrung.
     
  21. MPB

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    Letzteres ist sicher ein wichtiger Punkt den ich vielleicht nicht ausreichend bedacht habe. Ich werde mir das Umland wohl nochmal genauer anschauen, gibt ja hier genug "B-Städte" im direkten Einzugsgebiet der Stadt.

    Herausforderung ja, wobei mir aber eben die klassischen Vorurteile als Entscheidungsbasis auch etwas zu dünn sind. Polizei, Ordnungsamt, Enstorgunsbetriebe, Sozialamt etc. bearbeiten das Viertel mit wirklich hoher Intensität, auch nachts.
     
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