MFH als Renditeobjekt Finanzierung u Steuerfragen

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von Thorsten12, 16.11.2013.

  1. #1 Thorsten12, 16.11.2013
    Thorsten12

    Thorsten12 Neuer Benutzer

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    Hallo Leute,
    Ich überlege momentan ein MFH zu kaufen. Was haltet ihr von folgendem Objekt und der Rechnung/finanzierung.

    Kaufpreis 1.000.000 euro plus NK 10% = 1.100.000 euro

    Nettomieten im jahr 75.000 euro. Also 6.250 euro im monat.

    Minus 15.000 euro bewirtschaftungskosten( nicht umlagefähige kosten) wie instandhaltung (ca. 10.000 da sanierungsbedürftig, verwaltung, mietausfall)

    Also reinertrag 60.000 euro pro jahr / 5.000 monatlich

    Finanzierung:dahrlehnsbetrag 1.000.000 euro plus 100.000 eigenkapital

    10 jahre zinsbindung, bei 2,64 monatlich 3.033,33 euro, davon 2.200 zinsen und 833,33 euro tilgung.

    Das bedeutet ca. 2.000 euro monatlich und 24.000 euro im jahr als Reingewinn.
    (plus die tilgung, die auch mein gewinn darstellt??)

    Wenn das jetzt mein einziges einkommen bzw.die einzigen Einnahmen wäre, wie viel steuern müsste ich davon noch abziehen?
    Möchte mich gerne um die verwaltung und reperaturen u vermietung selbst kümmern, allerdings so, dass ich es hauptberuflich machen kann.


    Wäre sehr dankbar für tipps, natürlich ist mein nächster Schritt zum Steuerberater!
     
  2. AdMan

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  3. #2 Kitzblitz, 17.11.2013
    Kitzblitz

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    Mein erster Gedanke: Wieder ein Träumer, der meint, mit ein wenig Kapitaleinsatz mit einem Mietobjekt und ohne sonstiges, gesichertes Einkommen den Traum vom Leben ohne großen Arbeitseinsatz leben zu können.

    Mein zweiter Gedanke: Wie kann der erste Schritt in die Privatinsolvenz vermieden werden.


    Fangen wir - weil es effektiv heilsamer ist - hinten an.

    Der Gang zum Steuerberater ist angesichts deines geringen Steueraufkommens (nur aus diesem Objekt) sicher nicht die wichtigste Maßnahme.

    Ohne großen finanziellen Vorinvest (Zeit hast du ja genug) würde ich erst einmal zur wunschfinanzierenden Bank gehen und dort dein "Geschäftsmodell" vortragen. Dabei wirst du möglicherweise zu folgenden Erkenntnissen kommen:
    a) der mit 2,64% angenommene Zinssatz ist nur für einen Teil des Kapitalbedarfs realisierbar - der Rest wird dann doch noch "etwas" teurer.
    b) der Ansatz einer Minimaltilgung ist nicht zielführend
    c) nach Ablauf des Kreditvertrages in 10 Jahren bedeutet eine Anschlussfinanzierung möglicherweise wegen der hohen Restschuld und einem deutlich höheren Zinssatz die Zahlungsunfähigkeit
    d) die Bank verlangt ein Zustandsgutachten
    ...
    x) die Bank lehnt deinen Kreditantrag ab.

    Tritt "x" nicht ein, wäre es sehr sinnvoll vor dem Kauf ein Zustandsgutachten mit Erarbeitung des tatsächlichen Sanierungsbedarfes in Auftrag zu geben - oder zumindest mit einem Bausachverständigen eine Objektbegehung mit unverbindlicher Schätzung des voraussichtlichen Nachinvests durchzuführen.

    Wenn dich der Nachinvest nicht umhaut, kannst du eventuell einen realistischen Kaufpreis aushandeln, der auch auf die anstehenden Sanierungsmaßnahmen ausgerichtet ist.

    10.000 EUR für die laufende Instandhaltung magst du zwar ansetzen können - doch du schreibst, dass es sich um ein sanierungsbedürftiges Gebäude handelt - hier werden sicher größere Ausgaben anstehen (Dach, Heizung, Heizungs- und Wasserleitungen, Wärmedämmungen, Fenster, etc.). Die Bank interessiert sich für den zu finanzierenden Kaufpreis inkl. des kurzfristig zu tätigenden Nachinvests. Finanziert wird nur der Betrag, den die Bank zu jedem Zeitpunkt deines Projektes für das Objekt durch Eigenverkauf erzielen kann.

    Weiterhin gilt es auch die Lage, die wirtschaftliche Situation im Umfeld von ca. 20 km in Bezug auf die künftige Vermietbarkeit der Wohnungen zu analysieren. Welche Vorteile bieten die Wohnungen in gerade diesem Haus gegenüber anderen Wohnungen in der Gegend ?

    Vernünftige Mietshäuser sind zur Zeit kaum verfügbar. Ich kann mir kaum vorstellen, dass jemand ein Objekt verkauft, wenn es mittelfristig eine vernünftige Rendite verspricht. Selbst wenn hier eine verstrittene Erbengemeinschaft dahinter steht, wird es einen geben, der die anderen auszahlt und seinen Erbanteil als Eigenkapital mit einbringen könnte.

    Sorry, wenn ich dich gerade aus deinen Träumen gerissen habe ... du wärst nicht der erste, der mit einer solchen Idee Geld verdienen wollte ... heute sind die Banken jedoch vorsichtiger geworden, da sie nur sehr ungern wegen Fehlberatung in die Pflicht genommen werden wollen.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  4. #3 Kitzblitz, 17.11.2013
    Kitzblitz

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    Hallo Thorsten,

    fast vergessen - aber nur fast.

    Es soll so etwas wie Einkommensteuertabellen geben.

    Sorry, solches Wissen fällt bei mir unter die Basics - wenn du da schon keine Kenntnisse hast, wie soll es dir da erst mit deinem Vorhaben im nächsten Zitat gehen ?

    Ohne Vorkenntnisse hast du hier ein unheimliches Potential an Fehlermöglichkeiten - die dein Renditemodell wie ein Kartenhaus zusammen brechen lassen können.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  5. Andres

    Andres
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    Ich habe dabei ganz ähnliche Gedanken wie Kitzblitz:

    Also mal ganz abgesehen von der beliebten Frage, ob diese Miete nur bei Vollbelegung erreicht würde oder ob das die Miete im aktuellen Belegungszustand ist (und natürlich: ob sie das langfristig bleiben kann), stimmt mir hier das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Nettomiete nicht. Ohne Nebenkosten Faktor 13,3, mit Nebenkosten Faktor 14,7 - das passt nicht zu einem Objekt, das nach deinen Angaben sanierungsbedürftig ist. Für mich wäre hier Faktor 12 die Schmerzgrenze, eher noch weniger.

    Dann sind wir bei höchtens 900.000 €, was die Finanzierung auch etwas entspannt.


    Ob das realistisch ist, lässt sich ohne Kenntnis des Objekts nicht beurteilen. Ich sehe das sehr kritisch. In jedem Fall fehlt die Zuführung zu einer angemessenen Investitionsrücklage. Dank Vollfinanzierung sind weitere Kredite ja keine Option. Dass man aber irgendwann in der Finanzierungslaufzeit auch mal Geld in die Hand wird nehmen müssen, ist dagegen eine Gewissheit.

    Liegt dir so ein Angebot vor? Ich nehme das nachfolgend an, auch wenn ich es nicht glaube. Das ist eine 1 %-Finanzierung - mit den üblichen Problemen.

    Unter deinen Annahmen erreichst du bei einer Anschlussfinanzierung zu 4,2 % in 10 Jahren keine positive Tilgung mehr. Selbst wenn der Zins weniger steigt, wird die Bank wohl eine höhere Rate verlangen. Da du von den übrigen Mieteinnahmen leben möchtest, kann das unangenehm werden.

    Nur der Vollständigkeit halber: Bei rund 7 % reichen nicht einmal mehr die gesamten 5000 €/Monat für eine positive Tilgung. Das ist zwar viel, aber historisch noch lange kein Höchststand.

    Wenn eine Finanzierung dieser Art überhaupt irgendwie funktionieren soll, wäre eine unbefristete Zinsbindung erforderlich. Das bekommt man aber erstens so gut wie gar nicht für Renditeobjekte und zweitens nicht zu diesen Konditionen.

    Ja, die Tilgung ist keine abziehbare Ausgabe, also zu versteuern. Hast du eigentlich schon einmal überlegt, ob dir 2000 €/Monat in den nächsten 45 Jahren zum Leben ausreichen? Oder wie stellst du dir das vor?


    Das hängt von sehr vielen Faktoren ab.

    Welche Steuerklasse, welche Kinderfreibeträge, welche Kirchensteuer (überhaupt und wenn ja, welches Bundesland)? Wie ist das aktuell und wie wird es sich in den nächsten 45 Jahren entwickeln? Welcher Anteil des Kaufpreises entfällt auf das Grundstück?

    Die Rechnung sieht dann ungefähr so aus:

    Zu versteuerndes Einkommen sind die Nettomieteinnahmen. Davon werden abgezogen:
    Jährlich 2 % des auf die Bebauung entfallenden Kaufpreises als Abschreibung,
    Zinsen als Werbungskosten,
    weitere Werbungskosten, in deinem Beispiel die angesetzten 15.000 €

    Wenn ich jetzt mal ganz wild rate und die Bebauung mit 2/3 des Kaufpreises ansetze, heißt das grob gerundet:
    Einkommen: 75.000
    davon ab:
    Abschreibung 15.000
    Zinsen 2.000
    weitere Werbungskosten 15.000
    zu versteuerndes Einkommen: 43.000

    Daraus resultiert dann rund 10.000 ESt, 550 Soli, 900 KiSt. Unter anderen Annahmen kann das völlig anders ausgehen.

    Vorkenntnisse?
     
  6. Pitty

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    Wenn Du Pech hast und keine Anschlussfinanzierung nach den 10 Jahren Zinsbindung erhällst, wird das Objekt wohl in der Zwangsversteigerung landen.

    Bekommst Du eine Anschlussfinanzierung, wird die Bank wie schon geschrieben höhere Rückzahlungsraten haben wollen und schon kannst Du davon nicht mehr leben.

    Bei so wenig Eigenkapital würde ich versuchen das Objekt eine Nummer kleiner zu wählen. Es nebenher noch zu sarnieren, damit man noch lange Mieter bekommt.

    Ohne ein geregeltes Einkommen würde ich so ein Projekt nicht anfassen. Es können immer Unvorhersehbare Sachen kommen. Das kann einen schnell ruinieren, wenn Mieter Mietminderung geltend machen und deswegen Einnahmen aus bleiben, wenn diese für die Finanzierung benötigt werden.
     
  7. Tisha

    Tisha Erfahrener Benutzer

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    Empfehlung: Finger weg :-)

    Kitzblitz und Andres haben es aber sowas von ausführlich dargestellt, da gibts nix hinzu zufügen!

    Solange du nicht über ausreichendes weiteres "Vermögen" bzw. regelmäßiges gutes Einkommen verfügst, Finger weg!
    Lies dir vielleicht mal hier im Forum die Threads durch, was dir alles als Vermieter blühen kann, das sind durchaus Kosten, die in deiner Kalkulation gar nicht vorkommen (abgesehen von der Anschlussfinanzierung).
    Und Verwaltung ohne Vorkenntnisse vergiss es...
    Wäre es so einfach, wie du es dir im Moment vorstellst, überleg, dann würde es doch jeder tun :-)
    Aber wenigstens hast du dir schon mal Gedanken gemacht :-) Glückwunsch.
    Da ist der Rat von Pitty nicht verkehrt, such dir ein kleines Objekt, welches überschaubarer ist und auch da kannst du "nettes" erleben, wenn man Pech hat.
    Vor allem ist derzeitige und künftige Situation in Betracht zu ziehen, wo liegt das Objekt deiner Begierde ?
     
  8. #7 immodream, 17.11.2013
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    Hallo Thorsten,
    diesen Zinssatz erhälst du sicherlich nicht bei einem reinen Renditeobjekt und bei einem Eigenkapital von nur 10 %.
    Du bezeichnest schon selbst das Objekt als sanierungsbedürftig.
    15 000 € sind die Kosten für Kleinreparaturen , die mal eben so in einem solchen Objekt versickern.
    Ich rechne einfach bei solchen Objekten 20 % an Reparaturen ( nicht Sanierungen )und Mietausfällen .
    Dann noch einmal ca. 20 % Steuern.
    Wenn du kein weiteres Einkommen hast, frag mal dezent nach deinem Krankenkassenbeitrag.
    Ich kann mich den anderen Vorschreibern nur anschließen.
    Da die Bank dir dieses Objekt nicht finanzieren wird, brauch ich dich nicht auf weitere Probleme hinweisen.
    Wenn man so einfach Geld verdienen könnte, wäre das Objekt schon unter der Hand verkauft worden.
    Grüße
    Immodream
     
  9. #8 immodream, 17.11.2013
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    Hallo Thorsten,
    wenn ich 100 000 € Eigenkapital hätte, würde ich zum Üben ein Objekt in der Größenordnung 300- 400 000 € kaufen.
    Und wenn du da deine Erfahrungen gesammelt hast, noch gute Nerven hast und nicht Pleite bist, kannst du etwas größeres kaufen.
    So habe ich das in den letzten 25 Jahren auch gemacht.
    Grüße Immodream
     
  10. #9 Thorsten12, 18.11.2013
    Thorsten12

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    Danke für eure ehrlichkeit

    Vielen lieben Dank für die ehrlichen Antworten.
    Zu Punkt 1; ja ein kleines bisschen Träumer bin ich, nichtsdestotrotz versuche ich das realistisch anzugehen. Allerdings lässt sich nicht alles voraus sehen.
    Zu Punkt 2;
    Das Objekt würde aus einer zwangsversteigerung kommen und meine grenze wäre 1.000.000. Der vw liegt bei 1.500.000. Die Lage des Objektes ist wirklich sehr gut. Ich denke allerdings, dass es für weitaus mehr versteigert wird.

    Vielleicht habt ihr recht und ich sollte kleiner anfangen.
    Deswegen danke ich allen, die sich zu meinem Fall Gedanken gemacht haben. Weitergeholfen habt ihr mir auf jeden Fall.

    Den Eigenkapitaleinsatz habe ich bei 100.000 angesetzt, damit ich noch genug für die Renovierung habe. Ca. 50.000 als Rücklage
    Bank hat mir eine feste Zusage noch nicht gemacht. Den Zinssatz habe ich bei interhyp ermittelt.
     
  11. Tisha

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    Aus Zwangsversteigerung...

    nun das hört sich ja nun nochmal anders an, als kaufen.

    Da hattest du die Möglichkeit das Haus dir hinreichend anzusehen? Vermutlich wohl eher nicht. Also bitte jetzt lautet meine Empfehlung auf gar keinen Fall, da kommen vermutlich Dinge auf dich, davon träumst noch nicht einmal.
    Guter Rat, lass es bloß. Versuchs mit einem kleineren Objekt.
     
  12. Andres

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    Ich möchte hier den ersten und meiner Meinung nach besten Rat von Kitzblitz wiederholen:

    Wenn die Bank tatsächlich bereit ist, dir einen solchen Kredit zuzusagen, kann man ja immernoch überlegen, was man dann macht. Andernfalls hat sich der Rest der Diskussion erledigt.
     
  13. #12 Pharao, 19.11.2013
    Zuletzt bearbeitet: 19.11.2013
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    Hi,

    also wenn ich mir die Jahresmieten so angucke, dann vermute ich mal, das die Immobilie ca 6-10 Wohneinheiten hat. Sowas kann man m.E. locker nebenbei betreiben, deswegen wundere ich mich etwas darüber, das du das hier hauptberuflich machen willst.

    Ich mein, in anbetracht auf die wenigen Wohneinheiten und der Annahme das das eine vernünftige Immobilie ist, wirst du i.d.R. nicht allzu oft neu Vermieten müssen. Gleiches auch bei der Verwaltung, bei den wenigen Wohneinheiten hält sich das alles auch sehr in Grenzen. Und bei Reparaturen, ect wirst du wohl auch nicht alles selber machen können bzw. wird sich eher auf Kleinigkeiten beschränken.

    Was sind denn schon 10.000 €/Jahr für die gesamte Immobilie, gerade wenn das alles sanierungsbedürftig ist, also Haus und ggf. die einzelnen Wohnungen :? Und da hab ich den evtl. Mietausfall noch garnicht mit einberechnet ....

    Solche "Null auf Null" Rechnungen über einen längeren Zeitraum sind m.E. sehr Riskant ! Ich mein, auch wenn das vielleicht im Normalfall realistisch wäre, lass da mal was unerwartetes passieren und schon hast du ein größeres finanzielles Problem, wenn du keine weiteren Rücklagen hast.

    Gesehen auf die länge der Laufzeit der Finanzierung und das die ganze Immobilie wahrscheinlich sanierungsbedürftig ist, ist das m.E. eigentlich so gut wie garnix. Es wäre auf jeden Fall "sicherer", wenn du das ganze nur Nebenbei betreiben würdest und weiterhin ein anderes festes Einkommen zu Verfügung hättest, denn dann wären schon mal 24.000 €/Jahr mehr Spielraum übrig.


    Letztlich ist mein Gedanke fast ähnlich wie bei "Kitzblitz": "Wieder ein Träumer, der meint, mit ein wenig Kapitaleinsatz mit einem Mietobjekt und ohne sonstiges, gesichertes Einkommen den Traum vom Leben ohne großen Arbeitseinsatz leben zu können"
     
  14. #13 immodream, 19.11.2013
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    Hallo ,
    mein ältester Sohn hat seit Wochen ein Objekt im Hinterkopf, das rein rechnerisch auch ohne EK finanzierbar ist und den neuen Besitzer von jeglicher anderer Arbeit befreit.
    Heute hatte er den ersten Termin bei unserer Hausbank und die hat ihm alle Träume zerstört.
    Peng. Willkommen in der Wirklichkeit.
    immodream
     
  15. Pitty

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    Das wird wohl bei der Kaufsumme als Grunderwerbssteuer schon drauf gehen. Da bleibt nicht mehr viel, wenn Du noch Notar und die Eintragung bezahlen kannst. Das wird durch die Bank nicht mitfinanziert.:wink002:
     
  16. Pitty

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    Bei den niedrigen Zinsen suchen sich die Banken die Kunden aus und nicht umgedreht.:unsicher025:
     
  17. #16 Thorsten12, 19.11.2013
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    Hi pitty,
    Nein, viel bleibt vom eigenkapital nicht übrig, allerdings spare ich mir bei einer zwangsversteigerung die notarkosten und eintragung.
    Nk bei dem kp von 1.000.000 euro liegen bei ca. 60.000 (grundbuch und zuschlagsgebühr).

    Ich erhoffe mir allerdings den zuschlag schon unter der million. Bei dem objekt aber wahrscheinlich wieder nur eine träumerei.:smile021:

    @pharao
    Es sind mehrere kleine Wohneinheiten, die überwiegend an studenten vermietet sind und werden. Ca. 15 wohneinheiten. Insgesamte wohnfläche über 800 qm.

    Renovierungsarbeiten und sanierungen von den Räumen und Bädern möchte ich größtenteils selbst machen, da ich hier die chance sehe, kosten einzusparen.

    Größere sorgen machen mir die bisherigen Eigentümer, die noch eine sehr große fläche im haus bewohnen, und nicht unbedingt ortsübliche Miete zahlen werden. Und so einem das leben schwer machen könnten. Stichwort: mietverträge unter familienmitgliedern, die bindend sind, aber eine unterdurchschnittliche Miete beinhalten.

    Schönen abend noch
    Gruß thorsten
     
  18. #17 Pharao, 19.11.2013
    Zuletzt bearbeitet: 19.11.2013
    Pharao

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    Hi,

    ok, dann musst du doch mit etwas häufigeren Mieterwechsel rechnen als "normal", denn bei Studenten kann sich jedes 1/2 Jahr alles komplett ändern bzw. allgemein sind kleine Wohnungen zwar oft schnell wieder vermietet, aber die Mieter bleiben dafür auch nicht ewig.

    Aber ob man das deswegen gleich hauptberuflich machen muss ? Ich mein, 15 Wohneinheiten ist jetzt auch nicht die Welt und mit deinen einkalkulierten 2000 €/monatlich hättest du durchaus mehr Spielraum. Also hauptberuflich bei so wenigen Wohneinheiten + so wenig Rücklagen ==> würde ich nicht empfehlen

    Klar kann man, wenn man handwerklich etwas geschickt ist, viel selber machen. Aber i.d.R. dauert das länger, gerade wenn man alles alleine macht und das bedeutet ja ggf. auch Mietausfall.

    Zudem ist dein Spielraum für solche Sachen beschränkt, wenn du an Studenten vermieten willst, denn mitten im Semester suchen die Studenten eher weniger noch was.

    Und zu aller letzt noch, auch das Material kosten Geld und Reparaturen fallen auch immer mal wieder an. Und wie der Zufall so will, kommen andere unerwartete Sachen oft dann auch noch dazu, denn "Murphys Gesetz" ist da sehr flexibel, gerade wenn das Geld knapp berechnet ist ....

    Dagegen wirst du wohl nix machen können, außer sobald eine Mieterhöhung laut MV möglich ist, diese gleich durchzusetzen und ggf. darauf warten, das denen die Wohnung irgendwann auch mal zu klein wird. Wichtig natürlich, das du bei den Mieteinnahmen jetzt nicht mit möglichen Mieten rechnest, sondern mit tatsächlichen.

    In wie weit höhere Mieten möglich wären, das kann ich natürlich von hier nicht beurteilen, aber wenn die Wohnung sehr renovierungs- bzw sanierungsbedürftig sind, dann kannst du auch nicht mit ortsüblicher Miete ankommen, sondern musst erstmal Geld reinstecken.
     
  19. Pitty

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    Ich kann mich Pharao anschließen. 800 m² auf Finanzierung und dann noch Studentenwohnungen bergen doch ein gewisses Risiko.

    Bei Zwangsversteigerung benötigst Du schon vor dem Zuschlag das O.K. Der Bank. Gibt diese nicht das O.K., hast Du ganz schnell selber eine Zwangsversteigerung, wenn Du keine Finanzierung erhällst. Ich fand das Risiko doch sehr hoch und habe davon Abstand genommen und kleinere Brötchen gebacken. Und wenn Du schaust, findet man, wenn man etwas kleinere Objekte sucht teilweise besserer Rendite.

    Was ich mich gerade frage, was bei Euch für ein m² Preis für Miete ist. Wenn ich die Mieteinnahme sehe und die durch 800m2 teile komme ich auf über 7€ Miete. Wie kann es da sein, dass der Familienclan weit unter dem Mietpreis Miete zahlt? Zahlen andere 10€ den m²? Ich würde mich auf diese Zahlen nicht verlassen. Vielleicht ist das der Mietpreis, der erreicht werden kann. Das wäre ein gravierender Unterschied.
     
  20. #19 immodream, 20.11.2013
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    Hallo Thorsten,
    ich habe in meinem Leben ein mehrfaches von deinem angestrebten Wohnungsbestand erworben und sehr !!!! viel selber gemacht.
    Die Tücke bei den Altbauten und vielen inzwischen von den Mietern vorgenommenen Umbauten haben mich oft zeitlich und finanziell sehr zurück geworfen.
    Eine zusätzliche Belastung waren Mieter, die alte Mietverträge oder alte Rechte mit miesen Mietverträgen hatten.
    Nach über 25 Jahren hab ich alles in die Reihe gekriegt, warne jedoch gerne alle jungen Leute ( meine Kinder wissen wovon ich rede ) , da man als junger Vermieter garnicht weiss, was einen so alles erwartet.
    Ich rate nicht grundsätzlich vom Immobilienerwerb ab.
    Kauf dir für 9,95 € das Buch " Das Mietshaus des Schreckens " und wenn du dann immer noch das Objekt erwerben willst, tue es.
    Grüße
    Immodream
     
  21. #20 Pharao, 21.11.2013
    Zuletzt bearbeitet: 21.11.2013
    Pharao

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    Hi,

    ob sich diese Immobilie lohnt, das wird niemand von uns Thorsten12 sagen können (oder ist die Forenglaskugel wieder aufgetaucht :?), denn wir alle kennen u.a. den genauen Zustand, die Lage, ect der Immobilie nicht.

    Grundsätzlich spricht ja nichts gegen den Erwerb einer sanierungsbedürftigen Immobilie, nur darf/sollte Thorsten12 sich damit nicht übernehmen bzw. sollte genügen Rücklagen haben für den Fall der Fälle. Selber Zahlungsunfähig zu werden wäre ja eine Katastrophe.
     
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