MFH als Renditeobjekt

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von der_Mo, 27.11.2013.

  1. der_Mo

    der_Mo Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    wie so viele Andere auch, spiele ich mit dem Gedanken mir ein vermietetes Mehrfamilienhaus (9 Parteien) zu kaufen.
    Ich habe schon einige Themen im Forum gelesen würde aber gerne eure Meinung zu meiner Situation hören.

    Wohnfläche ist 594 m2 Grundstück 850 m2. Dazu habe ich mir schon einige Gedanken gemacht und wollte euch mal fragen, ob die Überlegungen stimmig sind und auf welche Dinge ich auf jeden Fall noch achten muss.

    Kaufpreis ist 370.000,- € VB
    Notar 1-2%
    Grundbucheintrag 0,5%
    Grunderwerbssteuer 5%
    Makler ist nicht im Spiel

    Macht als Nebenerwerbskosten 25.900,- €
    Das macht insgesamt 395.900,-

    Ich finanziere die gesamte Summe und um es glatt zu machen rechne ich mit 400.000,- € mit einem Zins von 3,5% + 1% Tilgung (ist das realistisch bei der Summe?)
    Das macht an Zins und Tilgung 18.000,- p.a. (14.000,- sind dann Zinsen die ich weiter unten von der Steuer absetze)

    Jetzt erhalte ich eine Kaltmiete von 40.000,- p.a. Die umlegbaren Nebenkosten lasse ich mal unberücksichtigt. Kommt ja vom Mieter rein und geht bei mir wieder 1-1 raus.

    Dann habe ich noch nicht umlegbare Nebenkosten für Rechtsschutz, Kontoführung, etc (was können da noch für Kosten kommen?) von sagen wir 1.000,- p.a. (Auch die setze ich weiter unten von der Steuer ab)

    Dann habe ich ja noch die Abschreibung linear von 2% aufs Objekt. Wenn ich richtig informiert bin ist das doch der Kaufpreis abzüglich des Bodenrichtwerts. In dem Bereich wo das Objekt steht ist ein durchschnittlicher Bodenrichtwert 128,- pro m2. Also ca. 110.000,-. Bleiben 260.000,- stehen und davon 2%
    Das heißt als AfA 5.200,- p.a.
    Um auf das zu versteuernde Einkommen aus der Vermietung zu komme rechne ich dann also.
    Mieteinnahmen 40.000,-
    - Zinsaufwand 14.000,-
    - nicht uml. NK 1.000,-
    - Afa 5.200,-
    Zu versteuern 19.800,-

    Gehen wir davon aus, dass ca. 50% 9.900,- als Steuer zu zahlen ist (habe ja noch eine Vollzeitstelle)

    Das heißt dann unterm Strich
    Mieteinnahmen 40.000,-
    - Zinsaufwand 18.000,-
    - nicht uml. NK 1.000,-
    - Steuer 9.900,-
    In meiner Tasche 11.100,-

    Und davon muss bzw. sollte ich noch Rücklagen für Reparaturen, Instandhaltung, Leerstand, etc bilden.
    Sind meine Gedankengänge richtig? Was sollte ich noch beachten?
    Vielen Dank an alle, die sich die Mühe gemacht haben das durchzugehen und bereit sind mir zu Helfen.

    der_Mo
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pitty, 27.11.2013
    Zuletzt bearbeitet: 27.11.2013
    Pitty

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    Brauchst Du überhaupt eine Rechtschutzversicherung? Das Geld kannst Du sparen und in einen Anwalt zu gegebener Zeit ausgeben. Die brauchst Du meist nur bei Ein/Auszug eines Mieters, wenn man Probleme Probleme hat. Anderenfalls könnte man sich meist ohne Anwalt einigen. Kontos bekommt man online schon umsonst.:zwinkernd003:

    Unsere Bank hat gesagt sie finanziert 100Prozent, wobei sämtliche Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Eintragung wir hätten selber finanzieren müssen.
     
  4. Andres

    Andres
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    Wenn du dich bereits etwas eingelesen hast, kennst du die wichtigen Fragen schon - und hast sie trotzdem nicht beantwortet: Wie ist die Lage? Wie ist die Marktsituation vor Ort? Wie ist das wirtschaftliche Umfeld? In welchem Erhaltungszustand ist die Immobilie? Gibt es Gutachten zum Wert?

    Erst mal die Bank fragen, ob sie die NK mitfinanziert. Schon eine 100 %-Finanzierung machen nicht alle mit und bei einer 107%-Finanzierung wird das nicht besser werden.

    Versuch macht kluch - einfach mal anfragen. Kannst du außer deinem Einkommen noch Sicherheiten bieten?

    NK bei Leerstand, Hauswart (nicht umlagefähige Arbeiten), Hausverwaltung und Makler (sofern du diese Arbeiten nicht selbst erledigst). Außerdem natürlich alles, was aufgrund der Vertragsgestaltung mit den Bestandsmietern trotz grundsätzlicher Umlagefähigkeit im Einzelfall eben doch nicht umlegbar ist.

    Grundsätzlich ist das Vergleichswertverfahren zu bevorzugen. Aber zur Orientierung ist der Bodenrichtwert ganz ok. Die Kaufnebenkosten werden im Verhältnis von Grundstücks- und Gebäudewert verteilt. Deine Afa ist also tatsächlich noch etwas höher.

    Weißt du aus den Koalitionsverhandlungen etwas zur künftgen Besteuerung, das wir nicht wissen? :zwinkernd001: Ok, das ist also eine eher defensive Schätzung ...

    Sind die Mieteinnahmen ein - von wem auch immer ermittelter - Soll-Wert oder kommt das aktuell tatsächlich rein?

    Wenn du tatsächlich Ausgaben hast, mindert das wieder die Steuerlast. Ist also nicht ganz so einfach, auch wenn die Rechnung im Prinzip stimmt.

    Hast du irgendwelche Vorkenntnisse im Bereich Vermietung? Man kann da wirklich einiges falsch machen. Gerade am Anfang sollte man daher einen ausreichenden Puffer einrechnen, um notfalls professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen.

    Hast du gar kein Eigenkapital in der Hinterhand? Das sehe ich bis jetzt als das größte Problem überhaupt an: Das Verhältnis von Kaufpreis und Miete spricht nicht gerade für ein Objekt in Topzustand. Wie finanzierst du Reparaturen, falls diese kurz nach dem Kauf anfallen?
     
  5. #4 rainerfi, 27.11.2013
    rainerfi

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    Tilgung

    Tilge lieber höher. Der Zins könnte nach Ablauf der Zinsbindung deutlich höher sein und der Markt eventuell nicht gut, dann wird's teuer. Wenn Du Z.B. 2,5% p.a. tilgst, dann hast Du schon richtig was weg. So mach ich es.
     
  6. der_Mo

    der_Mo Neuer Benutzer

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    Als ersten vielen Dank für die schnellen Antworten.

    Keine Sorge, die 50% sind um noch etwas Puffer zu schaffen :D
    Das sind die aktuellen Mieteinnahmen bei Vollvermietung, die auch besteht.
    Was für Ausgaben meinst du denn mit tatsächlich? Zins, AfA, etc habe ich ja schon vom zu versteuernden Einkommen abgezogen.
    Erfahrungen habe ich im Bereich Vermietung noch keine, versuche mich da aber langsam einzuarbeiten.
    Eigenkapital ist etwas vorhanden, kurzfristig verfügbar sind ca 20.000,-

    Ich würde dann eher mit Sondertilgungen arbeiten. Die Tilgung kann ich ja auch nirgends geltend machen oder täusche ich mich?!
     
  7. #6 immodream, 27.11.2013
    immodream

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    Hallo der Mo,
    grundsätzlich sind deine Zahlen realistisch und ich sehe , dass du dich intensiv mit dem Thema beschäftigst hast. Hast du den Zinssatz bereits mit der Bank ausgehandelt?
    Bei den niedrigen Zinssätzen würde ich mit 2 % Tilgung rechnen.
    Reparaturen, Mietausfälle würde ich mit 20 % der Nettomieteinnahmen sicherheitshalber berechnen.
    Ich sehe, du kommst auch aus dem Ruhrgebiet.
    Wie ist die Vermietbarkeit in der Stadt, in der du das Objekt kaufen willst?
    Habe meine Objekte auch im Ruhrgebiet und stelle mit erschrecken immer wieder fest, wie einfach und locker in anderen Gebieten Deutschlands ( damit meine ich nicht den Osten )vermietet wird.
    Ich muss in diesem Jahr ( und das Jahr ist noch nicht um ) wieder 12 Wohnungen neu vermieten.
    Ich denk da an deinen Spruch, ich hab ja noch ne Vollzeitstelle.
    Grüße
    Immodream
     
  8. Andres

    Andres
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    Also mit diesen Informationen klingt das insgesamt ganz gut. Klar fehlen noch die Informationen zu Lage und Vermietbarkeit, außerdem noch die Zusage der Bank, zu diesen Konditionen zu finanzieren. Für den Moment sehe ich aber keine ganz großen Hindernisse.

    Das lässt doch hoffen ...


    Wenn Instandhaltung oder Reparatur anfällt (und das wird definitiv kommen - Peter hat die Größenordnung ja schon genannt), sind das weitere abzugsfähige Ausgaben. In diesem Moment sind dann nicht mehr die kalkulierten 19.800 zu versteuern, sondern noch etwas weniger.


    Das ist eines der größeren Hindernisse. Die meisten hier im Forum haben irgendwann mal klein angefangen und dabei mit Sicherheit auch den einen oder anderen Fehler gemacht. Das ist grundsätzlich kein Problem. Wichtig ist, dass deine Finanzierung nicht derart auf Kante genäht ist, dass du dir keine Fehler leisten kannst, und dass du lernfähig und -willig bist. Es gibt leider immer wieder Vermieter, die mit einer "Kopf durch die Wand"-Mentalität gepaart mit einer schlechten Kalkulation gnadenlos untergehen.

    Sehe ich bei dir jetzt aber nicht als Problem ...


    Wenn wirklich was ist, reicht das nicht lange und nachfinanzieren kannst du nicht. Also vor allem am Anfang konsequent Rücklagen bilden.

    Nein, du täuschst dich nicht. Die Tilgung ist steuerlich nicht relevant - das ist über die Afa bereits abgegolten.
     
  9. #8 Aktionär, 28.11.2013
    Aktionär

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    Bei solch einem Renditeobjekt wird eine finanzierende Bank mit Sicherheit eine höhere Tilgung als nur 1% verlangen. Insbesondere, wenn keine Zusatzsicherhieten gestellt werden können, also die Besicherung des Kredites ausschließlich am beliehenen Objekt erfolgt.
    Die Tilgung kannst Du zwar nicht steuerlich geltend machen, aber sie erhöht Deine Chance das Objekt nach ausgelaufener Festzinsvereinbarung weiter zu behalten. Stichwort Anschlussfinanzierung zu erhöhten Zinssätzen.

    Bei einem Faktor 10 im Bezug auf Finanzierungssumme und Mieteinnahmen p.a. scheinst Du nicht total aus dem Markt zu sein, aber dazu müsste man eben noch Infos zur Lage etc. haben um ein Urteil abgeben zu können.

    @immodream: Ich wusste gar nicht, dass NRW und das Ruhrgebiet deckungsgleiche Flächen sind. :erschreckt007:
     
  10. #9 immodream, 28.11.2013
    immodream

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    Hallo Aktionär,
    du hast ja Recht.
    Ich hab nicht an die " Randgebiete " rund um das Ruhrgebiet gedacht.
    Grüße
    Immodream
     
  11. der_Mo

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    Immodream. Du hast aber Recht, ich wohne im Ruhrgebiet. ;-)

    Vielen Dank nochmal für die ersten Tipps. Für weitere gerne auch per PN bin ich weiterhin sehr dankbar.
     
  12. #11 immodream, 29.11.2013
    immodream

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    Hallo,
    der Aktionär wird doch bei Wohnortangabe BO nicht in Borken oder Bocholt wohnen.
    Dann könnte ich ja seinen Einwand voll verstehen.
    Wenn man BO als Wohnort angibt , gibt es für einen Ruhrgebietsmenschen keine Zweifel, " Bochum ich komm aus Dir ".
    Grüße aus dem Herzen von NRW ( auch genannt Ruhrgebiet )
    Immodream
     
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