MFH Bj 1908 Kaufpreis/Abschreibung

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von Waldmeister2000, 19.08.2016.

  1. #1 Waldmeister2000, 19.08.2016
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    Hallo liebe Vermieter-Gemeinde :-)

    kann mir einer erklären wie sich der Kaufpreis bei Altbauten/MFH bzgl. des Nutzungszeitraums gestaltet?
    Bei MFH wird ja allgemein eine Gesamtnutzungsdauer von bis 85Jahre angesetzt.

    Wenn nun keine grösseren Sanierungsmaßnahmen vorgenommen wurden wäre die Nutzungszeit ja bereits 1993 abgelaufen!?

    Welchen Verkaufspreis setzt man da an?

    Bodenrichtwert + ?

    Einen Faktor bei den Mieteinnahmen p.a. zu nehmen kann bei einem unrenovierten Altbau doch nicht korrekt sein,oder?

    Die Mieteinahmen p.a. liegen bei knapp über 30k

    Etagengasheizungen wurden scheinbar in den 90ern verbaut.
    Ansonsten sind noch alte einscheiben Holz-Fenster verbaut.
    Fassade massiv gemauert, ungedämmt.
    Dachstuhl ungedämmt.

    Wasser und Strom evtl. in den 80ern teilweise erneuert...


    Vielen Dank für Eure Hilfe.
     
  2. AdMan

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  3. #2 immobiliensammler, 19.08.2016
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    Verstehe eigentlich die Frage nicht - Kaufpreis ist was der Markt hergibt. Bei MFH rechnet man normalerweise mit Netto-ME * (je nach Region und Lage) zwischen 5 und 20.

    Wenn es in meiner Region liegt dann ziehe ich aber die Antwort zurück und nehme es Dir gerne zum Bodenrichtwert ab (Mieteinnahmen unterstellt)

    :005sonst:
     
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  4. #3 Waldmeister2000, 19.08.2016
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    Die Kernfrage ist: Wie errechnet sich der Wert eines MFH wenn der rechnerische Nutzwert bereits seit 20-30Jahren überschritten ist?
    Bei einem angesetzten Nutzwert von 85Jahre wäre das Gebäude ja 1993 noch 0.-€ Wert gewesen... (Bei keinerlei Renovierung/Sanierungsmaßnahmen)

    Faktor 5? Nehm ich! :-)
    Sollte man also bei Altbauten für den Verkehrswert einfacheinen niedrigeren Faktor ansetzen?

    Faktor 10 suche ich ja schon seit Ewigkeiten , hier setzt der Makler Faktor 16 an :-/
    Ist aber im Süddeutschen Raum fast ein Schnäppchen...
     
  5. #4 immobiliensammler, 19.08.2016
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    Das ist doch egal, solange nachhaltig noch Mieteinnahmen erzielt werden

    Der Nutzungszeitraum (der für die Wertermittlung in den Gutachten benötigt wird) bedeutet ja nicht, dass - analog MHD - nach Fristablauf das Haus unbewohnbar wird oder einstürzt
     
  6. #5 Waldmeister2000, 19.08.2016
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    Egal ist 88!
    Spass beiseite, solange Mieten erziehlt werden ist der Zustand/Alter einer Immobilie also völlig unwichtig!???
    Wohl kaum!
    Das IMMER der Markt den Preis bestimmt ist mir klar, es kann ja aber nicht sein das für eine über 100Jahre alte unrenovierte Immobilie der selbe Preis angesetzt wird wie bei einem z.B. 20 Jahre alten Bau.

    Angenommen es werden 50.000 p.a. an Mieteinnahmen generiert, setzen wir also z.B. Faktor 10 an liegt der VP der Immobilie bei 500.000 €
    Und das bei einem Haus aus 1908 ebenso wie bei einem Haus aus 1995? Nur wegen der selben Mieteinnahme?
     
  7. #6 immobiliensammler, 19.08.2016
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    Nicht unbedingt, dafür nimmt man ja verschiedene Vervielfältiger oder nimmt Abschläge vor, aber der Ansatz mit dem reinen Bodenrichtwert ist natürlich völlig daneben - also den Markt erkunden oder ein Gutachten machen lassen
     
  8. #7 Waldmeister2000, 19.08.2016
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    @immobiliensammler: Darf ich dich fragen bis zu welchem Faktor du einkaufst?
    Der oft gehörte 10er scheint mir in den 90ern noch realistisch gewesen zu sein, heute ausser im Osten nur schwer zu bekommen, oder?
     
  9. #8 immobiliensammler, 19.08.2016
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    Ich kaufe im Moment überhaupt nicht mehr, da der Markt meiner Meinung nach schon völlig überhitzt ist.

    Ich bin bisher jedesmal nach Ende einer solchen Blase aktiv geworden, das erste Mal nachdem die Ostblase (Sonder-Afa etc.) Anfang der 2000er geplatzt ist und dann wieder nach der Finanzkrise, also etwa ab 2008. Dabei habe ich durchaus auch Problemimmobilien mitgenommen (Plattenbau etc.), aber nie für mehr als Faktor 7 gekauft. Natürlich alles in Sachsen, Thüringen und im südlichen Sachsen-Anhalt (etwa bis Halle).

    In meiner Heimatregion Nürnberg kaufe ich bis max. Faktor 12.

    Da zu diesen Preisen praktisch nichts mehr am Markt ist halte ich aktuell mein Pulver trocken und warte auf das Blatzen der nächsten Blase, dann bin ich wieder mit im Spiel.
     
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  10. #9 Waldmeister2000, 19.08.2016
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    Hmmm, nicht der beste Einstiegsmoment, ich weiss.
    Faktor 7 aber immer auf das Gesamtinvestment bezogen, nicht auf den reinen Immobilienkaufpreis (ohne Grundstück) oder?
    Für ein Invest im Osten fehlt mir der Mut und die Nerven aber Respekt für dein Wagniss.

    Bei der besagten Immobilie kommen leider diverse Unsicherheitsfaktoren ins Spiel:
    unmittelbare Nähe zu Bahngleis,
    Altbau 1908, höchstwahrscheinlich nicht oder aber in den frühen 90ern renoviert
    somit Instandhaltungsrückstau

    Vorteile
    vollvermietet mit langjährigen Mietern, Miete liegt unter Mietspiegel
    grosses Grundstück (evtl. teilbar für weiteren Bauplatz)
    Etagen Gas Heizung (somit Abrechnung mit dem Versorger direkt durch die Mieter)

    Mal sehen ob mir in ein paar Stunden nach der ersten Besichtigung die Immobilie bei Faktor 16 noch gefällt bzw. ob Verhandlungsbereitschaft gezeigt wird....
     
  11. #10 immobiliensammler, 19.08.2016
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    Faktor 16 wäre für mich ein absolutes NoGo, vor allem mit den geschilderten Problemen
     
  12. #11 Waldmeister2000, 19.08.2016
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    Im Grossraum Freiburg-Offenburg liegen 90% bei Faktor 20-25 :-(
    Teure Gegend dafür guter Vermietermarkt!

    Kein Vergleich aber meine Eigentumswohnung wäre beim Verkauf bei Faktor 27 gelegen... Und ich hätte noch ne Schippe drauf packen können.

    Günstiges Geld = teure Objekte, teures Geld= günstige Objekte, da beisst sich der Hund in den Schwanz

    Das aktuelle Zinsniveau möchte ich einfach nicht verstreichen lassen (Leverage Effekt) bei Zinssätzen von knapp unter 1% bei Vollfinanzierung einfach zuuuuuuu verlockend....
     
  13. Oberst

    Oberst Gast

    „es gibt Zeiten da kauft man und es gibt Zeiten da verkauft man einfach nur,
    die Zeiten der Doofen ist immer dieselbe, egal wann „ … jetzt ist es Zeit zum verkaufen
    angebrochen …, welche deine Zeit ist bestimmst du ...
     
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  14. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo Waldmeister2000,
    in der Gegend, wo mein MFH steht: mtl. Nettomieteinahmen x 132.
     
  15. #14 taxpert, 20.08.2016
    taxpert

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    Wenn man einen (groben) Überblick über den Verkehrswert einer Immo haben will, kann man die Berechnung des BMF zur vereinfachten Kaufpreisaufteilung verwenden. Diese geht vom Bodenwert plus Normalherstellungskosten minus Alterswertminderung aus. Dabei wird die Alterswertminderung mit maximal 70% angesetzt.

    taxpert
     
  16. #15 ingo1404, 10.09.2016
    ingo1404

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    Moin,
    habe voriges Jahr selber so ein Haus gekauft.
    Im ländlichem Umfeld, aber mir null Leerstand in der Gemeinde.
    Nordhessen also keine Boomregion, mit 15 k Investionen bei Faktor 10 inkl. leerem Laden der nach 15 K Investition eine schöne Singlewohnung für ca 250 € ergibt
    Gruß
     
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