MFH: Eigennutz + Vermietung - wie splitten bei der Steuer?

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Obiwotz, 23.12.2009.

  1. #1 Obiwotz, 23.12.2009
    Obiwotz

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    Hallo liebe Forums-Mitglieder,

    wir haben dieses Jahr ein Haus gekauft: 1 FH + Nebengebäude mit zwei vermieteten Wohnungen.
    Was tun nun bei der Steuererklärung?

    1. Kreditzinsen: für vermietetes Eigentum abzugsfähig. Aber nach welchem Schlüssel? Nach Wohnfläche? (140 qm selbst, 60 qm vermietet – also 30% der Kreditzinsen abzugsfähig?) - oder spielt die Grundfläche auch eine Rolle?

    2. Nebenkostenabrechnungen:
    Was einreichen? Betriebskosten? Gas? Wasser? Muss ich erst eine Nebenkostenabrechnung machen – bzw. die Abrechnung der Stadtwerke abwarten?

    3. Eigenarbeit am vermieteten Objekt
    Handwerkerrechnungen und Material für das vermietete Objekt sind mir klar. Wie sieht es aber mit meiner eigenen Arbeit aus? Ist die abzugsfähig? Und wie?
    Etwa:
    a) selbst geleistete Reparaturarbeit
    b) Verwaltungsarbeitszeit
    c) Verwaltungs-Arbeitsmittel (Vermieter-Software etc.)

    Vielen Dank schon mal für’s Lesen und hilfreiche Antworten
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Sinnvollerweise einen Steuerberater beauftragen... :wink ... und miet- nicht mit steuerrechtlichen Fragen durcheinanderwerfen.


    Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der Einkommensteuer. Einkünfte sind der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (bei einkommensteuerlichen Überlegungen hat der Begriff "Nebenkosten" nichts zu suchen).

    Wenn es keine Gewinnerzielungsabsicht gibt, kann es auch keinen Werbungskostenabzug geben. Die Aufteilung der Werbungskosten nach Wohnfläche ist üblich. Werbungskosten, die den vermieteten Wohnungen direkt zugerechnet werden können, sind alternativ auch in voller Höhe abzugsfähig. Der Steuerpflichtige kann für jede einzelne Ausgabenposition zwischen Aufteilung und direkter Zuordnung wählen.

    Sämtliche Ausgaben des Vermieters für die vermieteten Wohnungen sind Werbungskosten und gehen im Jahr der Zahlung in die Steuererklärung ein. Ob es sich dabei um Abschlagszahlungen oder um den Betrag einer Endabrechnung handelt, ist nicht relevant.

    Die Ergebnisse von Betriebskostenabrechnung gehen bei Zahlung - sei es positiv oder negativ - in die Berechnung der Einkünfte ein. Sämtliche Zahlungen der Mieter sind Einnahmen. Wenn ich "sämtliche" schreibe meine ich das auch so. Es gibt im Einkommensteuerrecht keine Trennung zwischen Nettomiete und Betriebskosten.

    Eigenleistungen sind nur relevant, wenn es um die Ermittlung von Herstellungskosten geht als Berechnungsgrundlage der Absetzung für Abnutzung. Ein Werbungskostenabzug für irgendwelche Arbeitszeiten kommt nicht in Betracht. Ausgaben für Arbeitsmittel sind nicht anders zu behandeln als die Handwerkerrechnung.
     
  4. #3 Obiwotz, 01.02.2010
    Obiwotz

    Obiwotz Neuer Benutzer

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    Alles klar. Das bedeutet: Erst Betriebskostenabrechnung - und dann Steuererklärung. Stimmts?
     
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