MFH Entscheidungshilfe

Diskutiere MFH Entscheidungshilfe im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hallo liebe Vermietergemeinde! Ich möchte euch gerne um euere Meinung bitten. Suche ja schon länger nach einem MFH. Nun wurde mir eines Angeboten...

  1. #1 raumi20, 05.07.2019
    raumi20

    raumi20 Neuer Benutzer

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    Hallo liebe Vermietergemeinde!
    Ich möchte euch gerne um euere Meinung bitten.

    Suche ja schon länger nach einem MFH. Nun wurde mir eines Angeboten welches ich - meiner Meinung nach - günstig erwerben könnte, bevor er es an den Makler gibt.

    Eckdaten:
    Kaufpreis: 85.000
    250qm WF (4 WE) / 550qm Grundstück
    Kunststofffenster, Zentralheizung und Dach wurden 1996 gemacht
    3 von 4 Bäder 2005 erneuert
    Derzeit voll vermietet mit 1002€ Netto-Kalt Mieteinnahmen pro Monat
    Allgemeinzustand:
    Fasade, Treppenhaus, Garten, Innenhof müsste demnächst gemacht werden
    Nebengebäude ist abrissreif.

    Lage: Greiz / Thüringen

    EK liegt bei 30.000€, Einkommen 2800netto/monat, habe aber geplant nicht mehr als die NK zu bezahlen und somit eine 100% Finanzierung zu machen (Zusage über 2,1% Zins / 2,0% Tilgung / 15 Jahre Festschreibung / Volksbank liegt bereits vor). Damit hätte ich noch was auf Kante für die anstehenden Arbeiten.

    Was mich aktuell noch vom Kauf abhält ist die Lage. Wie schätzt ihr diese ein?
    Andererseits ist bei dem Kaufpreis auch nicht viel kaputt.

    Freu mich auf eure Einschätzung.
     
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  3. dots

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    .. also alles in absehbarer Zeit fällig.
    1996 ist mittlerweile 25 Jahre her!
    Übersetzung: 3 Bäder sind alt (15 Jahre!) und eines uralt.

    Ist ja alles nicht schlimm - schlimm finde ich nur, wenn man sowas (aus Unwissenheit oder mit Absicht?) als positives Merkmal aufführt.

    Abriss kostet. Muss man halt mit einkalkulieren.

    Hört sich für mich eher so an, als wenn man sich fragen sollte, was nicht "gemacht" werden muss.
    Reichen deine 30.000€ "EK" abzügl. der "NK", um "noch was auf Kante für die anstehenden Arbeiten" zu haben?
    Was kostet es, ein Treppenhaus, einen Garten, eine Fassade und einen Innenhof "zu machen"?
    Und wie kommen die Mieter ohne Treppenhaus in ihre Wohnungen, wenn das Treppenhaus erst noch "gemacht" werden muss?

    Also 4 €/qm. Ich meine hier im Forum mal gelesen zu haben, dass man unter ca. 6€/qm Mieteinnahmen/Monat sowieso nichts bei werden kann. Kann es sein, dass diese Aussage von @Andres stammt? Ich hoffe, ich habe sie sinngemäß richtig wiedergegeben.
     
  4. #3 immobiliensammler, 05.07.2019
    immobiliensammler

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    Ich sehe es nicht so pessimistisch wie @dots. Für mich sehen die Zahlen auf den ersten Blick nicht schlecht aus. Faktor 7 ist für mich in der Region in Ordnung. Auch die 100-%-Finanzierung kann man machen, wenn "eigentlich" rund 30 % EK (nach Kaufnebenkosten) vorhanden ist. Darlehensrate nach meiner Rechnung rund 300 Euro, sollte also bei dem Einkommen auch bei kompletten Leerstand (Worst-Case) machbar sein. Beim aktuellen Stand bringt Dir das Objekt einen Überschuss von rund 700 Euro vor Steuern, im Jahr also circa 8.400 Euro, allein damit sollten Zug um Zug bereits Sanierungen oder Rücklagen dafür möglich sein.

    Ich würde noch einmal mit jemanden, der sich am Bau auskennt (bestenfalls natürlich ein Bausachverständiger) drüberschauen, nicht dass es noch irgendwleche gut versteckte Mängel gibt. Dann noch eine Bestätigung des Vermieters verlangen, dass die Mieten regelmäßig eingehen, nicht dass es hier zu mitgekauften Problemen kommt.

    Ansonsten: Glückwunsch, in der heutigen Zeit ein solches Objekt gefunden zu haben.
     
  5. Andres

    Andres
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    Ich schreibe immer von 5 €/m², aber sonst richtig. Ich kann das nicht beweisen, aber es erscheint mir äußerst unwahrscheinlich, dass man unter dieser Grenze irgendwo in Deutschland noch profitabel vermieten kann.


    Bodenrichtwert Greiz City, Sanierungsgebiet: 80 €/m². Bodenrichtwert Greiz JWD: 5 €/m². Wie so oft ist dort im Lauf der Zeit das halbe Bundesland eingemeindet worden. Die Lageangabe ist völlig unbestimmt. Mehr als pauschales Ossi-Bashing ist da nicht zu erwarten.


    Da heute niemand für Faktor 7 verkauft, stellt sich für mich die Frage, welche Kosten zum Kaufpreis dazu kommen, d.h. mit welchen Anschaffungskosten man realistisch rechnen darf. Welche baulichen Maßnahmen sind also praktisch sofort fällig und was kostet das? Danach frage ich mich, ob vielleicht mit den Mietern etwas nicht stimmt. Also Mietverträge lesen, Grundbuch anschauen (Wohnrechte?), ...

    Natürlich wäre das ein Super-Schnäppchen, selbst mit ein paar Mängeln. Ich ahne nur, dass die Mängel hier etwas größer ausfallen.
     
  6. Pitty

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    Thüringen steht mit 4 anderen Städten/Landkreisen in Deutschland auf der Abschussliste von hinten beim Wegzug von Einwohnern. Das war gerade vorletzte Woche im Bericht zu hören. Von daher würde ich nicht in thüringen etwas kaufen.

    Stendal gehörte auch noch mit dazu, von daher würde ich dort nie kaufen
     
  7. #6 immobiliensammler, 05.07.2019
    immobiliensammler

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    Wobei Thüringen weder Stadt noch Landkreis ist, sondern ein Bundesland - die Stadt Jena z.B. ist Dir ein Begriff? Liegt komischerweise in Thüringen!
     
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