MFH Erwerb - Suche Tipps von Erfahrenen :)

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von raumi20, 29.01.2015.

  1. #1 raumi20, 29.01.2015
    raumi20

    raumi20 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich bin Mitte 20 und Plane seit einiger Zeit ein Eigenheim zu erwerben und würde mich freuen, wenn ein paar erfahrene Immobilienbesitzer ein paar Tipps zu meinem Vorhaben hätten.

    Zum Objekt:

    MFH mit 3 seperaten WE
    Bj. 1980
    280qm Wohnfläche, 1500qm Grundstück, etwas außerhalb der Stadt, schöne Aussichtslage
    neue Kunststofffenster im ganzen Haus
    massive Ziegelbauweise mit etwa 38-40cm Wandstärke
    Dachboden zu einer WE ausgebaut, Dachdämmung mit Glaswolle (Hier eine Erneuerung notwenidg?
    voll unterkellert mit Doppelgarage
    Brennwert Öl-Heizung ca. 12 Jahre alt.
    Keller trocken (kein auffälliger Geruch, noch immer erster Wandanstrich, keine Flecken oder Schimmel)
    Im Bad der vermieteten Wohnung leicht oberflächlicher Schimmel, der entfernt wurde und lt. VK auf schlechtes Lüftungsverhalten der Bewohner zurückzuführen ist (wie stark sollte man dem Beachtung schenken?)
    alle restlichen Wohnräume in guten Zustand
    Das Bad in selbstgenutzter WE im 80er Jahre Stil (Nutzbar und in guten Zustand, jedoch nicht mehr Zeitgemäß, durch gute Raumaufteilung leicht zu vergrößern)
    Kaufpreis: 250.000€
    Stadtgröße ca. 10.000 Einwohner, sehr gute Arbeitsmarktsituation, praktisch keine freien Wohnungen in 5 km Umgebung um die Stadt frei, Besserung nicht in Sicht.
    1 WE wird selbst bewohnt, 1 WE wird an Familienmitglied vermietet
    Fassade Zustand Note 2, Holzbalkon Note 4 (min. neu streichen, am besten Holzgeländer erneuern)
    Kaltmieteinnahmen 800€
    Energieausweis Stufe B

    Was würdet Ihr vorab noch checken? Ich überlege auch einen Gutachter zu Rate zu ziehen, lt. eigener Aussage macht der aber auch nur eine oberflächliche Sichtprüfung würdet Ihr das zusätzlich noch empfehlen und welchen Gutachter (z. B. Hausinspektor)?

    Gibt es besondere Dinge die man bei diesem Alter des Gebäudes beachten und prüfen sollte?

    Schreibt einfach mal dazu was euch so einfällt :) Das Objekt soll kein Renditeobjekt sein, die beiden vermieteten WE sollen bei der Finanzierung unterstützen und nach Abschluss soll das komplette Haus privat genutzt werden.
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

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  3. #2 Goldhamster, 29.01.2015
    Goldhamster

    Goldhamster Erfahrener Benutzer

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    Wo ist das Objekt?
     
  4. #3 raumi20, 29.01.2015
    raumi20

    raumi20 Neuer Benutzer

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    Objekt steht in der sowieso sehr ländlichen Region Niederbayern, nur wenig von meiner derzeitigen Mietwohnung entfernt, daher kann ich den Ort relativ gut einschätzen.
     
  5. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,

    auf den ersten Blick sicher ein interessantes Objekt...

    Mich persönlich macht die Vermietung an den Familienangehörigen etwas stutzig, dies solltest du intensiv überdenken und auch hierzu im Forum weiter lesen.

    VG Syker
     
  6. #5 alibaba, 29.01.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

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    800 Kalt bei KaufPreis 250.000,oo € , zu teuer :unsicher015:

    KP+ErwerbsNebenKosten = EndPreis :unsicher015:den Moloch vergessen die meissten

    Frischlinge :verrueckt008:

    du musst den KaufPreis ordentlich drücken ,aber nich nach oben :smile013::45:

    bedenke ,wie du schon schreibst ;................
    Holz sieht schon aussen nicht gut aus .
    Heizanlage muss vermutlich auch der Filter/AbGasNorm .... .
    DachDämmung auch schwach .....(?).. .
    Schimmel muss nicht immer am Heizverhalten der Mieter liegen :51:

    Gruss
    alibaba :rauch003:
    PS: 250 Riesen ist viel zu teuer:smile019: im gegenverhältnis der MietEinNahme :152:
     
  7. #6 raumi20, 29.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 29.01.2015
    raumi20

    raumi20 Neuer Benutzer

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    Naja, ich werde ja selbst eine WE in dem Haus bewohnen die ähnliche Größe und Ausstattung hat als meine jetzige Mietwohnung, für die ich derzeit 500€ Kalt/Monat bezahle.

    Die NK habe ich mit zum Kaufpreis gerechnet. 3,5% Grunderwerbssteuer + Notarkosten (die habe ich dort schon genau abgeklärt und berechnet) + Makler.

    Sicher muss Schimmel nicht immer am Mieter liegen. Hatte das mal in meiner Wohnung im Bad, da war ich aber selber Schuld. Da alle anderen Räume / WE`s "clean" sind (auch keine neu gestrichenen Stellen oder sowas) klingt dies für mich plausibel, aber wie findet man sowas genau heraus?

    Zu den mir aufgefallenen Mängeln am Balkon muss man natürlich auch bedenken, das diese nicht gravierend sind und rein optischer Natur. Dafür wird es noch einen Preisnachlass geben, in welcher Höhe ist noch Verhandlungssache. So ein Balkongeländer wechsel ich ohne Probleme in Eigenleistung aus bzw. Streiche es neu.

    Die Heizung wär da noch ein Interessanter Punkt, 12 Jahre ist nicht neu aber auch nicht so alt das hier ein vorzeitiger Austausch nötig werden sollte, hast du da irgendwelche besonderen Vorschriften dazu gefunden die hier zutreffen könnten?

    Die einzige Sorge die ich derzeit habe sind Mängel die ich eventuell nicht gesehen habe und auch ein Gutachter mit reiner Sichtprüfung nicht gleich erkennt.

    Es sind ja einige hier die sich immer mal wieder Immobilien kaufen und da hat sicher jeder so seine Erfahrungen was er denn genau begutachtet und wie um sich größtmöglich vor sowas zu schützen. Nehmt Ihr immer einen Gutachter mit?

    Zum Thema Vermietung an Familie lese ich mich nochmal ein, könnte da aber im Moment nix negatives dran erahnen :)
     
  8. #7 alibaba, 29.01.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

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    einen der GutAhnung hat musste mit nehmen , da würden auch schon

    aus der Verwandschaft solche reichen diei Selber was gebaut haben ,die riechen

    den Moloch auch ohne DoktorantenBaronTitel ................ :engel005:

    du musst mal horchen am besten bei den Mietern ,wie lange die Bude

    schon zum verkauf steht ,die wissen es meisst genau ,haben sie doch sicherlich

    schon einige begehungen hinter sich gelassen :120:

    je länger die Hütte angeboten wird ,je besser der Handlungsraum der Preise

    so kaufte ich schon unter 50% ,da kann man nüscht mehr verkehrt machen ...:15:

    Gruss
    alibaba:45:
     
  9. GSR600

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    Prüfen würde ich auch ob der Dachausbau als Wohnraum auch zulässig war bzw ist, nicht das hier evtl mal nen Rückbau erfolgen muss.
     
  10. Andres

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    Eigentlich nicht.


    Was auch immer die Ursache sein mag: Dieses Problem kaufst du mit. Mich würde schon interessieren, woher die Bewertungen "leicht" und "oberflächlich" kommen.


    Natürlich kann der Gutachter nicht den Putz abklopfen und das Fundament ausgraben. Bestimmte bauliche Mängel sind daher schwer feststellbar. Deshalb muss die Begutachtung aber noch lange nicht oberflächlich sein.

    Wenn du nicht selbst über Fachkenntnisse verfügst, wäre ein Kauf ohne Gutachter russisch Roulette. Es ist gut möglich, dass das die größte Investition deines Lebens wird - das willst du nicht nur auf Basis eines guten Bauchgefühls entscheiden.


    Du hast in dieser Immobilie kein erleichtertes Kündigungsrecht. Wenn der Mieter also nicht freiwillig auszieht oder du ihn zu einem freiwilligen Auszug motivieren kannst und der Mieter die Ambition hat, in diesem Haus alt zu werden, und sich an seine vertraglichen Pflichten hält, kannst du nichts dagegen tun.


    Das ist jetzt noch keine ausreichende Grundlage für eine solide Bewertung der Finanzierung, aber die Zahlen klingen ganz gut, falls nicht sofort große Sanierungen erforderlich werden und angemessenes Eigenkapital vorhanden ist.
     
  11. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Mhh, sowas ist immer aus der Ferne schwer seriös zu beurteilen. Zum Kaufpreis sollte man sich wohl vor allem von den sonstigen Angeboten in der Umgebung inspirieren lassen, und dann natürlich versuchen noch was zu drücken, ist ja klar.
    Allerdings denke ich, wenn du selber einziehst, das Eigenkapital in einer seriösen Höhe vorhanden ist, und du nicht sprichwörtlich von den Mieteinnahmen und der "gesparten" Miete auf gedeih oder verderb abhängst, hört es sich doch erst mal nicht schlecht an?
    Evtl. sollte man noch mal prüfen, ob das Grundstück mit 1500qm noch weiter bebaubar ist. Das kann später wichtig werden.
     
  12. #11 raumi20, 29.01.2015
    raumi20

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    Ach das hätte ich noch erwähnen sollen, der Schimmel wurde mit einem feuchten Lappen und ein wenig Schruppen weg gemacht. Also überstrichen wurde es nicht, das sieht man und Schimmel war bei den beiden Besichtigungen nicht zu erkennen.

    @GSR600
    Das mit dem Dachausbau muss ich prüfen lassen! Sehr guter Tipp. Wie prüfe ich das? Ich denke die Stadt wird dazu keine Auskunft geben, solange mir das Haus nicht gehört?

    @Andres
    Gutachter werde ich auf jeden Fall noch einschalten, fragt sich nur noch welchen. Da muss ich noch ein wenig suchen.

    Die Verhältnisse im Bezug auf Kündigung der Mieter kenne ich und sind auch soweit schon von mir mit bedacht worden. Das passt schon so :)

    Die Finanzierung steht auf soliden Beinen, also ich könnte im Notfall die Tilgung auch ohne Mieter fortführen, mein Ziel wäre jedoch die Immobile mein Eigentum werden zu lassen, ohne den Löwenanteil selbst zu bezahlen ;)
    Als Puffer würden mir nach dem Kauf noch ca. 10.000€ zur Verfügung stehen, die sind aber absolute Notrücklage, mehr Barreserven gibt es direkt nach dem Kauf nicht mehr. Deswegen versuche ich so gut es geht alles was in nächster Zeit teurerer werden könnte schon vorab auszuschließen.

    @AJ1900
    Also geplant ist das ich die Mieteinnahmen natürlich auch für die Tilgung nutze, selber noch 200€ dazu lege und 300€/Monat spare. Damit zahle ich erstmal nicht mehr als jetzt, zumindest solange die WE`s vermietet sind. Ansonsten könnte ich notfalls die Rate auch selber tragen.
    Ob es weiter bebaubar ist, müsste ich erfragen. Aber das ich den tollen Garten weiter bebauen werde ist eher unwahrscheinlich.
     
  13. dots

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    Soll doch der, der mit dir ins Geschäft kommen will und ein Haus verkaufen will, die Unterlagen besorgen.

    Du musst nur aufpassen, dass man dir nicht irgendwas (anderes oder gefälschtes oder ... ) als Beweis unterjubelt.

    Daher wäre es vielleicht vorteilhafter, sich die Unterlagen mit einer entsprechenden Vollmacht selbst zu besorgen. Wenn man die Vollmacht denn bekommt oder sie überhaupt nötig ist. Das kann ich nicht beurteilen.
     
  14. #13 raumi20, 29.01.2015
    raumi20

    raumi20 Neuer Benutzer

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    Also die Vollmacht um mir einen Grundbuchauszug zu holen habe ich, sind die Baurechtlichen Genehmigungen für das Dachgeschoss darin vermerkt oder steht das wieder woanders? Der Auszug ist leider noch nicht da.
     
  15. #14 Goldhamster, 29.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 29.01.2015
    Goldhamster

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    raumi,
    ob das Haus entsprechend der Baugenehmigung erstellt und genutzt wird, bedarf der Einsicht in die Baugenehmigungsunterlagen.

    Das sind die Bauantragsunterlagen mit entsprechenden GRÜNEN Eintragungen. Und der Baugenehmigungsbescheid einschl. aller Nachträge und Prüfbescheide, Gutachten etc.

    Besonders wichtig:
    -Flächenberechnungen, Zeichnungen. Diese mit dem Bestand überprüfen. Da steht auch drin, ob da Wohnungen genehmigt wurden. Nein, man darf nicht überall einfach Wohnhäuser hinbauen - vielleicht ist dieses so ein Fall
    -Baugenehmigungsbescheid. Hier können Auflagen vermerkt sein.
    -Lageplan. Hier sind die Abstände und die Größe des Baugrundstückes eingezeichnet. Anhand des Bestandes prüfen.

    Steht das Haus ausserhalb einer geschlossenen Ortschaft?
     
  16. #15 BHShuber, 29.01.2015
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    Hallo,

    wenn der Grundbuchauszug vorliegt, dann bitte auch darauf achten, welche Grunddienstbarkeiten eingetragen sind, ich denke da an Geh-und Fahrtrechte, Durchleitungsrechte usw.

    Bin selber Niederbayer und hab grad in Niederbayern, bzw. Schöllnach ein vergleichbares Haus verkauft, der Preis ist annehmbar für meinen Geschmack ein wenig zu hoch, kommt aber auf die Lage und Standort an.

    Einen Immobiliensachverständigen zu Rate zu ziehen ist immer eine gute Investition!

    Dann wünsch ich viel Glück und Erfolg wenn du die Immobilien kaufst.

    Gruß

    BHShuber
     
  17. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Bedenke, 10.000€ sind nicht nichts, aber im grunde auch nicht wirklich viel. Das ist das was man ganz grob rechnen kann um einen hartnäckigen säumigen Mieter raus zu kriegen, oder eine Wohnung in ihren Grundzügen bewohnbar/Vermietbar zu machen.
    Bei der Bebaubarkeit geht es nicht darum ob der Garten toll ist oder nicht, sondern darum ob es sich evtl. sogar lohnen kann, das Grundstück zu teilen und als Bauland zu verkaufen, oder ob z.Bsp bei einem Verkauf mit dem Argument "Neubau möglich" geworben werden könnte. Ist zwar nicht unbedingt wahrscheinlich aber das mal zu erfragen kostet ja nichts.
     
  18. #17 raumi20, 29.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 29.01.2015
    raumi20

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    @Goldhamster
    Danke für deine Ausführungen, ich werde mich gleich mal um diese Unterlagen bemühen. Normalerweise sollte der VK diese vorliegen haben.

    @BHSHuber
    Das Haus steht außerhalb geschlossener Ortschaft.

    @AJ1900
    Also besser 20k EK aus der Finanzierung abziehen und zur Seite legen? Dann bewege ich mich fast auf eine 90% Finanzierung zu und das möchte ich aufgrund der Zinsen und der verbleibenden Bankauswahl eigentlich vermeiden. Klar, je flüssiger desto besser. Ich werde da nochmal drüber nachdenken.
     
  19. AJ1900

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    Ich meinte damit eigentlich, das man, gerade und besonders bei der ersten Immobilie, speziell wenn man Vermieten will, sich möglichst in keiner Form von den Mietern bei der Finanzierung abhängig machen sollte, bzw. nur in sehr geringem Umfang.
    Wenn du das Gebäude aus eigenen Mitteln seriös finanziern kannst, dann würde ich anfangen ernsthaft darüber nachzudenken es zu kaufen.
    Sobald die Vermietung einen wesentlichen Teil dieser Kosten decken muß, ist es mindestens mal ein echt risikables Investment. Das kann klappen, nur wenn es nicht klappt, steht meistens gleich die Existenz auf dem Spiel, und wenn du dann auch noch in dem Haus wohnst hast du erst recht ein Problem.
     
  20. #19 flx3, 30.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 30.01.2015
    flx3

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    Hallo,

    also ich empfinde es im Moment als nicht so einfach etwas zu finden. Hier in NRW, (Stadt mit ~ 150t Einwohnern) bekommt man zur Zeit kein MFH zu einem gescheiten Kurs. Entweder absurde Preise von fast 2000€/qm für Altbauten oder einfach nur Schrott, und den kaufen dann Eigennutzer die mit den zusätzlichen Mieteinnahmen den Kaufpreis stemmen. Ich bin da nicht bereit für alte Objekte mit mäßigen bis schlechten Zustand den Faktor 20 zu zahlen.
    Liegt sicherlich halt auch an dem Problem, "Warum jetzt von guten Objekten trennen? Gibt ja kaum Anlagealternativen.

    Gruß
     
  21. #20 Goldhamster, 30.01.2015
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    Jetzt ist der richtige Zeitpunkt den letzten Mist auf den Markt zu werfen.

    Weil du vielleicht in ein paar Jahren sagen wirst: "Mensch, hätte ich mal 2015 meine Immobilien alle verkauft....."
     
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