MFH gekauft, Mieter wollen neue Verträge

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von peterpan90, 10.05.2016.

  1. #1 peterpan90, 10.05.2016
    peterpan90

    peterpan90 Benutzer

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    Hallo Leute,

    Nachdem ich jetzt im Grundbuch eines Mehrfamilienhauses stehe und der bisherige Eigentümer auch schon die Mieter dahingehend informiert hat, bekam ich Flux anrufe das Sie einen neuen Mietvertrag mit meinem Namen drin haben möchten, der Sicherheit wegen. Erstmal ist das ja nichts negatives für mich, da man alte Fehler aus der Vergangenheit einfach ausbügeln kann, zB Kleinstreparatur von 150eur auf 100eur senken wäre zB so eine Sache. Da die Mieter es von sich aus wollen, sehe ich da kein Großes Problem. Es sollen auch keine schmutzigen Dinge rein...nicht das da einer meint ich möchte irgendwen über den Tisch ziehen.
    Des Weiteren sind einige alte Verträge nie angepasst worden wo der Mietzins vorne und hinten nicht passt. Diese würde ich geringfügig anpassen wollen in Zukunft, jedoch immer noch weit unter dem normalen Niveau. Sind zum Teil auch ältere Leute welche es sicher nicht einfach haben, da komm ich mit mir dann nicht ins grüne...
    Wie würde sowas dann aussehen, bzw. müssen? Staffelmietvertrag? Es gibt für uns keinen Mietspiegel oder dergleichen und die Mieten wurden noch nie erhöht. Das das nach 25 Jahren dann garnicht mehr passt ist klar.
    Des Weiteren wurden mir die Kautionen welche dem Mieter und mir zustehen überwiesen, jedoch OHNE die gesetzlich festgesetzten Zinsen von dem Sparbuch! Das geht doch nicht das sich der vorherige Eigentümer jetzt die Zinsen von Teilweise 25 Jahren einstreicht! Wir reden hier nicht nur von 10eur... Und ich bin nachher der Dumme...Jedoch habe ich zu dem Thema bei Hauskauf noch nichts gefunden...kann mir da Jemand weiterhelfen und wie seht ihr den rest?

    Vielen dank für Eure Hilfe schonmal.
     
  2. AdMan

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  3. Duncan

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    Zu den Mietverträgen: Bingo. Viel was besseres kann dir nicht passieren. Gültige Vorlagen aus sicherer Quelle verwenden, H&G wäre hier eine der ersten Anlaufstellen.
    Eine Anpassungsvereinbarung nach Index wäre hier wohl nicht die schlechteste Wahl, Staffel im Wohnraummietvertrag ist ungewöhnlich und hat irgendwie Geschmäckle. Wenn du halt jetzt mit den Mieten (weit) unter dem üblichen Vergleich bist, wird das auch bis zur Auflösung des Mietverhältnisses so bleiben... Eine jetzige freiwillige Anpassung aus Vertrag (§ 557 BGB ) ggf. mit einem 2-jährigem Erhöhungsverzicht garniert (1 Jahr ergibt sich praktisch eh aus Gesetz) in moderater Höhe möglichst nah an die Vergleichsmieten schon super. Führt deine Stadt/Gemeinde eine Mietdatenbank? Anfragen! Auch der Mieterschutzverein/bund kann hier hilfreich sein. Dann bliebe auch die Option der Vergleichsmieten noch gangbar.

    Kaution: so die Mieter der Übergabe nicht zugestimmt haben sind das die berechtigten Zahlungsempfänger der Kaution, auch wenn sie sie dir direkt wieder übergeben müssten bei Anforderung...
    Hier wäre es sinnvoll, wenn die Mieter die Zinsen anfordern um gemäß Gesetz die Kaution auszufüllen. Da gäbe es gar noch strafrechtliche Zangen...
    Hinweis zu Kautionen: du bist hier in der Verantwortung für fremdes Vermögen, also alle gesetzlichen Vorschriften dazu sklavisch einhalten. Anlegen immer schön getrennt vom eigenen Vermögen usw.
     
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  4. Andres

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    Müssen muss gar nichts. Die Frage ist, was du erreichen möchtest und welche Gestaltung dafür am ehesten geeignet ist.


    Teilproblem 1: Die Mieten jetzt auf ein erträgliches Maß anheben.

    Die gute Nachricht: Solange die Mieter freiwillig mit dir eine neue Miete vereinbaren (§ 557 Abs. 1 BGB), gilt für dich die Kappungsgrenze nicht. Solange du also nicht in die Größenordnungen von Mietwucher kommst, ist alles gut.


    Teilproblem 2: Die Mieten zukünftig angemessen erhöhen.

    Dass es keinen Mietspiegel gibt, ist zwar ärgerlich, aber nicht der Weltuntergang. Wenn sich die Suche nach Vergleichswohnungen schwierig gestaltet, vereinbart man lieber eine Indexmiete. Dabei aber bitte bedenken, dass damit das relative Niveau zum örtlichen Markt aus Teilproblem 1 auf Dauer zementiert wird. Daher würde ich eine Indexmiete nur vereinbaren, wenn man die Mieten jetzt auf ein halbwegs angemessenes Niveau bekommt. Denke auch daran, dass niedrige Mieten den Wert einer Immobilie, die für Selbstnutzer weniger in Betracht kommt, erheblich mindern können - vielleicht willst du irgendwann mal wieder verkaufen.


    Stimmt. Was war zur Übergabe der Kautionen im Kaufvertrag vereinbart?

    Und Duncan war schneller ...
     
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  5. #4 Akkarin, 10.05.2016
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    Ich bin mir nicht sicher, ob die dasselbe meinen wie du? ich könnte mir durchaus vorstellen, die wollen einen neuen Vertrag in dem alles identisch bleibt ausser dass im Feld Vermieter nun dein Name steht. Und die Felder IBAN und BIC darfst du neubefüllen.
     
  6. #5 peterpan90, 10.05.2016
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    Doch, die meinen schon einen neuen Mietvertrag, nicht so eine Zusatzvereinbarung oder dergleichen. Nur wie ich das mit den teilweisen Mieterhöhungen machen soll ist mir noch ein Rätsel...so ganz steig ich durch die ganzen Formen nicht durch. Ich möchte auch die Heizung erneuern, der Mieter spart dadurch ja Geld. Nur da, wo ich mit der Miete zufrieden bin und die Mieter ok sind, da will ich garnicht erhöhen oder sonst was...
     
  7. #6 anitari, 10.05.2016
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    Da jubelt das Vermieterherz.:062sonst:

    Zitat Duncan, dem ich mich anschließe: Viel was besseres kann dir nicht passieren

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  8. #7 BHShuber, 10.05.2016
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    Hallo,

    was mir bei der ganzen Sache nicht eingeht, Mietverträge die Bestand haben, können nur durch Kündigung und oder durch gegenseitige Aufhebungsvereinbarung beendet werden, haben sich die Mieter denn hierzu geäußert, die alten Verträge erst aufzuheben und dann neue Verträge zu unterzeichnen?

    Höchstwahrscheinlich nicht und es endet wie schon so oft vor einem Richter und wieder ein Eigentümer geht mit seinem Vorhaben in die Binsen!

    Gruß
    BHSHuber
     
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  9. #8 Papabär, 10.05.2016
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    Ganz so weit würde ich in der Sache nicht gehen (kann´s aber auch nicht ausschließen), doch vom Kern her stimme ich Dir zu. Im Streitfall legt der Mieter einfach den für Ihn günstigsten Vertrag vor. Falls ein Richter da stutzig werden sollte, wird der mit Sicherheit vom ältesten Vertrag ausgehen und schauen, ob dieser von einer der Parteien gekündigt wurde. Wenn nicht, schaut der sich den 2. Vertrag erst garnicht an.
     
  10. Duncan

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    Und übersieht so die Aufhebung des vorhergehenden Vertrages...
    Wenn man will, und die Mieter wollen wohl, bekommt man das alles ordentlich hin.
     
  11. #10 Papabär, 12.05.2016
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    Wenn die Parteien sich einig sind, wird sich kaum ein Richter mit der Sache befassen. Sollte sich das mit der Einigkeit aber (auch zukünftig) mal ändern, schützt jedoch guter Wille alleine nicht wirklich.

    Den ersten Vertrag erst einmal in gegenseitigem Einvernehmen aufzuheben, ist zumindest schon ein guter Anfang.
     
  12. Berny

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    Nachdem wir ein MFH geerbt hatten, wurden wir (auch) Mitglied bei HuG und hatten dann mal eine Stunde "gebucht" für die Klärung von bereits vorbereiteten Fragen. War eine gute Idee...:046sonst:
     
  13. #12 _DER_HESSE_, 13.05.2016
    _DER_HESSE_

    _DER_HESSE_ Gast

    Wieso "erst, ..., dann"? Ich hätte jetzt -naiv, wie ich bin- gedacht, da schreibt man dann einen Satz rein wie: "Die Vertragsparteien erklären die Aufhebung des Mietvertrags über die in ... genannten Wohung, der am ... zwischen ... und ... geschlossen wurde."

    Ansonsten hätte ich -als Mieter- Angst, daß der clevere Vermieter nach Unterzeichnung des Aufhebungsvertrags den neuen Mietvertrag zusammenknüllt und grinsend mit der Bemerkung "Och, ich habs mir anders überlegt." in die Rundablage befördert.
     
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  14. #13 immobiliensammler, 13.05.2016
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    Ohne diese Angst vor dem bösen Vermieter hätte ich es eigentlich genau so gemacht:

    Nicht Aufhebungsvertrag und neuer Vertrag , sondern neuer Vertrag mit dem Zusatz: "Dieser Vertrag ersetzt den alten Mietvertrag vom xxx, welcher hiermit gleichzeitig einvernehmlich aufgehoben wird" - Spräche da aus rechtlicher Sicht irgendwas dagegen?
     
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  15. #14 peterpan90, 13.05.2016
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    Ich denke nicht, denn es ist ja sowas wie eine Individualvereinbarung bzw. in diesem Falle im Interesse von beiden Parteien. Was kritisch werden könnte wäre wahrscheinlich wenn man den Mieter hier irgendwie extrem benachteiligt. Ich weiß es aber auch nicht. Ich werde mir die Vorlagen der H+G besorgen und diesen Passus wie hier beschrieben eintragen und gut ist. Es gibt doch nur diese eine Vorlage von H+G oder? die für 8eur ca.?
    Achja, wie muss ich es formulieren wenn ich später mal von dezentral auf Zentralheizung umstellen möchte? Das hat ja auch was mit Betriebskosten zu tun die dann an anderer Stelle anfallen würden?
     
  16. #15 BHShuber, 13.05.2016
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    Hallo,

    hier mal alles zum Thema Aufhebungsvertrag:

    http://www.mietrecht.org/mietvertra...uss-eines-Aufhebungsvertrages-beachtet-werden

    Gruß
    BHShuber
     
  17. #16 lostcontrol, 13.05.2016
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    Wurde ja schon alles gesagt, aber eine Frage hätte ich:

    Warum? Das ist doch zu Deinem Nachteil?
     
  18. #17 Akkarin, 13.05.2016
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    Noe, die mit 100€ ist als gültig anzusehen, und die 150er Variante nicht.
     
  19. #18 lostcontrol, 13.05.2016
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    Seit wann? Bei H&G schreiben sie doch auch 150 Euro rein?
     
  20. Berny

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    Abba 150€ scheinen (auch mir?) doch schon recht ungewöhnlich hoch zu sein.
     
  21. #20 lostcontrol, 13.05.2016
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    Mir nicht, wenn ich die Handwerkerrechnungen so angucke...
     
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