MFH in anderer Stadt verwalten

Diskutiere MFH in anderer Stadt verwalten im Verwaltung Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo, ich überlege ein MFH oder Eigentumswohnungen in einer Stadt zu kaufen, die nicht in der Nähe meines Wohnorts liegen. Ich bin bisher...

  1. #1 Stephan78, 17.07.2019
    Stephan78

    Stephan78 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich überlege ein MFH oder Eigentumswohnungen in einer Stadt zu kaufen, die nicht in der Nähe meines Wohnorts liegen. Ich bin bisher Neuling in Immobilien. Wie groß ist in etwa der zeitliche Verwaltungsaufwand
    für den Fall MFH und Eigentumswohnung zu veranschlagen für den Fall, daß man die Verwaltung selbst vornimmt?
    In welchen Fällen und wie oft pro jahr muss man erfahrungsgemäß selbst vor Ort sein?

    Welche Kosten würden in etwa anfallen, wenn man die Verwaltung inklusive Organisation von Handwerkerdiesntleistungen, Abrechungen etc. von einem Dienstleister machen lässt?

    Hintergrund der Frage ist, dass ich die Immos als Chashflow/Renditgeobjekt halten würde, tagsüber arbeite
    und nicht allzu oft bis fast gar nicht vor Ort sein könnte, um Dinge zu regeln.
     
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  3. Andres

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    Wie der zeitliche Aufwand für die Verwaltung von 1 bis >1000 Einheiten ist? Merkst du selber, oder ...?


    Mieterwechsel, Besichtigungen, Handwerkertermine, ggf. Eigenleistungen, ...

    Das geht je nach Glück/Pech, Anzahl Mieterwechsel, Zustand des Objekts von nie bis täglich. Vor allem kommt das ganz unregelmäßig.


    Lass dir Angebote machen. Die Spanne ist riesig, u.a. regional bedingt. In einer WEG ist man für die Mietverwaltung mit 20-25 € je Einheit monatlich dabei, allerdings kommt da ja noch die WEG-Verwaltung dazu, in der schon ein erheblicher Teil der Arbeit erledigt ist. Für kleine MFH kann es leicht mal passieren, dass du gar keinen Verwalter findest, der sich z.B. 3 Wohnungen in einem eigenen Gebäude an die Backe binden will.

    Eine ganz andere Frage ist, ob man diese Art der Verwaltung überhaupt will. Die wirtschaftlichen Folgen der Verwaltung trägt am Ende der Eigentümer. Da will man schon mal selbst nachsehen, ob das Gebäude noch steht ...


    Dann wird man entweder einen Key Asset Manager einstellen müssen oder nur Fremdwörter verwenden, die man auch richtig schreiben kann. Sorry, aber wenn ich so etwas schon lese ... :86:
     
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  4. Duncan

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    wie wäre es mit einem Immobilien-Fonds? Die machen so ziemlich genau das, was dir so vorschwebt.

    Meinereiner versucht mindestens einmal die Woche sich einen Grobüberblick über jedes Objekt zu verschaffen. Sprich mal gucken ob einer guckt einem was ins Auge fällt. Das ist meist meine übliche Freitagsrunde. Kleinkram wird dann sofort erledigt oder schon mal für die nächste Woche mit eingeplant. Größeres mit entsprechendem Vorlauf geplant.

    To do Liste gerade:
    - Fußbodenbelag bei "dem da oben" (Summe 3 Tage a 8-10h)
    - EBK komplett bei "der Brünetten mit der süßen Mieze" (Summe 4 Tage a 8-10h)
    - StB will da noch diese und jene Unterlage (2-3h)
    dafür gerade keine Neuvermietung (bei mir ca. 50-60 Arbeitsstunden), kein Aufhübschen einer Leerwohnung, keine Komplettsanierung, keine größeren Mieterprobleme (die zu meinen werden), gerade keine Katastrophen (Wasserrohrbruch, abgefackelte Herde oder Weihnachtskränze,...), achso da ist jetzt noch die eine Jalousie-Reparatur bei der Polizistin und dann war da noch was an der Balkontür in der 11 im zweiten OG rechts...
    also eigentlich liegt gerade nichts an.

    Nur so "nebenbei" zum klassischen 40h/Woche-Job und einem kleinen GF-Posten in einer kleinen Firma...
     
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  5. #4 Goldhamster, 18.07.2019
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    Er hat das böse Wort gesagt... er hat das böse Wort gesagt
     
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  6. #5 Fremdling, 18.07.2019
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    Dafür hast Du Dir aber gleich die ganz harte Tour gewählt!?

    Nur mal so eine Idee: Sprich mal beim Dinner und ein paar Drinks zu Lasten Deines Geldbeutels ganz in Ruhe mit einer lebendigen Person, die Deine "Überlegung" bereits in der Praxis durchlebt. Anschließend siehst Du Dein Investment klarer und kannst besser entscheiden. - Viel Glück!
     
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  7. #6 Papabär, 18.07.2019
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    Du hast wohl Hunger, wa?
     
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  8. #7 Papabär, 18.07.2019
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    Jehova?
     
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  9. #8 notwendiges Übel, 18.07.2019
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    O.T.......mir fällt gerade wieder ein warum ich so gern hier im Forum lese :005sonst:
     
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  10. #9 Florian88, 19.07.2019
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    So ist es!
    und es kommt immer dann, wenn du es gerade nicht brauchst!
    Auf Dienstreise, im Urlaub, Feiertags, am Wochenende, bei eigener Krankheit,.....

    Wichtig ist, dass du deine Mieter von Anfang an richtig erziehst. Andernfalls wirst du zum Kummerkasten deiner Mieter.
    Notfälle und Reparaturen wiederum kommen und gehen, wann sie wollen. Da bist machtlos ;-)

    Wenn du schon von Rendite und Cashflow sprichst, sollte dir klar sein, dass Verwalter die größten Renditekiller sein können.
    Nicht aufgrund deren Vergütung, sondern aufgrund dessen Folgekosten.
     
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  11. #10 Papabär, 19.07.2019
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    Ach! Kannst Du das mal bitte etwas genauer erläutern?
     
  12. #11 Fremdling, 19.07.2019
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    Weil Verwalter immer Hunger haben.
     
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  13. #12 Florian88, 19.07.2019
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    Ich möchte die Verwalter nicht alle in einen Topf schmeißen, aber ich behaupte einfach mal, dass die Masse der Verwalter darauf ausgerichtet ist, die anfallenden Arbeiten schnellstmöglich zu erledigen. So ist zumindest meine Erfahrung. Bei vielen gewöhnlichen Vorgängen mag es dem Verwalter vielleicht sogar deutlich einfacher fallen und gut funktionieren, vielleicht sogar besser, als wenn ich die Arbeit selber erledige. Die haben Routine, klar. Insbesondere für blutige Anfänger oder Menschen denen die Arbeit einfach nicht liegt mag das eine gute Alternative darstellen. Bezahlt wird die Verwaltung aber das ganze Jahr über, ob etwas zu tun ist oder nicht.

    Was meine ich mit Folgeschäden:
    Folgendes Beispiel: Die Wohnung steht länger leer. Nur ein Interessent möchte die Wohnung haben. Dieser hinterlässt aber beim Besichtigungstermin einen komischen und schlechten Eindruck. Der Fakten auf dem Papier (Schufa, Gehalt,....) sind aber super. Was macht der Verwalter? Gibt dem Interessent die Wohnung. Was mache ich? Ich verlasse mich auf meinen Eindruck und warte. Ich persönlich muss niemanden Rede und Antwort stehen. Der Verwalter schon.
    Nach einem halben Jahr stellt sich der Mieter mit dem komischen und schlechten Eindruck als Fehlentscheidung heraus. Die Wohnung ist ein totaler Sanierungsfall.

    Ich will damit aber nicht behaupten, dass mir das hätte nicht passieren können. Ich bezweifle nur, dass jede Verwaltung mit so viel Herzblut an meine Projekte dran geht, wie ich es selber tue!
     
  14. #13 Fremdling, 19.07.2019
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    Interessant. Sowas höre auch ich gelegentlich. - Schilderst Du obiges auf der Basis einschlägiger Erfahrungen, aus der eher allgemeinen Draufsicht oder kennst Du auch das Innenleben einer oder mehrerer Verwaltungen?
     
  15. #14 Papabär, 19.07.2019
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    Danke.


    Natürlich hast Du in wohl allen Branchen Menschen, denen pünktlich um 17:00 Uhr der Stift aus der Hand fällt. Auch in unserem Büro kenne ich derartige Spezies. Wenn es darum geht, eine Aufgabe mit dem geringstmöglichen Arbeitsaufwand (nicht zu verwechseln mit schnellstmöglich) zu erledigen, zähle ich mich sogar selber dazu.


    Sei doch froh! Denn wenn man die Verwaltungsleistung nach dem tatsächlichen Arbeitsaufwand abrechnen würde, würden sich einige Eigentümer - gerade auch von kleineren Objekten - aber schwer wundern.


    Warum sollte er das tun? Welchen Vorteil hätte er davon? Eine Provision? Mehreinnahmen, weil Du im Verwaltervertrag vereinbart hast, dass er für Leerwohnungen nur einen Bruchteil der üblichen Vergütung bekommt? Ich habe Beides schon miterlebt und gebe Dir bezüglich der Folgen in solchen Fällen auch Recht. Die Ursachen lagen aber regelmäßig daran, dass die Eigentümer um jeden Preis an der Verwaltervergütung sparen wollten. (monatlich netto 5,- €/Leerwohnung, 12,50€/vermietete Wohnung aber 2 NKM Vermietungsprovision ... wer sucht da noch nach Mietern, die länger als 2 Jahre in der Wohnung bleiben).
    Bei einer vernünftigen Vergütungsregelung nehmen wir z.B. keine separate Vermietungsprovision - und gerade im Hinblick auf den
    habe ich doch auch gar kein Interesse an Mietern, die Stress machen oder bei denen vorher absehbar ist, dass sie ihre Miete nicht bezahlen können.

    Klar kann mir so ein Mieter trotzdem immer wieder durchrutschen - aber erzähle mir nicht, dass Du dies mit
    komplett ausschließen könntest.


    Wem außer dem Eigentümer himself? Klar, wenn ich vom Eigentümer eins reingewürgt kriege, weil ich auf mein Bauchgefühl gehört habe und einen Interessenten eben nicht genommen habe, dann passiert beim nächsten Mal genau das von Dir beschriebene Szenario. Aber dann darf sich der Eigentümer auch gerne mal an die eigene Nase fassen. Toitoitoi habe ich derzeit nur Eigentümer, die sich auf meinen Bauch verlassen - lediglich bei der vorletzten Urlaubsvertretung (ich kannte die Eigentümerin bis dahin nicht - und sie mich auch nicht) wurde ich zu einem Abschluss entgegen meines unbegründeten Bauchgefühles gedrängt ... da isse an den Folgen nu aber auch selber schuld.



    Und das ist auch gut so!
    Ich meine wir reden hier ja von einer Geldanlage, da ist Sachlichkeit und Fachwissen gefragt. Persönliche Emotionen sind hier eher hinderlich (wenn nicht gar gefährlich). Wenn Du etwas mit Herzblut machen willst, solltest Du Dir ein Haustier zulegen.
     
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  16. #15 Papabär, 19.07.2019
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    Warum eigentlich wollen sie immer (sic!) Freitagsnachmittag kommen? Hat das schon mal jemand erforscht?
     
  17. Ferdl

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    Weil du Samstag Vormittag noch Ersatzteile besorgen kannst.
    Bei mir gehen Maschinen immer Samstag Nachmittag kaputt, nu ja, damit ist das Thema Sonntagsarbeit auch schon wieder hinfällig ;)
     
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  18. #17 immodream, 19.07.2019
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    Hallo ,
    Heizungen fallen immer Freitagsnachmittags ab 14 Uhr aus.
    Oder machen schon eine Woche Probleme und der Mieter hatte immer gehofft, das sich die Probleme irgendwie von selbst lösen.
    Ich verweise dann auf Montagmorgen um 8 Uhr. Dann sind meine Handwerker wieder voller Tatendrang .
    Grüße
    Immodream
     
  19. Ferdl

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    Boa, hast du gute Handwerker. Kannst du mir welche von deinen ausleihen?
     
  20. #19 Florian88, 21.07.2019
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    Tue ich doch gar nicht! Du musst meinen Beitrag nur ohne Emotionen von vorne bis
    hinten lesen!
     
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  21. #20 Papabär, 22.07.2019
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    Ja sorry, ich hatte Deinen Beitrag erst kopiert und zerstückelt bevor ich meinen Senf eingefügt hatte ... das ist mir die Aussage in der Tat untergegangen. Für meine Kernaussage macht das aber keinen Unterschied.
     
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