MFH in ETWs aufgeteilt, Bestellung einer Hausverwaltung?!?

Diskutiere MFH in ETWs aufgeteilt, Bestellung einer Hausverwaltung?!? im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo liebe "Vermieter-Forum"-Gemeinde, zunächst ein großes Lob von mir für die tollen Beiträge und Hilfestellungen der unterschiedlichen Nutzer...

  1. #1 ElliotVance, 29.12.2016
    ElliotVance

    ElliotVance Neuer Benutzer

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    Hallo liebe "Vermieter-Forum"-Gemeinde,

    zunächst ein großes Lob von mir für die tollen Beiträge und Hilfestellungen der unterschiedlichen Nutzer hier im Forum. Bin seit einigen Jahren bereits stiller Mitleser und habe nun doch eine persönliche Frage zu der ich einfach nicht weiter weiß.

    Kurz zu meiner Person: Habe vor einigen Jahren eine ETW vererbt bekommen die ich auch immer noch besitze und wo eigentlich alles gut ist (Mieter, Hausverwaltung etc.).

    Habe nun die Gelegenheit eine weitere wirklich tolle ETW zu kaufen. Preis und Lage sind echt fair und O.K. Und dennoch ergibt sich ein Problem. Das Haus war vor Verkauf ein MFH was der bisherige Eigentümer als 3 Wohnung vermietet hatte. Er hatte sich auch um Verwaltung, Abrechnung etc. selbst gekümmert.
    Nun hat er dieses Haus in 3 eigene selbstständige ETWs umwandeln lassen und verkauft diese (aus Altersgründen) jeweils separat. Die Wohnung im EG ist schon verkauft. Im 2 und 3. Stock noch nicht. Ich würde gerne die ETW im 2. Stock erwerben.

    NUN meine Frage: Der neue Eigentümer ist mir persönlich nicht bekannt. Weiß nur, dass er auch vermietet. Kann ich dann verlangen, dass wir uns eine Hausverwaltung besorgen?!?
    Und wenn JA: geht dieses auch schon wenn nur 2 ETWs verkauft sind und die dritte vielleicht noch ein halbes Jahr am Markt ist?!?
    Würde mich wirklich sehr sehr darüber freuen wenn ein anderer Nutzer bereits Erfahrungen hiermit gemacht.

    P.S: Aus zeitlichen und beruflichen Gründen kann ich die Verwaltung nicht übernehmen.

    Vielen Dank im Voraus für eure Hilfe!!!!

    Euer
    Elliot
     
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  3. #2 immobiliensammler, 29.12.2016
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Hallo Elliot,

    sobald das MFH nach WEG geteilt wurde hat jeder Eigentümer den Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung, in sofern ganz klar: Ja
     
  4. Duncan

    Duncan
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    ihr seit nach dem WEG zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet, wer die macht ist da erst mal noch offen. Eine professionelle Hausverwaltung ist naheliegend, aber für so kleine Einheiten schwer zu finden, da die Grundverwaltungskosten nicht viel geringer sind als für 20, 50 oder 100 Whg. ...
    .
    es bleiben ja trotzdem 3 Wohnungen, auch Whg. die zum Verkauf stehen haben einen Eigentümer und müssen entsprechend verwaltet werden.
    .
    Das ist in meinen Augen ein klassisches Objekt, dass man ganz oder gar nicht kauft. Bei 3 Eigentümern hat jeder einzelne sehr viel Macht im Verhältnis zur gesamten WEG, hier ist in meinen Augen Ungemach in Form von Streit nur eine Frage der Zeit. Das fängt bei der Farbe fürs Treppenhaus an, geht über Glühbirnen vs. LED, unterschiedliche vs. einheitliche Briefkästen usw. ...
     
  5. #4 BHShuber, 30.12.2016
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    Achtung, hierbei handelt es sich um eine Wohnungsprivatisierung und je nach Region haben die Mieter zum einen ein Vorkaufsrecht, zum Anderen Bestandsrecht, was nicht weiter schlimm ist wenn man weiter vermieten möchte, allerdings das Vorkaufsrecht könnte zu einem Problem werden.

    Ob das zu einem Problem wird, stellt sich allerdings erst heraus, nachdem der Kaufvertrag beurkundet wurde, besteht der Mieter darauf und kauft zum im Kaufvertrag genannten Preis dann hast du das Nachsehen.

    Hier lesen:

    http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps-a-z/artikel/umwandlung-und-wohnungsverkauf.html

    Dann, wenn du gekauft hast, der Mieter auf sein Vorkaufsrecht verzichtet wird mit den anderen Eigentümern eine sog. WEG gegründet, hierzu sollte zumindest eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der einzelnen Wohnungen vorhanden sein, eine Realteilung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum vollzogen und eine Gemeinschaftsordnung vereinbart werden oder sein.

    Diese neu gegründete WEG wird dann, sofern man sich einig ist, eine Hausverwaltung berufen oder auch nicht, man muss sich mit den restlichen Eigentümern auseinandersetzen, theoretisch wäre es auch möglich, sich selber zu verwalten solange das im Rahmen einer ordentlichen Verwaltung möglich ist.

    Gruß
    BHShuber
     
  6. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Die Wertung, dass das Vorkaufsrecht zum Problem werden könnte, möchte ich nicht kommentieren. Die Rechtslage ist allerdings fehlerhaft beschrieben.
    Das Vorkaufsrecht ist nicht von der Region abhängig. Das Vorkaufsrecht des Mieters besteht, wenn die Aufteilung erst nach Überlassung der Wohnung an den Mieter erfolgt ist.
    Ein Bestandsrecht des Mieters besteht bei einem Verkauf immer. Was unter gleichen Voraussetzungen wie beim Vorkaufsrecht besteht, ist eine Sperrfrist für eine Kuendigung wegen Eigenbedarf oder Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung.


    Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung kann es keine Eigentumswohnung geben. Eine Realteilung wird dagegen keinesfalls geben können. "Gemeinschaftsordung" ist letztlich nur eine Überschrift. Zwingend erforderlich ist die Teilungserklärung. Ohne Teilungserklaerung gibt es keine Eigentumswohnung. Aus der Teilungserklärung ergibt sich dann auch die Zuordnung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum.
    Die WEG wird auch nicht durch irgendeinen Akt gegründet. Vielmehr entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft automatisch - stark vereinfacht formuliert - mit der Übergabe der ersten Wohnung an einen Käufer.

    Mal abgesehen davon, dass ein Verwalter nicht berufen sondern bestellt wird, muss darüber keineswegs eine Einigung erreicht werden. Vielmehr wird der Verwalter durch Mehrheitsbeschluss bestellt. Eine Verwalter Bestellung ist zwar nicht zwingend, kann aber von jedem Wohnungseigentümer erzwungen werden.

    @BHShuber...
    Zusammenfassung: leider kein Treffer. Knapp daneben ist bekanntlich auch vorbei.
     
  7. #6 BHShuber, 30.12.2016
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    schön geschrieben! :144:

    Gruß
    BHShuber
     
  8. #7 Papabär, 30.12.2016
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    Also wenn sogar die StPO nur einen eingeschränkten Geltungsbereich hat ...
     
  9. #8 Fremdling, 30.12.2016
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    Mir fällt da sogleich ein: Möchtest Du die Wohnung selbst beziehen oder vermieten? Es wird nicht unbedeutend sein, wer künftig Deine beiden Miteigentümer sind und was die mit ihren Wohnungen vorhaben.
    Über diesen Beitrag solltest Du unbedingt in Ruhe nachdenken. Habe schon die völlig zerstrittenen Eigentümer eines 3-Fam.-Hauses (WEG) 20 Minuten vor dem Richter streiten hören, ob derjenige der Kabel und Rasenmäher besitzt, beides für die in Eigenleistung beschlossene Gartenpflege rausrücken muss oder aus Disziplinierungsgründen (Gerätschaft vom Vornutzer nicht ordentlich gereinigt!) die Herausgabe verweigern darf. - Mach' das Richtige!
     
  10. #9 ElliotVance, 30.12.2016
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    Einen schönen guten Abend in die Runde!

    Zunächst erstmal vielen Dank für die tollen Beiträge. Solche (Praxis-) Erfahrungen wie von euch kann man in keinem "Vermietungsratgeber" finden. Ihr habt mir schon jetzt sehr viele Denkanstöße und Eindrücke vermittelt. DANKE!

    Was die offenen zu klärenden Punkte angeht: Die Wohnung soll als reines Vermietungsobjekt genutzt werden ohne jegliche Selbstnutzung.
    Das Problem mit dem Vorkaufsrecht mit dem Mieter sehe ich auch nicht, da die Wohnungen nach einer Sanierung leer stehen und somit wohl niemand irgendwelche Rechte gelten machen könnte (gem. meinem Laien-Wissen).
    Was ich aber für ganz wichtig halte ist dass was u.a. Fremdling gesagt hat. Bei kleinen Einheiten kann natürlich viel schneller Streit um irgendwelche Details entstehen als bei einer großen Wohnanlage. (meine geerbte Wohnung befindet sich in einer 20 Einheiten Wohnanlage).
    Auch die rechtlichen Punkte machen mir etwas Sorge. Wenn die beiden Miteigentümer vielleicht dann in Hamburg oder im Ruhrgebiet oder sonst wo wohnen wird das ja alles ziemlich schwierig bzgl. kurzfristiger Absprache und "wollen wir uns nicht mal schnell treffen".
    Momentan denke ich wohl, dass ich das Objekt nicht näher in Augenschein nehmen sollte weil die Risiken überwiegen aufgrund dem Thema "Hausverwaltung" und Gründung einer "WEG".
    Umso ärgerlicher, dass der Eigentümer das Haus nicht insgesamt verkauft (wie von Duncan erwähnt), weil der Gesamtpreis bestimmt absolut fair gewesen wäre.
     
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MFH in ETWs aufgeteilt, Bestellung einer Hausverwaltung?!?

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