MFH Kauf als Kapitalanlage

Diskutiere MFH Kauf als Kapitalanlage im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, kurz zu meiner Person: 27 Jahre, ledig EK 40000 Netto Jahreseinkommen: 36000€ - unbefristet Ich halte schon seit langen die...

  1. #1 CRS5060, 20.06.2019
    CRS5060

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    Hallo zusammen,

    kurz zu meiner Person:
    • 27 Jahre, ledig
    • EK 40000
    • Netto Jahreseinkommen: 36000€ - unbefristet
    Ich halte schon seit langen die Augen nach Immobilien bei mir in der Umgebung auf. In speziellen nach Mehrfamilienhäuser.
    Ich habe jetzt ein, meiner Meinung nach, sehr interessantes Objekt gefunden. Das MFH hat einen Kaufpreis mit Nebenkosten von 410000€. Wohnfläche beträgt 500m2, aufgeteilt auf 7 Einheiten - Momentan voll vermietet - Baujahr 2007. Vom Markler habe ich bereits ein Expose bekommen, welches ein Gutachten von einen externen Ingenieurbüro enthielt. Hier waren keine Mängel aufgelistet (denke aber darauf sollte man erstmal nix geben, oder?).

    Dies wäre meine erste Immobilie und ich will alles so gut es geht durchkalkulieren, um später nicht auf böse Überraschungen zu stoßen. Momentan kalkuliere ich ganz grob so:

    • Mieteinnahmen - Instandhaltungsrücklage (10€/m2/Jahr) - Verwaltungskosten - Mietausfallrücklage (3% der Jahreskaltmiete)
    • Hinzu kommen dann noch die Steuern bei denen ich die Gebäudeabschreibung (2%), Verwaltungskosten, Zinsen und eventuelle Instandhaltungskosten geltend machen würde.
    Jetzt zu meiner Frage:

    Bin ich mit der Kalkulation auf den richtigen Weg, oder sollte ich da noch etwas mit berücksichtigen?
    Habe jetzt drei Angebote von Banken vorliegen. Wenn ich das günstigste nehme, würde ich mit meiner Rechnung im 1. Jahr ca. 100€/Monat für diese Immobilie zahlen.
    Wenn ich aber das 30. Jahr nehme, liege ich bei ca 500€ die ich monatlich für die Immobilie aufbringen muss. Grunde ist einfach, dass die Zinsen von Jahr zu Jahr weniger werden und ich dann nicht mehr so viel von den Steuern absetzen kann.

    Ich danke das bei der aktuellen Entwicklung die Mietpreise bis in 30 Jahren nochmal ansteigen und ich dann weniger Kosten habe werde. Aber mein Hauptanliegen ist erstmal, ob ich irgendwelche Kosten noch mit einbeziehen sollte. Oder ob die Rücklagen, auf Grund der Immobilie, anders gewählt werden sollten.

    Gruß Christian
     
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  3. #2 immobiliensammler, 20.06.2019
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    Das wird nix! Grund ist ganz einfach, dass Dein Eigenkapital nicht einmal die Kaufnebenkosten deckt - Du bräuchtest also eine 100 - 110 % Finanzierung. Bekommst Du die und wenn ja zu welchen Konditionen?

    Wie rechnet sich das Ganze, wenn sich die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung verdreifachen? Wieviel musst Du dann zuzahlen?

    Wie rechnet sich das Ganze bei Leerstand/Mietausfall von einer, zwei oder drei Wohnungen gleichzeitig? Wieviel musst Du dann zuzahlen?

    Nur am Rande: Für die Gebäudeabschreibung kannst Du nich den vollen Kaufpreis als Grundlage nehmen, den Grundstücksanteil kannst Du nicht abschreiben.

    In welcher Ecke Deutschlands liegt die Immo denn?
     
  4. #3 CRS5060, 21.06.2019
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    Danke für die schnelle Antwort.

    Ja bekomme ich. Nebenkosten würden mittels ein Nachrangdarlehen bezahlt werden welches mit einen Sollzins von 5,89% verzinst werden würde. Laufzeit 10 Jahre. Das Darlehen für die Immobilie wird mit 2,36 % verzinst (15 Jahre Sollzinsbindung) bei 1,5% Tilgung. Nachdem das Nachrangdarlehen nach 10 Jahren abgezahlt ist, würde ich die Tilgung auf 2,5% anheben.

    Wenn die sich verdreifachen sollten, wird es natürlich extrem teuer für mich. Wird der Hebel bei den Zinsen großer, wird der bei den Steuern kleiner, oder? Grob überschlagen würde ich dann wahrscheinlich nur noch für das Haus arbeiten gehen. Was dazu führen würde, dass ich die Immobilie möglichst schnell verkaufen würde. Aber sollte ich mir über sowas jetzt wirklich schon Gedanken machen? Ich meine es kann auch sein ich verliere meinen Job in 5 Jahren und kann die Immo nicht mehr abzahlen. Diese Sicherheiten, was in x Jahren ist, bekomme ich doch nirgendwo.

    Die Wohnungen sind unterschiedlich groß. Angenommen die Hälfte der Wohnfläche wäre nicht vermietet, dann würde beim jetzigen Stand, mein Monatsüberschuss in die Immobilie fließen. Angenommen keine Wohnung ist vermietet, dann kann ich den Zustand wahrscheinlich Ein Jahr tragen... Denke ich :) Die Immobilie hat aber eine gute Lage. Sie liegt in einen kleinen Ort bei Leipzig.
    Das ist jetzt natürlich nur Spekulation, aber Leipzig ist glaube mit eine der am stärksten wachsenden Städte Deutschlands momentan. Denke ein kompletter Leerstand oder selbst der Ausfall von zwei oder drei Einheiten ist unwahrscheinlich... was natürlich nicht heißen soll das es nie Eintritt.

    Das habe ich auch schon rausgefunden.
     
  5. #4 immobiliensammler, 21.06.2019
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    Genau darüber solltest Du Dir aber Gedanken machen! Wenn die Zinsen wieder steigen sinken gleichzeitig die Preise (wegen der höheren Rendite für andere, sicherere Anlagen), also selbst beim Verkauf hast Du dann noch Restschulden, aber kein Haus mehr!

    Mit einem Einkommen von 3.000 pro Monat faktisch ohne Eigenkapital einen Kredit über 400.000 Euro aufzunehmen halte ich für sehr gewagt!

    Genau an solchen Konstrukten verdiene ich regelmäßig mein Geld, nämlich dann wenn es zu Notverkäufen oder Zwangsversteigerungen kommt.

    Und: Hör bitte auf, Dir irgendwas mit der Steuer schönzurechnen, damit das halbwegs klappt musst Du schon den Spitzensteuersatz zahlen.
     
  6. #5 immobiliensammler, 21.06.2019
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    Leider ist @walga schön länger nicht mehr im Forum aktiv gewesen, der hat massiv in Leipzig gekauft, weicht jetzt aber schon nach Chemnitz aus, da ihm die Preise in Leipzig inzwischen zu teuer geworden sind!

    Die Märkte sind generell überhitzt, aber vor allem in solchen Boom-Regionen.
     
  7. #6 immobiliensammler, 21.06.2019
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    Diese Konditionen zeigen mir im übrigen, dass Deine Bonität sicher nicht die beste ist. Ungesicherter Wohnkredit z.B. bei der ING aktuell etwas unter 3 %, wenn die Bank das Doppelte von Dir will ............
     
  8. #7 CRS5060, 22.06.2019
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    @immobiliensammler Danke für die ganzen Antworten. Die ganzen kritischen Fragen und Antworten ist genau das was ich will :). Bei der Steuer rechne ich mir allerdings nichts schön. Ich versuche einfach so viele Informationen zu sammeln, um eine Kalkulation aufzustellen, welche so genau wie möglich ist.
    Kann ich dir mal die excel Tabelle schicken? Es geht mir hier nicht nur darum ob ich mir das leisten kann, sondern auch ob ich irgendwelche Punkte übersehe. Falls es die Immobilie nicht wird, gibt es bestimmt eine andere welche für mich idealer ist.
     
  9. #8 immobiliensammler, 22.06.2019
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    Stell die Tabelle doch einfach für alle hier ein!
     
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  10. Duncan

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    ich behaupte mal, dass du in ganz Deutschland nicht ein einziges Vermietungsobjekt findest, dass sich genau nach der Kalkulation entwickelt hat. Es ist fast geradezu schädlich zu genau zu kalkulieren. Das verleitet zu sehr gen "knirsch" zu gehen. Eine grobe π mal Daumen-Abschätzung mit großzügiger Sicherheit ist da oft besser, weil man sich immer gewahr ist, da kommt noch was, das du noch gar nicht kennst (und wissen kannst).
     
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  11. Ferdl

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    Ich bin da ganz bei Duncan, denke aber das für jemanden der nur unselbstständige Arbeit gewohnt ist, solche Abschätzung schwierig sind.
    ein fehlender Kostenpunkt: Straßenausbaubeiträge, sind politsch motiviert und daher schwer Vorrauszusehen.
    Für meinen Geschmack ist das bei dem Einkommen eine Nummer zu groß.
     
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  12. #11 CRS5060, 24.06.2019
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    @Ferdl @immobiliensammler ... Schaut mal drüber.... Etwas von Straßenbaubeiträge habe ich noch nie gehört... Aber genau solche Infos suche ich :D.
    @Duncan wie definierst du diese großzügige Sicherheit? Gibt es deine Faustregel, bezogen auf Alter/Standort der Immobilie oder sonstiges nach der du gehst?
     

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    Deine Kalkulation mit Rücklagen ist ja ganz Nett, so Statistisch gesehen kann das vieleicht hinhauen.
    In der Praxis kann es aber sein das nur zB die Heizung im ersten Jahr die Flügel streckt, wo nimmst du dann die 20.000 Öhren her das neu zu machen?
    Oder ganz banal ein Wasserschaden und die Versicherung nimmt sich mal ein halbes Jahr oder mehr Zeit den Schaden zu Regulieren, wie willst du die Reperaturen bezahlen und die evtl. 100% Mietminderung verkraften?
    Ganz Ehrlich? Ich kähm im Leben nicht auf die Idee mit 19.769,50 € Eigenkapital ein Haus in der Preislage kaufen zu wollen.

    Aber, no Risk no Fun. Irgendjemand wird an der Aktion sein Geld verdienen, fragt sich halt nur wer.
     
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  14. SaMaa

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    Irgendwie erinnert mich das ein bisschen an die Auswanderer bei „Goodbye Deutschland“.

    Die wandern in fremde Länder, mit einem Geldbetrag in der Tasche aus, der würde mir noch nicht mal reichen, um in Urlaub zu fahren.

    Aber wie @Fredl schon schrieb „ No Risk no fun“ und wünsche dir das alle deine Träume und Wünsche in Erfüllung- wie du es geplant hast - gehen.
     
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  15. Pitty

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    Bei dem Objekt würdest Du in Berlin 1.700.000€ zahlen. Das habe ich gerade erst preiswert im Internet gefunden. Ich würde es sofort kaufen bei 10€ Miete.

    Ich frage mich nur wenn der Mietendeckel für ganz Deutschland kommt, was machst Du wenn Deine Mieter die Miete auf 6 oder 7 Euro reduzieren dürfen.

    Ohne Eigenkapital wirklich heftig.zu überstehen ohne in die Zwangsversteigerung zu geraten. Drum wähle eine kurze Finanzierung und spare so viel wie möglich vor den Kauf, das reduziert die Zinsen.
     
  16. #15 CRS5060, 24.06.2019
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    @Ferdl Mein komplettes EK beläuft sich momentan auf etwas über 40000€. Die 20000€ sind genau aus deinen besagen Grund so gewählt. Somit habe ich halt noch 20000€ abgreifbar hätte, die ich für eventuelle Reparaturen verwenden kann. Klar wenn jetzt direkt eine Reparatur kommt die ich nicht zahlen kann, dann habe ich ein mega Problem. Nur trage ich denn dieses Risiko nicht immer, egal welche immobilie ich kaufe? Die einzige Möglichkeit die man hat um dieses Risiko zu vermeiden, wäre dann ja soviel Geld auf der hohen Kante zu haben, um alle potentiellen Reparaturen problemlos zahlen zu können... oder? Und falls das so ist, geht man dann wirklich mit diesen Ansatz an den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage ran? Und noch was zum Thema Risiko... ich finde diese Immobilie gerade so interessant, weil sie erst 2007 erbaut wurde. "Sollte" man da nicht von ausgehen, dass die nächsten größeren Instandhaltungen erst in frühestens 5-10 Jahren kommen. Ich meine es kann auch mit den Teufel zuegehen, nur ist so wie ich denke nicht das realistischste Szenario...?
    @Pitty ich nehme an mit den 10 bzw. 6 oder 7€ Miete beziehst du dich auf Berlin, oder? Und ich verstehe noch nicht so ganz warum das ohne mega viel Eigenkapital so kritisch ist. Wenn meine Kalkulation stimmt, kann ich das monatlich problemlos stemmen. Was bei einen Mietausfall passiert habe ich ja oben schonmal erwähnt. Das einzige was zum Problem werden könnte, ist wenn in 15 Jahren die Zinsen brutal ansteigen. Das ist jetzt auch nur Spekulation, aber wenn man sich die jüngsten Berichte der EZB anschaut, hat dies nicht den Anschein. Übersehe ich noch irgendwas? Oder kommen in meiner Kalkulation noch definitve Kosten auf mich zu, die ich bis jetzt noch nicht auf den Schrim habe?

    Und keine Ahnung ob es mir nur so vorkommt, aber einige Antworten haben so einen sarkastischen Unterton... Ich will hier nochmal erwähnen, dass ich hier keine Bestätigung für mein Vorhaben suche... bzw. ich noch lange nicht die Entscheidung getroffen habe diesen Schritt zu gehen. Ich versuche halt soviel wie möglich Informationen von Leuten zu erhalten, welche auf den Gebiet sehr erfahren sind... um darauf dann eine Entscheidung zu treffen.

    Danke für eure Hilfe :)
     
  17. GSR600

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    Das mit den Zinsen kann verheerend werden, meine Eltern haben in dem 70 ziger Jahren gebaut und keine Zinsbindung gemacht, der Zins war bei 7 %, es dachte jeder höher wird der niemals. Im Endeffekt haben sie dann nach ein paar Jahren 15% Zinsen bezahlen müssen.
    Was machst du wenn der Zins am Ende der Bindung bei 7-8 % steht?
     
  18. AJ1900

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    Nein, kaufst du keine Immobilie hast du auch kein Risiko. Aber mal ernsthaft, mit deinem EK und Einkommen, solltest du dich vieleicht eher nach einer Immobilie zur Selbstnutzung umsehen.
    Hast du denn überhaupt eine Ahnung vom Vermieten?
     
  19. #18 immobiliensammler, 24.06.2019
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    Oder ein Objekt bis max. 150.000 € - dann würde auch das EK in etwa passen. Ansonsten ist das Ganze Harakiri - und dass die Banken das genauso kritisch sehen sieht man ja an den aufgerufenen Zinsen, ganz ehrlich, 2,36 % 15 J. fest und 5,89 % unbesichert zahle ich aktuell nicht annähernd.
     
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