MFH Kaufen, Ja oder Nein...!!

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Siggi71, 02.09.2016.

  1. #1 Siggi71, 02.09.2016
    Siggi71

    Siggi71 Neuer Benutzer

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    Hallo Zusammen,

    Bin neu in diesem Forum und dachte mir ich frage mal erfahrene Damen und Herren, die sicher vielmehr Erfahrung in o. g. Thematik haben und würde mich um eure Kommentare freuen.

    Ich habe etwas Erfahrung mit Immobilien und aktuell hätte ich die Möglichkeit ein MFH folgenden Daten unter der Hand zu erwerben:
    - MFH mit 25Wohnungen, davon 1 nicht vermietet
    - Nettokaltmiete ca. 50.000,-€ per anno, bei 932qm Gesamtwohnfläche. D.h. vielen kleinere Whg mit 30-42qm.
    - Kaufpreis 450.000,-€
    - Grundstücksgröße 4800m², davon könnten 1000m² als Bauland veräußert werden.
    - Wenn Mieterwechsel ist, könnte nach und nach bei noch 12 Wohnungen die kleine Küche von ca. 10-12qm, und zwei Fenster, sowie das kleine WC mit Dusche erneuert werden
    - Sehr gepflegtes Haus, kein Reparaturstau.

    Finanzierung:
    - Darlehen zu 100%, sowie eine Bestätigung unserer Hausbank liegt vor.
    - Vorschlag der Bank über Bausparkasse, 1,65% Zinsen, 4% Tilgung, Laufzeit 15Jahre.
    - Nach den 15Jahren bleibt eine Restschuld von ca. 153.000€, danach greift der Bausparverrag mit 1,25% oder anders, da änderbar.
    - Monatliche Belastung für Zins+Tilgung ca. 2260€

    Info:
    Einige alte Mieter zahlen noch Nebenkostenpauschalen und eigentich müßten die Nebenkosten angehoben werden, da die BK und HK durch die Pauschalen nicht abgedeckt wird.
    Wir haben schon einige MFH Häuser und es läuft Nebenberuflich
    Es sind Wasseruhren und Heizkostenverteiler an den Heizungen vorhanden.

    Frage:
    Soll ich das Objekt kaufen oder was würdet Ihr machen bzw. Vorschlagen?
    Können die Pauschalbeträge geändert werden durch neuen Eigentümer oder ist Ärger vorprogrammiert??

    Vielen Dank für eure Kommetare

    Siggi
     
  2. AdMan

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  3. #2 immobiliensammler, 02.09.2016
    immobiliensammler

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    Hallo Siggi,

    ganz wichtige Frage für meine Einschätzung: wo steht die Hütte, zumindest Bundesland und Art der Stadt (Uni-Stadt?, Einwohner?, Umfeld?)
     
  4. #3 Siggi71, 02.09.2016
    Siggi71

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    Hallo Immosammler,
    In Schleswig Holstein, in der Kreisstadt Itzehoe...vor den Toren Hamburgs!!
    Da die Autobahn vor der Tür ist, erreicht man Hamburg in 35min.
    Potential ist schon da...und die Kaltmieten liegen aktuell bei 4,67€ im Schnitt!!
    Natürlich müßte da auch etwas passieren!!
     
  5. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Naja 35min ist bestimmt sehr optimistisch bei der Verkehrslage in Hamburg


    Da ist bestimmt noch ein Haken bei Faktor 9

    VG Syker
     
  6. #5 immobiliensammler, 02.09.2016
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Ich sehe das genauso wie Syker, ich würde nach dem Haken suchen, ansonsten wäre das Angebot zu den genannten Konditionen wirklich super. Die kleinen Wohnungen haben zwar meist einen häufigeren Mieterwechsel zur Folge, dafür kannst Du auch bei der Neuvermietung leichter die Mieten anheben.
     
  7. #6 DER HAMSTER, 02.09.2016
    DER HAMSTER

    DER HAMSTER Gast

    Hallo,

    die kaufmännischen Zahlen für das "gepflegte Mfhs" stimmen.

    Bleibt die Frage, ob man die notwendige Zeit hat, sich um 25 Mieter und das Gebäude zu kümmern.

    Wie hoch schätzen Sie den jährlichen Zeitaufwand? Schätzen Sie einfach mal.



    Immer zu wenig Zeit hat
    DER HAMSTER
     
  8. Andres

    Andres
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    Dass man bei dem Objekt dringend den Haken suchen sollte, weil der Preis doch sehr verlockend ist, wurde ja schon erwähnt. Ich schließe mich dem an.


    Solche Deals rangieren zwischen "sehr gut" und "Abzocke". Es ist also wichtig, eine derartige Finanzierung vollständig zu verstehen und sorgfältig durchzurechnen, bevor man etwas unterschreibt.

    Die gute Nachricht: Seit Ende März diesen Jahres müssen die Banken für solche Modelle insgesamt einen Effektivzins ausweisen. Hier können diverse "interessante" mathematische Effekte auftreten, u.a. kann der Effektivzins höher als die beiden Nominalzinsen liegen. Daher sollte man sich von der Bank die Gesamtkosten dieses Konstrukts schriftlich mitteilen lassen - die Bank ist dazu verpflichtet.

    Der kritische Punkt bleibt der Umstieg auf das Bauspardarlehen. Für den Zuteilungstermin bekommst du nur eine Prognose, garantiert ist er nicht. Wenn sich die geschäftliche Situation der Bausparkasse stark verändert, kann es passieren dass sich die Zielbewertungszahl ändert - und damit der Zuteilungstermin. Wie will ich vorhersehen, wie sich das Geschäft der Bausparkasse in 15 Jahren entwickelt? Wer hat vor 15 Jahren die aktuelle Zinsentwicklung vorhergesehen? Hier besteht also ein Risiko. Wenn es dumm läuft, zahlst du die höheren Zinsen des ersten (d.h. endfälligen) Darlehens länger, und wenn es richtig dumm läuft, zahlst du für den Übergangszeitraum den dann fälligen marktüblichen Zins, den heute niemand vorhersagen kann.

    Da nach Aussage der Bank nach 15 Jahren bereits rund 2/3 des Darlehens abgetragen sind und das Bauspardarlehen nur noch rund 6 Jahre läuft, würde es mich nicht schlecht wundern, wenn das Angebot insgesamt auch nicht besser als ein Darlehen mit z.B. 20 Jahren Zinsbindung ist. Im Zweifelsfall würde ich dann das einfachere Konstrukt bevorzugen. Wenn du zusätzliche Sicherheiten einbringen kannst (also z.B. aus den anderen MFH), sollten 1,6 % bei 20 Jahren Zinsbindung bereits heute schlagbar sein.


    Weiterer Gedanke: Wie sieht es im Vorschlag der Bank eigentlich mit Sondertilgungen aus? Du führst ja einige Unsicherheiten bei der Bewirtschaftung des Objekts an und daher ist nur etwa die Hälfte der Miete für die Finanzierung eingeplant. Falls das aber für dich günstig verläuft, hast du evtl. einen fünfstelligen Betrag jährlich übrig. Was machst du damit? Oder hast du noch andere Finanzierungen laufen?
     
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  9. #8 Siggi71, 02.09.2016
    Siggi71

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    Hallo Allesamt,

    kurz eure Antworten:

    1) Den Zeitaufwand lässt sic schlecht abschätzen, aber ich denke mal so 10-15 Stunden im Monat, wenn mal eine Neuvermietung anliegt.
    2) Bei Reparturen usw. ist es natürlich etwas anderes.
    3) Einige Dinge wrde ich schon ein stückweit #ändern bzw. moderniseren....
    4) Der Auszug aller innerhalb kurzer Zeit ist ja auch unrealistisch...da lanjhrige Mieter dort wohnen.
    5) 35min ist morgens möglich, gegen 07:00 aber danach werden es schnell 50min...dafür in der Ferienzeit auchmal 30..;)

    Frage:
    Meint ein Annuitätendarlehen wäre besser als die Bausparvariante?
    Wir haben nun den Bausparer empfohlen bekommen....ist auch eine psyhologische Betrachtung.
    Wie seht ihr das?

    Besten Dank und Gruß
    Siggi
     
  10. #9 DER HAMSTER, 02.09.2016
    DER HAMSTER

    DER HAMSTER Gast

    Hallo Andres,

    ich möchte hier mal kurz einhaken.
    Der Finanzierungsplan ist wirklich nicht so toll. Vor allem die Anschlussfinanzierung per Bausparvertrag kann ich beim besten Willen nicht nachvollziehen.

    Aber in der Gesamtbetrachtung ist die Finanzierungskosten doch nur noch vaginal bezogen auf das Kaufmännische Endergebenis.


    Immer das Ende im Blick hat
    DER HAMSTER
     
  11. #10 DER HAMSTER, 02.09.2016
    DER HAMSTER

    DER HAMSTER Gast

    Hallo Siggi,

    versuche mal den Zeitaufwand in den einzelne Posten zu untergliedern:

    Allgemeine Arbeiten, in festen Abständen
    1.1.) Allgemeines Vorhalten und Pflege von Software und Akten. Einschl. Arbeitszimmer und anteilige Zeit für Saubermachen und Aufräumen.
    1.2.) Verwaltung von Zahlungsflüssen. Onlinebanking, Überweisungen, Mahnungen etc.
    1.3) Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnungen
    1.4) Bearbeitung von Beschwerden.
    1.5) jährliche Aufbereitung der Unterlagen für Frau Steuerberaterin. Besuch bei Frau Steuerberaterin.
    1.6) Anteilige Vorhaltung und Pflege Pkw. Am besten Kombi.

    Mietvertragliche Arbeiten bei Neuvermietungen
    2.1) Bei Neuvermietung: Inserat schalten, Mietinteressenten beurteilen, Unterlagen verschicken, Verträge ausfüllen, verschicken, archivieren
    2.2) Abnahme Altmieter, Übergabe Neumieter (meist am WE - super!)
    2.3) Anlage von Mietkautionen, Rückzahlungen
    2.4) Zwischenabrechnungen Betriebskosten

    Bauliche Arbeiten, wenn was kaputt geht
    3.1) Selbst ist der Mann! einschl. An- und Abfahrt. Wäschewaschen, Materialeinkauf, Werkzeugpflege und -Vorhaltung.
    3.2) Ausschreibung, Vergabe, Abrechnung und Betreuung von Fremdleistungen.
    3.3) Bearbeitung für Reklamationen
    3.4) Abfallentsorgung


    Wenn du mit 70 Stunden auskommst....
    Ich würde für mich rechnen 70,-- x 60 EURO/h =4200,-- Lohn vor Steuern.

    Danach kommt erst der rechnerische kaufmännische Gewinn.

    Das Vernachlässigen der Entlohnung der eigenen Arbeitszeit ist in diesem Forum ein weit verbreitetes Phäno-dingsda.


    Zu viele kleine Wohneinheiten meint
    DER HAMSTER
     
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  12. Andres

    Andres
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    Das ist keine Frage einer Meinung, hier geht es um Fakten. Die notwendigen Ansätze, um diese Fakten zu beschaffen, habe ich oben genannt: Die Bank soll den Effektivzins für die kombinierte Finanzierung benennen und den kannst du dann mit Angeboten von einfachen Annuitätendarlehen vergleichen.

    Wenn man mal eben eine halbe Million in die Hand nimmt, sind Vergleichsangebote sowieso Pflicht - nicht rechtlich, aber in jeder anderen Hinsicht.


    Der gleiche psychologische Effekt wird erreicht, wenn ihr für die klassische Finanzierung die Zinsbindung für 20 Jahre festschreibt: weitgehende, wenn auch nicht absolute, Planungssicherheit.


    Wie gesagt, manchmal führt das zu wirklich starken Konditionen, vor allem wenn man auf Filialbanken festgelegt ist. Die können über "angeschlossene" Bausparkassen manchmal bessere Konditionen beschaffen, als sie es aus ihren eigenen Produkten anbieten könnten. Welche Sicherheiten beim Angebot, das Siggi71 vorliegt, genau berücksichtigt sind oder ob es sich damit wirklich um eine 100 %-Finanzierung handelt, wissen wir (noch) nicht. Abhängig davon könnten die genannten Konditionen schon ein guter Deal sein - oder halt auch nicht.


    Es soll Leute geben, die große Fans vaginaler Bezüge sind. :90:
    (Danke, das Wochenende geht gut los.)
     
  13. #12 Pharao, 02.09.2016
    Zuletzt bearbeitet: 02.09.2016
    Pharao

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    Hi Siggi71,

    wenn ich an Hamburg & Umgebung denke, dann denke ich u.a. auch an sehr hohe Mietpreise. Kann man bei dir jetzt m.E. nicht gerade sagen das diese sehr hoch wären, gerade weil das auch noch kleinerer Wohneinheiten sind. Ansonsten ist Potential für "Billigmieten" i.d.R. immer reichlich vorhanden, aber da holt man sich eben auch schnell mal bei Neuvermietung den falschen ins Haus und dann kann die Rechnung am Ende auch sehr schnell zum Minusgeschäft werden.

    Interessanter wäre hier m.E. also, was kann man laut Mietspiegel vor Ort aktuell verlangen und wäre bei Neuvermietung für diesen Mietzins auch genügend Potenzial bzw. "gute" Mietinteressenten vorhanden :? Desweiteren, wie schon erwähnt wurde, gerade bei kleineren Wohneinheiten muss/sollte man mit häufigeren Mieterwechsel rechnen, was grundsätzlich erstmal Arbeit macht bzw. Zeit & Geld kostet. Wenn du jetzt auch noch an den falschen vermietet hast und dieser ein Geringverdienern seinen sollte (also unterhalb der Pfändungsgrenze), dann gehst du i.d.R. auch erstmal leer aus, wenn du Forderungen an den Ex-Mieter stellen musst, die nicht von der Kaution abgedeckt sind.

    Vorsicht bei "verschicken" oder keine Wohnungsbesichtigung vor Ort, da könnte evtl. ein Widerrufsrecht für den Mieter gelten. Dreiste Mieter könnten das zu deinen Ungunsten ausnutzen, wenn du das vergessenen solltest mit anzugeben, falls dies erforderlich seinen sollte. Also wenn möglich würde ich dir hier lieber anraten, Mietverträge, ect vor Ort zu unterzeichnen, auch wenn das ggf. eine erneute Anfahrt deinerseits oder/und des Mietinteressenten bedeutet.

    Solltest du selber weiter weg vom Mietobjekt wohnen, dann lohnt es sich m.E. auch immer einen Ansprechpartner vor Ort zu haben. Das kann der Hausmeister sein, aber auch eine Hausverwaltung oder ein Bekannter von dir, der ggf. vor Ort wohnt, ect. Lediglich Mieter im Haus würde ich solche Aufgaben nicht anvertrauen.

    Grundsätzlich schätze ich lange Mietverhältnisse, wenn`s die "richtigen" Mieter sind ;)

    Bedenke hierbei aber, das ggf. der ein oder andere Passus im Mietvertrag mittlerweile ungültig seinen könnte! Also zB. sind in den Altmietverträgen starre Fristen bei den Schönheitsreparaturen vereinbart? Falls ja, dann dürften die m.E. mittlerweile ungültig sein, aber als Ausgleich könntest du meines Wissens deswegen dann die Miete erhöhen*, usw.

    *) Je nach dem an wen du aktuell vermietest hast, kann eine Mieterhöhung sinnvoll sein - muss es aber nicht. Ich mein, wenn du deswegen einen guten Mieter (also zB die Oma mit kleiner Rente aus dem 5 Stock, die bislang immer brav gezahlt hat, pfleglich mit der Mietsache umgeht, nie Ärger gemacht hat und gut ins Haus hineinpasst) verlierst, das wäre es mir wahrscheinlich nicht wert.

    Ich bin kein Freund von Pauschalen. Also mal übertrieben gesagt, wenn zB das Wasser in der Pauschale mitvorhanden ist, dann kommt ggf. der ein oder andere Mieter auf die "tolle" Idee (aus was für Gründe auch immer), das Wasser 24 Stunden laufen zu lassen, weil kostet ja deswegen ihn auch nicht mehr.

    Ändern auf Nebenkostenvorauszahlung kannst du m.E. nur mit Einverständnis des Mieters machen oder bei Neuvermietung. Bei Neuvermietung solltest du dir grundsätzlich überlegen, was Sinnvoll ist und was eher nicht. Also zB auch was die Mieterhöhungen angeht, denn nicht überall gibt es einen Mietspiegel und dann sind m.E. Indexmieten die bessere Wahl (auch wenn aktuell der Index sich kaum erhöht). Oder falls du Nebenkostenvorauszahlungen vereinbarst, wie du diese dann Abrechnen willst? M.E. ist zB nach Person ungünstig, sodass ich i.d.R. lieber nach m2 oder tatsächlichen Verbrauch abrechne. Je nach dem um was es geht, kann auch mal nach Wohneinheit sinnvoller sein. Ob letztlich der Abrechnungsmodus "gerecht" ist oder nicht, das spielt hier garkeine Rolle. In erster Linie muss es dir passen und nicht dem Mieter!

    Zum anheben der Pauschalen hier mal der §560 BGB Abs.1, 3 & 6:
    "1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
    3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
    6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
    "

    Grundsätzlich kannst nur du selber das entscheiden, denn es ist auch dein Risiko! Ansonsten kann ich dir nur sagen, das sparen am falschen Ende hinterher ggf. mehr kosten kann, als zB ein Sachverständiger der das ganze vor Kauf mal bewertet.

    Unabhängig davon solltest du m.E. dir selber ein Bild vom Objekt machen, ggf. auch von den Mietern, aber auch von der Lage und der Vermietbarkeit, ect. Ansonsten kann ich dir nur den Tipp geben, rechne bei der Finanzierung nicht zu knapp, denn ansonsten kommt man ggf. schnell in Zahlungsschwierigkeiten, wenn man was unvorhersehbares passiert und damit solltest du immer Rechnen bei einen MFH oder auch ggf. bei dir Privat. Ausreichende Rücklagen sind m.E. also sehr wichtig.


     
  14. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Tja, die Finanzierungskosten...:007sonst:
     
  15. #14 immodream, 02.09.2016
    immodream

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    Hallo Siggi,
    grundsätzlich hören sich die Zahlen erst einmal gut an.
    Ich kenne die Hauspreise in Itzehoe nicht, aber selbst im tiefsten Ruhrgebiet muß man das zehnfache der Nettomiete und bei normalen Objekten 12-15 fache zahlen .Köln und Düsseldorf wollen wir mal außen vor lassen.
    Obwohl ich seit Jahrzehnten einige 6-8 Familienhäuser besitze, mußte ich nach dem Kauf eines 12 Familienhauses vom Nachbarn doch einige neue Erkenntnisse hinzugewinnen.
    Die Mietermasse ist manchmal sehr schwer händelbar, irgendwo wird immer wieder ein Flächenbrand losgetreten und andere Mieter aufgehetzt.
    Natürlich kann auch ein Arschloch in einem Dreifamilienhaus reichlich Nerven kosten.
    Ich bin froh, das ich alle Objekte in 15 Minuten erreichen kann ( Vermietung, Reparatur, Schlichtung von Streitigkeiten ).
    Wieso läßt man sich in der heutigen Zeit bei den niedrigen Zinsen noch Bausparverträge aufschwatzen.
    Teile den Kreditbetrag auf 10 und 20 Jahre auf, vereinbare mögliche Sondertigungen.
    Ob das ein guter Kauf ist, weist du eigentlich erst nach zehn Jahren. Dann dürftest du alle Leichen im Keller ausgegraben haben ( alte Mietverträge ohne genaue Auflistung der Nebenkosten, Feuchtigkeitsschäden , angebliche Vereinbarungen mit dem Vorbesitzer ).
    Grüße
    Immodream
     
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  16. sara

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    bringt auch viel Geld für den der den Bausparvertrag verkauft/abschließt!
    Ich würde ein Annuitätendarlehen bevorzugen, mit der Möglichkeit Sondertilgungen leisten zu können.
     
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  17. Duncan

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    mein erster Gedanke: bei Gelegenheit bei einigen aus zweien eine machen, mit Blick gen mittelfristig gute Vermietbarkeit.
    war auch mein erster Gedanke, irgendwas ist da doch nicht so toll...
    naja, ich bevorzuge sehr stark mittelfristige Mietverhältnisse. Um 10 Jahre ist super, aber länger als 15-20 Jahre wird zunehmend unschön. Die Wohnung wird dann gerne zum "gefühlten Eigentum" des Mieters und weil man doch schon so lange darin wohne .../
    eigentlich unverzichtbare Grundlagen... aber bei Nichtbeachtung einer der häufigeren Gründe warum MFH in der ZV landen...
     
  18. Pharao

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    Hi,

    letztlich kommt das natürlich immer auch auf den einzelnen Mieter drauf an, aber lange Mietverhältnisse mit den "richtigen" Mieter zB weit über 10-20 Jahre haben meiner Meinung nach auch ihre Vorteile. Da hält dann zB der Teppichboden doch tatsächlich weit über die erwartete durchschnittliche Lebenszeit durch oder das uralte Badzimmer von gefühlt Anno 1900 (was man bei Neuvermietung so m.E. garnicht los bekommen würde). Da lohnt sich dann zB nach 40 oder 60 Jahren Mietzeit auch mal die Grundsanierung, die im anderen Fall bei häufigerem Mieterwechsel m.E. schon viel früher erfolgen müsste.



     
  19. Duncan

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    @Pharao: es hängt halt wie immer am Einzelfall, wenn ich alle 10 Jahre mit etwas aufhübschen und alle 20-25 Jahre einem neuen Bad jedes mal die Miete wieder verdoppeln kann lohnen die häufigeren Wechsel schon sehr. Und ich habe ja mehr Erfahrung als mir lieb ist mit den sehr alten Mietverträgen (und Mietern) - für ein Delta von 80.000€ in 25 Jahren bekomme ich halt locker mal ein Bad und eine Küche neu gemacht und neue Fußböden usw. sind auch noch locker mit drin. Ja, sind reale Zahlen, ich war mal so wahnsinnig die traurige Geschichte nachzurechnen.
     
  20. #19 Pharao, 03.09.2016
    Zuletzt bearbeitet: 03.09.2016
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    @Duncan ,

    liegt hier nicht schon ein kleiner Denkfehler vor, das wenn ein Mieter bei dir zB 10 Jahre wohnt und dann freiwillig auszieht, das du dann immer gleich den Mietzins verdoppeln kannst :? Ich mein, das funktioniert ja auch nur einmal und das auch nur, wenn deine Altmieter aktuell wirkliche Pipimieten zahlen (warum auch immer).

    Desweiteren, wenn du einen guten Langzeitmieter hast (und jetzt nicht gerade von einer wirklichen Pipimiete ausgehst), dann ist das m.E. heut zu Tage schon sehr viel Wert! Ich mein, ein großes Problem bei Neuvermietung ist ja u.a., das du vorab nie sicher sagen kannst, wie der neue Mieter so tickt & drauf ist. Also ich hab auch schon Mieter gehabt, da durfte man eine komplett sanierte Wohnung nach nur 3 Jahren Mietzeit erneut komplett machen lassen. Ganz doof dann natürlich auch, wenn dieser Mieter bei Mietende einen "Absturz" hatte, sodass man letztlich nur auf die Kaution zurück greifen kann. Das war bei Vertragsbeginn überhaupt nicht absehbar, das Krankheit oder sonstige Probleme, ect dazu führen. Aber auch andere Mieter können echt lästig sein, wenn sie ständig wegen jeder Kleinigkeit (egal ob berechtigt oder unberechtigt) immer gleich mit Anwalt, Mietminderung, Widerspruch, ect ankommen oder im Haus einfach nur umfrieden stiften, ohne das du als Vermieter da wirklich eine Handhabe dagegen hättest, ect.

    Sorry, aber wirklich gute Mieter verliere ich wirklich sehr ungern. Also wenn ich meine Rechnung (Renovierungskosten in Verdindung mit dem Mietzins) aufstelle mit Kurzeitmietern vs Langzeitmietern, dann gewinnen bei mir die Langzeitmieter.


     
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  21. Duncan

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    ;)
    der Grund sind die uralten Mietverträge und das damalige Preisniveau. Und selbst bei einer ungeplant kurzen Miete von nur einem Jahr war danach eine Vermietung ohne Renovierungskosten zu deutlich höherer Miete drin, ein Unterschied von 1,10€/m² merkt man schon. Bei den über 10 Jährigen Mietverträgen sind nach kleiner Sanierung immer mind. 3-5 € mehr drin. Wie gesagt eine regionale und zeitliche Perspektive. Die Zeiten werden sicher auch wieder anders.
    ziemlich genaue Beschreibung der uralten Langzeitmieter. Furchtbar nervig, aber nie so, dass es für eine Kündigung reicht...
    Ich hätte das eine MFH nicht gekauft, wenn ich die Mieter damals schon so gekannt hätte und nicht so auf den ersten Eindruck reingefallen wäre.
    Die Mieter beschweren sich zum Beispiel weil du ein Treppenhandlauf im Altbau, dass sich gelockert hat nicht wieder durch eines in Holz ersetzt sondern durch Edelstahl.
    das geht mir auch so, aber von den Mietern mit 15 Jahren plus an Mietvertragsdauer zählt kein einziger dazu. Das liegt sicher an der individuellen Stichprobe, bei 10 Jahren plus sind da schon nur noch Gewerbemieter unter den guten Mietern.
    bei mir halt nicht, ich habe hier eine Region in der die Mieten in den letzten 5 Jahren ziemlich stark gestiegen sind, alle Renovierungen waren durch den neuen höheren Mietzins sehr schnell amortisiert, des weiteren zeigte sich sehr schnell, dass die neuen Mieter deutlich umgänglicher und pflegeleichter sind.
     
Thema: MFH Kaufen, Ja oder Nein...!!
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