MFH mit 5 EH. davon eine selbst bewohnt: wann Gewinn bei Verk.nicht steuerpflichtig?

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von OMALM, 21.09.2013.

  1. OMALM

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    Hallo!

    Ich wäre dankbar, könnte mir jemand zu einem Thema weiterhelfen. Ich bin im Begriff ein MFH zu erwerben, jedoch sind mir einige steuerrechtliche Dinge nicht bekannt. Gesetzt dem Fall ich erwerbe das Objekt und beziehe davon eine Wohnung, wann kann ich das Objekt a) als gesamtes oder b) nach einer Teilungserklärung die einzelnen Einheiten verkaufen, ohne den Gewinn versteuern zu müssen? Um nicht als gewerblicher Verkäufer eingestuft zu werden, darf ich nicht mehr als 2 EH pro Jahr verkaufen. Muss ich mich also entscheiden, die EH über 3 Jahre verteilt (z.B. 2EH im Jahr 1, 1EH im Jahr 2EH im Jahr 3) zu verkaufen oder einmalig als Gesamtpaket?

    Für eure Hilfe und Infos wäre ich euch sehr dankbar!
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

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    Bei einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren zahlst Du Gewinnsteuer auf den Gewinn.:150:
     
  4. GJH27

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    :109: Wat fürn Dingen? :109:

    Hoffentlich kommt nicht auch noch ne Verluststeuer... :91:
     
  5. Pitty

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    Da biste dann selber dran Schuld.:50:
     
  6. OMALM

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    Hallo Pitty,

    Danke für deine bzw. eure Antworten. Deine Aussage Pitty: "Bei einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren zahlst Du Gewinnsteuer auf den Gewinn." Das ist mir klar, dies war jedoch nicht meine Frage. Da ich eine EH von mehreren selbst bewohnen würde, gehe ich davon aus, dass deine Aussage eh nicht zu 100% zutreffend ist. "Die zweite Alternative ist die Selbstnutzung. Wenn man im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst in der Immobilie gewohnt hat, kann man sie steuerfrei verkaufen." Vielleicht habe ich mich etwas missverständlich ausgedrückt, ich versuche es noch einmal:

    Es gibt z.B. ein MFH mit 5 EH, wovon ich eine selbst benutze. Kann ich ALLE EH nach 3 Jahren steuerfrei verkaufen oder nur die, die ich selbst bewohnt habe?

    Danke vorab.
     
  7. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    So, nochmal ohne Albernheiten (zumindest soweit mein Wissensstand reicht):

    Einnahmen aus Immobilienverkäufen sind nicht einkommensteuerpflichtig
    a) wenn zwischen Erwerb und Verkauf mindestens 10 Jahre liegen,
    b) wenn es sich um höchstens 3 Verkäufe innerhalb von 5 Jahren handelt - ansonsten gilt das als gewerblich und alle Verkäufe in dieser Zeit werden (ggf auch nachträglich) steuerpflichtig.

    Bitte erforderlichenfalls um Korrektur oder Ergänzung.
     
  8. OMALM

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    Danke! Dann mal anders gefragt:

    Wenn ich das MFH mit 5EH, wovon ich eine selbst bewohnt habe, nach 3Jahren als ganzes verkaufen würde, ist der Gewinn dann steuerpflichtig? Mein Wissensstand:

    Verkauf nach Eigennutzung

    Die eigene Wohnung oder das eigene Haus (!!!!) ist eigentlich steuerlich uninteressant, d.h. ein Verkaufsgewinn muss nicht versteuert werden, ein Verlust kann allerdings auch nicht angesetzt werden. Aber: Wichtig ist, dass die Immobilie zuvor ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Hier sind die letzten drei Kalenderjahre vor Verkauf entscheidend. In diesem Zeitraum darf nur eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken bestanden haben. Selbst eine kurzfristige Vermietung, z.B. weil Sie bereits umgezogen sind und noch keinen Käufer gefunden haben, führt zur vollen Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns.
     
  9. GJH27

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    Ob sich die eine eigengenutzte Wohnung auf die Spekulationsfrist für das ganze Haus auswirkt, weiß ich nicht, vielleicht hilft das folgende aber trotzdem...

    Soweit ich weiß hängt es davon ab, ob es sich um ein Haus mit mehreren Mietwohnungen oder um einzelne (auch vermietete) Eigentumswohnungen handelt:

    - im Fall Mietwohnungen ist der Verkauf des Hauses ein einziger Verkauf, also nach Ablauf der 10jährigen Spekulationsfrist steuerfrei (sofern Du innerhalb von 5 Jahren nicht noch mindestens 3 andere Immobilien verkaufst),

    - im Fall Eigentumswohnungen zählt jede Wohnung als ein eigenständiger Verkauf, das müsste also auch nach der Zehnjahresfrist noch über mehr als 5 Jahre gedehnt werden, um das einkommensteuerfrei hinzukriegen...
     
  10. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    10 Jahre sind 10 Jahre, egal ob selbst bewohnt.

    Dann würde jeder erst selbst bewohnen und dann mit Gewinn verkaufen:verrueckt009:
     
  11. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Siehe hier: EStG - Einzelnorm, es gibt nämlich genau die Ausnahme Eigennutzung!

    Fraglich ist jetzt halt, inwiefern das bei nur einer eigengenutzten Wohnung von insgesamt 5 Wohnungen wirksam wird...

    Ist ja nicht verboten - vorausgesetzt, man handelt nur mit sehr hochpreisigen Einfamilienhäusern und wird alt genug...
     
  12. OMALM

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    Danke für die infos
     
  13. GJH27

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    Gern - aber wie bei den Lottozahlen "ohne Gewehr"... :hut032:
     
  14. OMALM

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    Der dritte Abschnitt beantwortet meine Frage

    Normalerweise bleibt bei Immobilien ein eventueller Veräußerungsgewinn - auch nach Einführung der Abgeltungsteuer - nur dann steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mindestens zehn Jahre liegen. Mögliche Ausnahme: Der Eigentümer kann bei der Veräußerung auch vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist die Spekulationssteuer vermeiden, wenn er die Immobilie mindestens im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor selbst genutzt hat. Finanztip hat hierzu einen umfassenden speziellen Steuerratgeber zu privaten Veräußerungsgeschäften erstellt. Folgen Sie daher dem vorgenanten Link zu dem aktuellen Steuerratgeber.

    Dazu muss der Eigentümer die Immobilie aber selbst tatsächlich und auf Dauer bewohnen. Wer nur gelegentlich in der Wohnung wohnt, erfüllt dieses Faktum jedoch nicht. So reicht eine lediglich sporadische Nutzung, zum Beispiel während Bau- oder sonstigen Renovierungsarbeiten nicht aus. Die harte Konsequenz: Für den Immobilienverkauf wird Spekulationssteuer fällig

    Im Falle eines Mehrfamilienhauses gilt: Nur die selbst genutzte(n) Wohnung(en) sind bei einem Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei. Die vermieteten Wohnungen aber nicht. Der Immobilienbesitzer muss hier genau errechnen, welchen Anteil an den gesamten Quadratmetern Wohnfläche er selbst nutzt. Bei zwei gleich großen Wohnungen in einem Haus würde zum Beispiel die Hälfte des Verkaufsgewinnes dann steuerpflichtig.

    Mehr hierzu bei: Spekulationssteuer bei Verkauf der Immobilie und Selbstnutzung
     
  15. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Danke für die Info. :148:
     
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