MFH mit Kredit gekauft. Das Haus ist schon vermitet und bleibt so. wieviel Steuer ?

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von geo, 06.07.2014.

  1. geo

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    Also, ich möchte ein MFH mit Kredit kaufen, dies ist schon vermitet und ist für kapitalanlage gedacht. wieviel Steuer % muss man bezahlen? kann man die Zinsen abziehen? danke sehr. Geo
     
  2. AdMan

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  3. Duncan

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    Für eine konkrete Antwort stelle hier bitte deine Steuererklärung ein. Sowie die prognostizierten Ein-und Ausgaben für das laufende und die nächsten Jahre, dann könnte man eine grobe Abschätzung vornehmen.
    Du könntest auch (d)einen Steuerberater fragen. Dein Steuersatz hängt u.a. von deinem Einkommen ab. Die Mieteinnahmen können einen Teil davon ausmachen. Sie könnten aber möglicherweise dir auch "über Bande" als Kapitaleinkünfte zufließen, was den Steuersatz darauf verändert.
    Die einzige Antwort die im Steuerrecht immer und auf jede Frage richtig ist lautet: eine einfache Antwort ohne genaue Prüfung des Sachverhalts ist nicht möglich. :zwinkernd001:
     
  4. Andres

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    Also der Reihe nach. Die Zahlen musst du selbst liefern, was teilweise im Moment nur durch Schätzung geht. Das Schema sieht so aus:

    Alle Mieteinnahmen (warm) eines ganzen Jahres
    - abzüglich jährlich 2 % des Gebäudewerts (Kaufpreis ohne Grundstück mit anteiligen Nebenkosten) für die ersten 50 Jahre der Finanzierung,
    - abzüglich sämtlicher laufender Kosten wie aller Betriebskosten, Reparaturen und Instandhaltungen, Verbrauchsmaterialien, Ausgaben für deine eigene Verwaltung, Fahrtkosten und Verpflegungsmehraufwand,
    - abzüglich Finanzierungskosten, also vor allem laufenden Zinsen.
    (Grob vereinfach: Alles, was reinkommt, minus alles, was rausgeht - die Abschreibung ist eine kleine Ausnahme)

    Das ist so zu versteuern, als ob sich dein Einkommen um diesen Betrag erhöht. An diesem Punkt kommen dann Faktoren wie Höhe des Einkommens, Steuerklasse, zusätzliche Freibeträge, Kirchensteuer u.ä. ins Spiel. Am Ende zahlst du zwischen 0 und 42 % Einkommenssteuer auf den Überschuss.


    Wenn du jetzt nicht mindestens 20 Fragen hast, dann hast du die Sache nicht so wirklich verstanden ;) Die Antwort für die meisten Fragen lautet: Das musst du für das individuelle Objekt selbst ermitteln.
     
  5. geo

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    ich bin Arzt, verdiene um 4.000 Netto /Mo.
     
  6. #5 Bürokrat, 06.07.2014
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    Nun, dann wirst du spätestens jetzt 42% Steuern zahlen. Die Angabe des Nettoverdienstes ist aber nicht sonderlich hilfreich. Du wirst deine Fragen präzisieren müssen.
     
  7. geo

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  8. Duncan

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    OK - liest sich für mich: Am A.... der Welt.
    - mehr als Luft ist auch nicht da.
    KP ist mir für den Eigenkapitalanteil zu hoch. Bei "nur" 200T sollte man eher unter 500, besser unter 350T bleiben.
    Die Kreditspielerreirechner lässt man mal schön bleiben. Unterhalte dich mit deiner Hausbank und anderen Kreditinstituten über ein konkretes Objekt und rechne es mal durch. Auch mit einem Kreditzins von 8-10% nach Ende der Zinsbindung. Instandhaltung, erzwungene und fällige Modernisierungen, Mietausfälle, Rechtsstreitigkeiten, Unfälle usw. bei der Kalkulation nicht vergessen.

    Machst du Diagnosen und Blinddarm-OPs auch über Telefon und Internet?
    Das versuchst du gerade mit einer Finanzentscheidung die wesentlich über den Rest deiner Tage entscheiden kann. Von sorgenfreies Leben als Privatier bis Strick im Morgengrauen.
     
  9. #8 Bürokrat, 06.07.2014
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    Hm, 6% Rendite bei einem 1998er Bau im derzeitigen Preisumfeld hört sich erst mal gut an, wenig mehr als 1000 Euro/qm auch. Aber: Die Lage. Keine größere Stadt in der Nähe...
    Wie ist die Vermietbarkeit? Wie sieht die künftige Bevölkerungsentwicklung aus?

    Mir wäre das ein zu großes Risiko. Über 1.000.000 in ein Objekt zu stecken ist nicht ungefährlich, insbesondere wenn man offenbar keine Ahnung von Immobilien hat. Außerdem wirst du als Arzt keine Zeit haben das Objekt selbst zu verwalten und dich um alles zu kümmern. Die Hausverwaltung wird einiges an Rendite fressen.

    Die Eigenkapitalquote ist mit 16-17% bezogen auf Kaufpreis + Kaufnebenkosten viel zu niedrig. Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer in BW? 5,5% ??

    Ich würde das lassen. Ich weiß wie sehr eine solche Immobilie jemanden belasten kann der sowieso schon viel zu tun hat und im Grunde auch keine rechte Lust hat sich mit der Materie zu befassen (was ich aus den bisherigen kurz gehaltenen Anfragen mal schließe). Dies schon bei 100% EK. Wie viel mehr erst bei dieser FK Quote!
    Ich weiß außerdem dass Ärzte besonders prädestiniert sind solche gewaltigen Investments übers Knie zu brechen ohne sich vorher zu informieren und ohne Zeit/Lust/Fähigkeiten zu haben sich tatsächlich mit Objektverwaltung zu beschäftigen.

    Fazit: Mit dem EK würde ich ein kleineres MFH in Stuttgart oder Ulm kaufen.
    Für 350-400.000. Wo kommst du denn her? Räumliche Nähe ist äußerst wichtig bei Immobilien.
     
  10. #9 Glaskügelchen, 07.07.2014
    Glaskügelchen

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    2 Waschbecken neben einem Klo neben einer Badewanne. Wo wurde da sonst noch Mist gebaut?
     
  11. GSR600

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    Und 1998 gebaut noch mit Ölheizung, naja ob da alles so optimal durchdacht war beim Bau?
     
  12. #11 ChristianP, 07.07.2014
    ChristianP

    ChristianP Gesperrt

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    Was spricht gegen eine Ölheizung?

    Ich hab mal irgendwo gehört/gelesen (Stammtischgeschwätz?), daß rückwirkend betrachtet eine Ölheizung in den letzten 10 Jahren billiger/günstiger als eine Gasheizung war.

    Vielleicht hast du ja belastbarere Argumente. :-)

    Gruß,
    Christian
     
  13. Pitty

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    Öl war vor 10 Jahren noch günstiger, jetzt ist Gas preiswerter.:15:
     
  14. GSR600

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    Ok ist mehr ein persönliches Ding, ich würd nichts mit Ölheizung kaufen, wer weiss was da an Auflagen in der Zukunft auf einen zukommen.

     
  15. #14 Bürokrat, 07.07.2014
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    Und bei Gas muss man Angst vor Leckagen haben. Mir ist Öl lieber stimme dir aber zu dass Gas in Zuklunft billiger sein wird.
     
  16. #15 Aktionär, 07.07.2014
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    Mich persönlich stört dabei, im Vergleich zu Gas, dass ich einen Tankraum brauche der Platz kostet, der Tank gewartet werden muss, ich eine zusätzliche Versicherung benötige für den Fall, dass mal Öl austreten sollte und der Aufwand bezüglich Findung des "richtigen" Tankzeitpunktes.
     
  17. sara

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    Es gibt immer noch Gegenden die nicht an eine Gasversorgung angeschlossen sind...:smile003:
     
  18. #17 Papabär, 07.07.2014
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    Die Häuser stehen am A.... der Welt. Ob´s für Gas in dem Ortsteil schon ein Netz gibt?

    Um wieviele Wohnungen handelt es sich eigentlich? Dass es 16 Stellplätze gibt, sagt ja zunächst einmal garnichts über die Anzahl der Whg. aus.
     
  19. #18 Bürokrat, 07.07.2014
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    12 Wohnungen in 3 Häusern, steht im Angebot.

    Tankwartungen? Hab ich in den letzten 20 Jahren nicht gemacht.
    Öl macht einen halt unabhängiger als Gas und wenn man es schafft günstige Einkauftermine zu erwischen kommt man auch (noch) billiger weg. Aber es ist Arbeit (die ständige ableserei) und man hat beim Auffüllen einen hohen Betrag der vom Konto abgeht.

    Aber ganz ehrlich, wenn ich in meinem Leben noch mal bauen müsste würde ich mir trotz energieeffizientem Bau zusätzlich noch eine Ölzentralheizung einbauen lassen. Von daher finde ich das in Ordnung.

    Aber im Angebot steht nichts von der Vermietbarkeit und irgendwie passen Mieteinnahme/Kaufpreis und angegebene Nettorendite nicht zueinander.
     
  20. Pitty

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    Es gibt auch unterirdische Gastanks, die man befallen lassen kann.
     
  21. Andres

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    Bei der liebevollen Art, wie der TE hier mit den Details um die Ecke kommt, ist das ziemlich genau die Präzision, die er verdient hat ;)
     
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